第四章 實證分析
第三節 不同類型弱勢族群對社會住宅各項需求差異分析
本節以卡方(𝜒2)檢定並透過交叉表進行分析，不同身份別者對於社會住宅管理方 式、租期長短、面積及租金折數等是否有顯著差異，茲分述如下:
一、不同身份別對於社會住宅之管理方式差異分析
不同身份別者對於社會住宅管理方式要求有顯著差異，經由卡方檢定透過交叉表 分析結果指出，χ(2)2 = 32.801 p= 0.000，達 0.01 顯著水準與本文假說 H4 預期相符。
顯示不同身份別者對於社會住宅管理方式要求有顯著差異。首先，一種身份別者對於 管理方式偏好，以社區自組管理委員會管理為最多佔全體 36%，政府直接派員次之佔 全體 22%，最少為委託社福機構佔全體 6.7%；二種身份別者對於管理方式偏好，以 為政府直接派員最多佔全體 19.3%，委託社福機構次之佔全體 22%，最少為社區自 組管理佔全體 4%；三種身份別者傾向政府直接派員方式(詳見表 4-3-1)。
探求其原因，二種身份別及三種身份別在經濟條件上普遍相較於一種身分別為弱 勢，對於社會住宅維護管理方面，偏好由政府資源直接投入相對也較有保障；相對的，
一種身份別原則上以年輕族群居多，對於管理方式偏好以社區自組管理方式為主。綜 上所述，一種身份別者偏好管理方式以社區自組管理委員會管理為最多；相對的，二 種身份別及三種身份者則傾向政府直接派員方式。因此，不同身份別對於社會住宅管 理方式之選擇有顯著不同。
表 4-3-1 管理方式與身份別交叉列表
管理方式 一種身份別 二種身份別 三種身份別 總計 政府直接派員 33(22%) 29(19.3%) 8(5.3%) 70 社區自組管理 54(36%) 6(4%) 0 60 委託社福機構 10(6.7%) 10(6.7%) 0 20 總計 97(64.7%) 45(30.0%) 8(5.3%) 150 本研究整理。𝜒(2)2 = 32.801 ***p= 0.000 ，* P＜0.1, ** P＜0.05, *** P＜0.01
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二、不同身份別對社會住宅租期長短之差異分析
不同身份別者對於社會住宅租期長短需求有顯著差異，經由卡方檢定透過交叉表 分析結果指出，χ(2)2 = 42.336 p= 0.000，達 0.01 顯著水準與本文假說 H4 預期相符。
結果顯示不同身份別者對於社會住宅租期長短有顯著差異。首先，一種身份別者對於 租期長短需求偏好，以 6 年以下為最多佔全體 36.7%，7 年至 9 年次之佔全體 22.7%，
最少為 10 年以上佔全體 5.3%；二種身份別者對於租期長短需求偏好，以為最多 7 年至 9 年佔全體 16%，次之為 10 年以上佔全體 10%，最少為 6 年以下佔全體 4%；
三種身份別者，以 10 年以上為最多佔全體 3.3%，次之為 7 年至 9 年佔全體 2%。換 言之，一種身份別者租期偏好短期為主佔全體 36%；相對的二種身份別者對租期偏 好，以 7 年至 9 年或 10 年以上二種租期為主，佔全體 26%；三種身份者租期偏好則 傾向 10 年以上為主(詳見表 4-3-2)。
依照消費者行為理論，在一般正常情況下，個人所得及財富會隨著年齡增加而逐 漸遞增，剛進入職場初期經濟能力尚未穩定，對住宅需求則傾向「以租代買」方式消 費，但最終目的則「以買代租」為主要選項。因此，租賃期間需求傾向短期為主，這 也正是政府積極推動社會住宅幫助年輕族群真諦。
相對的，對於年長或經濟弱勢族群而言，租期長具安定性，且能有效降低搜尋成 本，因年長或經濟弱勢族群在搜尋上所花費時間成本也較年輕族群為高，目前社會仍 然存在相關不平等待遇及歧視，引發社會住宅推動聯盟倡議目的，因此二種身份別租 期偏好，以 7 至 9 年或 10 年以上為主；三種身份別者更是傾向 10 年以上。綜上可知，
租期長短與經濟能力有密切關係。是以，不同身份別者對於社會住宅租期長短之選擇 有顯著不同。
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表 4-3-2 租期與身份別交叉列表
租期長短 一種身份別 二種身份別 三種身份別 總計 6年以下 55(36.7%) 6(4%) 0 61 7年至9年 34(22.7%) 24(16%) 3(2%) 61 10年以上 8(5.3%) 15(10.0%) 5(3.3%) 28 總計 97(64%) 45(30.0%) 8(5.3%) 150
本研究整理。𝜒(2)2 = 42.336 ***p= 0.000 ，* P＜0.1, ** P＜0.05, *** P＜0.01
三、不同身份別對社會住宅面積之差異分析
不同身份別者對於社會住宅面積需求有顯著差異，經由卡方檢定透過交叉表分析 結果指出，χ(2)2 = 39.262 p= 0.000，達 0.01 顯著水準與本文假說 H4 預期相符。顯 示不同身份別者對於社會住宅面積有顯著差異。首先，一種身份別者對於社會住宅面 積需求偏好，以 21 坪至 30 坪為最多佔全體 24%，31 坪以上次之佔全體 23.3%，最 少為 20 坪(含)以下佔全體 17.4%；相對的，二種身份別者對於社會住宅面積需求偏好，
則以 20 坪(含)以下為主佔全體 21.3%，21 坪至 30 坪次之佔全體 7.3%；三種身份別 者對於社會住宅面積需求偏好，則以 20 坪(含)以下為主佔全體 4.6%(詳見表 4-3-3)。
依照效用理論消費者會在預算限制下，消費能使其產生最大效用的商品組合。住 宅面積需求與所得成正相關。當所得愈高時，住宅面積需求亦隨之增加。但如果所得 呈現不穩定現象時，住宅面積就顯得較無相關。另住宅面積亦會隨著家戶人口數增加 而增加，但也必須建立在符合日常生活基本收入要求下，如所得低於基本收入時，依 照效用理論消費者會追求效用極大化原則下，住宅面積需求將產生排擠效應。
一種身份別者勞動力及所得水準相較於二種身份別及三種身份別為高，因此所得 亦相對穩定，其對住宅面積需求亦較二種身份別及三種身份別為高。綜合言之，面積 需求與收入穩定性及勞動力有密切關係。是以，不同身份別者對社會住宅面積之選擇 有顯著不同差異。
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表4-3-3 面積與身份別交叉列表
面積 一種身份別 二種身份別 三種身份別 總計 20坪(含)以下 26(17.4%) 32(21.3%) 7(4.6%) 65 21坪至30坪 36(24%) 11(7.3%) 0 47 31坪以上 35(23.3%) 2(1.3%) 1(0.7%) 38 總計 97(64.7%) 45(30.0%) 8(5.3%) 150
本研究整理。𝜒(2)2 = 39.262 ***p= 0.000 ，* P＜0.1, ** P＜0.05, *** P＜0.01
四、不同身份別對社會住宅租金折數之差異分析
不同身份別者對於社會住宅願付一般住宅市場租金折數有顯著差異，經由卡方檢 定透過交叉表分析結果指出，χ(2)2 = 22.456 p= 0.001，達 0.01 顯著水準與本文假說 H4 預期相符。顯示不同身份別者對於社會住宅租金折數有顯著差異。研究結果發現，
一種身份別者對租金折數普遍傾向一般住宅市場租金 9 折與 8 折，佔全體 46%；相對 的，二種身份別者對租金折數傾向一般住宅市場租金 8 折與 6 折，佔全體 26%(詳見 表 4-3-4)。
身份別越多者願意支付的租金就越高，但因為身份別越多者代表經濟條件越弱勢 希望取得越低的租金水準。換言之，身份別越多者可以給付較高的租金，但相對要求 更多的補貼。依照使用付費理論，住宅屬性越優，租金價格就越高。然而對經濟及社 會弱勢者而言，政府提供社會住宅目的就是為了解決高房價、低薪資，民眾無法負擔 困境。綜合言之，由於一種身份別者收入相較二種身份別者與三種身份別者穩定，因 此對租金折數認知普遍貼近市場行情。是以，不同身份別者對社會住宅租金折數之選 擇有顯著不同差異，因此，政府於社會住宅租金定價上應按照不同身份者經濟條件給 與不同租金定價，方可實現社會住宅政策推動真諦，讓不同弱勢族群真正「住得起、
負擔得起」的居住權利。
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表 4-3-4 租金折數與身份別交叉列表
租金折數 一種身份別 二種身份別 三種身份別 總計 9折 31(20.7%) 3(2.0%) 2(1.3%) 36 8折 38(25.3%) 23(15.3%) 4(2.7%) 65 7折 21(14.0%) 6(4.0%) 0 27 6折 7(4.7%) 13(8.7%) 2(1.3%) 22 總計 97(64.7%) 45(30.0%) 8(5.3%) 150
本研究整理。𝜒(2)2 = 22.456 ***p= 0.001 ，* P＜0.1, ** P＜0.05, *** P＜0.01
五、小結
本節以卡方(χ2)檢定並透過交叉表進行分析，不同身份別者對於社會住宅管理內 容包括(管理方式、租期長短、面積及租金折數)等是否有顯著性差異。實證結果顯示，
不同身份別者對於社會住宅管理方式、租期長短、面積及租金折數等，均有顯著差異 與本文假說 H4 預期相符，依序彙整如下:
（一）管理方式:一種身份別普遍偏好社區自組管理委員會方式管理；相對的，二種
身份別及三種身份別則傾向政府直接派員管理。但整體分析結果仍然傾向以政 府直接派員管理方式居多，佔全體受訪者 46.6%。由於一種身份別者，自主管 理能力較強，對社會住宅管理方式，可藉由一種身份別者，自行組成社區管理 委員會管理；二種身份別及三種身份別者，普遍屬經濟及社會條件相對弱勢族 群，無力自我管理，應由政府積極投入資源協助管理，以避免過去平價住宅欠 缺管理策略，放任社區破敗情形發生，才能確保住宅品質獲得基本保障。（二）租期長短:一種身份別者租期偏好短期租賃，佔全體 36%；相對的，二種身份
別對租期偏好，以 7 年至 9 年或 10 年以上二種租期為主，佔全體 26%；三種 身份別者租期偏好則傾向 10 年以上為主。實證發現一種身份別者以年輕族群 居多，剛進入職場初期經濟能力尚未穩定，對住宅需求則傾向「以租代買」方85
式暫時消費，但最終目的則「以買代租」為主要選項。在住宅搜尋能力相對較 強、花費時間成本較低，短期租賃相對較有彈性；二種身份別或三種身份別經 濟相較弱勢對於搜尋住宅能力相對不足，租金議價條件較差，對社會住宅租期 需求偏好，傾向長期較具安定性，且能有效降低搜尋住宅成本。因此政府未來 在租期規劃可依不同身份者訂定不同租期，年輕族群給予短期租賃(例如 6 年 以下)；身心障礙者、65 歲以上老人或低收入戶與單親家庭給予租期較長者，
7 年至 9 年或 10 年以上，因條件適度調整，才能發揮社會住宅真正照顧弱勢 族群美意。
（三）面積:一種身份別面積偏好，以 21 坪至 30 坪或 31 坪以上為主，佔全體 47.3%
相對的，二種身份別及三種身份別面積偏好，則傾向 20 坪(含)以下，佔全體 47.3%。住宅面積大小影響整體生活品質，租用面積越大，房租負擔能力要越 高；反之，則越低。一種身份別者勞動力、生產力相對於二種身份別及三種身 份別高，因此對於面積使用偏好相對亦會要求較高。為保障基本居住品質，未 來社會住宅空間規劃應依條件不同分別設計，以符合實際使用需求。
（四）租金折數:一種身份別對租金折數普遍傾向一般住宅市場租金 9 折與 8 折，佔
全體 46%；相對的，二種身份別對租金折數傾向一般住宅市場租金 8 折與 6 折，佔全體 26%。不同身份別者對社會住宅租金折數需求，凸顯不同身份別經濟條 件及其對於社會住宅迫切性需要；首先，一種身份別者以年輕族群居多，由於 初入職場經濟條件尚未穩定，但勞動力強，所得將隨就業年資逐年遞增對租金 折數需求，如能一般住宅市場租金 9 折或 8 折，產生補貼效用；二種身份別以 單親家庭居多，經濟條件不佳，屬急待政府積極投入資源關注對象，給予租金 優惠，協助取得居住權利，並舒緩經濟壓力。