兩岸不動產登記範圍、種類與程序

一、不動產登記之範圍

依台灣土地法第 37 條第 1 項規定，所謂土地登記係指土地及建築改良物之所有權與他 項權利之登記。即只要是中華民國領域內之上地，均屬土地登記規則適用之範圍，不論其權 屬係公用或私有，在所不論。而建築物須取得使用執照，或雖未領有使用執照，但在當地實 施建築管理前已興建之建築物，有確實之相關文件者，雖無使用執照，仍可辦理所有權第一 次登記（保存登記）。因建物依建築法規定，須經申請許可，始得申請登記。另建築物因建 築於土地之上，土地為建物存在之基礎，與土地有不可分離之關係，故為了解基地使用關係 是否適法及建物在地籍圖上之位置，土地上已有建物者，應於土地所有權完成總登記後，始 得為建物所有權登記。

二、不動產登記之種類 ⁵⁶

台灣不動產登記種類，依土地法之規定，其性質分可分成：總登記（包括土地總登記、

建物第一次登記），變更登記及其他登記，茲分述如下：

(一)總登記 ⁵⁷

1.土地總登記：謂已依法辦理地籍測量之市縣，於一定期間內，就市土地之全部為土地 登記。此登記為強制性，目的在確定土地權利關係。性質上屬靜態登記。

2.土地所有權第一次登記：土地總登記後未登記之土地，因地籍管理，必需編號登記時 依照總登記程序辦理之登記，如新登記土地之囑託登記。

3.土地所有權回復登記：私有土地因天然變遷為湖澤或可通行之水道致所有權消滅者，

如其土地再行回復原狀時，原土地所有權人證明為其原有者，向該管地政事務所申請 回復其所有權之登記。

56參考李鴻毅，1996，土地法論，台灣，第 227-233 頁，中國地政研究所。

57土地法第 38 條第 2 項：「前項土地總登記，謂於一定期間內就直轄市或縣（市）土地之全部 為土地登記。

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4.建物所有權第一次登記：由於土地因具永久存在，無法增減移動特性，建物則可不斷 新建、改建，且可自建，屬於原始取得，與依法律行為而取得不同，縱使未經登記，

也不受民法第 758 條非經登記不生效力之約束，故實務上並未採行建物全面強制登記 制，登記與否，由當事人自行決定。而在土地登記規則中，稱為建物所有權第一次登 記，俗稱保存登記。但登記須為合法建物，違章建築則不予登記。⁵⁸

(二)變更登記

以變更既存登記一部分為目的之登記。由於土地總登記及建物第一次登記後，已登記之 權利主體（權利人）、客體（標的物）或內容會發生事實變更，需及時更新，避免登記 簿記載與事實不符，造成地籍混亂。為維護登記之正確性，土地法第 72 條規定：「土地 總登記後，土地權利有移轉、分割、合併、設定、增減或消滅時，應為變更登記。」

(三)其他登記等：指土地總登記後，除土地權利之變更應經常登記外，已登記事項，如有其 他變更亦須登記，如住址變更登記等。

三、土地登記之程序 (一)所有權總登記程序

台灣土地總登記，依土地法第 38 條規定，指一定期間內就市縣土地之全部為土地登 記。另依土地法第 48 條規定：「土地總登記，依左列次序辦理：1.調查地籍 2.公布 登記區及登記期限 3.接收文件 4.審查並公告 5.登記、發給書狀並造冊。」，至於建 物所有權第一次登記，依土地登記規則第 84 條並規定：「建物所有權第一次登記，除 本款規定者外，準用土地總登記程序」。以下茲分述土地總登記及建物所有權第一次 登記程序。

1.調查地籍

辦理土地總登記，應先調查地籍。其目的，在於明瞭土地之客觀狀態與權屬關係，

以便通知登記申請，並使土地權利人得以核對地籍圖，倘有錯誤，可作更正，以使 土地之客觀狀態與登記事實相同。至於建物所有權第一次，於登記前，應先向登記 機關申請建物第一次測量，測繪建物位置圖及建物平面圖，以確定其坐落、位置、

58最高法院 41 年臺上字第 1039 號判例。

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式樣、 構造、面積及用途等。

2.公布登記區及登記期限

依照土地法第 42 條，土地總登記，得分若干登記區辦理，在市不得小於區，在縣 不得小於鄉鎮。所稱公布登記區，即明示各該登記區範圍，以便土地權利人申請。

依土地法第 50 條，土地總登記辦理前，應將該登記區地籍圖公布之。所謂公布登 記期限，乃明示登記區接受登記申請之期限。土地法第 49 條規定，每一登記區接 受登記聲請之期限，不得少於二個月。換言之，即至少以二個月為接受登記申請之 最短期限。建物第一次登記，台灣地區並未採行強制辦理登記，不受上開規定限制。

3.接收文件

接收文件，簡稱收件。依土地登記規則第 54 條，登記機關接收登記申請書時，應 即收件。應記載收件有關事項於收件簿與登記申請書。收件應按接收申請之先後編 列收件號數，登記機關並應給與申請人收據。申請土地登記，應依照土地法之規定 繳納登記規費。登記規費及罰鍰應於申請登記收件時繳納之。

4.審查並公告

土地法第 55 條規定，市縣地政機關接收聲請或囑託登記之文件，經審查證明無誤，

應即公告之。土地登記規則第 55 條亦規定，登記機關接收申請登記案件後，應即 依法審查。依此規定，登記收件手續完畢後，交付審查，經審查認可者，尚須公告 於眾，徵詢意見，方得為確定登記，以期真實。

(1)審查

依土地法所為土地登記，採實質審查主義，市、縣地政機關於接收申請，應即派 員依法審查，除須為形式上之審查外，並須為實質上之審查。此項審查，乃基於 公權力之行政行為，具有行政司法性質。審查完竣，辦理審查人員應於登記申請 書內，簽註審查意見及日期，並簽名或蓋章，層報核定。

（2）補正

審查結果，有下列各款情形之一者，登記機關應以書面敘明理由或法令依據，

通知申請人於接到通知書之日起 15 日內補正：1.申請人之資格不符或其代理

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人之代理權有欠缺者 2.登記申請書不合程式，或應提出之文件不符或欠缺者 3.登記申請書記載事項或關於登記原因之事項，與登記簿或其證明文件不符，

而未能證明其不符之原因者 4.未依規定繳納登記規費或罰鍰者。登記之補正，

在補正期限內，屬於懸而未結案件。如審查結果認為登記原因有瑕疵不能成立 或無效者，應駁回登記之聲請。

（3）駁回

如有下列各款情形之一者，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記 之申請：1.不屬受理登記機關管轄者 2.依法不應登記者 3.登記之權利人、義 務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者 4.逾期未補正 或未照補正事項完全補正者。依上述審查結果，登記機關駁回登記之申請，在 本質上乃屬一種消極的行政處分行為，足以發生法律上之效果。駁回登記之申 請時，應將登記申請書件加蓋土地登記駁回之章，全部發還申請人。並得將駁 回理由有關文件影印存參。申請人對駁回如有不服，其有關實體上問題並不涉 及私權爭執者，得依訴願法提起訴願，尋求救濟，不得依民事訴訟程序，向普 通法院請求裁判。⁵⁹惟土地登記之內容，多屬確認私權事項，土地法第 56 條 前段規定，依前條審查結果，認為有瑕疵而被駁回者，得向該管司法機關訴請 確認其權利。土地登記規則第 51 條亦規定，駁回之事由涉及私權爭執者，申 請人並得訴請司法機關裁判。確認其權利之存在或不存在。如經裁判確認，得 依裁判，再行聲請登記。倘登記機關對於法院之裁判不服時，得依民事訴訟法 之規定，依抗告程序請求救濟，逾期不抗告而經裁判確定准予登記者，依裁判 內容辦理之。

（4）公告

土地、建物總登記案件，經審查證明無誤後，應公告之。所謂公告，乃以公示方 式，將審查完竣登記案件，揭示於眾，使利害關係人得以提出異議，以發生法律 之效果。蓋依法所為登記有絕對效力，既應力求登記事項之真實，尤須顧及第三

59行政法院 52 年判字第 173 號判例。

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人之權益。我國土地權利證件種類複雜，真偽難辨，為求防杜虛偽、詐欺、侵占、

遺漏及錯誤，以補審查之不周，公告程序不可或缺。登記之公告，依土地法第 57 條規定：「逾登記期限無人聲請登記之土地，或經聲請而逾限未補繳證明文件 者，其土地視為無主土地，由該管市縣地政機關公告之公告期滿，無人提出異議，

視為國有土地之登記」。為對此等土地權利人以示制裁，故本條規定視為無主土 地，即認其已喪失權利，而公告徵詢意見於大眾，期滿無人提出異議，即囑託登 記機關為國有土地之登記。惟對建物則不適用。至他項權利總登記之公告，則於 所有權總登記公告時同時為之。茲就公告方式、公告事項、公告期間及異議之處 理，分別說明之。

(a）公告方式

依土地登記規則第 73 條規定，公告應揭示於主管登記機關之公告處所為之。

(b）公告事項

公告應載明下列事項：申請登記為所有權人或他項權利人之姓名、住址、土 地標示及權利範圍、公告起訖日期、土地權利關係人得提出異議讓之期限、

方式及受理機關。

（c）公告期間

土地法第 58 條規定：「依第 55 條所為公告，不得少於 15 日。依第 57 條 所為公告，不得少於 30 日。」土地法施行法第 15 條又規定：「依土地法第 55 條及第 57 條所為公告之期限，由該管市縣地政機關呈轉中央地政機關核定

土地法第 58 條規定：「依第 55 條所為公告，不得少於 15 日。依第 57 條 所為公告，不得少於 30 日。」土地法施行法第 15 條又規定：「依土地法第 55 條及第 57 條所為公告之期限，由該管市縣地政機關呈轉中央地政機關核定