第二章 仲介業受委託銷售流程及常見糾紛之說明
第一節 賣方委託銷售
二、 締結委託銷售契約
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第二章 仲介業受委託銷售流程及常見糾紛之說明
第一節 賣方委託銷售
一、 委託物件之開發物件開發，除由賣方主動上店委託及原有客戶經營之外，最常見的物件開發 方式就是由仲介業進行「陌生開發」。而陌生開發，通常有以下幾種開發的管道。
（1）搜尋同業在官網、網路售屋網（例如 591 售屋網，奇集集等網站）之委售 物件，然後假裝成買方要求其他仲介帶看，進而與賣方接觸並取得賣方連絡方法 後，再進行勸諭委託。（2）比對同業網站或售屋網站之圖片及其他物件資訊或其 他仲介現場曝光確認銷售物件地址，再調閱第二類謄本查得賣方戶籍地址後寄送 開發信或登門拜訪（3）透過平日的商圈或大樓管理員經營，由第三人或管理員 提供售屋賣方的資料（4）針對沒有售屋需求的屋主進行潛在售屋屋主的開發，
通常的方法有寄出開發信或電子郵件，（開發信通常會訴求有多組誠意買方想出 高價購屋並且訴求售屋時機及投資報酬率）或以電話或親自拜訪，通常是針對預 售屋新交屋或具有高指名度的重點社區或大樓（例如新生國小雙學區）其住戶資 料來源最常見的就是購買名單或調閱第二類登記謄本（5）或針對出租型客戶進 行租轉售的業務操作。
二、 締結委託銷售契約
（一）不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項 1. 應記載及不得記載事項之內容
依據消費者保護法第 17 條之規定「中央主管機關得選擇特定行 業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。」因此內政部於 民國 92 年 6 月 26 日以內授中辦地字第 0920082743 號公告（自公告 6 個月後生效）「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項22」 。
2. 應記載及不得記載事項之效力
22 應記載及不得記載說明書之詳細內容請參閱，內政部不動產資訊平台：網址 http://pip.moi.gov.tw/NET/G-Law/G3.aspx
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（1）應記載而未記載
依消費者保護法施行細則第 15 條第 2 項之規定「中央主管機關 公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容。」
因此應記載而未記載，則該應記載之規定仍構成契約之內容。
（2）定型化契約條款牴觸應記載及不得記載事項之效力
依消費者保護法第 17 條之規定「中央主管機關得選擇特定行 業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。違反前項公告 之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前 條規定之。」
（3）個別磋商條款牴觸應記載及不得記載事項之效力
依消費者保護法第 15 條之規定「定型化契約中之定型化契約條 款牴觸個別磋商條款之約定者，其牴觸部分無效。」惟最高行政法院 100 年度判字第 1791 號判決及內政部函釋23認為，本條之適用應做「目 的性限縮」其適用應符合以下之要件：
A. 個別磋商條款不得使用定型化契約條款之形式約定
以「自行磋商」為名，預擬違反預售屋契約應記載事項之「定 型化契約條款」提供簽約使用，在未記明應記載事項下，大部分消 費者並無能力分辨其差異性，此已違反消保法第 17 條第 1 項授權內 政部公告預售屋契約應記載事項在於保護消費者之原意。
B. 個別磋商條款之約定需較定型化契約條款更有利於消費者
23 民國 100 年 05 月 13 日內政部【內授中辦地字第 1000043891 號】函釋「 中央主管機 關依據消費者保護法第 17 條第 1 項規定公告特定行業定型化契約應記載或不得記載之事 項較企業經營者與消費者間訂定之個別磋商條款，更有利消費者時，應以中央主管機關所公告 之內容為雙方權利義務之依據」。民國 97 年 03 月 20 日行政院消保會【消保法字第 0970002207 號】函釋「定型化契約條款之內容較個別磋商條款之約定有利於消費者，且於約 定時所不知者，因企業經營者係藉由個別磋商之方式而獲取不當之契約權益，有違誠信原則，
故仍應以定型化契約條款之內容為雙方權利義務之依據」，資料來源:法源法律網，網址:
http://fyjud.lawbank.com.tw/list2.aspx
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依行政院消費者保護委員會 97 年 3 月 20 日函略以：「……企業 經營者所定『定型化契約條款』之內容，較『個別磋商條款』之約 定，有利於消費者而為該約定時所不知者時，尚且應對消保法第 15 條作目的性限縮解釋，認其僅於『定型化契約條款』之內容，較『個 別磋商條款』之約定，不利於消費者時，始有適用餘地……」，依上 開解釋，消保法第 15 條雖規定定型化契約中之定型化契約條款牴觸 個別磋商條款之約定者，其牴觸部分無效，應僅於雙方經實質磋商 個別磋商條款較有利於消費者時，始有適用。
C. 須經雙方實質磋商
對消費者較為重要之差異具體內容為何卻未作說明，在未使消 費者得知悉內政部公告預售屋契約應記載事項內容之情形下，使消 費者與上訴人雙方立於資訊不對等之地位進行個別磋商，已違反消 保法第 17 條第 1 項授權內政部公告之預售屋契約應記載事項之原 意。
（二）締結不動產專任委託銷售契約書
1. 不動產專任委託銷售契約書之重點內容 （1）獨賣條款（或稱獨任銷售條款）
A. 獨賣條款之約定內容
獨賣條款係指在契約中約定「委託期間內，委託人（賣方）自 行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三人居間仲介者，須給 付受託人（仲介業）委託價百分之四之違約金」。
B. 獨賣條款之主要目的及經濟價值
獨賣條款，其主要目的及經濟價值是為了仲介業得以專心為賣 方處理行銷事務，在專任契約有效期間內，任何交易之對象都要透 過仲介業處理，賣方應不得自行銷售，也不得另行委託他人銷售，
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如此才不至於影響到專任契約仲介業之銷售行為。因為行銷事務，
是廣泛性對外之業務行為，非侷限於特定的點線或空間，潛在性之 買方因為如何之訊息而產生承購之意願，都可能是行銷事務努力之 結果，而行銷事務本身是有規劃的，也是有成本的，在專任契約有 效期間內，只有仲介業得為行銷行為，透過專任契約，行銷事務之 成本將被反應於任何客戶產生之承購意願上。故在專任契約有效期 間內任何客戶之承購意願，都可以說是專任契約仲介業努力之成 果，故委託人其自行或委由第三人介紹或類似之銷售行為，都將影 響到仲介業之銷售行為，也嫖竊了專任契約仲介業努力之成果24。
（2）提供成交行情條款
提供成交行情條款之約定內容，依據內政部公布之「不動產委託 銷售定型化契約應記載及不得記載事項」受託人於簽約前，應據實提 供該公司（或商號）近三個月之成交行情，供委託人訂定售價之參考；
如有隱匿不實，應負賠償責任。應記載及不得記載事項要求提供成交 行情之主要目的在於，提供賣方訂定委託價時之參考。
（3）仲介業作為買賣契約雙方代理人及代收定金條款
所稱買賣契約雙方代理人及代收定金條款，係指在專任委託契約 書上約定「委託人同意仲介業可為買賣雙方代理人」及「買方出價達 到委託價格時，仲介業無須再行通知賣方即得全權代理收受定金及安 排買賣雙方簽約事宜。賣方並同意買賣契約於仲介業收受定金時成立 生效」。
該條款約定之主要目的，在於透過不須通知賣方的情形下，讓仲 介業得直接代受買方願意承買之意思表示，以加速成交速度。另外，
該條款也在避免買方同意承賣後，賣方反悔，蓋如賣方反悔不僅須賠 償仲介業仲介服務費，另依民法第 249 條第 3 款之規定，賣方必須加
24 臺灣臺北地方法院 96 年度訴字第 4455 號民事判決參照
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倍賠償所受定金。因此透過這樣的約定，賣方在衡量必須給付損害賠 償及加倍返還定金後，加重賣方心理負擔，進而不敢率然違約。
（4）單方任意變更禁止條款
單方任意變更禁止條款，係指在專任委託契約書中加上「本契約 非經雙方同意，不得單方任意變更之」或是「本契約非經甲乙雙方書 面同意，不得變更」。該條款之主要目的係仲介業為了避免賣方於專 任委託期間，任意變更委託價格或增加其他條件，造成仲介業磋商買 賣條件之困難度，因此委託銷售契約皆會約定單方任意變更禁止條 款。另專任委託銷售契約皆會約定委託銷售期間，因此如果賣方欲提 前終止專任委託，即為變更委託銷售期間，亦屬條文所稱「變更」之 涵攝範圍。
（5）防串條款
A. 不動產委託銷售契約書範本中防串條款之內容
依據內政部中華民國 92 年 6 月 26 日內授中辦地字第 0920082745 號公告修正之「不動產委託銷售契約書範本」第 11 條第 1 項第 3 款 之規定，防串條款係指「受託人(仲介業)已提供委託人(賣方)曾經仲 介之客戶資料，而委託人於委託期間屆滿後二個月內，逕與該資料 內之客戶成交者。但經其他不動產經紀業仲介成交者，不在此限。」
防串條款之規範目的在於「避免已達成一定合意之買賣雙方，意欲 規避仲介費用之支出，故意不為合意，而私下另行交易之情形。」
B. 仲介業所使用防串條款之內容及效力
在仲介實務上，一般仲介業所使用之委託銷售契約書，其所約 定之防串條款，有將「已提供委託人曾經仲介之客戶資料」更改為
「曾經帶看」或「曾經仲介」，或將「二個月」延長為「三個月」。 例如約定「委託人於契約關係屆滿後二個月內，與「客戶帶看紀錄 表」上之客戶成交且經受託人查證屬實者，應給付受託人委託銷售