第二章 仲介業受委託銷售流程及常見糾紛之說明
第四節 不動產買賣契約之簽訂及履行
國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
第四節 不動產買賣契約之簽訂及履行
一、 仲介業在不動產買賣契約簽約及履約所提供之服務
關於仲介業於不動產買賣契約簽約及履約所提供之服務，本文就各仲介業於 各企業網站上所揭露之服務內容說明如下：
（一）信義房屋
1.指名信義房屋所配合之銀行得申辦優惠之房屋貸款。2.成屋履約保 證及價金安全保障（提供安信建築經理股份有限公司價金安全制度）。3.
過戶安全保障，提供代書審查制度。4.提供買賣房屋相關稅務諮詢（全方 位節稅規劃）。5 提供完整物件資料庫，過濾異常物件（信義鑑定公司進 行產權審查）。6.二階段服務費收取，簽約時給付百分之七十，交屋時給 付百分之三十。7.提供買方漏水保固。8.提供買方高氯離子建物保障，保 障最高原價買回。9. 提供買方高輻射建物保障，保障最高原價買回。10. 提 供買方凶宅保障，保障最高原價買回。11.協助辦理重購退稅，戶籍遷入，
自用地價稅房屋稅之申辦。
（二）永慶房屋（直營店不包括加盟店）
1.提供配合銀行，協助申辦優惠貸款。2.提供價金履約保證（辦理合 泰建築經理股份有限公司價金履約保證）。3.產權七審。4.提供永慶代書保 障過戶交易安全。5. 提供買方漏水保固。6.提供買方高氯離子建物保障，
保障最高原價買回。7. 提供買方高輻射建物保障，保障最高原價買回。
8. 提供買方凶宅保障，保障最高原價買回。9 二階段服務費收取，簽約時 給付百分之七十，交屋時給付百分之三十。10.協助辦理重購退稅，戶籍 遷入，自用地價稅房屋稅之申辦。
（三）住商不動產
1.提供中國信託商銀及玉山銀行之優惠貸款。2.全面配合建經公司辦 理價金信託。3.提供特約地政士保障過戶之交易安全。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
（四）中信房屋
1.提供特約地政士保障過戶之交易安全。2.提供房屋交易安全制度（價 金履約保證）。3.提供漏水保固持諾書。
（五）東森房屋
1.提供特約地政士保障過戶之交易安全。2.提供房屋交易安全制度（價 金信託履約保證）。
二、 不動產買賣契約之簽約及履約常見糾紛
在仲介實務上，買賣雙方在簽訂不動產買賣契約後如有給付遲延、給付不能 或不完全給付、標的物瑕疵等狀況發生時，相關之權利義務關係，悉依不動產買 賣契約之約定或民法相關規定處理。有爭議者在於，買賣雙方如果因債務不履行 或標的物瑕疵而解除契約時，得否請求仲介業返還已收取之仲介服務費？
司法判決上有認仲介業已收取之服務費無須返還，蓋從民法「居間契約之債 務本質」認為買賣契約嗣後解除之服務報酬給付事宜，而依民法第 568 條規定，
居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，是居間人於契約因 其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響，
由此可見，由居間人媒介成立之契約嗣後之解除，究係可歸責或不可歸責於委託 人之事由所致，居間人均仍得請求服務報酬6162。
然亦有司法判決認為若因可歸責於仲介業致買賣契約解除時，仲介業即不得 請求仲介服務報酬，蓋居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。
對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為 營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，
民法第 567 條定有明文，此為居間人據實報告及妥為媒介義務。又按居間人違 反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方
61 最高法院 49 年台上字第 1646 號判例參照，臺灣臺北地方法院 100 年度訴字第 5137 號民事 判決參照。
62 李芳南，不動產仲介法律實務精解，永然文化，2001 年 7 月初版，第 224 頁
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，同法第 571 條 亦有明文。查以居間房地買賣為業之業務，涉及房地買賣之專業知識，而仲介業 既針對其所為居間行為向委託人收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預 見危險及調查之義務，並據實將訂約事項報告於委託人，倘違反此義務，致委託 人因此受有損害，即構成債務不履行，居間人應負損害賠償責任，且依民法第 571 條規定，不得請求報酬及償還費用63。再者仲介業公司，應具備房地買賣之 專業知識，一般之消費者委由仲介業處理買賣事宜，仲介業對其所為之仲介行 為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之 義務，諸如審酌所有權狀及相關文件之真偽、內容及各項危險之告知，如未盡此 注意義務，致使消費者蒙受損害，即應負過失侵權行為之責，是如因仲介業未盡 善良管理人之注意，致使買賣雙方解除買賣契約，買賣契約既已不存在，仲介業 自不得向買賣雙方收取仲介服務費64。
63 臺灣板橋地方法院三重簡易庭 100 年度重簡字第 1129 號民事判決參照，
64 臺灣士林地方法院民事 99 年度湖簡字第 898 號民事判決參照