台灣不動產登記制度之沿革與現況

台灣土地登記制度，因為歷史因素，依不同政權統治可分成主要 3 個時期：

一、大清統治期

台灣於清朝時期，民間習俗以當事人間作成的契字¹⁷作為不動產產權認定及變動的證明。

光緒 10 年，劉銘傳主政台灣，為徵收田賦，開始清理地籍。光緒 12 年，依據民間流行 之契字，著手清丈地籍，測定土地四址境界，以確定土地權利狀態，俾利就田問稅。光 緒 14 年清丈完成，發給丈單（地券)，作為土地權利證明。

二、日據時期

日本佔據台灣，沿襲台灣契制，曾制訂契稅規則。但因兵亂致劉銘傳時期清丈成果散失，

無法徵稅。於明治 31 年成立臨時台灣土地調查局，重新實施土地調查。37 年調查完成，

編制之地圖簿冊各地方廳及總督府財務局保管。對於地籍整理事務，則由稅務機關辦理。

大正 11 年，頒布民法，民法施行法及不動產登記法。將已存在之各類土地權利，予以 重新規定；如業主權，改稱所有權；地基權改稱地上權；典權改稱質權；胎權改稱抵當 權。其所實行之不動產登記，採法國契據登記制，特色為：（1）登記為物權變動對抗第 三人要件，並為任意性登記（2）登記無公信力（3）登記有虚偽，瑕疵，國家不負損害 賠償責任（4）登記採形式審查（5）登記簿採物的編成（6）登記機關則係由各州廳地 方法院，設立土地登記所辦理（7）登記目的在維護土地所有權利與土地政策無關。

三、光復後時期

1945 年 8 月 14 日台灣光復，同年 10 月 15 日中華民國政府收回台灣省行政，翌日 台灣省正式實施中華民國法令。由於日據時期，係由法院辦理不動產登記，與中華民國

16參考劉煜明，2011，兩岸不動產登記制度之比較研究，中國文化大學法律系碩士論文第 139-140 頁。

17契字即 1.賣契：交換、讓地。以上參考「台灣私法」臨時台灣舊慣調查第一部調查，第三回報告書，第 162-196 頁。

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政府土地登記制度不符，因此 1946 年行政院通過台灣省行政長官公署擬訂之「台灣地 籍釐整辦法」（下稱辦法），作為台灣釐整地籍依據。其中規定：(1)、光復前日本政府 已辦不動產登記區，不動產權利人應將所持登記證，向主管地政機關繳驗，經審查，公 告無異議後，換發土地所有權狀，或他項權利證明書，並編造登記簿，換發土地權利書 狀之地區，視為己依照土地法，辦理土地總登記（辦法第 9 條)。（2）光復後，土地權 利之取得、設定、移轉、變更、或消滅，應由主管地政機關依照土地法及其他有關土地 登記法令，辦理土地登記，非經登記不生效力（辦法第 5 條）。公有土地，應由主管地 政機關清理，並編造清冊(辦法第 8 條)。

1947 年行政院又通過台灣省行政長官公署擬訂之「台灣省土地權利憑證繳驗及換發權利 書狀辦法」，辦理全省土地總登記。於辦竣換發土地權利書狀後，即依據土地法及其他 登記法令。辦理土地權利變更登記及其他登記。

故光復後台灣之土地登記與日據時期之登記基本上是不太相同，其登記之法律依據為土 地法及相關之登記法令，特色如下：

（一）強制登記：〈土地法第 38、57、72 條〉。

（二）權利變動採登記生效與宣示登記主義：〈民法第 758、759 條〉。

（三）登記採實質審查主義：〈土地法第 55-56 條；土地登記規則第 55-57 條〉。

（四）具有絕對效力：〈土地法第 43 條；民法第 759 條之 1 第 2 項〉。

（五）國家負損害賠償責任：〈土地法第 68 條第 1 項、第 70 條〉。

（六）登記完畢後發給權利書狀：〈土地法第 62 條；土地登記規則第 65 條〉。

（七）登記同時完成規定地價程序：〈土地法第 148、156 條〉。

（八）登記簿公開：〈土地法第 79 條之 2；土地登記規則第 24-1 條〉。

（九）登記簿採物的編成主義：〈土地登記規則第 17、18 條〉。

综上所述，台灣各項土地登記事項，自光復後沿至迄今，期間或因時代需求，已作 過不少修正，但基本法理概念多未變動。至於土地登記規則自三十五年十月二日發布施行後，

歷時數十載，期間為配合土地法、民法、金融資產證券化條例等相關法律制定及修正，因應 社會經濟情況快速變遷，已陸續修正發布十八次，最近一次修正發布於 106 年 2 月 14 日，

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自 106 年 3 月 1 日施行。全文共計 13 章，156 條。現行台灣不動產登記僅以土地登記規則 加以規範，但大法官釋字第 600 號解釋於 10 年前早已指示應檢討改進，內政部亦正在研擬

「不動產登記法草案」，以促進不動產登記法制趨於完善。

貳、現況¹⁸

一、不動產登記制度之概說

台灣民法係承繼於羅馬法傳統之大陸法系，因此物權法之理論與規範多依循德國民法或 瑞士民法之規定。依我國民法物權編第 758 條（設權登記）與第 759 條（宣示登記）之 規定，可以發現民法所定的登記制度，係採登記生效主義，與德國權利登記制之精神相 同。然而，在土地法所規定的土地登記制度，另外擷取了澳洲托崙斯登記制之內容，故 我國登記制度是參酌權利登記制及托崙斯登記制，融和而成為一種新的登記制度。

二、不動產登記制度之特點

在我國之登記制度下，不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記 不生效力。且不動產物權而移轉或設定應以書面為之。至於登記機關對於登記之聲請，

須為實質審查。審查如有瑕疵，應予補正或駁回；如審查無誤後，即交付登記或公告。

將登記事項，賦予絕對真實之公信力，依法登記之土地權利，非經法院判決塗銷確定，

登記機關不得為塗銷登記。登記確定後發給權利書狀－所有權登記後發給所有權狀，他 項權利登記後發給他項權利證明書，以為權利人應享土地或建物之憑證。此外，因登記 錯誤遺漏或虛偽致受損害者，將由該登記機關負損害賠償責任，但不包括該登記機關可 證明其原因應歸責於受害人之情形。至於該損害賠償，不得超過受損害時之價值。登記 機關所負之損害賠償，如因登記人員之重大過失所致者，由該人員償還撥歸登記儲金。

所謂的登記儲金，是指登記機關在所收登記費中，提存百分之十作為登記儲金，專備土 地法第 68 條所定賠償之用。

18 陳明燦，2010 ，不動產權利登記爭議問題之研究，司法院行政訴訟土地事件專題研究計畫報告書，第 5-13 頁。

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茲將我國土地登記制度之特點整理如下：

（一）強制登記：〈土地法第 38、57、72 條〉任何土地，皆須依法令規定辦理土地總登記；

建物所有權第一次登記原則上採任意登記，但一經登記後，則改採強制登記。

（二）權利變動採登記生效與宣示登記主義：〈民法第 758、759 條〉不動產物權依法律行為 而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力； 因繼承、強制執行、徵收、

法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不 動產物權者，非經登記，不得 處分其物權。

（三）登記採實質審查主義：〈土地法第 55-56 條；土地登記規則第 55-57 條〉登記機關對 於登記申請之案件，不僅須審查其程序是否完備，對於登記申請之內容亦具有實質審 查之權限，並得依法要求公告程序，始得為確定之登記。

（四）具有絕對效力：〈土地法第 43 條；民法第 759 條之 1 第 2 項〉土地權利一經登記，法 律給予保障，具有不可推翻之效力，具體言之，依據民法第 759 條之 1 第 2 項之規 定，乃謂「因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其 變動之效力，不因登記物權之不實而受影響。」

（五）國家負損害賠償責任：〈土地法第 68 條第 1 項、第 70 條〉土地權利一經登記既具有 不可推翻之效力，是以登記若有錯誤、遺漏或虛偽致生損害時，登記機關應負損害賠 償責任。登記機關並就其所收取之登記費，提存百分之十作為登記儲金，專備賠償之 用。

（六）登記完畢後發給權利書狀：〈土地法第 62 條；土地登記規則第 65 條〉所有權登記完 畢後發給所有權狀；他項權利登記完畢後發給他項權利證明書，以為權利人享有土地、

建物或他項權利之憑證。

（七）登記同時完成規定地價程序：〈土地法第 148、156 條〉土地法規定，人民於申請登記 時，應同時申報地價，並據以編造地價冊及總歸戶冊，送該管直轄市或縣市財政機關，

作為課徵土地稅之依據。故規定地價，係因土地登記而完成法定程序。

（八）登記簿公開：〈土地法第 79 條之 2；土地登記規則第 24-1 條〉任何人均得申請發給登 記簿或地籍圖謄本或節本，以瞭解真正權利狀態，除具有公示之效果．並能促進不動

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產交易安全。但須依法繳交工本費或閱覽費。

（九）登記簿採物的編成主義：〈土地登記規則第 17、18 條〉登記簿就登記機關轄區情形按 鄉〈鎮、市、區〉或地段登記之，並應按地號或建號順序，採用活頁裝訂之。

三、不動產登記機關

不動產登記在整體政府部門中是一個高度專門性質的行政業務，依照我國土地法第 39 條規定：「土地登記，由直轄市或縣〈市〉登記機關辦理之。但各該登記機關得在轄區 內分設登記機關〈連江縣為連江縣地政事務所〉，辦理登記及其他有關事項。」再依土 地登記規則第 3 條第 1 項規定，「土地登記，由土地所在地之直轄市、縣（市）登記機 關辦理之。但該直轄市、縣（市）登記機關在轄區內另設或分設登記機關者，由該土地 所在地之登記機關辦理之。」依此規定，縣市地政事務所在法律地位則僅係「登記機關」

之角色，就制度上來說，地政事務所只是純粹依法執行土地登記業務的機關，並無權限 介入或解決人民間權利義務之爭執，地政事務所身為土地法上的登記機關，只能依法審

之角色，就制度上來說，地政事務所只是純粹依法執行土地登記業務的機關，並無權限 介入或解決人民間權利義務之爭執，地政事務所身為土地法上的登記機關，只能依法審