結論

本研究之目的，係從社會住宅需求者角度，探討不同弱勢族群者對社會住宅屬性 需求偏好及其差異；其次，探討不同弱勢族群者對社會住宅管理方式、租期長短、面 積大小及租金折數偏好傾向及其差異；最後，探討影響不同弱勢族群者願給付租金水 準因素。得出以下幾點結論，並針對本研究所受之限制，提出幾點建議，以供後續研 究者參考。

一、不同身份別者對社會住宅屬性需求

本研究印證了不同身份別對社會住宅屬性硬體設施、軟體服務與興建地點可及性 需求偏好有顯著不同，茲分述如下:

(一)不同身份別對社會住宅硬體設施之偏好

本研究發現不同身份別者對住宅屬性室內無障礙設施、室外無障礙設施、面積及 房廳衛、消防設施與通訊設施需求，會有顯著差異。以三種身份別者對室內無障礙設 施需求最高，面對高齡化人口結構逐年增加，未來政府在社會住宅規劃興建時，可仿 效國外住宅規劃「通用設計」概念，以解決相關老人或身心障礙者居住需求；在室外 無障礙設施方面，以一種身份別者對室外無障礙設施重要性認知最高，希望透過相關 設施建置，讓需求者得藉以參與社區活動機會，提升對社區參與感。另外，面積及房 廳衛方面，應按照不同類型弱勢族群實際空間需求規劃設計，以避免重蹈以往國民住 宅給人空間又小又擠的刻板印象；安全是住宅最基本要求，為確保整體居住者生命財 產安全，消防設施建置應與時。鑑於以往政府在政策規劃設計，常與民眾需求有相關 大落差，致政策美意大打折扣。因此，未來社會住宅規劃初期應聽取各方意見審慎評

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估，透過事前規劃分析未來可能入住者，瞭解未來使用者的需求，才能設計符合實際 需求者的期待，以免蘭嶼國宅失敗經驗再次發生。

(二)不同身份別對社會住宅軟體服務之偏好

本研究發現不同身份別者對社會住宅軟體服務提供相關醫療補助或協助需求，會 有顯著差異。無論何種身份別弱勢族群對相關補助需求均相當重視，以往政府傾向直 接現金補助居多，應視個人實際狀況採實物為主，現金為輔原則，避免相關資源浪費。

但面對社會結構變遷，低薪世代、高齡化社會及不可避免身體虛弱的高齡人口逐漸增 加，唯有將醫療照護和社會服務做適當結合，才能滿足日常生活需求。從日本社會住 宅成功經驗可知，硬體設施與軟體服務缺一不可，良好的硬體設施需完善軟體規劃搭 配，例如提供老人接送、老人照顧、送餐服務等，社會住宅規劃初期可仿效日本導入 社會福利機構參與規劃設計，營運後結合民間社工資源，營造良好社區環境品質，避 免住宅標籤化。在生活協助及照顧服務則可採「外送」的方式，依照不同身份別個人 實際狀況與需求，選擇能夠滿足其需求的社會服務及醫療照顧服務。

(三)不同身份別對社會住宅興建地點可及性

本研究發現不同身份別者對社會住宅興建地點可及性，會有顯著差異。興建地點 可及性包含交通、生活與公共設施便利性等，隱含住宅區位，住宅區位又影響住宅整 體未來發展，入住者的意願，甚至是社會住宅推動成功與否的關鍵因素。從國外成功 經驗可知，在規劃初期經由通盤考量整體規劃，將食、衣(引進日常生活需求的商店 進駐社會住宅)、住、行等納入區域整合，建構成為一個完整生活圈模式，可提高就 業便利，帶動近鄰生活品質提升，並吸引其他區域意人口的移入，以避免單一化人口，

形成「標籤化」效應，促進不同背景居民間的社會互動。為有效建構相關公共設施，

從社會住宅基地規劃時就必須提供一定比例作為公共設施推動空間，並結合大眾運輸 系統建置(例如配合鐵路路線興建)，提高交通便利，才能滿足不同類型弱勢族群需

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求。因此，各項軟硬體設施規劃的越完善，可及性越高入住意願相對也越高，對於政 策的落實較能達成目的。

二、不同身份別對社會住宅管理內容需求

本研究發現不同身份別對社會住宅管理內容(管理方式、租期長短、面積及租金 折數)等需求偏好有顯著差異，茲分述如下:

在管理方面，由於一種身份別，自主管理能力較強，對社會住宅管理方式，可藉 由一種身份別，自行組成社區管理委員會管理；二種身份別及三種身份別者，經濟及 社會條件相對較為弱勢，無力自我管理，應由政府積極投入資源協助管理，以避免過 去平價住宅欠缺管理策略，放任社區破敗情形發生，才能確保住宅品質獲得基本保 障。其次，在租期長短方面一種身份別者以年輕族群居多，對住宅搜尋能力相對較強、

花費時間成本較低，可給予短期租賃；二種身份別或三種身份別經濟相對弱勢，對於 搜尋住宅能力相對不足，租金議價條件較差，又迫切需要穩定租期，政府未來在租期 規劃可依不同身份者訂定不同租期，年輕族群給予短期租賃(例如 6 年以下)；身心障 礙者、65 歲以上老人或低收入戶與單親家庭給予租期較長(7 年至 9 年或 10 年以上)，

因條件適度調整，才能發揮社會住宅真正照顧弱勢族群美意。再來，面積方面，面積 大小影響整體生活品質，租用面積越大，房租負擔能力也越高，為保障最基本居住品 質，未來社會住宅空間規劃時應依不同身份條件分別設計，以符合實際使用需求。最 後，租金折數方面對初入職場經濟條件尚未穩定者，租金折數將隨就業年資逐年遞 增；對以單親家庭居多之二種身份別，經濟條件不佳，屬急待政府投入資源關注對象，

給予租金優惠，協助取得居住權利，確保基本居住品質，並舒緩經濟壓力。

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三、不同弱勢族群對社會住宅願付租金水準

本研究發現不同身份別對願付租金水準因素，包含硬體設施(室外無障礙設施、

面積)興建地點可及性(生活便利性、交通便利性、公共設施便利性)、個人屬性(婚姻、

教育及三種身份別)，有顯著差異之假說。茲分述如下:

(一) 硬體設施

本研究發現無論是何種身份別均認為室外無障礙設施對於社會住宅硬體設施上 是重要的，但確不願於租金水準上增加給付的數額。探求其原因，普遍認為室外無障 礙設施是一種公共財，公共財的建置是政府的責任，不應由社會住宅需求者負擔租金 而取得該項設施的服務。在面積部分，雖然面積大小與租金水準呈正相關，可以發現 小面積的租金水準相較大面積租金水準為高。因此未來社會住宅租金訂價可採分級訂 價模式面積越大單位租金越低。

(二) 興建地點可及性

本研究發現社會住宅興建地點可及性對願付租金水準有顯著差異。當交通越便利 代表社會住宅興建區位越佳，願付租金水準就越高；反之，當交通越不便利，社會住 宅需求者花費於交通成本就越高，願付租金水準就越低。當生活便利性越佳時，社會 住宅需求者，願付租金水準就越高；相反，當生活越不便利，社會住宅需求者相對花 費於生活所必需之成本就越高，願付租金水準就越低。當社會住宅鄰近的公共設施越 健全時社會住宅需求者，願付租金水準就越高；反之，當社會住宅鄰近的公共設施越 不健全，願付租金水準就越低。社會住宅推動成功與否關鍵因素在於興建地點可及 性，甚至影響社會住宅整體未來發展及入住者的意願因此規劃初期應審慎通盤考量並 長遠規劃，將區域整合成為一個完整生活圈模式結合大眾運輸系統建置(例如配合鐵 路路線興建)，提高交通便利，才能滿足不同類型弱勢族群需求。

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(三) 個人屬性

本研究發現已婚社會住宅需求者相較於未婚社會住宅需求者，願付租金增加 30.8%，隱含已婚者希望藉由給付較高租金，能夠獲得租賃期間相對穩定的保障，因 此未來租賃期間訂定條件可將婚姻狀況納入評估；教育程度越高者，願付租金水準就 越高；其中專科以上之教育程度相較於高中職願付租金增加 10.9%；但相較於國中 (含)以下，願付租金增加 7.2%。一般正常狀態下，教育程度與所得水準有密切相關。

因此，各國積極讓年輕族群脫貧重要措施，一方面減少負擔，給予優惠租金，另一方 面鼓勵學習進而提升自已的競爭力，例如參與職業訓練、就業輔導等；對於經濟及社 會條件弱勢族群，可藉由政府資源投入保障基本居住權益，給予適當租金補助。

(四) 身份別

本研究發現不同身份別對社會住宅需求願付租金水準有顯著性差異，且身份別越 多願給付租金就越高，顯示國內租屋市場制度不健全，資訊不對稱下，造成租屋資訊 取得較為不足，加上自身條件又不佳，恐遭房東拒絕出租房屋窘困，在多重因素考量 下，三種身份別相較於一種身份別及二種身份，願付租金水準就越高。綜上所述，不 同身份別對社會住宅屬性需求或偏好，確實會因為身份別不同而有所差異，也會因教 育程度、婚姻狀況而有所不同。期本研究結果將有助於未來政府在社會住宅規劃上，

針對不同社會住宅需求族群做不同規劃或適度調整，才能使得政策規劃與民意相符。

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