第二章 仲介業受委託銷售流程及常見糾紛之說明
第二節 買方之帶看要約及斡旋
五、 買方帶看要約及斡旋常見糾紛
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3. 中信房屋：
附停止條件定金於賣方同意依本委託書（附停止條件定金委託書）
條件出售並於本委託書上簽認時，即生定金效力買賣契約已成立。
五、 買方帶看要約及斡旋常見糾紛
（一）帶看後約定現況交屋
實務上最常發生爭議的就是在帶看完後約定「現況交屋」，又所謂現 況交屋，係不動產買賣實務上使用之文字，通常係作為減少或免除賣方物 之瑕疵擔保責任之判斷依據，揆其意旨，乃係指對於賣方出賣之房屋，於 簽約時，就房屋物理存在性質，包括房屋材質、新舊、結構、裝潢、格局 等，可任由買方依肉眼觀察，或用手觸摸，或用嗅覺去感受者，均以交付 房屋當時之現況為據，惟如非可由買方目視、手摸或嗅聞之事項或現象，
自不應納入現況交屋的範疇內，例如，凶宅既無從由買方以五官、手去感 受，賣方自不得以所謂現況交屋免除其物之瑕疵擔保責任53。 然亦有司法 判決認為約定「現況交屋」即生免除瑕疵擔保責任之責54。
（二）未提供要約斡旋選擇
1. 買方簽訂「斡旋契約」前未提供要約斡旋選擇並說明兩者之區別及替代 關係關係
公平交易法第 24 條規定：「除本法另有規定者外，事業亦不得為其 他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」所謂「欺罔」，係指 對於交易相對人以積極欺瞞或消極隱匿重要交易資訊致引人錯誤之方 式，從事交易之行為。按房屋仲介業有收取斡旋金代為議價之交易特 色，且於交易過程中掌握買、賣雙方之交易資訊，若仲介業隱匿交易資
53 臺灣高等法院高雄分院 99 年上易字第 333 號民事判決理由「買賣契約約定為現況交屋，但 簽約後發現買賣標的為凶宅，法院認為不得以有約定現況交屋而免除物之瑕疵擔保責任」
54 臺灣高等法院 94 年上字第 584 號 民事判決「該判決認為買賣雙方於合約中約定〈本件房 屋依現況交屋，倘是否經檢測為海砂屋或輻射屋（逾國家標準時），買方得解除本契約，兩造 既約定以房屋現況交屋，被上訴人除系爭房屋為海砂屋及輻射屋外，自不負物之瑕疵擔保責 任」
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訊，將使買、賣雙方與仲介業之交易地位明顯處於不對等之狀況，而有 損害消費大眾權益之虞。鑒於房屋仲介交易過程中，具有上述資訊不對 稱之特性，若單純以民法予以規範，對於買賣雙方權益之保障似有不 足，因此房屋仲介業在向購屋人提出斡旋金要求時，應同時告知亦得選 擇採用內政部版「要約書」及二者之區別及替代關係，否則將有違反公 平交易法第 24 條規定之虞。且該告知應另以書面告知購屋人得選擇採 用內政部版「要約書」之權利，且該份書面說明之內容宜扼要說明內政 部版「要約書」與斡旋金之區別及其替代關係，並經購屋人簽名確認，
以釐清房屋仲介業之告知義務55 。
2. 買方簽訂「要約書」前未提供要約斡旋選擇並說明兩者之區別及替代關 係關係
依據【公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明】仲介業在向 買方提出斡旋金要求時，未同時告知消費者亦得選擇簽訂內政部版「要 約書」及斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，具有 限制競爭或不公平競爭本質。惟如買方要求簽訂「要約書」時，是否應 向買方說明得選擇簽訂「斡旋金契約」及說明兩者之區別及替代關係？
按「公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明」，揭載不動產 經紀業者從事不動產買賣之居間業務時，倘利用交易資訊不對稱之特 性，隱匿斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，將有 違反公平交易法第 24 條規定之虞。因此，不動產經紀業者在向購屋人 收取斡旋金之同時，未同時告知購屋人亦得選擇採用內政部版「要約書」
及斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係；或者不動產 經紀業者於購屋人簽訂要約書時，未同時告知購屋人亦得選擇斡旋金契 約及斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，因均為不 動產經紀業者隱匿斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關
55 公平交易委員會【公處字第 094078 號處分書】，資料來源：公平交易委員會網站，
http://www.ftc.gov.tw/
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係，故將有違反公平交易法第 24 條規定之虞，併予陳明56 。
惟本文認為，依據【公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明】
之背景說明，應僅限於買方要求簽訂斡旋金契約時，本處分擴張適用範 圍實有違信賴保護之虞。
（三）締結委託要約契約常見糾紛
仲介業基於要約書之定性為「預約」，法律效力不及斡旋契約，因此 在仲介業所使用之要約書皆會約定以成交總價百分之三做為懲罰性違約 金，因為此金額過高，經常引發糾紛。再者，因要約書定性為「預約」因 此如買賣雙方嗣後無法簽訂本約時，仲介業是否已完成民法第 565 條締約 居間之義務，實務上易引發許多爭議。
（四）締結委託斡旋契約常見糾紛 1. 單一斡旋與多斡旋制度
「單一斡旋」制度係指有一組買方簽訂斡旋金契約時，仲介業即不 得再接受其他買方簽訂斡旋金契約，須待賣方拒絕該斡旋金契約之內容 時，仲介業才能再接受其他買方簽訂斡旋金契約，仲介實務上僅信義房 屋採取此種斡旋方式。至於其他仲介業則採取「多斡旋」制度，亦即仲 介業同時接受多組買方同時簽訂斡旋金契約。仲介業採取多斡旋制度之 目的，係為使多組買方產生「競價效果」以最高價者得標。
惟在仲介實務上採取多斡旋制度為促使買方優先出價，因此發展出 所謂「優先議價權」，亦即優先出價者可以先與賣方進行議價，而仲介 業也僅會向賣方回報第一組出價買方之斡旋條件。仲介業以此優先議價 權的銷售手法促使猶豫不決之買方簽訂斡旋金契約。惟依委託銷售契 約、民法委任、居間之相關規定，仲介業依委託銷售之賣方之指示，以 善良管理人之注意為之；並將委任事務進行之狀況報告賣方，委任關係 終止時，明確報告其顛末，復隨時依賣方之查詢，向賣方報告銷售狀況；
56 公平交易委員會【公處字第 098131 號處分書】，資料來源：公平交易委員會網站，
http://www.ftc.gov.tw/
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關於訂約事項，亦應就其所知，據實報告於賣方。仲介業應將其他簽訂 斡旋金契約之買方之議價之主要內容，據實轉達予賣方，並就其所知據 實報告於其他簽訂斡旋金契約之買方，仲介業不得第二斡旋係以第一斡 旋失敗為條件為抗辯57。
2. 以遠期支票作為斡旋金之效力
仲介實務上買方經常以遠期支票作為斡旋金，斡旋金契約之當事人 為買方與仲介業，而斡旋金契約之成立，係以買方交付一定金額之金錢 或替代物予仲介業作為斡旋金為其要件。而斡旋金在一定條件成就時轉 為定金之要物性，應屬要物契約，且斡旋金於賣方承諾時，雖轉為定金，
惟仍應由仲介業代為轉交予賣方簽收後，斡旋金始有於一定條件成就時 轉為定金交付予賣方之功能。再按支票雖係有價證券，惟其本身係不代 替物，原不能充作定金，故當事人之一方交付遠期支票予他方，充作定 金，雙方必均有代物清償之意思，契約始視為成立58。
57 臺灣高等法院 100 年度上字第 1284 號民事判決參照
58 最高法院 88 年台上字第 2384 號判例，臺灣高等法院 97 年度上易字第 643 號民事判決參照