兩岸不動產權利制度分析

兩岸由於政治立場的不同，在土地制度上各自形成了不同的土地權利體系，導致不動產 登記的權利種類出現迥然不同的型態。在台灣不動產登記標的係以土地所有權為核心，採公 私有土地並存制，公有土地依權屬，分為國有、直轄市有、縣（市）有及鄉（鎮、市）有土 地等四種類型；私有土地係指人民依法取得所有權的土地。而大陸則以土地使用權為主，土 地所有權制度僅為國家所有制與集體所有制，城市土地實行國家所有制，由國家代表全民來 行使屬於全民的土地產權。農村土地及城市郊區土地實行集體所有制。土地所有權雖屬國有 或集體所有，但土地使用權可以依法轉讓。觀此二者，權利樣態、名稱或有不同，但都在法 律限定範圍內賦予可移轉或轉讓之物權變動權利，兩者之間各有其特色。

壹、台灣地區不動產權利制度分析³³

台灣依照憲法第 142 條：「國民經濟應以民生主義為基本原則，實施平均地權，節制資 本，以謀國計民生之均足。」，土地制度係以實施民生主義的平均地權下之土地所有權觀念 為出發的。而平均地權意義，指全體國民平均享受土地所產生之權益。同法第 143 條規定，

「中華民國領土内之土地屬於國民全體。人民依法取得之土地所有權，應受法律之保障與限 制。私有土地應照價纳稅，政府並得照價收買。及土地法第 10 條規定：「中華民國領域内之 土地，屬於中華民國人民全體，其經人民依法取得所有權者，為私有土地。…」。我們可以 清楚地了解，台灣土地所有權是一種公、私並存的制度。基本上全國土地是屬於國民全體，

但也承認相對性的土地私有制存在。

综上法律規定，台灣土地所有權是有上下層級之分。即國家為上級所有權者，亦擁有最 高所有權，此乃為尋求國民全體利益，由國家代替人民行使此所有權，透過公權力或警察權，

管制保護私人取得的下級所有權。因此對個人所有權，不問是使用、收益或處分、均得以法 令加以限制，此為最高支配權屬於國家或國民全體。另外下級所有權係允許人民依法取得所 有權，承認相對性土地私有制的存在並受法律之保障與限制。即所謂經人民依法取得所有權

33劉煜明，2011，兩岸不動產登記制度之比較研究，中國文化大學法律系碩士論文，第 124-128 頁。

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者為私有土地，在法律限制範圍内，其中所謂保障事涉財產權保障，正如憲 15 條「人民之 財產權應予保障。」；所稱限制，係指財產權之行使，亦不得妨害社會秩序、公共利益，而 有社會義務性，此由憲法第 22 條所導出。³⁴在不妨害國民全體利益之範圍内，國家應容許個 人對自己土地有自由使用、處分、收益之權，並排除他人干涉。综合言之，國家擁有上級所 有權，卻不偏絕對公有，亦承認私人所擁有之下級所有權，讓全體人民在法令限制下行使其 權益，更能發揮土地利用最大效能；下級所有權也不偏絕對私有，當承認公有制管制與監督 的功能，讓全體人民權益與土地政策效益發揮至最大。即平均土地所有權之目的，旨在調和 個人私益與社會公益，其政策為農地農有農用，市地限制私有，富源地國有。³⁵

一、土地權利種類

台灣土地權利種類，除土地所有權以外，尚有土地他項權利。而依台灣土地法 11 條規 定亦說明「土地所有權以外設定他項權利之種類，依民法之規定」。故關於土地他項權利之 種類，應以民法之規定為主。又台灣民法第 757 條規定：「物權，除依法律或習慣外，不得 創設。」即對物權種類採法定創設主義。因此土地之權利類型體系，依台灣民法物權編規定，

不動產物權共計 7 種，即所有權、地上權、中華民國 99 年 8 月 3 日前發生之永佃權、不動 產役權、典權、農育權、抵押權等。³⁶

（一）完全物權與定限物權

此係以對於標的物的支配範圍為標準而為區別。所有權係對於物之使用價值和交換價 值為全面支配的物權，故又稱為完全物權。定限物權依其所支配内容為標準，可分為 用益物權和擔保物權。用益物權係以支配物的使用價值為內容的物權，屬之者有地上 權、永佃權、不動產役權、典權、農育權等。擔保物權係以支配物的交換價值為内容 的物權，屬之者如抵押權。

（二）不動產物權與權利物權

二者係以標的物之種類為標準而區分。存在於不動產上的物權，稱為不動產物權，包

34李惠宗，2002，憲法要義，元照出版公司。

35殷章甫、顏愛靜、林森田及周良惠，1989，「中外土地法制之比較研究」，行政院經濟建設委員會。

35王澤鑑，2002，民法概要，第 484-485 頁，自版，台灣。

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括不動產所有權、地上權、不動產役權、永佃權、典權和抵押權。存在於權利上的物 權，稱為權利物權，包括權利抵押權。此項區別的實益在於其成立要件效力及得喪變 更的不同。

（三）本權與占有

二者係以其有無物權的實質内容為標準而區別。占有僅係對於標的物有管領力的一種 事實，並非物權。對占有而言，所有權、其他物權，甚至租賃權，均為本權。其區別 的實益在於確定有無本權的存在，以定其保護的方法。

民法的物權已說明如上，台灣民法不動產物權類型（如圖 4-1）：

【圖 4-1 台灣民法不動產物權種類示意圖】

資料來源：本研究整理繪製 完全物權

定限物權

擔保物權 用益物權

所有權

地上權 永佃權 農育權 不動產役權

典權

抵押權 民法不動

產物權

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二、土地權利之取得

土地權利之取得，依台灣土地法第 10 條規定。「我國領域内之土地，經人民依法取得所 有權者，為私有土地。」在台灣，私有土地所有權取得之依據有民法及土地法之規定。

（一）依民法規定而取得者

1.原始取得：非基於他人既存權利之移轉，而純獨立取得該土地之所有權，例如，因 時效取得、附合取得者。

2.繼受取得：土地權利人透過法律行為從原所有人處取得財產權利，是最常見的土地 權利取得方法，如透過買賣、交換、繼承、贈與，或有由於法律規定之事實而生，

如繼承、強制執行、法院判決等。在繼受取得方法中，所有權的移轉是透過交付方 式表現出來，而所謂交付，是出讓人將土地產權交與受讓人，即轉移不動產的占有 權。

（二）依土地法規定而取得者 1.因土地回復原狀而取得。³⁷ 2.因土地自然増加而取得。³⁸

（一）依民法規定而消滅者

1.拋棄：土地所有權人拋棄其土地。

2.無人繼承：土地所有權人死亡，無繼承人繼承其土地。

3.沒收：土地所有人因觸犯刑事特別法，政府沒收其土地。

（二）依土地法規定而消滅者：私有土地因天然變遷成為湖澤或可通運之 水道時，所有權視為消滅。

37土地法第 12 條：「私有水道因天然變遷成為湖澤，或可通運之水道時，其所有權視為消滅。

前項土地回復原狀時，經原所有人後明為其原有者，仍回復其所有權。」

38土地法第 13 條：「湖澤及可通運之水道及岸地，如因水流變遷而自然增加時，其連接地之 所有權人，有優先依法取得其所有權或使用受益之權。」

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一、大陸之土地制度

（一）實行土地的社會主義公有制 ³⁹

土地是寶貴的自然資源，同時也是最基本的生產資料。中共建政以後，土地的社會主 義公有制逐步確立，形成了全民所有土地即國家所有土地，勞動群眾集體所有土地及 農民集體所有土地，兩種基本的土地所有制形式。土地所有制的法律表現形式是土地 所有權，即土地所有者對其土地享有佔有、使用、收益和處分的權利。根據大陸《憲 法》和《土地管理法》的規定，城市市區的土地屬於國家所有，農村和城市郊區的土 地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有。因此，大陸土地公有制 的法律表現形式是國有土地所有權和農民集體土地所有權。國家和農民集體是土地所 有權的主體。國家和農民集體對自己所有的土地行使權利受法律保護，對於任何侵犯 公有土地所有權的行為，都將受到法律制裁。土地公有制是大陸土地制度的基礎和核 心，也是社會主義制度的重要經濟基礎，一切土地立法都必須遵循和維護此一制 度。 簡言之，大陸係採取土地公有制的國家，即土地所有權為公有，任何單位或私 人不得擁有土地所有權。

（二）國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使 ⁴⁰

國有土地所有權由國務院代表國家行使，是指國務院代表國家依法行使對國有土地的 佔有、使用、收益和處分的權利。在法律上規定國務院作為國有土地所有權的代表，

這賦予中央人民政府行使國有土地資產經營管理的職能，確定國有土地的收益權歸中 央人民政府，並由其決定國有土地收益的分配辦法。地方各級人民政府不是國有土地 所有權代表，無權擅自處置國有土地。只能依法根據國務院的授權處置國有土地。簡 言之，台商在大陸投資土地，其對口單位一定是縣級以上之土地管理部門，除此之外，

任何單位或組織，皆無權出讓國有土地使用權。

39程信和等編，2004，房地產法學，北京大學出版社，第 35 頁。

40程信和等編，前揭註 39，第 36 頁。

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（三）土地使用權轉讓制度 ⁴¹

為了保護土地的社會主義公有制不受侵犯，同時也是為了保護大陸的耕地資源，保證 土地公有制的實現和土地資源的合理配置，大陸通過立法，一方面鼓勵土地使用權的

為了保護土地的社會主義公有制不受侵犯，同時也是為了保護大陸的耕地資源，保證 土地公有制的實現和土地資源的合理配置，大陸通過立法，一方面鼓勵土地使用權的