研究假說

本節依上述消費者效用理論及相關國內外文獻結果，提出研究假說，分述如下：

消費者在追求效用極大化前提下，會因個人所得水準不同、身份別差異與個人屬性不 同產生需求差異等因素來決定承租住宅屬性之選擇。綜合言之，不同類型弱勢族群 者，對社會住宅硬體設施、軟體服務、興建地點可及性、管理內容等會因前開條件因 素差異，而產生需求之間的差異；再者，不同類型弱勢族群者，亦會因個人屬性(例 如:教育程度、婚姻狀況、年齡等因素)、身份別等不同因素，而產生對社會住宅硬體 設施、軟體服務、興建地點可及性、管理內容的需求差異，產生願付租金水準差異。

綜合國內外相關文獻，主要從硬體設施、軟體服務、興建地點可及性、管理內容、個 人屬性、身份別加以討論。茲說明如下：

(一) 硬體設施

不同類型弱勢族群對於社會住宅硬體設施，是否因身份別的不同有所差異？住宅 屬性中硬體設施包括室內外硬體設施、面積大小或空間規劃、外觀、房廳數、坪數、

格局、建物結構、附屬設備、採光通風、安全系統、樓層、私密性、屋齡等，依效用 理論消費者在所得水準有限下，對住宅硬體設施項目，會因需求不同而產生偏好選擇 優先順序。例如:在租金水準相同下，不同身份別者，會因個人需求做偏好選擇，如 考量就學便利性時，則會選擇鄰近學區但住宅面積較小，放棄就學便利性不佳，但面 積較大者住宅，而產生便利性與面積間的偏好選擇。相關文獻洪益源(1984)、黃錦鈴 (1994)、戚靜玟(1998)、柯宏安(2003)研究發現影響租金水準因素包含面積大小(房 廳數、坪數)、安全及消防系統建置、樓層、屋齡等硬體設施，由於硬體設施與使用 者權益息息相關。例如:面積越大，房廳衛數則越多，空間越寬敞居住越舒適，印證 吳文傑等(2004)研究指出住宅品質直接影響身心健康，每人最低居住空間規劃水準，

因此，住宅面積成為承租者願付租金重要因素之一；住宅最重要的功能以提供居住者

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安全為依歸，要確保住宅安全，又以消防設施系統建置為必要，設施良窳攸關生命財 產安全是否於災害發生時能迅速獲得保障，是以安全系統建置越完善，越能確保整體 住宅品質。蔡幸芳(2016)認為房租價格受到房屋本身特徵(面積、停車空間之有無)，

面積越大，租金水準也愈高；住宅品質越高，代表整體環境越舒適，相對租金水準就 越高。因此，不同類型弱勢族群，會因身份別的不同，對社會住宅硬體設施產生不同 需求。例如，身心障礙者或 65 歲以上老人，則對室內無障礙設施需求相對較高；年 輕族群則對面積及房廳衛較為重視。綜觀相關文獻可知，不同類型弱勢族群對社會住 宅硬體設施需求，確實會因身份別的不同有顯著性差異。綜合前述之說明提出本研究 第一個假說：

假說 H1：不同類型弱勢族群對社會住宅硬體設施需求，確實有顯著差異。

(二)軟體服務

不同類型弱勢族群對於社會住宅軟體服務，是否因身份別的不同有所差異？為因 應高齡化社會結構，政府積極推動長期照顧，並引進民間社工資源彌補政府的不足，

因此在推動社會住宅的同時更仿效鄰近日本經驗結合相關醫療、社工與長照資源的進 駐，期待解決相關問題。林萬億(2003)認為社會住宅政策應仿效歐美國家將社會照顧 (醫療)整合，以因應社會變遷與人口快速老化衍生社會照顧需求；丁宗賢(2006)認為 軟體服務對住宅之住宅選擇有顯著差異；張金鶚(2011)指出社會住宅可結合社會福利 措施，幫助弱勢族群在就學、就業或醫療等方面取得各面向資源，以維護一定生活品 質；花敬群(2011)認為社會住宅應提供弱勢族群醫療照護、居住等目的；趙榮琳(2015) 指出日本社會住宅規劃時，已將「居住」、「工作」、「醫療照護」、「生活」與「社會關 係」等五個構面整合，以解決未來社會變遷問題。朱琇瑩(2017)指出澳洲社會住宅，

以都市更新方式取得用地後，進一步將鄰近公共設施，如交通、學校、醫療照顧等納 入整體規劃，讓社會住宅承租戶享有完善生活機能。由前述文獻可知，社會住宅軟體

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服務需求，會因不同身分別者產生需求差異。例如，65 歲以上老人對社工支援系統 較為重視；低收入戶則對醫療補助或協助，較為關心。綜觀相關文獻，不同類型弱勢 族群對社會住宅軟體服務，確實有顯著性差異。提出本研究第二個假說:

假說 H2：不同類型弱勢族群對社會住宅軟體服務需求，確實有顯著差異。

(三)興建地點可及性

不同類型弱勢族群對社會住宅興建地點可及性，是否因身份別的不同有所差異？

首先交通便利性方面，交通是區域間互相聯繫的橋梁，便捷的交通既可縮短城鄉差 距，又可促進產業投資意願，對於區域間人口、資源的移動均能依賴便捷的交通網絡，

交通越便捷越容易吸引人口移入與產業的重分配，帶動整體就業環境，提升就業的人 口。其次，生活便利性方面，例如大賣場、傳統市場等提供日常生活方便性，縮短採 購相關民生必需品的時間成本。最後，公共設施便利性包含學校、公園及工作地點。

其中學校是一種身份別年輕族群最為迫切需求的，為就學便利性，在住宅選擇時會將 學區條件納入考量；公園是日常生活重要休憩場所更是社區聯繫情誼的地方，良好的 公園規劃可以提升鄰近住宅品質，帶動周圍房價；住宅鄰近工作地點，不但可以縮短 通勤時間，也能引進其他就業人口移入形成群聚效果，帶動整體周圍商業活動。

李馨蘋(1999)指出影響住宅租金三大因素包含住宅實質特徵(即住宅本身屬性)、

外部環境與可及性因素，其中又以可及性最具重要指標。李明翰(2012)認為公共設 施、交通便利性與租金水準呈正相關；林忠樑、林佳慧(2014)指出明星學區對房屋租 金水準有顯著差異，房屋座落學區距離愈近，租金水準愈高，隨著距離學區愈遠而呈 現遞減的現象。蔡幸芳(2016)認為房租價格受到房屋本身特徵(面積、停車空間之有無) 及外在環境(交通、周邊設施、就業條件)影響。以往對可及性影響房價或租金的國內 外文獻相當多，Stull(1975)、Polinskey and Shavell(1976)、Abelson(1979)、Li and Brown(1980)、Donald and Watts(1981)、林祖嘉與陳建良(2005)等。綜合前項文獻可知，

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不同身份別者，對社會住宅興建地點可及性構面中的交通便利性、生活便利性與公共 設施便利性等，會因身份別的不同而產生需求差異。因此依前述說明提出本研究第三 個假說:

假說 H3：不同身份別者對社會住宅興建地點可及性需求，確實有顯著差異。

(四)管理內容

不同類型弱勢族群對於社會住宅管理內容(管理方式、租期長短、面積及租金折 數)等是否有顯著差異？從住宅管理的觀點發現，良好的住宅管理可提升住宅品質進 而影響租金水準，在國內文獻中亦可觀之。洪幸妙與張金鶚(1993)住宅管理維護對住 宅品質之影響研究認為住宅品質與管理維護呈正相關，管理維護工作的執行，維護制 度的建立，得以延長住宅的使用壽命，並提高住宅的價值。李馨蘋(2002)又進一步探 討不同租屋者是否有不同租屋需求偏好後，指出不同區位環境，對租金影響程度亦不 同，同時發現租屋者「年齡」、「婚姻」、「教育程度」、「家庭人口」與「房租占收入的 比例」對租金給付有一定程度的顯著性差異。所得越高，對住宅管理品質則要求越高；

身份別越少活動力越強，對住宅面積要求則越大。單親家庭由於經濟條件較為弱勢，

對租金折數是否給予優惠則較為關心。因此，不同身分別者，對社會住宅管理內容的 需求，會因身份別的不同而有所差異。結合前述說明提出本研究第四個假說：

假說H4：不同類型弱勢族群對社會住宅管理內容(管理方式、租期長短、面積及租金 折數)確實有顯著差異。

(五)願付租金

租金是使用住宅的一種價格表示，由於住宅具有異質的特性。因此，影響願付租 金水準的因素包含社會住宅本身的住宅屬性硬體設施、軟體服務、興建地點可及性、

個人屬性、身份別等分別說明如下:

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1.硬體設施

不同類型弱勢族群對於社會住宅硬體設施，是否因身份別的不同有所差異？住宅 屬性中硬體設施包括室內外硬體設施、面積大小或空間規劃、外觀、房廳數、坪數、

格局、建物結構、附屬設備、採光通風、安全系統、樓層、私密性、屋齡等，依效用 理論消費者在所得水準有限下，對住宅硬體設施項目，會因需求不同而產生偏好選擇 優先順序。例如:在租金水準相同下，不同身份別者，會因個人需求做偏好選擇，如 考量就學便利性時，則會選擇鄰近學區但住宅面積較小，放棄就學便利性不佳，但面 積較大者住宅，而產生便利性與面積間的偏好選擇。相關文獻洪益源(1984)、黃錦鈴 (1994)、戚靜玟(1998)、柯宏安(2003)研究發現影響租金水準因素包含面積大小(房 廳數、坪數)、安全及消防系統建置、樓層、屋齡等硬體設施，由於硬體設施與使用 者權益息息相關。例如:面積越大，房廳衛數則越多，空間越寬敞居住越舒適，印證 吳文傑等(2004)研究指出住宅品質直接影響身心健康，每人最低居住空間規劃水準，

因此，住宅面積成為承租者願付租金重要因素之一；住宅最重要的功能以提供居住者 安全為依歸，要確保住宅安全，又以消防設施系統建置為必要，設施良窳攸關生命財 產安全是否於災害發生時能迅速獲得保障，是以安全系統建置越完善，越能確保整體 住宅品質。蔡幸芳(2016)認為房租價格受到房屋本身特徵(面積、停車空間之有無)，

面積越大，租金水準也愈高；住宅品質越高，代表整體環境越舒適，相對租金水準就 越高。綜觀相關文獻可知，不同類型弱勢族群對社會住宅硬體設施需求，確實有顯著 差異。綜合前述之說明提出本研究第五個假說：

假說 H5：不同類型弱勢族群對社會住宅硬體設施需求，確實有顯著差異。

假說 H5：不同類型弱勢族群對社會住宅硬體設施需求，確實有顯著差異。