第二章 理論基礎與相關文獻回顧
第四節 不動產登記制度類型
不動產登記，由於各國的歷史傳統、社會背景、人文環境及政治體制等因素互異，立法 例參差不一，所採行的制度也未盡相同。但大致可分為契據登記制、權利登記制及托倫斯登 記制三類13：
壹、契據登記制
契據登記制（System of Registration of Deeds），為登記對抗主義。此制源於法國，
故又稱法國制，其土地權利之得喪變更，經當事人間意思合致，訂立契約，即可產生物權變 動之效力，並不以登記為生效要件。但非經登記，不得對抗第三人，即未經登記之契據，亦 屬有效，當事人間仍然應受其拘束，惟不得對抗善意第三人。登記機關依契約内容，形式上 審查，逕登載於登記薄冊，契據中之實體權利内容有無瑕疵，則不過問。使有利害關係之第 三人，得就該登記薄登載之事實，得知土地權利存在之狀態。 其主要特點如下 :
一、證明登記之契據已經成立：
契據登記制度之目的，在證明所登記之契據已經正式成立，但並未保證契據中所移轉 或設定之產權無瑕疵。
二、登記無強制性：
土地登記與否，由當事人自行斟酌，法律無任何強制規定。登記之後僅為對抗第三人之 要件，契據中之實體權利内容有無瑕疵，無公信力。
三、登記後具有證據力：
登記之效果，在推定其已將產權買賣移轉或設定抵押之事實告知世人。故登記之後，即 可對抗任何第三人，不論善意惡意。就登記後之證據力言，有絕對效力。
四、登記為對抗第三人之要件：
物權之變動，依當事人訂立之契約，即發生物權取得或變更之法律上效力，登記係為對 抗第三人之要件，而非生效要件，故稱登記公示主義。
13李鴻毅，1996，土地法論，中國地政研究所，頁 213-218。
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五、登記採形式審查：
登記機關對於登記之申請，為形式上之審查，即對於土地契據之權利事項，未實質審 查申請登記之手續完備，即依照契據内容，予以登記，而契據所載之權利事項，是否 真實，有無瑕疵，在所不問。
六、登記無公信力：
指已登記之權利事項，公眾不可信賴其為確定之真實狀態。已登記之事項，如有第三 人主張權利，應依實體法決定其權利歸屬，而實體法上如有無效或撇銷之原因時，仍 得予以推翻，不得以之對抗善意之第三人，即得以其無效，對抗善意第三人。
七、登記薄編製採人的編成主義：
契據登記薄編成不以土地地號之次序為編製標準，而依土地權利人登記次序之先後編 成。
八、登記以土地權利之動態為主：
重視物權變動之情形，並以課稅為主的登記制度。
由於土地登記之目的在於使產權確定，便利移轉。倘土地權利於法律上不能確定，土 地所有人及其他權利人對於土地之關係，無所憑據。因此契據制僅係在確認契據存在，
著重課稅，非屬正式之土地權利登記。美國部分州在採用契據登記制度，為彌補契據 登記制度之缺點。另採行一些措施來予以改善，茲就其内容敘明如下 :
（一）公證人及公證書：美國採用契據登記制度之各州，多有公證人之設置。公證人具 有法律知識，權利人於聲請契據登記前，應至公證處請求公證承認契據内容之真 實，並以出具之公證書黏附於簽訂之契據上，作為產權移轉或設定他項權利證明。
（二）產權節略(異動索引)及產權審查：即買受人對於買受之產權内容希望達到進一步 之保證，除聲請契據登記外，並可委託專業人員如律師，或私營之產權節略公司 產權審查，提供產權意見，而所謂產權節略係指有關土地權利以往取得與變動之 簡史，包括過去若干年間，凡足以影響不動產權之一切契據之重要部份。其目的 在鑑定擬移轉或設定他項權利之產權過去有無瑕疵或他項權利負擔。對於產權發 生瑕疵可能遭受之損害，則不負保證或保險之責任。
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（三）產權保險：產權保險與其他保險同，由產權公司在各個投保產權中分擔風險。其 成立及業務範圍應先經當地司法及主管機關許可。其主要業務為審查及保證產權。
保費按產權價值計算。公司在決定保險前，對投保產權須慎重審查，如無明顯瑕 疵，則予以保險。嗣後如發現因在投保前所隱藏之瑕疵或契據之偽造或變造而產 生任何損失，均由產權保險公司負責全額賠償。
貳、權利登記制
權利登記制（System of Registration of Title），此制首創於德國，故又稱為德國登 記制，或登記要件主義；或登記生效主義；或形式主義。此制對於土地權利之取得或變更，
非經登記於官署備置之公簿，即不發生效力。採行者有：瑞士、 荷蘭、奧地利、匈牙利等 國。其特點為：
一、採用形式主義立法
土地登記是土地權利變動的生效要件，土地權利的取得或變動不經登記不發生效力。換 言之，土地權利變動只有到土地登記機關辦理登記後，才產生法律效力14。
二、採取實質審查主義
土地登記機關不僅審查土地登記申請人提交的資料等登記所必備的形式要件，而且對土 地權利變更的原因和事實，以及是否符合有關法律規定等進行實質性審查。
三、登記有公信力
土地權利一經登記即具有法律效力，即使登記本身有瑕疵，土地登記簿上記載的土地權 利變動事項按照實體法不成立或無效，對於善意取得土地權利的第三人仍具有法律效力，
善意第三人不負返還義務。
四、強制性登記
一切土地權利的發生和變更均必須登記。
五、登記簿的編成採取物的編成主義
土地登記簿以土地為標準，另外按照登記的先後順序編成。
14 李鴻毅，1996，土地法論，中國地政研究所出版，第 253 頁。
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六、不頒發權利憑證
登記機關只在登記簿上登記，不向土地權利人頒發土地權利憑證。
七、土地權利人以靜態登記為主
土地均應先登記現在的權利狀態，俟變動時再行登記變動時的狀態。
綜上，所謂權利登記制，登記的乃是權利及登記機關對登記申請採取實質審查主義，除 了對申請登記的程序、手續是否完備進行審查外，還要對發生不動產權利的得喪變更的原因，
是否能有效成立進行核查認定，其後始能辦理登記。一旦登記，登記名義人就獲得權利的確 認，並且國家擔保這種權利確認的正確性；以及登記公信力。凡是依法應登記而未經登記之 權利變動，並不發生相應的物權變動效力。故登記成為物權變動的生效要件，登記因此具有 強制性。
叁、托倫斯登記制
托倫斯登記制（Torrens Title Syetem），為澳洲羅伯特、理查、托倫斯爵士於 1858 年 在澳洲所創；又稱澳洲登記制，或權狀交付制。此制主要作用，在於登記後的土地權利具有 確定性質，而使移轉便利。其作法係以政府力量作一次土地權利總清理，據以代替私人間調 查徵信追究泉源，並以政府交付的權狀，確認產權，以代替私人之間的契約行為。現除澳洲 外尚有紐西蘭、愛爾蘭、加拿大 及東南亞許多國家引入這一登記制度。其主要特點為：
一、初次登記不強制，但一經登記即進入強制登記狀態不強制要求一切土地都必須登記，
但任何一塊土地只要經第一次登記，其後的每一次土地權利的轉移或變動，都必須經過 登記，非經登記不發生效力。15
二、登記有公信力
土地權利一經登記，便有不可推翻的效力，而登記名義人享有不可推翻之登記權利，此 項權利之效力，由國家保證之。
三、土地登記機關負有賠償責任
土地登記後產生的不可推翻的效力是由國家保證的，國家專門從收取的土地登記費中提 取一定比例資金作為保險基金，以賠償由於登記錯誤而使土地權利人所受的損失。
15李鴻毅，1996，土地法論，中國地政研究所出版，第 254 頁。
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四、採取實質審查主義
登記機關對土地登記進行實質性審查，並可要求經公告後方准予登記。
五、頒發權利憑證
土地登記簿填寫兩份，登記機關保留正本，權利人取得副本，正副本內容完全一致，副 本作為土地權利人持有的土地權利憑證。
六、登記簿上的編成採取人的編成主義
土地登記簿按土地權利人登記的先後次序編成，而不是以土地為標準。
七、地上如設定權利負擔，應為負擔登記
土地經登記後，如有處分或設定負擔，以及其他各種法律行為，須依照法定的契約方式 訂立契約。另土地上如設有抵押權或其他權利，則作為該塊土地的負擔登記。
由此可知，托倫斯登記制同樣也是權利登記制，其登記也具有公信力。但與權利登記制 不同之處在於初始登記並不強制，但一旦進入登記簿，其後的物權變動就必須辦理登記，非 經登記不生效力；即採初始登記的自由主義。其次，要發給權利人產權證書，轉讓時出讓人 不但要交付轉讓書，還要交付產權證書。而權利登記制，登記是就當事人之契約加以註記驗 證，並不另行發給書狀。另如因登記機關錯登時，對於權利人所受損失由保險基金辦理賠償，
這是權利登記制所沒有的。
上述三種不動產登記模式各具特色。無論是權利登記制、契據登記制還是托倫斯登記 制，均與其本國的政治、經濟、文化、歷史傳統等因素緊密結合，並通過各自的內部調整，
基本上達到自我體系的完善。如果脫離一國的具體國情，將很難判斷孰優孰劣。
基本上達到自我體系的完善。如果脫離一國的具體國情，將很難判斷孰優孰劣。