兩岸不動產登記錯誤之救濟與損害賠償

一、登記錯誤的救濟途徑

依土地法第 69 條規定：「登記人員或利害關係人，於登記完畢後，發見登記錯誤或遺 漏時，非以書面聲請該管上級機關查明核准後，不得更正。」，依此規定，真正權利人自得 於登記完畢後，發見登記錯誤或遺漏時，循更正登記，謀求救濟，以維其權益。茲就現行更 正登記要件概述如下：

(一)需於土地權利登記完畢後提出申請。

(二)需因登記或申請發生錯誤或遺漏。

(三)需由登記人員或利害關係人提出申請。

(四)需以書面提經上級機關查明核准；但登記錯誤或遺漏，純屬登記人員記載時之疏忽，並 有原始登記原因證明文件可稽者，由登記機關逕行更正之。

(五)需不妨害原登記之同一性，即不應變更原登記之法律關係。詳言之，申請更正登記，如 更正登記後之權利主體、種類、範圍或標的與原登記原因證明文件所載不符者，有違登 記之同一性，應不予受理。(更正登記法令補充規定 6)

(六)有利害關係時，應經利害關係人之同意。依土地登記規則第四十四條規定：「申請登記 須第三人同意者，應檢附第三人之同意書或由第三人在登記申請書內註明同意事由。」

更正登記制度的目的在於錯誤登記發生時，提供的一種救濟途徑，以保護真正權利人的 權利及維護交易安全，因此在國外的不動產登記制度中大多有更正登記的規定。⁶⁴

二、登記錯誤的賠償責任

台灣因不動產登記制度採實質審查主義，登記簿之登載有公信力與絕對之效力，故有不 動產登記錯誤之損害賠償制度。登記機關於辦理登記時必須審慎，如因登記錯誤、遺漏或虛 偽，致受損害者，由地政機關負損害賠償責任，但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時，

64焦祖涵，1997，土地登記之理論與實務，第 75-76 頁，三民書局，台北。

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不在此限。前項損害賠償，不得超過受損害時之價值（土地法第 68 條）。所稱登記錯誤，

係指登記事項與登記原因證明文件所載之内容不符者；所稱遺漏，係指應登記事項而漏未登 記者（台灣土地登記規則第 13 條）。另依土地法第 70 條第 2 項規定：「地政機關所負之損 害賠償，如因登記人員之重大過失所致者，由該人員償還，撥歸登記儲金。」可知土地法規 定土地登記損害賠償責任之歸屬，係採國家與公務員共同負責之原則，由地政機關直接向受 害人負損害賠償責任。倘登記人員有重大過失，方由該登記人員對受損害人負間接責任。

至於賠償之基金，《土地法》第 70 條第 1 項規定：「地政機關所收登記費，應提存百分 之十作為登記儲金。專備第 68 條所定賠償之用。」係從登記費中提出一定之比率，而非於 登記費外另行加徵。關於損害賠償之標準，土地法第 68 條第 2 項規定「不得超過受損害 時之價值。」即不論受損害人是否於受損害之當時請求賠償，其賠償之價值，應以不超過受 損害時之價值為標準。因登記錯誤、遺漏或虛偽致有損害，如不可歸責於登記人員者，土地 法第 68 條但書已明文規定地政機關得不負賠償責任，故如有損害賠償之情事發生時，地政 機關往往藉故拒絕賠償，故土地法第 71 條規定：「損害賠償之請求，如經該地政機關拒絕，

受害人得向司法機關起訴。」以資救濟。另為貫徹憲法第 24 條⁶⁵保障人民自由及權利，具體 實現憲法揭示之國家賠償精神，特訂頒國家賠償法，作為人民遭受國家公權力而不法侵害人 民權益時，得主張救濟之依據。故土地登記因誤漏或虛偽致真實權利人受損害，屬國家公權 力之不法侵害人民權益行為，受害人自得依土地法、國家賠償法請求賠償。

65憲法第 24 條，凡公務員違法侵害人民之自由或權利者，除依法律受懲戒外，應負民事及刑事責任，被害人民 就其所受損害，並得依法律向國家請求賠償。

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貳、大陸不動產登記錯誤之救濟與損害賠償 一、登記錯誤的救濟途徑

一般而言，對於登記簿記載事項出現錯誤的救濟方式，主要有更正登記和異議登記。所 謂更正登記，即不動產物權人或者登記機關發現登記錯誤而予以更正的行為。大陸的更正登 記制度與德國的相仿，但在更正登記的發起條件上存在差別。德國法上的更正登記有兩種方 式，一是申請更正，即由權利人或利害關係人申請；二是登記機關自為的更正登記。而大陸

《物權法》在此僅規定了依申請而為的更正登記。這樣的登記模式顯然不利於在登記錯誤時 權利人或利害關係人保護自己的利益，且有損登記簿的公信力。對於登記機關的自為更正，

有些學者認為「登記確定的是不動產物權變動的事項，涉及的是民事權益問題... 登記 機構不宜主動地、依職責進行更改，即便發生了登記錯誤，也應當由當事人進行申請 」。當 登記機關發現自己的記載有錯誤時，自為更正理所當然，若等到權利人或利害關係人發現錯 誤並申請更正時，錯誤的登記可能已經造成一定的損害。因此，德國法對於自為更正予以認 可，並稱之為「強制更正」。二是異議登記：所謂異議登記是對於登記可能存在錯誤而採取 的一項臨時性保護措施。比較大陸和德國在異議登記上的規定，不難發現，兩國的立法既有 相同之處，也有明顯的不同點。其中，不同之處主要集中在異議登記的成立條件方面。在德 國法上，異議登記的成立條件至少包含四項：一是登記同意，即「異議之登記，可基於被涉 及者的登記同意而進行」；二是基於假處分(所謂「假處分」，實際上屬於民事訴訟中的一種 保全性質的強制執行程式；三是登記機關依職權可為的異議登記； 四是基於國家機關之委 託。 而在大陸異議登記的成立須以不動產登記簿記載的權利人不同意更正登記為前提，這 是兩國立法中最為明顯的區別。異議登記制度建立的目的主要在於克服更正程式較長、舉證 有待時日以及與登記權利人之間爭議難以一時化解的不利情況，並阻卻在此期間內可能發生 的新的權利處分。就此而言，一旦利害關係人知悉登記的錯誤，即應當有權提起異議登記，

以保護自己的權益。⁶⁶

66陳彥錕 張寧 文驥，2016，我國與德國不動產登記制度之比較，法制與社會專刊，第 25-26 頁。

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二、登記錯誤的賠償責任

不動產登記錯誤的賠償責任，是當事人、登記機構或其他人員因不動產登記錯誤造成他 人損害依法應當承擔的賠償責任。《條例》在第五章中規定了當事人、不動產登記機關及其 工作人員之外的第三人給他人造成損害的賠償責任。在此，本文主要探討不動產登記機關的 登記錯誤造成損害的賠償責任。(1) 關於「登記錯誤」的界定：德國物權法上就「登記錯誤」

採廣義的不動產錯誤登記說。該說將不動產登記錯誤的原因總結為：一是程式法上的合議原 則；二是物權合意與登記內容間的不一致：三是不體現土地登記簿中的物權變動；四是土地 登記局的錯誤。簡言之，此種錯誤既可因登記機關的登記錯誤或遺漏引起，也可因物權合意 上的瑕疵，或者是有效登記完畢後發生的一些原因(如繼承、法人合併、 法院的判決等)導 致。而大陸的現行立法沒有對登記錯誤作出明確的界定，在學說上也存在爭議。(2)賠償責 任的承擔形式：對於登記錯誤的賠償責任如何承擔，根據《不動產登記暫行條例》第 29 條 和《物權法》第 21 條的規定，可以概括為「因登記錯誤造成損害的，登記機構應當承擔賠 償責任，並可向登記錯誤人追償」。由此看出，大陸法律對於登記錯誤的賠償責任規定得相 當含糊，對賠償金的來源也未作規定。德國法採用的賠償模式是國家負擔、不動產登記機構 進行賠償，即當事人因登記機構的登記錯誤行為受損失時，賠償金由國家負擔。在國家賠償 權利人後，可以向造成錯誤登記的登記人員追償，同時，為避免登記人員因錯誤登記而承受 巨大經濟損失，德國還為登記人員設立了職業責任保險來降低職業風險。在登記錯誤的賠償 責任承擔問題上，中德兩國的規定有明顯的差異，中國法的規定含糊而籠統，不利於受損害 的權利人獲得救濟，同時也增加了登記機關及其人員對損害賠償責任承擔的風險。綜上，不 動產登記錯誤的賠償責任的性質應當屬於國家賠償責任。⁶⁷

67陳彥錕 張寧 文驥，2016，我國與德國不動產登記制度之比較，法制與社會專刊，第 26 頁。

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