大陸地方政府推動不動產統一登記制度之現況

大陸為貫徹落實《不動產登記暫行條例》、《不動產登記暫行條例實施細則》的政策規定，建 立完善的不動產統一登記制度，以維護不動產交易安全，保護權利人之合法權益，各城市陸 續啟動了不動產統一登記制度。

壹、北京²⁷

北京市於 2015 年 11 月 9 日實施全市不動產統一登記，是全國第一個在省域範圍內實現 不動產統一登記的直轄市級單位。大陸國土資源部先後頒行《不動產登記暫行條例》、《不動 產登記暫行條例實施細則》等規範，北京市不動產統一登記原有政策規定已與現有登記現狀 不相匹配。2015 年 3 月北京市正式啟動了不動產登記工作規範起草工作。起草小組在國土資 源部已規範法令及文件的基礎上，結合北京市不動產登記工作實際情況，參照土地房屋原有 登記規範，結合國土資源部操作規範並採集該市各類不動產登記工作經驗，在廣泛徵求意見、

反復討論修改後，制定北京市的不動產登記工作規範，重點如下:

一、落實依法依規，房地一體登記原則

北京市的《不動產登記工作規範》嚴格按照《物權法》、《不動產登記條例》、《不動產登 記條例實施細則》的規定，確保各類登記程序充分融合，新舊制度之間有效銜接。緊密 結合了該市實際情況，對登記程序、申請主體、提交材料、審查要點等內容按照北京市 相關政策進行規範、增加和細化。同時注重吸納多年來土地、房屋登記實務中的好經驗、

好做法，便於基層登記工作人員熟練掌握業務，提高工作效率。並融合了原土地登記、

房屋登記等相關政策規定和操作規範，對房地統一登記業務流程再造，確定房地一體登 記為原則，單獨登記為例外。明確了一體登記的程序，規範了登記的要件和文書格式。

二、結合實際與便民利民原則

為更好服務群眾，北京市《不動產登記工作規範》在國家規定基礎上，梳理了該市以往 登記相關規定，一是簡化手續，對相關程序和要件在依法依規的前提下盡量簡化手續。

27北京市規劃和國土資源管理委員會網址:

http://www.bjgtj.gov.cn/art/2017/3/8/art_3211_147.html

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二是壓縮時限，將登記業務辦理時限一併壓縮為 10 個工作日，同時保留了原住宅及建 設部門的便民做法，境內自然人房屋交易服務當天辦結，總體時限比《不動產登記暫行 條例》規定的 30 個工作日內辦結減少了 20 個工作日。

三、市民辦理不動產登記的簡化

新《不動產登記工作規範》頒布後，實現了不動產登記實質上的統一，有利於維護交易 安全、保障物權穩定、明確登記程序，對普通市民來說，保障了交易安全，實現一個窗 口對外、簡化程序，減少了群眾負擔。首先，《規範》明確了一體登記的程序，對相關 程序和要件都做了具體規定，有利於權利人了解登記業務辦理的標準和程序。其次，順 應國家簡政放權的大政方針，對辦理程序和辦事手續做到盡量簡化，並壓縮業務辦理時 限。

四、頒布後新提出的便民措施

新《規範》頒布後，原有的便民措施，如綠色通道、上門服務、短信提醒、不動產贈與 合同免除公證、網站業務辦理進度查詢等仍保留。新增便民措施如下：一是遺失聲明不 需登報，只需在市規劃國土委官方網站上刊發即可。具體程序可登錄市規劃國土委官方 網站查詢。二是境內自然人辦理業務可現場委託，不需公證。這些新舉措大大方便了辦 事群眾，減輕了辦事群眾負擔，極大降低了群眾的辦事成本。三是壓縮了登記辦理時限。

《規範》將一般登記業務辦理時限一併壓縮為 10 個工作日，查封和異議登記明確為受 理當日辦理，比國家規定的 30 個工作日縮短了 20 個工作日。四是明確了繼承(遺贈)不 再強制公證、補換證手續簡化及抵押權註銷登記單方申請等便民措施的辦理程序，減輕 了權利人的負擔。

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貳、上海²⁸

上海市 2016 年 10 月 8 日起實行不動產統一登記，由上海市規劃和國土資源管理局下設 的上海市不動產登記局為上海市不動產登記機構，各區縣不動產登記事務中心受上海市不動 產登記局委託，具體辦理轄區範圍內不動產登記事務工作。(上海市整合市規劃國土資源、

住房城鄉建設管理等部門承擔不動產登記職能的事業單位，組建上海市不動產登記事務中心，

為上海市規劃國土資源部門所屬的事業單位，受上海市不動產登記局委託，辦理具體登記事 務) 。上海市規劃國土資源部門負責建設全市不動產登記信息系統，全面清理和整理不動產 登記歷史資料，按照國家規定的資料庫標準和建置技術規程，對土地、房屋、林地、農村土 地、海域登記數據進行整合。

上海市全面實施不動產統一登記後，房地產登記由不動產登記替代，房地產權證書和登 記證明停止發放，頒發《不動產權證書》和《不動產登記證明》。按照“不變不換”的原則，

實施不動產統一登記前依法核發的各類不動產權屬證書、登記證明繼續有效，權利不變動，

證書不更換。為方便企業群眾辦事，按照“便民利民，充分利用已有資源”的原則，各區縣 現有的房地產交易大廳調整為不動產交易登記大廳，房地產登記受理窗口調整為不動產登記 受理窗口，受理不動產登記業務。關於上海市不動產登記業務規範簡述如下:

一、可以登記之不動產權利

1.集體土地所有權，2.房屋等建築物、構築物所有權，3.森林、林木所有權，4.耕地、

林地、草地等土地承包經營權，5.建設用地使用權，6.宅基地使用權， 7.海域使用權，

8.地役權，9.抵押權，10.法律規定需要登記的其他不動產權利。

二、不動產登記之類型

不動產登記包括首次登記、變更登記、轉移登記、註銷登記、更正登記、異議登記、預 告登記、查封登記、文件登記等。

28上海市住房和城鄉建設管理委員會網址:

http://www.shfg.gov.cn/jydj/djzn/ywgz/index.html

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三、上海市之不動產登記機構:

經上海市人民政府批准，上海市不動產登記局為上海市不動產登記機構，是上海市《不 動產權證書》和《不動產登記證明》的核發機關。

四、申請不動產登記的程序可以登記

提出申請→受理登記→審核登簿→發放權證。

五、申請不動產登記時需提交哪些材料 1.登記申請書。

2.申請人、代理人身份證明材料、授權委託書。

3.相關的不動產權屬來源證明、登記原因證明文件、不動產權屬證書。

4.不動產界址、面積等材料。

5.與他人利害關係的說明材料。

6.法律、行政法規以及《不動產登記暫行條例實施細則》規定的其他材料。

六、辦理不動產登記需要時間

上海市不動產登記機構核發不動產權證書的，自受理申請之日起 20 日內辦結；核發不 動產登記證明的，自受理申請之日起 7 日內辦結（異議登記為當天）。遇法定節假日順 延、公告日期不計算在內。符合規定的申請材料才能受理，需補齊文件的，補齊日為受 理日。

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叄、天津²⁹

有關天津市啟動不動產統一登記之事項，具體內容如下：

一、將市和區縣土地登記、房屋登記、林地登記、草原登記、海域登記和農村土地承包經營 權登記等不動產登記職責進行整合，統一交由天津市國土資源和房屋管理局承擔，其行 業管理和不動產交易監管等職責仍由原相關部門承擔。

二、從 2015 年 11 月 30 日起，天津市不動產統一登記全面啟動，該市土地、房屋、林地、

海域等不動產登記業務，統一到市國土房管局設立或者委託的不動產登記經辦機構辦理，

領取《不動產權證書》、《不動產登記證明》。根據公告，將市和區縣土地登記、房屋 登記、林地登記、草原登記、海域登記和農村土地承包經營權登記等不動產登記職責進 行整合，統一交由市國土房管局承擔，其行業管理和不動產交易監管等職責仍由原相關 部門承擔。原已依法頒發的各類不動產權屬證書、不動產登記證明繼續有效，按照“不 變不換”的原則，在今後依法辦理不動產轉移、變更等登記時予以換發新的《不動產權 證書》或者《不動產登記證明》。海洋部門、林業部門不再受理海域、林地等登記發證 業務。國家規定的過渡期內農村土地承包經營權登記仍由原部門辦理，過渡期後納入統 一登記的具體時間另行公告。11 月 30 日前原海洋部門、林業部門已經受理的登記業務，

仍到海洋部門、林業部門領取證書；原房地登記部門已經受理但尚未核准登記的，統一 頒發新的《不動產權證書》、《不動產登記證明》。

三、不動產登記申請人按照下列業務分工，向市或區縣不動產登記經辦機構申請辦理登記業 務：

(一)天津市不動產登記中心(原天津市房地產登記發證交易中心)負責受理全市範圍內海域 使用權登記，涉及國防軍事、國家安全和保密單位的各類不動產登記(不包括軍隊開 發建設的商品房、房改購房轉移登記)，市人民政府所屬直管公產非住宅房地登記，

不能分別辦理的跨區縣行政區域不動產登記，不再受理原市房地產登記發證交易中心

29天津市國土資源和房屋管理局網址:

http://www2.tjfdc.gov.cn/pages/fwzn2.aspx#3

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負責辦理的各類登記業務，相關業務由不動產所在地的區、縣不動產登記經辦機構受 理。

(二)市區不動產登記中心具體受理市內六區範圍內的不動產登記(包括首次登記、轉移登 記、變更登記、註銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等。開發區、

(二)市區不動產登記中心具體受理市內六區範圍內的不動產登記(包括首次登記、轉移登 記、變更登記、註銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等。開發區、