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第五章 結論
本文觀察內政部公布的交易糾紛原因，多與仲介業未提供完整且正確之資訊 有關。而經本文分析仲介實務流程及仲介實務上所使用之委託銷售契約書、標的 物現況說明書、委託要約斡旋契約書、不動產說明書等契約文件得知，仲介業未 善盡仲介說明義務其根本原因在於仲介實務上所使用之前述文件規範權利義務 內容不明，及不動產說明書應記載及不得記載事項的內容太過簡陋造成。因此唯 有梳理釐清仲介業說明義務，提供主管機關作為修訂契約範本及制定應記載及不 得記載事項時之標準，才能有效降低交易糾紛。
而關於仲介業說明義務之文獻，有從不動產經紀業管理條例作為論述之對 象，另有文獻從民法居間契約或委任契約或混合契約之法律性質作為論述對象，
惟本文認為行政法規有其不同之規範目的且行政法規規範對象並沒有涵蓋整個 仲介行為的全部流程，另不動產經紀業管理條例、公平交易法及消費者保護法關 於資訊提供之對象，偏重於買方而遺漏賣方。另委託銷售契約或委託要約斡旋契 約，其法律性質是否為居間，委任或混合，都無法以單一的義務（例如積極活動 義務、報酬請求、代理收受定金）作為判斷基準。
仲介活動始於仲介業對賣方之開發及對買方之帶看行為，無論是委託銷售契 約或委託要約斡旋契約，其契約之條件多受該前階段仲介業所提供之資訊影響。
為期能完整說明仲介業說明義務之完整內容，本文認為仲介業之給付義務應始於 物件開發，終於房屋點交。
而關於委託銷售契約或委託要約斡旋契約之性質，學說及實務上多有爭論，
惟本文認為，確認法律性質之目的在解決發生契約漏洞時如何適用民法上之任意 規定，因此其前提應先確認委託銷售契約或委託要約斡旋契約之契約內容。關於 契約內容之形成要素可分為當事人約定、法律強制規定，及法律上擬制作為契約 內容。從買賣雙方委託仲介業者之目的及不動產交易之特性判斷，買賣雙方委託 仲介業並非僅單純提供交易訊息、銷售或承買，其目的包括履約之協力。再者依 消費者保護法之規定，消保會所公布之委託銷售契約應記載及不得記載事項及不 動產仲介業全國聯合會所公布之仲介業標準作業流程，縱使仲介業未與買賣雙方 為已明文約定，都將成為契約之內容。綜上，委託銷售契約或委託要約斡旋契約 之契約內容對賣方應包括「委託銷售」「履約協力」「說明義務」，對買方應包括
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「委託承買特定標的物」「履約協力」「說明義務」。而委託銷售或委託要約斡旋 契約之法律性質，因民法第 529 條採「契約類型之強制規定」亦即非委任契約以 外有名契約之勞務契約皆為委任契約，因此委託銷售契約及委託要約斡旋契約其 法律性質上為委任契約。惟當事人權利義務關係之適用仍應優先適用契約之約 定，如契約未約定時再適用民法關於委任之規定或類推適用民法關於居間契約之 規定。
仲介業與買賣雙方說明義務之範圍，依據契約之目的、契約內容之形成要素 判斷，非僅民法第 567 條所定事項，而包括足以影響買方或賣方意思形成之重要 要素。本文認為，仲介業對賣方說明義務之範圍，應該包括「委託價格及條件之 形成」「銷售活動及買方出價」「標的瑕疵之提示」「賣方履約可能之障礙及風險」
委託銷售契約及不動產買賣契約「合約上賣方違約責任及不利益事項」。而仲介 業對買方之說明義務應該包括「特定標的是否符合買方特定需求及使用目的」「承 買價格及條件之形成」「標的瑕疵之提示」「買方履約可能之障礙及風險」委託要 約或斡旋契約及不動產買賣契約「合約上買方違約責任及不利益事項」。
而仲介業說明義務之調查方法及程度，依債務人之給付應依債之本旨及債務 不履行可歸責事由之判斷，本文認為，關於說明義務之具體事項及調查方法，依 專門職業人員之善良管理人之注意義務，應指有一般具有相當知識經驗且勤勉負 責之人，在相同之情況下且合乎「專業能力」「工作經驗」「職業責任」應餞行之 調查方法。而仲介業對買賣雙方說明義之程度應達於「預見風險」且能「避免或 防止損害結果之發生」。因此應統一採取「高度說明義務」
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五、 網站參考文獻
本文所引用法院判決皆擷取自司法院 http://www.judicial.gov.tw/及法源法 律網: http://www.lawbank.com.tw/