第四章 仲介業說明義務
第四節 仲介業對買賣雙方說明義務之範圍及程度
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第四節 仲介業對買賣雙方說明義務之範圍及程度
一、 學說見解（一）解釋義務
關於從給付義務之具體類型，學說上有「忠誠義務」「解釋義務與通 知義務」「協力義務」「提出及同意查詢義務」「返還義務」「檢查義務」「競 業禁止之義務」，而關於解釋及通知義務係指「契約當事人負有義務告知 相對人相關之重要之資訊」，例如，（一）「給付障礙之解釋及通知義務」，
在債之關係中，債務人負有義務對於面臨威脅或已經發生之給付障礙情形 通知債權人。（二）「目的確保之解釋及通知義務」，其係指為確保債權人 對於契約標的物，能合乎目的下使用，因而債務人負有一個解釋及通知義 務147。因此如為賣方委託銷售或買方委託要約斡旋契約有給付障礙或為目 的確保時，仲介業即負有說明義務，而說明義務之範圍為與可能造成給付 障礙事項即使標的物無法合目的性使用之事項。
（二）活動性體系理論148
學者認為基於活動體系之見解，認此活動性體中是由三個不同但具有 協調性之便因組成，亦即是「資訊需求性」「資訊可能性」與「職務範圍」。 在個別契約關係中，前契約說明義務之內容與界限會因為這三個決定因子 所呈現之強度與密度而確定。
（1）資訊需求性，係指該資訊是否具有重要性，若為肯定，則具有 說明或提供資訊之必要性，反之則否。而判斷重要性之法則為「須就關於 會肇致阻礙契約目的之情事為說明，因該情事對契約締結之決定重大意 義」（2）資訊可能性，其意義係指，負擔說明義務之人就其已掌握或具有 之資訊，則有向相對人提供該資訊之可能性。惟在個案認定中仍須考量，
提供義務者在提供前是否須自行為調查或檢查，如此則提供資訊可能性較 弱。再者要考量該資訊是否在提供義務者之控制領域內特別是要取得該資
147 姚志明，2003 年，誠信原則與附隨義務之研究，臺北，元照出版社，第 158 頁
148 向明恩，2011 年，前契約說明義務之形塑與界限-評基隆地方法院九十二年度訴字第三四二 號民事判決，月旦法學雜誌〈190 期），第 177 頁。
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訊須負擔不相當之費用或具壟斷性時，資訊提供提供者負有較高的說明義 務。（3）職務範圍，係指倘當事人之一方擔任一特殊之職務或角色，因而 惹起他方對其為一定行為之期待，則其對他方之影響力可能性也隨之提 升，基於此種緊密之信賴關係，一方當事人之說明義務亦隨之增加。特別 是當事人一方基於其專業知識或特殊職業之地位，而具有專業知識與技 能，即可使他方對其產生特別性之信賴，其應負擔之資訊風險亦較強。
二、 實務見解
（一）依據民法第 567 條之規定
按說明義務係指一方當事人對他方當事人負有主動告知足以影響意 思決定之相關資訊義務。而民法第 567 條第 1 項及第 2 項規定，居間人關 於訂約事項，應就其所知之事項，負據實報告於各當事人之義務，且以居 間為營業之人，為保障當事人權益及維護交易安全，就關於訂約事項及當 事人之履行能力或訂立該約之能力，有主動積極調查之義務，並應將調查 之結果主動報到相對人。因此民法第 567 條所規定積極調查義務及據實報 告義務，與說明義務之內涵應屬相同，再者司法實務上，關於民法第 567 條之據實報告義務亦有使用「說明義務」為說明149。
1. 說明義務之範圍
依民法第 567 規定，居間人報告義務之事項包括「訂約事項」「當 事人之履約能 力」「訂立該約能力」，且如居間係以居間為營業者，為 避免居間人為促進成交，而怠忽調查，因此居間人就該等事項須負擔「積 極調查義務」。是以居間人對相對人所負擔說明義務之範圍，包括訂約 事項、當事人之履約能力、訂立該約能力等事項，且經居間人積極調查
149 臺灣新北地方法院 102 年度重訴字第 8 號民事判決「不動產經紀人員之仲介買賣係屬有償，
則此調查、說明義務，經紀人員應負善良管理人之注意程度，以盡其說明、調查之義務，雖 無庸苛以極盡調查之能事，但究仍應盡其善良管理人之注意程度至明。」，臺灣高等法院101 年度上易字第963 號民事判決「在地政登記實務上，建商就「小公」及「大公」面積登記之 方式，有多種不同，此乃眾所周知之事實，本件縱在建物謄本上無法明確顯示出該項事實，
然仲介業於其仲介過程中，如遇消費者（購屋者）為詢問時，自須加以查明再據實向消費者 說明，此項基本調查及說明義務，應屬仲介業之職責，」
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後之內容，茲分就「應說明事項」及「調查方法」分述如下：
（1）應說明事項 A. 締約事項
按居間人之任務為斡旋於當事人雙方之間，折衷協調並為之說 合，以促成雙方當事人訂立契約150，而不動產仲介係居間買賣雙方 締結不動產買賣契約，因此所稱締約事項應指「締結不動產買賣契 約之事項」，而不動產之買賣，除標的物及價金外，尚涉及付款方法、
稅負、點交、費用及違約等重要事項151。所以不動產仲介居間契約 所稱締約事項應指「涉及買賣標的、價金、付款方式、稅負、費用、
違約責任等事項」。本文就「買賣標的」「買賣價款」「稅費」「違約 責任」「其他」等說明如下
（A）關於買賣標的
漏水、海砂屋、輻射屋等會影響系爭房屋是否具備通常效 用或預定效用，對於消費者而言屬重要資訊，因此就買賣標的 物是否存有物之瑕疵，為仲介應調查事項152。反之如果關於買 賣方爭執事項並非瑕疵時，則非屬仲介業應說明事項，例如司 法判決認為「從買賣標的遠眺可看見墳墓」是否影響到風水及 景觀，係屬個人主觀心態或宗教之觀點問題，況墳墓並非位於 系爭不動產上或毗鄰其旁，依一般社會常情判斷，該墳墓亦難 認與系爭不動產之通常或契約預定效用或保證之品質有任何關 聯，顯非屬買賣標的物之瑕疵，是認仲介業就此對買方並不負 告知義務153。
再者，依民法第 354 條之規定，除使用上或效用上之瑕疵 外，如有價值上之減損亦為物之瑕疵，而在不動產交易實務上，
150 劉春堂，2009，民法債篇各論〈中），臺北， 三民書局，第 248 頁
151 最高法院 80 年度台上字第 1883 號民事判決理由
152 臺灣高等法院 96 年度重上字第 248 號民事判決
153 臺灣臺北地方法院 102 年度消字第 26 號民事判決參照
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最常遇到的價值減損瑕疵即為「凶宅」，因為在房地產交易市場 及實務經驗中，具有非自然身故情事之房屋或不動產，均會嚴 重影響購買意願及購買價格，並因此造成該等標的之市場接受 程度及價格之低落情事。同時具有非自然身故情事之不動產，
無論從心理層面或市場接受度而言，皆非一般適於居住之標 的，且有明顯異於週遭環境情形，即與週遭環境相較，買賣價 格有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則而言，非自然身 故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性 之價值減損，進而影響其市場價格。按日常生活中共同之經驗 法則，係為買方決定是否要購買不動產時，重要判斷之資訊；
是不動產仲介公司仲介房地買賣，就買賣標的物有無依通常交 易觀念上需要注意之重要瑕疵（即曾發生過非自然死亡之事 故），加以進行了解並向委託其仲介之當事人解說。154
另不動產買賣實務，買賣之標的除經合法登記之所有權範 圍外，常有未經合法登記之違建、增建、甚至占用他人土地之 部分。因此如果買賣標的之範圍超過合法登記之面積，而以「使 用面積」作為買賣標的時。因「使用面積」，自指買方買受後有 權使用之面積，該有權使用之面積，係因買方支付價金之對價 關係而來，因此仲介業應就非合法登記範圍內之使用面積之正 當權源為說明。例如買賣雙方約定買賣標的包含法定空地上之 增建部分時，司法判決認為法定空地之使用需有而約定專用 權，而約定專用權之取得，依公寓大廈管理條例第二十三條規 定須由住戶規約約定或經區分所有權人會議同意，此當為不動 產仲介人所應知悉。且有無約定專用權，當然影響買賣總價。
如賣方表示有約定專用權，則仲介業應本於善良管理人之注意 義務，就該買賣標的有無合於約定專用權之條件存在，告知買
154 臺灣高等法院高雄分院 99 年上易字第 333 號 民事判決，臺灣臺北地方法院 95 年度訴字 第5767 號民事判決。
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方155。
（B）關於買賣價款
仲介業於買賣雙方間進行買賣總價及買賣條件之磋商，而 且出現同一買賣標的可能有多組買方同時出價，或縱使只有一 組買方出價，其買方之承買價格一直在變動中，因此仲介業應 就買方之出價據實報告於賣方，俾利賣方得以決定其委託銷售 系爭不動產之合理總價為何，並作為決定是否出售系爭不動產 之參考，因此如果仲介業未予告知或刻意隱瞞買方出價更高之 事實，使賣方喪失以更高價出售系爭不動產之機會，實有違據 實報告義務及善良管理人之注意義務。156
（C）關於稅費負擔
關於買賣雙方應負擔之稅費是否為仲介業說明義務，司法 判決區分成是否為不動產買賣所直接發生，如為與不動產買賣 無直接關係之稅費負擔，則非仲介業應說明事項，例如賣方為 公司法人，其出售建物應繳納之「營利事業所得稅」因賣方在
關於買賣雙方應負擔之稅費是否為仲介業說明義務，司法 判決區分成是否為不動產買賣所直接發生，如為與不動產買賣 無直接關係之稅費負擔，則非仲介業應說明事項，例如賣方為 公司法人，其出售建物應繳納之「營利事業所得稅」因賣方在