不同類型弱勢族群對社會住宅需求與願付租金水準之研究－以屏東縣為例

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(1)國立屏東大學不動產經營學系碩士班碩士論文指導教授：黃名義博士. 不同類型弱勢族群對社會住宅需求與願付租金水準之研究－以屏東縣為例 A Study on the Social Housing Needs and Willingness to Pay Rent Levels Among Different Categories of Disadvantaged Groups- A Case Study of Pingtung County. 研究生：康國書撰. 中華民國一  七年七月.

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(3) 不同類型弱勢族群對社會住宅需求與願付租金水準之研究－以屏東縣為例. 摘要內政部刻正積極推動只租不售的社會住宅政策，結合政府規劃興建與民間包租代管私有方案，逐步達成8年內興辦20萬戶社會住宅的政策目標。然而在相關社會住宅選擇研究中，牛容容(2017）探討政策構面的規劃與執行；范揚岱(2017) 探討空間構面規劃與設計；葉小康(2016)探討財務構面的可行性評估，惟相關文獻未曾探討弱勢族群對住宅屬性需求、願付租金水準與個人屬性是否影響社會住宅租金給付作有系統的研究，故引發本文研究的動機。本研究以屏東縣政府105年度整合住宅租金補助申請人名冊，進行問卷調查，計發放160份問卷，有效問卷率達93.75%。本文運用特徵租金模型、因素分析、單因子變異數分析與卡方檢定等統計方法進行分析，探討社會住宅之硬體設施、軟體服務與興建地點可及性對不同類型弱勢族群者願付租金水準之差異性；其次，探討不同類型弱勢族群對社會住宅管理內容(管理方式、租期長短、面積)等個項需求之差異性；最後，探討不同類型弱勢族群個人屬性是否影響社會住宅租金之給付。研究發現，影響不同類型弱勢族群對社會住宅願付租金水準，以興建地點可及性等因素有顯著性差異；其次，不同類型弱勢族群對社會住宅空間需求亦有顯著性差異；最後，不同類型弱勢族群個人屬性對社會住宅願付租金水準亦存在顯著性差異。綜上所述，政府在未來規劃上應考量不同類型弱勢族群對社會住宅不同之需求，以免政策規劃與實際需求不符，造成良善美意政策大打折扣之窘境。關鍵字：社會住宅、弱勢族群、租金、特徵租金模型. I.

(4) 不同類型弱勢族群對社會住宅需求與願付租金水準之研究－以屏東縣為例. Abstract The Ministry of the Interior has been actively promoting a social housing policy by which the government plans and builds housing which is then entrusted to public agents who sublet or manage the properties. As a result, within eight years’ time they have gradually built up to the policy goal of 200 thousand social housing units. In the related research that has been done on social housing options, Niu Rongrong (2017) explored the planning and implementation of the policy itself; Fan Yang-Dai (2017) examined spatial planning and design; and Yeh Hsiao-kang (2017) conducted a financial feasibility assessment. However, a systematic study which examined the housing characteristics needed by the disadvantaged groups, the amount of rent they would be willing to pay for such housing and the influence that personal characteristics might have on rent levels for the social housing among different disadvantaged groups had yet to be been conducted; thus, this thus currently study found its motivation. This study issued questionnaires to people listed on the 2016 Pingtung County Government combined residential rent subsidization application roster, sending out a total of 160 surveys— 93.75% of which were returned valid. This paper employs the hedonic rent model, factor analysis, one-way ANOVA and the Chi-square Test to conduct analyses, and it examines how the variables of hardware infrastructure, software services, and location accessibility influence the willingness of the different disadvantaged groups to pay certain amounts of rent. Secondarily, the study looks at the variations between different disadvantaged groups with respect to the management of social housing (management method, length of rental period, square footage). Finally, it looks at whether the personal characteristics of members of different disadvantaged groups influence rent payment for social housing. The research reveals that with respect to factors influencing the willingness of different II.

(5) 不同類型弱勢族群對社會住宅需求與願付租金水準之研究－以屏東縣為例. disadvantaged groups to pay social housing rent levels, there is a significant variation when it comes to the accessibility of the location of the building. There is also a significant variation with respect to the spatial needs in the social housing among different categories of disadvantaged groups. Finally, there was a significant variation with respect to personal characteristics and willingness to pay rent levels among the different categories of disadvantaged groups. In sum, in the future, when the government is making such plans, consideration should be given to the different needs of different categories of disadvantaged groups to avoid a situation where the policy plans do not meet actual needs, thus creating dilemmas within what would otherwise be excellent policies. Keywords: social housing, disadvantaged groups, rent, hedonic rent model.. III.

(6) 不同類型弱勢族群對社會住宅需求與願付租金水準之研究－以屏東縣為例. 目錄摘要................................................................................................................................. I 目錄.............................................................................................................................. IV 圖目錄............................................................................................................................V 表目錄.......................................................................................................................... VI 第一章緒論............................................................................................................ 1 第一節研究背景與動機................................................................................ 1 第二節研究目的............................................................................................ 7 第三節名詞定義、研究範圍、對象與研究限制........................................ 8 第四節研究流程.......................................................................................... 12 第二章理論基礎、文獻回顧與研究假說.......................................................... 13 第一節消費選擇行為理論.......................................................................... 13 第二節文獻探討.......................................................................................... 17 第三節研究假說.......................................................................................... 24 第三章研究方法.................................................................................................. 34 第一節研究架構.......................................................................................... 34 第二節問卷設計.......................................................................................... 36 第三節抽樣設計與資料分析法.................................................................. 42 第四節多元迴歸模型.................................................................................. 46 第四章實證分析.................................................................................................. 51 第一節信度分析與樣本統計描述.............................................................. 51 第二節不同類型弱勢族群對社會住宅屬性需求差異分析...................... 64 第三節不同類型弱勢族群對社會住宅各項需求差異分析...................... 80 第四節不同類型弱勢族群願付租金水準因素差異分析.......................... 86 第五章結論與建議.............................................................................................. 91 第一節結論.................................................................................................. 91 第二節建議.................................................................................................. 96 參考文獻...................................................................................................................... 98. IV.

(7) 不同類型弱勢族群對社會住宅需求與願付租金水準之研究－以屏東縣為例. 圖目錄圖 1-4-1 研究流程................................................... 12 圖 3-1-1 研究架構................................................... 34 圖 3-1-2 研究架構(續)............................................... 35. V.

(8) 不同類型弱勢族群對社會住宅需求與願付租金水準之研究－以屏東縣為例. 表目錄表 3-2-1. 社會住宅硬體設施需求量表 ................................. 36. 表 3-2-2 表 3-2-3 表 3-2-4 表 3-2-5 表 3-2-6 表 3-2-7 表 3-4-1 表 3-4-2 表 3-4-3 表 3-4-4 表 4-1-1 表 4-1-2 表 4-1-3 表 4-1-4 表 4-1-5. 社會住宅軟體服務需求量表 ................................. 37 社會住宅興建地點可及性需求量表 ........................... 38 社會住宅管理內容需求量表 ................................. 39 個人基本資料表 ........................................... 40 身份類別統計表 ........................................... 41 租金水準調查表 ........................................... 41 社會住宅硬體設施操作型定義表 ............................. 47 社會住宅軟體服務操作型定義表 ............................. 48 社會住宅興建地點可及性操作型定義表 ....................... 49 管理內容及個人屬性操作型定義 ............................. 50 社會住宅測量量表之信度分析表 ............................. 51 社會住宅硬體設施題項描述性統計表 ......................... 52 社會住宅軟體服務題項描述性統計 ........................... 53 社會住宅興建地點可及性與租金水準題項描述性統計 ........... 54 社會住宅類別變數次數分配表 ............................... 57. 表 4-1-6 表 4-1-7 表 4-1-8 表 4-1-9 表 4-1-10 表 4-1-11 表 4-2-1 表 4-2-2 表 4-2-3 表 4-2-4 表 4-2-5 表 4-2-6 表 4-2-7 表 4-2-8 表 4-2-9 表 4-2-10. 社會住宅硬體設施 KMO 與 Bartlett 球形檢定表 ................ 59 社會住宅硬體設施因素分析結果表 ........................... 59 社會住宅軟體服務 KMO 與 Bartlett 球形檢定表 ................ 60 社會住宅軟體服務因素分析結果表 ........................... 61 社會住宅興建地點可及性 KMO 與 Bartlett 球形檢定表 .......... 62 社會住宅興建地點可及性因素分析結果表 ..................... 63 不同類型弱勢族群對室內無障礙設施需求差異之變異分析表 ..... 65 不同類型弱勢族群對室內無障礙設施需求多重比較表(scheffe 法) . 65 不同類型弱勢族群對室外無障礙設施需求差異之變異分析表 ..... 66 不同類型弱勢族群對室外無障礙設施需求多重比較表(scheffe 法) . 66 不同類型弱勢族群對面積及房廳衛需求差異之變異分析表 ....... 67 不同類型弱勢族群對面積及房廳衛需求多重比較表(scheffe 法) ... 67 不同類型弱勢族群對室內消防設施需求差異之變異分析表 ....... 68 不同類型弱勢族群對室內消防設施需求多重比較表(scheffe 法) ... 69 不同類型弱勢族群對室內通訊設施需求差異之變異分析表 ....... 70 不同類型弱勢族群對室內通訊設施需求多重比較表(scheffe 法) ... 70. 表 4-2-11 表 4-2-12 表 4-2-13 表 4-2-14. 不同類型弱勢族群對醫療補助或協助需求差異之變異分析表 ..... 71 不同類型弱勢族群對醫療補助或協助需求多重比較表(scheffe 法) . 71 不同類型弱勢族群對就醫便利性需求差異之變異分析表 ......... 72 不同類型弱勢族群對就醫便利性需求多重比較表(scheffe 法) ..... 72 VI.

(9) 不同類型弱勢族群對社會住宅需求與願付租金水準之研究－以屏東縣為例. 表 4-2-15 不同類型弱勢族群對醫療資訊便利性需求差異之變異分析表 ..... 73 表 4-2-16 不同類型弱勢族群對醫療資訊便利性需求多重比較表(scheffe 法) . 73 表 4-2-17 不同類型弱勢族群對長期照顧系統需求差異之變異分析表 ....... 74 表 4-2-18 表 4-2-19 表 4-2-20 表 4-2-21 表 4-2-22 表 4-2-23 表 4-2-24 表 4-2-25 表 4-2-26 表 4-3-1 表 4-3-2 表 4-3-3 表 4-3-4 表 4-4-1. 不同類型弱勢族群對長期照顧系統需求多重比較表較(scheffe 法) . 74 不同類型弱勢族群對社工支援系統需求差異之變異分析表 ....... 75 不同類型弱勢族群對社工支援系統需求多重比較表(scheffe 法) ... 75 不同類型弱勢族群對交通便利性需求差異之變異分析表 ......... 76 不同類型弱勢族群對交通便利性需求多重比較表(scheffe 法) ..... 77 不同類型弱勢族群對生活便利性需求差異之變異分析表 ......... 78 不同類型弱勢族群對生活便利性需求多重比較表(scheffe 法) ..... 78 不同類型弱勢族群對公共設施便利性需求差異之變異分析表 ..... 79 不同類型弱勢族群對公共設施便利性需求多重比較表(scheffe 法) . 79 管理方式與身份別交叉列表 ................................. 80 租期與身份別交叉列表 ..................................... 82 面積與身份別交叉列表 ..................................... 83 租金折數與身份別交叉列表 ................................. 84 多元迴歸模型相關係數彙整表 ............................... 90. VII.

(10) 不同類型弱勢族群對社會住宅需求與願付租金水準之研究－以屏東縣為例. 第一章第一節. 緒論. 研究背景與動機. 一、研究背景台灣近年房價快速高漲，實質薪資所得倒退形成「高房價所得比」，使得人民的痛苦指數1不斷上升，落實「居住正義」，擘劃良好住宅政策已是刻不容緩之事。落實居住正義的目的，就是讓每一個人，都能找到自己付擔得起，滿意且適宜的房子，這也正是國家責無旁貸的責任。因此政府希望透過推動只租不售的社會住宅政策，結合由政府規劃興建與包租代管民間私有的可行方案，逐步達成 8 年內興辦 20 萬戶社會住宅的政策目標。目前國內相關探討社會住宅之文獻有著重於政策構面的規劃與執行，例如牛容容（2017）指出政府規劃社會住宅的目的，為協助低收入戶家庭與弱勢族群，取得適當的居住空間，並搭配相關社會福利措施，以提升居民生活品質，實現居住正義。高志正(2016)認為社會住宅政策推動成功與否，應考量承租人經濟條件，適時調整社會住宅租金與租期，才能有效符合民眾需求，落實推動社會住宅目標。因此，社會住宅推動初期對整體住宅市場影響之效益非常有限，僅能視為提供弱勢族群安定居住選項之一，需長遠且整體性的規劃，方使居住正義得以真正落實，不致於淪為一種選舉口號。空間構面規劃與設計，范揚岱(2017)認為社會住宅規劃設計，應將鄰里環境、公共設施空間等硬體設施元素導入，讓社會住宅藉由共享空間的機能產生出新的生活行為，建立社會住宅鄰里之間互動、互助、互惠之生活模式。莊滄傑(2016)亦指出以往政府推動公共住宅，大多著重建物容積最大化規劃，對於公共住宅整合性設計不多， 1. 痛苦指數（Misery index），一種總體經濟指標，代表令人不快的經濟狀況，等於通貨膨脹與失業率之總和(Okun,1970). 1.

(11) 不同類型弱勢族群對社會住宅需求與願付租金水準之研究－以屏東縣為例. 建議日後社會住宅規劃設計時，應整合社區現有資源，透過物業管理方式，提升住宅品質，才能提供一個生活機能既完善又負擔得起的社會住宅，滿足居住的問題。財務構面部分，財務可行性評估是重要考量因素，葉小康(2016)認為引進市場機制方式，既可解決政府當前財政困境，又能讓民間資金參與公共建設的機會，以利推動迫切需要的社會住宅政策。歐陽亞煌(2015)指出藉由不動產證劵化方式取得融資，以出租收益作為償還來源，既能解決政府財政困境，又能推動住宅政策，產生雙贏效應。管理構面部分，住宅品質提升或維護首重於管理，因為良好住宅管理維護可提高住宅品質，例如蔡佳桂(2017)認為社會住宅之物業管理規劃設計，應將社會住宅不同身份需求者，所需求項目納入整體考量，避免日後維護管理困難和衍生不必要的成本，並發現物業管理常因前期規劃不良而導致後續營運維護困難問題。因此藉由安全規劃智慧建築、其他硬體設施因子等提升整體社會住宅管理品質。鄒喻合(2016)指出「自行聘僱」物業管理模式在生活行政、安全防災與環境清潔管理上效果最佳，人員得以相互支援降低成本；另外「委託統籌」物業管理，透過專業分工能有效提升服務品質。林吉村(2015)認為社會住宅規劃設計時，應將物業管理導入社區服務，得以提高整體住宅環境品質，避免社會住宅被「邊緣化」與「標籤化」。國外成功經驗方面，朱琇瑩(2017)指出澳洲社會住宅，以都市更新方式取得用地後，進一步將鄰近公共設施，如交通、學校、醫療照顧等納入整體規劃，讓社會住宅承租戶享有完善生活機能。趙榮琳(2015)指出日本社會住宅規劃時，將「居住」、「工作」、「醫療照護」、「生活」與「社會關係」等五個構面整合，其中「居住」部分包含社會住宅相關硬體設施建構、「工作」泛指社會住宅興建地點鄰近就業地區，可提供社會住宅承租者，就業便利性，藉以改善自身經濟條件、「醫療照護」包含就醫便利性、醫療補助等等、「生活」所指包含鄰近大賣場、傳統市場等，提供社會住宅承租者，生活便利性、「社會關係」所指引進社工系統結合民間資源、整合社區現有資源，. 2.

(12) 不同類型弱勢族群對社會住宅需求與願付租金水準之研究－以屏東縣為例. 達到安居與適居。沈德寧(2017)認為社會住宅供給對弱勢族群而言，有其必要性，可以解決經濟與社會弱勢者，在租屋上所遭遇不友善對待困境。綜觀國內社會住宅文獻探討中，首先解決社會住宅政策構面的「規劃與執行」問題，其次解決社會住宅常被「標籤化」問題，即從外部空間構面規劃與設計願景融入鄰里環境。另外部分文獻從財務構面解決社會住宅興建時政府財政窘困問題，並提供財務可行性評估及取得融資方法；最後參考國外成功經驗解決用地取得之方式。本文首先歸納過去研究可知住宅價格支出佔家庭所得極大之比例，所以當家戶在選擇住宅時，如前述文獻所指，會先考量租賃或購買，故租買選擇通常優先於住宅類型選擇或是貸款選擇，而決定租買選擇又與家戶所得有密切關係，當所得愈高時，採購買住宅方式機率愈高，因此所得與購買選擇呈正相關。然而目前國內社會住宅採取「只租不售」的方式，顯然並無租買選擇之問題，雖然社會住宅的選擇無租買選擇的問題，但願付社會住宅租金水準背後可能隱含不同類型弱勢族群對社會住宅硬體設施、軟體服務與興建地點可及性的需求可能會有所差異？例如，身心障礙者，可能對社會住宅硬體設施構面中的無障礙設施建置與否，重視程度相對較高；單親家庭則對管理內容構面中的租金折數是否優惠相對較為關心；65 歲以上老人，則對社會住宅軟體構面是否引進社工資源參與居家服務需求相對高。因此，不同身份別者對社會住宅硬體設施、軟體服務與興建地點可及性的需求，會因身份別差異而產生不同的需求。是以，成為本研究欲探討的第一個課題。其次，Clark and Onaka(1985)、Tu(1994)等均曾經針對家戶特性及住宅屬性探討住宅類型、區位和住宅權屬的選擇行為，實證結果顯示家戶特性及住宅屬性對不同類型、區位和權屬的住宅偏好均有顯著差異。張金鶚等(1996)認為不同特性的家戶會因為經濟能力不同或其他家戶特性的差異(例如教育程度、婚姻狀況)對於各種住宅類型及房屋權屬產生不同的偏好。因此，不同類型弱勢族群者對社住宅管理方式、租期長短、面積需求等是否有所差異？成為本研究欲探討的第二個課題。. 3.

(13) 不同類型弱勢族群對社會住宅需求與願付租金水準之研究－以屏東縣為例. 再者，Lee(1998)指出教育程度高者，重視住住面積大小，家戶住宅偏好與個人屬性呈現顯著相關。陳彥仲(1997)指出家戶對住宅的選擇可以視為一連串的決策過程，包括租買選擇、住宅類型和區位等選擇決策，研究結果發現，家戶將租買選擇列為最優先的決策，其次才決定住宅類型，包括住宅型式(透天或集合住宅)、室內空間 (如房間數)、住宅區位(如市區或郊區)，以及住宅品質(如建物年齡、衛浴、廚房設備及空調等)，最後則是在各住宅類型中挑選最適當之住宅單元。因此對於不同類型弱勢族群者對於社會住宅的軟、硬體設施、可及性、管理內容(管理方式、租期長短、面積)以及個人屬性是否會影響其對社會住宅租金之給付?成為本文欲探討的第三個課題。. 二、研究動機根據內政部統計處(2017)第 2 季統計資料顯示，房價與所得比全國為 9.46 倍、屏東縣為 5.60 倍、新北市 12.70 倍、台北市更高達 15.64 倍，美國城市規劃諮詢機構 Demographia(2017)，依照世界銀行與聯合國對房價負擔能力所做的評估標準，編制「國際房價負擔能力調查」，將房價所得比區分為 4 個等級：（一）3倍以下，屬於一般家庭「可負擔」的水準。（二）3.1到4倍為「略微超過負擔」。（三）4.1到5倍為「嚴重負擔不起」。（四）5倍以上則「極度負擔不起」。綜上可知，台灣的高房價已屬「極度負擔不起」的嚴重程度。另一方面，台灣自 2003 年起至 2017 年第 3 季十四年間，位在貧窮線以下的家庭戶數，由 76,406 戶增加至 141,400 戶，幾乎成長一倍，人口數也由 187,875 人增加至 314,474 人2。再從 2015 年綜所稅申報戶共 613.3 萬戶，按申報所得高低分成 20 2. 我國貧窮線依據民國 2011 年 7 月 1 日起實施新制社會救助法第 4 條最低生活費標準(內政部統計處,2017). 4.

(14) 不同類型弱勢族群對社會住宅需求與願付租金水準之研究－以屏東縣為例. 等份，所得最低 5％家庭平均年所得只有 4.7 萬元，所得最高 5％家庭平均年所得 471.5 萬元，最高與最低 5％所得差距為 100.32 倍，為史上次高，僅低於 2014 年的 109.69 倍，分配不均問題仍相當嚴重。最高所得者與最低所得者間所得差距，逐年擴大，因此自 2005 年起至 2015 年十年間台灣最高所得 5％的平均所得與最低所得 5 ％平均所得差距，從 55 倍逐漸擴大至 100.32 倍。面對大台北都會區如此嚴重的房價飆漲與社會分配二極化的雙重困境，2010 年 8 月 26 日由少年權益聯盟、老人福利聯盟、伊甸基金會、社區居住聯盟、社會福利總盟、康復之友聯盟、都市改革組織、崔媽媽基金會、勞工陣線、智障者家長總會、殘障聯盟、勵馨基金會等民間團體，共同發起了社會住宅推動聯盟（以下簡稱為「聯盟」），聯盟成立主要目的，在督促政府積極落實住宅政策，讓社會弱勢族群能真正獲得基本的生活保障，確保「居住權」。社會住宅廣義來說，不僅是為少數弱勢族群所興建的公共住宅而已。積極目標是在照顧最弱勢族群的同時，也納入中產階級中無力負擔市場住宅的人口，使住宅福利能夠成為社會再分配的一環。社會住宅應成為社區必備的基礎設施，以它的公共空間、福利設施、社區經濟做為提升社區生活與社區營造的駐點，這才是社會住宅的最終意涵。在 2010 年底台灣五都選舉的助力之下，接續過去二十年前「無住屋運動」的精神，2010 年 8 月 26 日由 12 個民間團體成立的「社會住宅推動聯盟」，以只租不售的「社會住宅」為訴求集結，並形成社會壓力。在這之前，高房價問題成為民怨之首，因此，當社宅議題出現時，很快就成為政府與輿論關注的焦點。然而，大多數的關注主要還是在於社宅議題到底對於選舉的影響為何？但具體的政策內容並沒有得到太多的注意。其次，社會住宅之推動，係起源於都市化過程中住宅市場供需機能之侷限性，致. 5.

(15) 不同類型弱勢族群對社會住宅需求與願付租金水準之研究－以屏東縣為例. 使中低所得者買不起住宅，引起社會矛盾與政治衝突，或造成社會問題。當前國內住宅與房市問題包含高房價、高空屋、高自有率及社會住宅短缺，致使經濟社會弱勢者的基本居住需求遭受困難。為解決上述問題，除了既有租金補貼外，政府推動只租不售的社會住宅政策，結合政府興建與包租代管的供給方案，增加政府住宅政策供給面資源，讓租屋市場成為無力購屋者的居住消費選擇方式之一進而發揮租屋市場與購屋市場相互調控的市場均衡機制。然而在相關社會住宅選擇研究中，牛容容(2017）探討政策構面的規劃與執行；范揚岱(2017)探討空間構面規劃與設計；葉小康(2016)探討財務構面的可行性評估惟相關文獻未曾探討弱勢族群對社會住宅需求屬性、願付租金水準上是否顯著差異，並進行有系統的研究，故引發本文研究的動機。. 6.

(16) 不同類型弱勢族群對社會住宅需求與願付租金水準之研究－以屏東縣為例. 第二節. 研究目的. 基於上述之研究背景與動機，本研究首先探討不同類型弱勢族群者對社會住宅之硬體設施、軟體服務與興建地點可及性需求是否有差異性；其次，探討不同類型弱勢族群對社會住宅管理內容(管理方式、租期長短、面積)等個項需求之差異性；最後，探討不同類型弱勢族群對社會住宅願付租金水準是否有差異。本研究具體目的如下：一、探討不同類型弱勢族群對社會住宅之硬體設施、軟體服務與興建地點可及性是否有差異性。二、探討不同類型弱勢族群對社會住宅管理內容(管理方式、租期長短、面積)等各項需求是否有差異性。三、探討不同類型弱勢族群對社會住宅願付租金水準是否有差異。. 7.

(17) 不同類型弱勢族群對社會住宅需求與願付租金水準之研究－以屏東縣為例. 第三節. 名詞定義、研究範圍、對象與研究限制. 一、名詞定義為便於本研究之分析與說明，如上針對相關名詞加以解釋定義，包括社會住宅、弱勢族群、老人、貧窮線、未婚女性，茲分別定義如下。. (一)社會住宅(Social housing) 依據住宅法第三條所稱社會住宅：指由政府興辦或獎勵民間興辦，專供出租之用之住宅及其必要附屬設施。. （二）弱勢族群（Minority group）弱勢族群指的是社會中某些成員，對自己的生活較缺乏控制力和主宰力；這群成員處於其他團體所支配的社會，其所接受的教育、追求成功、財富與個人幸福的機會，遠比其他團體有限。蔡文輝等(1999）認為弱勢族群，又可稱為弱勢團體，相對的就是優勢族群(majority group），或稱為強勢團體而言，在社會、政治、經濟地位上較居劣勢或受到壓榨的團體。依據整體住宅政策明定之經濟或社會弱勢者，經濟弱勢者包含低所得家庭、單親；社會弱勢者則包含身心障礙者、獨居或與配偶同住之老人、受家庭暴力侵害者及其子女、愛滋病患者、原住民、遊民、災民等…。在當前社會中，單親家庭、六十五歲以上之老人家庭與生育子女三人以上之家庭一向被視為是主要的社會弱勢群體。本研究所稱不同類型弱勢族群，係依據住宅法第四條規定十二項家庭。住宅法所稱十二項家庭包括 1.低收入戶或中低收入戶 2.特殊境遇家庭 3.育有未子女三人以上 4.於安置教養機構或寄養家庭結束安置無法返家，未滿二十五歲 5.六十五歲以上之老人 6.受家庭暴力或性侵害之受害者及其子女 7.身心障礙者 8.感染人類免疫缺乏病毒者或罹患後天免疫缺乏症候群者 9.原住民 10.災民 11.遊民 12.其他經主管機關認. 8.

(18) 不同類型弱勢族群對社會住宅需求與願付租金水準之研究－以屏東縣為例. 定者。本研究依前述十二項家庭，進一步縮減成 65 歲以上老人、身心障礙者、低收入戶或中低收入戶、單親家庭、原住民與未具特殊身份者等 6 類，並以同時具備一種身份別者、二種身份別者、三種身份別者(含以上)定義為不同類型弱勢族群者。首先，本研究所稱一種身份別者為僅具備前開 6 類身份之人；所稱二種身份別者為同時具備二種身份之人，例如同時具備 65 歲以上老人且又具身心障礙之人；所稱三種身份別者(含以上)為同時具備三種身份之人，例如同時具備 65 歲以上老人、且又是身心障礙者及低收入戶之人。. （三）老人（Elders）人口統計學家將人分為三階段之人口類型，15 歲以下和 65 歲以上者為經濟依賴人口，16 歲以上至 64 歲之間者為經濟勞動人口，老年人則定位於 65 歲以上之依賴人口。根據我國之「老人福利法」第二條中規定，老人的年齡標準；年滿六十五歲以上者稱之為「老人」(old person)。但是，有的學者認為老年並非全以年齡來界定，而應將「生理」、「心理」、和「社會」三種情況合併考慮，(許皆清 1990)，並從生物學、醫學觀點、社會學與老人學等角度來界定。社會學家將老年人定義為三種，分別為生理的老年：因身體上機能殘障，缺乏正常活力，不能工作者。心理的老年：因精神活動能力頹喪，心理失常，意志消沉，沒有奮鬥創造精神之人。社會的老年：根據退休年限之標準而訂，依產業不同定為 60 歲或 65 歲為退休年限。如我國公務人員即是以 65 歲做為退休年限。綜合上述，本研究依據老人福利法內容所規定老人之定義，將老人定義於法定規定之年滿 65 歲以上之銀髮族群，以作為後續研究依據。. （四）貧窮線（Poverty line）貧窮是家庭經濟福祉的另一項關注議題，貧窮線「象徵人民可獲取最基本的物質生活」的標準。貧窮線的定義，依國情及政策目的不同而異，國際上一般按絕對貧窮. 9.

(19) 不同類型弱勢族群對社會住宅需求與願付租金水準之研究－以屏東縣為例. (Absolute Poverty)、相對貧窮(Relative Poverty)或主觀貧窮(Subjective Poverty)界定目前 OECD 及歐盟採相對貧窮概念，以每人可支配所得中位數 50％或 60％為貧窮線，可支配所得低於貧窮線者即屬貧窮人口，占總人口的比率稱之為貧窮率；我國目前並沒有法定之貧窮線，亦無對應概念下之貧窮率統計，現行社會救助法第 4 條，以每人可支配所得中位數 60％所定之「最低生活費」(所得條件）雖與 OECD 所採貧窮線概念相近，即低收入戶之認定標準，本研究所指貧窮線即指低收入戶，係依民國 100 年 7 月 1 日起實施新制社會救助法第 4 條最低生活費標準。. （五）未婚女性（single female）單身（singleness），從英文的字面上來看，具備雙重意涵。一是用來借定婚姻狀態，指稱非婚姻狀態（not married），包括未婚、離婚、喪偶者。另一意涵，則是以居住形態來界定，指單獨居住者。目前，學術界定或是大多數人的習慣用法，都是意指婚姻狀況。而本研究所稱「未婚」，是以婚姻狀況來做界定，係指非婚姻狀態之女性，包括未婚、離婚、喪偶者。. 二、研究範圍、對象與限制 (一)研究範圍本研究範圍以屏東縣申請 105 年度整合住宅租金補助申請人名冊為問卷發放對象，研究範圍僅限於屏東縣。. (二)研究對象本研究對象以屏東縣政府 105 年度整合住宅租金補助申請人名冊為基準扣除人數過少之身份類別，包含家庭暴力、安置、寄養結束無法返家且未滿 25 歲、感染人類免疫缺乏病毒者等，將研究範圍聚焦於前項住宅租金補助申請人名冊中 65 歲以上. 10.

(20) 不同類型弱勢族群對社會住宅需求與願付租金水準之研究－以屏東縣為例. 老人、身心障礙、原住民、低收入戶、單親家庭、未具任何特殊身份等 6 類，茲分述如下： 1.老人：老人福利法第 2 條所稱老人，指年滿六十五歲以上之人。 2.身心障礙：經屏東縣政府核定列冊領有身心障礙手冊者。 3.原住民：具備原住民身分者。 4.低收入戶：依社會救助法第 4 條規定，指經申請戶籍所在地直轄市、縣（市）主管機關審核認定，符合家庭總收入平均分配全家人口，每人每月在最低生活費以下，且家庭財產未超過中央、直轄市主管機關公告之當年度一定金額者。即由屏東縣政府核定列冊補助之低收入戶。 5.單親家庭：包括離婚或未曾結婚之單一父或母並育有未滿 18 歲之未婚子女所組成的家庭。 6.未具任何特殊身分：未具上述特殊身分者。. （三）研究限制 1.本研究所探討之對象僅以屏東縣政府 105 年度整合住宅租金補助申請人為範圍，無法進行跨年度的分析比較。 2.因囿於研究人力、時間與經費有限，無法針對母群體逐一進行問卷調查，因而改採分層隨機抽樣，並透過統計分析軟體，儘量將誤差值控制於研究可接受的範圍本研究所探討之對象僅以屏東縣政府 105 年度整合住宅租金補助申請人為範圍，無法進行跨年度的分析比較。. 11.

(21) 不同類型弱勢族群對社會住宅需求與願付租金水準之研究－以屏東縣為例. 第四節. 研究流程. 本研究流程詳如圖 1-4-1 所示：. 研究背景與動機. 研究目的與研究流程. 理論基礎與文獻回顧. 現況分析. 硬體設施. 軟體服務. 興建地點可及性. 管理內容. 個人屬性. 研究設計. 問卷設計與發放. 單因子變異數分析. 卡方檢定. 多元迴歸分析. 結論與建議圖 1-4-1 研究流程. 12. 因素分析.

(22) 不同類型弱勢族群對社會住宅需求與願付租金水準之研究－以屏東縣為例. 第二章. 理論基礎、文獻回顧與研究假說. 本章回顧消費選擇行為理論、住宅選擇因素與社會住宅之研究等相關理論與文獻。首先探討消費選擇行為的相關理論，以做為研究論述之基礎。其次，回顧國內外有關住宅選擇之文獻，以便於瞭解消費者在進行一般住宅區位及住宅類型選擇時，哪些因素會影響其租買選擇之決策。接著則是探討不同類型弱勢族群在進行社會住宅住宅選擇時，哪些因素會影響其願付租金水準。最後，綜合回顧國內社會住宅發展之現況。. 第一節. 消費選擇行為理論. 本節主要以效用理論及不連續選擇理論，來探討不同身份別是否對於社會住宅硬體設施、軟體服務及興建地點所處鄰里環境有其選擇之偏好，以及各種影響社會住宅選擇因素之相關文獻。分析說明如下：. 一、效用理論（一）傳統效用理論假設消費者會在預算限制下，消費能使其產生最大效用的商品組合。其效用所指為消費個體由商品所得到的主觀上的滿足程度，且其滿足程度決定於商品數量。換言之，傳統效用理論視商品本身的消費量對消費者產生效用，效用隨商品數量增加而增加。. （二）新效用理論 Lancaster(1966)認為傳統的效用理論完全忽略了商品所具有的固有特質或無法有效解釋商品之品質改變對消費者行為的影響。Lancaster 將商品之特質直接納入效用函數中即新的效用理論。其認為消費者在消費商品時乃是因為商品所提供的服務，. 13.

(23) 不同類型弱勢族群對社會住宅需求與願付租金水準之研究－以屏東縣為例. 而商品是由許多特性組成，消費者藉由商品所蘊含不同特性組合以產生效用所獲得滿足，新效用理論的基本要點與傳統效用理論不同之處有三： 1.商品本身並不對消費者直接產生效用，而是商品所含的許多特質，藉由這些特質產生效用。 2.通常每一種商品接包含很多特質，稱為特稱組合，而不同商品間亦會包含許多相同特質。 3.組合起來的商品所具有的特質與獨立的個別商品所具特質不同。將租買選擇行為之購買房屋或租用房屋活動視為一種消費行為，傳統的消費理論以商品的消費量為效用的函數，無法解釋新商品引進，以及商品的品質改變對消費者行為的影響，就如一種新的住宅引進時，依典型理論在估計一種新商品對原有平衡狀態的影響之前，必須重新建立比原來維度更大的效用函數，也就是說在新的商品引進前，沒有其他的方法可估計其導致效用函數的改變。 Lancaster(1966)提出新的效用理論，解決了傳統效用理論無法解決困境，並利用特徵價格法來決定各種產品的價格。在家戶追求效用最大化的前提下，將所得消費在住宅與非住宅財貨之上。住宅是由不同的屬性所組成，視同組合財貨，近期有關住宅經濟領域之研究即基於此種效用理論來進行分析(陳獻文，2004)。. 二、不連續選擇行為理論不連續選擇理論之基礎主要來自經濟學的消費者行為及心理學的選擇行為兩個領域，但一般經由消費者行為所導出之理論應用較為廣泛。Logit 模型乃屬於個體選擇理論之一種應用模型。其通常有兩種用途：1.解釋行為與現象，2.預測行為與現象。家戶個體選擇理論，指的是將心裡學中理性的選擇行為應用於個體於家戶的選擇上。在心裡學中，有一種理性的選擇行為理論，認為一個決策者，對於一組互斥的選擇，可依照個人的偏好排列出優先順序，而選取一個最能滿足其偏好的最適方案。此種理. 14.

(24) 不同類型弱勢族群對社會住宅需求與願付租金水準之研究－以屏東縣為例. 論後來被應用於運輸需求分析中，而發展成個體旅運需求模式，後有經濟學者將此理論應用於住宅需求選擇之分析上。1979 年代逐漸發展成熟的個體不連續選擇理論 (Disaggregate Discrete Choice Analysis)。個體不連續選擇理論起源於心裡學，起先用於交通需求模式之分析，後來成為 1980 年代以來，住宅經濟領域中住宅選擇行為模式之主流。由於購屋消費所做的選擇是屬於個體的不連續選擇，家戶及住宅供給者必須自某些特定之替選方案中選取其中最大效用或利益的住宅。住宅選擇是一種不連續的選擇行為，並且探討的被解釋變數是屬於虛擬變數的特質，不太適宜採用複迴歸方式進行分析，因此，在有關購屋消費選擇行為的相關研究中利用不連續選擇理論(Discrete Choice Theory)中的 Logit 模型來建立購屋消費選擇模式甚為常見；Logit 模式為計量經濟上常用方式，常見於運輸規劃上，建立旅行者的運具選擇模式的應用，後有學者逐漸應用於都市計畫及住宅領域；其次為多元迴歸分析、因素分析、集群分析、卡方檢定及相關分析等研究方法，但這些方法均有其適用條件及使用限制(連經宇，2003)。連經宇(2003)研究指出，國外影響家戶購屋決策的重要變數除了種族外，主要尚包括家戶所得、戶長年齡、家戶人數等，所使用的研究方法仍大多為 Logit 模型。國內有關住宅選擇的文獻隨著投入住宅的研究者日益增多，近年來已呈現大幅度增加。整體而言，大多數住宅選擇的文獻因限於初級資料蒐集上的困難，仍大都使用次級資料進行相關實證分析。若由需求面探討家戶住宅選擇分析，近十多年來國內相關文獻與國外類似，大多集中在探討家戶的屬性（例如家戶所得、家戶人數、戶長年齡或職業等）對住宅權屬的影響，但最近數年來已有增加關於住宅區位選擇的文獻探討趨勢。有關影響家戶選擇住宅類型變數的相關研究主要在探討在家戶決定購買住宅之後，家戶或住宅的屬性與住宅類型間選擇關係。國內外多數相關研究發現家戶選擇住宅類型具顯著影響的變數大致上可分為明確變數與模糊變數兩部份。明確變數主要包括家戶所得、家戶人數、住宅面積、住宅結構、屋齡、房屋價格與至工作地點距離等；模糊變數. 15.

(25) 不同類型弱勢族群對社會住宅需求與願付租金水準之研究－以屏東縣為例. 主要包括住宅設施水準。其中國外文獻較為重視家戶所得、家戶人數、戶長年齡、戶長教育程度、住宅面積、屋齡、房屋價格與至工作地點距離的變數。國內文獻較為重視的變數除家戶所得外，尚包括住宅面積、房間數、居住人數；所使用的研究方法主要為二項或巢式 Logit 模型。然而在影響家戶選擇住宅區位的變數的相關研究方面，多數國內外相關文獻中，具有顯著影響的變數大致上包括明確變數與模糊變數兩部分。明確變數主要包括家戶所得、住宅面積、房價、至工作地點距離、公共設施數目、戶長教育程度、戶長年齡等變數。模糊變數主要包括學區的變數。國內外文獻均對所得、年齡、教育程度與至工作地點距離等變數非常重視外，國內文獻還對住宅面積、居住密度與至市中心距離等變數深入研究。陳彥仲(1997)研究顯示家戶在選擇住宅時，確實有程序性過程，其解釋變數包括可支配所得、室內品質評點、住宅房間變量及購屋虛擬變數；林祖嘉(1990)在其關於住屋需求及租買選擇的研究上，所使用的解釋變數包括家長年齡、受教育年數、家庭所得、18 歲以下小孩數目、住宅品質、鄰居品質指數、每月房租、住屋型態(自有或租賃)、房間數目等，對於不同被解釋變數各具有不同影響性。本研究引用上述個體經濟效用理論及不連續選擇行為理論，推導出社會住宅服務需求函數，或是住宅價格函數，依變數的衡量尺度則是連續性的，應用於社會住宅租金上的預測。但在住宅選擇研究中，消費者所面臨的情況通常是「租」或「買」的間斷選擇(林祖嘉與陳建良，2005)。本文探討的社會住宅目前採取「只租不售」，故無租買選擇，弱勢族群關心的是租金多寡以及社會住宅軟硬體、興建地點可及性及管理內容相關需求。綜合言之，目前住宅領域相關研究中廣泛應用之個體理論模型。以往對於住宅研究效用函數變數上的指定多包括了住宅本身屬性（如室內外硬體設施、面積、安全設施、通訊設施、屋齡等）以及個人屬性（如教育程度、所得、婚姻狀況、性別等及興建地點可及性(交通、生活、公共設施)等區位屬性亦有納入變數。本研究將參考此三方面變數設定，作為本研究效用數變數之參考。. 16.

(26) 不同類型弱勢族群對社會住宅需求與願付租金水準之研究－以屏東縣為例. 第二節. 文獻探討. 本節將從過去文獻探討中，回顧目前國內針對社會住宅政策構面的規劃與執行、空間構面的規劃與設計、管理構面的組織與品質、國外成功經驗，以及影響願付租金水準因素等，分述如下：. 一、政策構面的規劃與執行公共政策最簡單且廣泛的定義就是 Dye(1998)所提：「政府選擇作為或不作為的所有事項」(whatever governments choose to do or not to do），如從公共管理問題來解釋就是政府為了處理大眾關注的問題，由一位或幾位行動者所從事、有目的性的系列作為或不作為。然而一項公共政策推動成功與否，關鍵因素在於規劃與執行，規劃初期廣納各方專家意見，聽取民意建言，其中政策規劃要符合人民的需求，且讓需求者負擔得起，方為一項成功的公共政策。目前國內社會住宅有關政策構面規劃與執行的文獻有，牛容容（2017）認為提供經濟弱勢者取得適當的居住空間，應兼顧相關社會福利措施的搭配，才能維持一定生活品質。高志正(2016)指出社會住宅政策推動成功與否，應考量承租人經濟條件，適時調整社會住宅租金與租期。賴秀如(2016)發現推動社會住宅相關法令不夠周延，造成中央或地方機關在規劃執行時面臨法源闕漏之問題。溫祐慈(2016)認為政策推動應整體考量，兼顧實現社會居住正義，又能滿足社會的期待，創造一個雙贏的結果。曾意辰(2015)認為社會住宅政策困境為供給數量少、租金高、租期短、承租對象年齡侷限等問題。莊珮怡(2013)認為政府與民間團體所建立的網絡關係變化，是一種既依賴又自主的關係，政策推動要讓人民有所感受之前提要件，須符合人民之期待，因此議題網絡發達是政策推動成敗重要橋樑。本研究以上述文獻作為研究基礎，將社會住宅租金、租期、引進民間社工支援系. 17.

(27) 不同類型弱勢族群對社會住宅需求與願付租金水準之研究－以屏東縣為例. 統納入本研究問卷設計項目中，以符合不同類型弱勢族群的實際需求，成為真正負擔得起的社會住宅政策，並符合人民期待。. 二、空間構面規劃與設計社會住宅的推動不僅展現出對於弱勢族群的居住關懷，也是社會救助的效率問題對弱勢族群者的居住救助更貼切的說法是一種自助行為。因為窳陋地區的消除不僅促進了公共衛生，也提升全社區的環境品質，以及每戶住宅的使用價值；此外部性效益是歐美中產階級幫助低收入戶的政治基礎。如果社會住宅用最低標準的設計，以滿足住戶最低的要求，並沒有針對住戶做仔細考量的話，居民對居住環境很難有強烈的信任感，社區的關係、社會網絡很難形成。鄰居需要的是互相幫助的資源，有些住戶更可以替社區做很多事情，提供社區更多想法，也讓弱勢族群自主力量形成，因此，居民可以自我管理，社區具有培力的機會。國內有關空間構面規劃與設計的文獻包括：范揚岱(2017)認為應將鄰里環境導入社會住宅內，藉由共享空間的機能產生出新的生活行為，建立社會住宅鄰里之間互動、互助、互惠之生活模式，其優點可避免社會住宅標籤化及鄰避效應；另外，莊滄傑(2016)指出提供機能完善且負擔得起的住宅，是都市發展必須面對的課題。以往政府政策推動為人所詬病，是與需求者預期落差太大，沒有站在需求者角度規劃。因此，如何建構機能完善的住居空間和提升住居空間品質將會是兩大重點。吳岳樺(2015)認為社會住宅空間應針對無障礙設施、老年人醫療照護、安全監視系統、無障礙設施、消防系統及綠化空間，進行整體性規劃，改善整體社區環境，以提升生活品質。換言之，社會住宅不僅使公眾有參與的空間，如經費不足時更應檢討社會福利預算的使用，並將民間存在已久的照顧網絡引發出來，社會福利就不必要截然的劃分社區跟機構。住宅必須要有社會性，有一個經營的過程及社會關係，政府必須要有多層次的照顧體系。. 18.

(28) 不同類型弱勢族群對社會住宅需求與願付租金水準之研究－以屏東縣為例. 綜合上述文獻本研究歸納出幾點，未來社會住宅空間規劃應納入建構項目，並以此作為本研究問卷設計基礎：例如無障礙設施、老年人醫療照護、安全監視系統、消防系統及導入鄰里環境空間綠化，避免社會住宅標籤化及鄰避效應。. 三、管理構面的組織與品質所謂「管理」，其乃是指「有系統的推動組織內之人力與物力朝向既定目標，以期順利達成任務整個行為過程而言」，然而住宅管理又是什麼呢?住宅管理是指住宅的管理組織，依據住宅管理的法令或住戶自行簽訂的公約，有效利用新管理組織中的人員、金錢、物料、方法等要素，使其彼此互相配合達到住宅管理組織所要完成之任務。因此，住宅品質提昇或維護首重於管理，因為良好住宅管理維護可提升住宅品質，根據聯合國世界衛生組織對於居住水準所設定之原則－安全性、健康性、便利性與寧適性。洪幸妙與張金鶚(1993)認為住宅品質與管理維護呈正相關，管理維護工作的執行，維護制度的建立，得以延長住宅的使用壽命，並提高住宅的價值。蔡佳桂(2017)認為住宅基本設計為社會住宅成功之要件，唯有良好的管理才是維持住宅品質必要條件。鄒喻合(2016)指出社會住宅採用物業管理現場服務人員之聘用，以滿足社區居住與適度安全導向即可，增進生活使用機能，亦減少管理開銷，以達到經濟效益；換言之，社會住宅相較於一般住宅較為重視經濟效益，次之為安全導向，可能的原因是社會住宅居民均為經濟弱勢與社會弱勢族群居多。林吉村(2015)認為社會住宅應結合當地環境規劃面向，以避免被「邊緣化」與「標籤化」。然而台灣在物業管理相較於其他已蓬勃發展國家，例如英、美、日等，應用於不動產管理上頗有成效，雖現今學術上多有探討，但實務上似乎遲滯不前，無法結合為一有效之利用。針對台灣物業管理之應用，現階段仍著墨於公寓大廈管理條例的角度探究，惟實際上以此角度卻顯得相當狹隘，且又多偏重於硬體方面的維護、保全、清潔等。期望藉由物業管理概念之陳述，以提升物業管理於不動產市場的應用，周全囊. 19.

(29) 不同類型弱勢族群對社會住宅需求與願付租金水準之研究－以屏東縣為例. 括多元化的服務內涵及視野，例如健全且有效率的不動產品質維護、生活上衍生性的服務和照護、環境的美化提升心靈舒適度、社區活動加強居民連絡、不動產經營開發利用等，以達物業管理之完善應用。本研究為落實物業管理對於住宅品質重要性，因此以前開文獻作為問卷設計基礎將管理方式納入本文研究範圍；另外為避免被「邊緣化」與「標籤化」將社區活動加強居民連絡、生活上衍生性的服務和照護等等亦納入本研究問卷設計。. 四、國外成功經驗近年來台灣面對高齡化、少子化和低薪世代多重社會結構面改變的衝擊，政府已經意識其嚴重性，刻正積極推動長期照顧服務產業解決政府不足部分，並結合民間力量引進社工系統，然相較於鄰近國家日本亦有同樣面對高齡化、少子化和低薪世代激增等社會結構面多重衝擊，日本在社會住宅規劃上強調「社會整合」融入醫療照護系統結合民間力量，更顯為積極。趙榮琳(2015)研究發現日本在「社會住宅」的空間基礎上，相對的展現了「居住」、「工作」、「醫療照護」、「生活」與「社會關係」五個面向的多元機制作為與豐沛能量。台灣雖身處相同社會結構變遷的困境，但在社會住宅的推動發展上，卻仍陷於定義與方法制度上的釐清與爭議、並難脫離市場機制運作的本質，相形之下顯得步履蹣跚而成效不彰。更應該積極學習日本在經營社會住宅經驗，才能有助於營造「宜居與安居」環境的經驗觀點與整合途徑，以解決相關難題，並以此作為有效穩定社會結構與運作的重要手段。因此在興建社會住宅硬體設備之外，更應仿效日本在社會住宅中強調「社會整合」意義上的各種作為與可能，居住的面貌與內涵因而有了新的思維方式與具體策略。在不斷創發辯證的動態過程中，驗證了許多存在社會整合的作用確實帶來新的改變，以致於產生了各式創新與深化效果，具體形塑了對未來生活型態的各種想像。. 20.

(30) 不同類型弱勢族群對社會住宅需求與願付租金水準之研究－以屏東縣為例. 從「居住」到「生活」是日本社會住宅規劃整合與創新，認為透過社會整合方式，不但可提升整體社會住宅居住品質，更能解決相關難題。政府在規劃長遠的住宅政策，已不是一個單純解決居住問題，更應考量各種的社會課題，並且是「發展中的社會問題」。對照日本亦提醒我們，應早做準備，尋求積極的解決方法。觀察日本社會住宅的發展歷程，由建構型式各異的自主、參與、整合的制度架構，到形成整體因應變遷發展的規範運作，顯示了「重塑」居住、社區與社群關係，以因應社會集體結構困境的重要與必要性。以「社會關係」形塑社會力量，深耕社會產業創造「混合價值鏈」，採多元併行方式、跨越界限的創新解決方案等，不但可以帶來實際的改變，產生了新附加價值，同時更有效維繫了個體尊嚴與社會穩定，並據以達成「社會包容」的最終目的。由於台灣與鄰近日本均面對高齡化、少子化和低薪世代多重社會結構面，因此近年政府積極推動長期照顧與社會住宅興建規劃，林萬億(2003)指出為因應人口老化、勞工家庭與低收入家庭居住問題，興建社會住宅政策與社會照顧整合，是迫切所需。因此，本研究參考日本及國內學者意見將社會整合之軟體服務「醫療補助或協助」、「醫療資訊便利性」、「就醫便利性」、「長期照顧」、「社工系統」、「生活便利性」、「交通便利性」、「公共設施便利性」納入本研究問卷設計，期待相關社會住宅規劃符合實際需求。. 五、影響願付租金水準因素國內外對影響租金水準研究文獻相當多，綜合觀之不外乎從三個方面探討:首先，住宅屬性(硬體設施、可及性與軟體服務)、個人屬性、身份別等將依序分別說明:. (一)住宅屬性住宅屬性包含硬體設施、可及性與軟體服務等，其中硬體設施應與軟體服務相互. 21.

(31) 不同類型弱勢族群對社會住宅需求與願付租金水準之研究－以屏東縣為例. 搭配才能更有效提升住宅使用的功能性；可及性部分包含交通便利性、生活便利性與公共設施便利性等，由於住宅可及性攸關入住者，日常生活就學、就醫、就業等方便性，因此更是住宅需求者，承租與否考量的重要關鍵因素。例如，住宅興建的面積再大，外觀美輪美奐，但交通並不便利，鄰近生活機能欠佳，相關公共設施未盡完善，直接影響入住者意願。有良好的住宅硬體設施與軟體服務，必須結合興建地點可及性，才能提升整體住宅品質。洪益源(1984)、黃錦鈴(1994)林祖嘉(1992)、林祖嘉與林素菁(1993)、林秋瑾(1996)、戚靜玟(1998)、李馨蘋(1999)、柯宏安(2003)認為影響住宅租金三大因素包含住宅實質特徵(即住宅本身屬性)、房屋面積、屋齡、房屋所處外部環境品質、交通可及性與區位等影響租金水準程度較大，其中又以可及性最具重要指標。李明翰(2012)、林忠樑與林佳慧(2014)亦指出公共設施便利性、交通便利性、明星學區等亦會影響租金水準； Nourse(1967) 、 Rosen(1974) 、 Ridker and Henning(1967)、Wieand(1973)、Arimah(1992)等均對環境品質造成房價與房租之影響有多方面的討論。Donald and Watts(1981)、Follain and Jimenez(1985)則對公共設施便利性(例如:學區)與居住人員(例如:種族)問題有較詳盡的討論。Li and Brown(1980)探討的主題則在於個別的鄰里環境(neighborhood)對房價與房租之影響。Abelson(1979)則主要針對環境舒適(amenities)因素加以分析。Polinskey and Shavell(1976)則分析房屋的區位屬性對房價與房租之影響。蔡幸芳(2016)認為房租價格受到房屋本身特徵(面積、停車空間之有無)及外在環境(交通、周邊設施、就業條件)影響，其中醫療機構愈多，租金水準則愈高，隨著民眾健康照護觀念的重視，為方便照顧家中長者就近醫療需求，於住宅區域選擇時，會將醫療便利性納入考量；面積越大，租金水準也愈高。本研究綜合相關文獻歸納，影響租金水準因素納入建構項目，並以此作為問卷設計基礎：例如硬體設施、軟體服務與興建地點可及性，期待建構符合不同類型弱勢族群的實際需求住宅政策。. 22.

(32) 不同類型弱勢族群對社會住宅需求與願付租金水準之研究－以屏東縣為例. (二)個人屬性住宅選擇是一種消費行為，消費行為因個人屬性不同而有所差異。當所得越高時，會追求住宅品質較高。教育程度越高者，在住宅選擇追求上，相對於教育程度低者要求較高之住宅品質。個人屬性部分包括所得、教育程度、婚姻狀況、性別、年齡、家庭人口數及職業等。陳淑美與張金鶚(1998)認為個人屬性對住宅區位選擇有顯著差異性。連經宇(2003)研究指出，國外影響家戶購屋決策的重要變數包含所得、教育程度、年齡、家戶人數等。Stull(1975)曾將住宅屬性區分為住宅實質特徵、鄰里可及性、住戶社經地位與公部門等四類；李馨蘋(2002)又進一步探討不同租屋者是否有不同租屋需求偏好後，指出不同區位環境，對租金影響程度亦不同，同時發現租屋者「年齡」、「婚姻」、「教育程度」、「家庭人口」與「房租占收入的比例」對租金給付有一定程度的顯著性差異。前開文獻可知，所得越高，要求住宅品質就越高；已婚者相對於未婚者願付租金水準較高；教育程度高者相較於教育程度低者，其所得相對較高，要求住宅品質也較高；家庭人口數越多，使用面積就越大，願給付租金就越高。本研究綜合相關文獻歸納，影響租金水準個人屬性因素納入建構項目，並以此作為問卷設計基礎，藉以探討不同類型弱勢族群個人屬性間之差異。. (三)身份別身份別越多，代表經濟與社會條件越弱勢，但消費者理論身份別越多，所需的硬體設施及軟體服務則越高，應給付租金就越高。李馨蘋(2002)認為不同區位環境，對租金影響程度亦不同，同時發現租屋者「年齡」、「婚姻」、「教育程度」、「家庭人口」與「房租占收入的比例」對租金給付有一定程度的顯著性差異。不同身份別間因經濟與社會條件不同產生租金差異。本研究依相關文獻，藉以探討不同身份別間因經濟與社會條件是否產生租金差異。. 23.

(33) 不同類型弱勢族群對社會住宅需求與願付租金水準之研究－以屏東縣為例. 第三節. 研究假說. 本節依上述消費者效用理論及相關國內外文獻結果，提出研究假說，分述如下：消費者在追求效用極大化前提下，會因個人所得水準不同、身份別差異與個人屬性不同產生需求差異等因素來決定承租住宅屬性之選擇。綜合言之，不同類型弱勢族群者，對社會住宅硬體設施、軟體服務、興建地點可及性、管理內容等會因前開條件因素差異，而產生需求之間的差異；再者，不同類型弱勢族群者，亦會因個人屬性(例如:教育程度、婚姻狀況、年齡等因素)、身份別等不同因素，而產生對社會住宅硬體設施、軟體服務、興建地點可及性、管理內容的需求差異，產生願付租金水準差異。綜合國內外相關文獻，主要從硬體設施、軟體服務、興建地點可及性、管理內容、個人屬性、身份別加以討論。茲說明如下：. (一) 硬體設施不同類型弱勢族群對於社會住宅硬體設施，是否因身份別的不同有所差異？住宅屬性中硬體設施包括室內外硬體設施、面積大小或空間規劃、外觀、房廳數、坪數、格局、建物結構、附屬設備、採光通風、安全系統、樓層、私密性、屋齡等，依效用理論消費者在所得水準有限下，對住宅硬體設施項目，會因需求不同而產生偏好選擇優先順序。例如:在租金水準相同下，不同身份別者，會因個人需求做偏好選擇，如考量就學便利性時，則會選擇鄰近學區但住宅面積較小，放棄就學便利性不佳，但面積較大者住宅，而產生便利性與面積間的偏好選擇。相關文獻洪益源(1984)、黃錦鈴 (1994)、戚靜玟(1998)、柯宏安(2003)研究發現影響租金水準因素包含面積大小(房廳數、坪數)、安全及消防系統建置、樓層、屋齡等硬體設施，由於硬體設施與使用者權益息息相關。例如:面積越大，房廳衛數則越多，空間越寬敞居住越舒適，印證吳文傑等(2004)研究指出住宅品質直接影響身心健康，每人最低居住空間規劃水準，因此，住宅面積成為承租者願付租金重要因素之一；住宅最重要的功能以提供居住者. 24.

(34) 不同類型弱勢族群對社會住宅需求與願付租金水準之研究－以屏東縣為例. 安全為依歸，要確保住宅安全，又以消防設施系統建置為必要，設施良窳攸關生命財產安全是否於災害發生時能迅速獲得保障，是以安全系統建置越完善，越能確保整體住宅品質。蔡幸芳(2016)認為房租價格受到房屋本身特徵(面積、停車空間之有無)，面積越大，租金水準也愈高；住宅品質越高，代表整體環境越舒適，相對租金水準就越高。因此，不同類型弱勢族群，會因身份別的不同，對社會住宅硬體設施產生不同需求。例如，身心障礙者或 65 歲以上老人，則對室內無障礙設施需求相對較高；年輕族群則對面積及房廳衛較為重視。綜觀相關文獻可知，不同類型弱勢族群對社會住宅硬體設施需求，確實會因身份別的不同有顯著性差異。綜合前述之說明提出本研究第一個假說：假說 H1：不同類型弱勢族群對社會住宅硬體設施需求，確實有顯著差異。. (二)軟體服務不同類型弱勢族群對於社會住宅軟體服務，是否因身份別的不同有所差異？為因應高齡化社會結構，政府積極推動長期照顧，並引進民間社工資源彌補政府的不足，因此在推動社會住宅的同時更仿效鄰近日本經驗結合相關醫療、社工與長照資源的進駐，期待解決相關問題。林萬億(2003)認為社會住宅政策應仿效歐美國家將社會照顧 (醫療)整合，以因應社會變遷與人口快速老化衍生社會照顧需求；丁宗賢(2006)認為軟體服務對住宅之住宅選擇有顯著差異；張金鶚(2011)指出社會住宅可結合社會福利措施，幫助弱勢族群在就學、就業或醫療等方面取得各面向資源，以維護一定生活品質；花敬群(2011)認為社會住宅應提供弱勢族群醫療照護、居住等目的；趙榮琳(2015) 指出日本社會住宅規劃時，已將「居住」、「工作」、「醫療照護」、「生活」與「社會關係」等五個構面整合，以解決未來社會變遷問題。朱琇瑩(2017)指出澳洲社會住宅，以都市更新方式取得用地後，進一步將鄰近公共設施，如交通、學校、醫療照顧等納入整體規劃，讓社會住宅承租戶享有完善生活機能。由前述文獻可知，社會住宅軟體. 25.

(35) 不同類型弱勢族群對社會住宅需求與願付租金水準之研究－以屏東縣為例. 服務需求，會因不同身分別者產生需求差異。例如，65 歲以上老人對社工支援系統較為重視；低收入戶則對醫療補助或協助，較為關心。綜觀相關文獻，不同類型弱勢族群對社會住宅軟體服務，確實有顯著性差異。提出本研究第二個假說: 假說 H2：不同類型弱勢族群對社會住宅軟體服務需求，確實有顯著差異。. (三)興建地點可及性不同類型弱勢族群對社會住宅興建地點可及性，是否因身份別的不同有所差異？首先交通便利性方面，交通是區域間互相聯繫的橋梁，便捷的交通既可縮短城鄉差距，又可促進產業投資意願，對於區域間人口、資源的移動均能依賴便捷的交通網絡，交通越便捷越容易吸引人口移入與產業的重分配，帶動整體就業環境，提升就業的人口。其次，生活便利性方面，例如大賣場、傳統市場等提供日常生活方便性，縮短採購相關民生必需品的時間成本。最後，公共設施便利性包含學校、公園及工作地點。其中學校是一種身份別年輕族群最為迫切需求的，為就學便利性，在住宅選擇時會將學區條件納入考量；公園是日常生活重要休憩場所更是社區聯繫情誼的地方，良好的公園規劃可以提升鄰近住宅品質，帶動周圍房價；住宅鄰近工作地點，不但可以縮短通勤時間，也能引進其他就業人口移入形成群聚效果，帶動整體周圍商業活動。李馨蘋(1999)指出影響住宅租金三大因素包含住宅實質特徵(即住宅本身屬性)、外部環境與可及性因素，其中又以可及性最具重要指標。李明翰(2012)認為公共設施、交通便利性與租金水準呈正相關；林忠樑、林佳慧(2014)指出明星學區對房屋租金水準有顯著差異，房屋座落學區距離愈近，租金水準愈高，隨著距離學區愈遠而呈現遞減的現象。蔡幸芳(2016)認為房租價格受到房屋本身特徵(面積、停車空間之有無) 及外在環境(交通、周邊設施、就業條件)影響。以往對可及性影響房價或租金的國內外文獻相當多，Stull(1975)、Polinskey and Shavell(1976)、Abelson(1979)、Li and Brown(1980)、Donald and Watts(1981)、林祖嘉與陳建良(2005)等。綜合前項文獻可知，. 26.

(36) 不同類型弱勢族群對社會住宅需求與願付租金水準之研究－以屏東縣為例. 不同身份別者，對社會住宅興建地點可及性構面中的交通便利性、生活便利性與公共設施便利性等，會因身份別的不同而產生需求差異。因此依前述說明提出本研究第三個假說: 假說 H3：不同身份別者對社會住宅興建地點可及性需求，確實有顯著差異。. (四)管理內容不同類型弱勢族群對於社會住宅管理內容(管理方式、租期長短、面積及租金折數)等是否有顯著差異？從住宅管理的觀點發現，良好的住宅管理可提升住宅品質進而影響租金水準，在國內文獻中亦可觀之。洪幸妙與張金鶚(1993)住宅管理維護對住宅品質之影響研究認為住宅品質與管理維護呈正相關，管理維護工作的執行，維護制度的建立，得以延長住宅的使用壽命，並提高住宅的價值。李馨蘋(2002)又進一步探討不同租屋者是否有不同租屋需求偏好後，指出不同區位環境，對租金影響程度亦不同，同時發現租屋者「年齡」、「婚姻」、「教育程度」、「家庭人口」與「房租占收入的比例」對租金給付有一定程度的顯著性差異。所得越高，對住宅管理品質則要求越高；身份別越少活動力越強，對住宅面積要求則越大。單親家庭由於經濟條件較為弱勢，對租金折數是否給予優惠則較為關心。因此，不同身分別者，對社會住宅管理內容的需求，會因身份別的不同而有所差異。結合前述說明提出本研究第四個假說：假說H4：不同類型弱勢族群對社會住宅管理內容(管理方式、租期長短、面積及租金折數)確實有顯著差異。. (五)願付租金租金是使用住宅的一種價格表示，由於住宅具有異質的特性。因此，影響願付租金水準的因素包含社會住宅本身的住宅屬性硬體設施、軟體服務、興建地點可及性、個人屬性、身份別等分別說明如下:. 27.

(37) 不同類型弱勢族群對社會住宅需求與願付租金水準之研究－以屏東縣為例. 1.硬體設施不同類型弱勢族群對於社會住宅硬體設施，是否因身份別的不同有所差異？住宅屬性中硬體設施包括室內外硬體設施、面積大小或空間規劃、外觀、房廳數、坪數、格局、建物結構、附屬設備、採光通風、安全系統、樓層、私密性、屋齡等，依效用理論消費者在所得水準有限下，對住宅硬體設施項目，會因需求不同而產生偏好選擇優先順序。例如:在租金水準相同下，不同身份別者，會因個人需求做偏好選擇，如考量就學便利性時，則會選擇鄰近學區但住宅面積較小，放棄就學便利性不佳，但面積較大者住宅，而產生便利性與面積間的偏好選擇。相關文獻洪益源(1984)、黃錦鈴 (1994)、戚靜玟(1998)、柯宏安(2003)研究發現影響租金水準因素包含面積大小(房廳數、坪數)、安全及消防系統建置、樓層、屋齡等硬體設施，由於硬體設施與使用者權益息息相關。例如:面積越大，房廳衛數則越多，空間越寬敞居住越舒適，印證吳文傑等(2004)研究指出住宅品質直接影響身心健康，每人最低居住空間規劃水準，因此，住宅面積成為承租者願付租金重要因素之一；住宅最重要的功能以提供居住者安全為依歸，要確保住宅安全，又以消防設施系統建置為必要，設施良窳攸關生命財產安全是否於災害發生時能迅速獲得保障，是以安全系統建置越完善，越能確保整體住宅品質。蔡幸芳(2016)認為房租價格受到房屋本身特徵(面積、停車空間之有無)，面積越大，租金水準也愈高；住宅品質越高，代表整體環境越舒適，相對租金水準就越高。綜觀相關文獻可知，不同類型弱勢族群對社會住宅硬體設施需求，確實有顯著差異。綜合前述之說明提出本研究第五個假說：假說 H5：不同類型弱勢族群對社會住宅硬體設施需求，確實有顯著差異。 2.軟體服務不同類型弱勢族群對於社會住宅軟體服務，是否因身份別的不同有所差異？為因應高齡化社會結構，政府積極推動長期照顧，並引進民間社工資源彌補政府的不足，. 28.

(38) 不同類型弱勢族群對社會住宅需求與願付租金水準之研究－以屏東縣為例. 因此在推動社會住宅的同時更仿效鄰近日本經驗結合相關醫療、社工與長照資源的進駐，期待解決相關問題。林萬億(2003)認為社會住宅政策應仿效歐美國家將社會照顧 (醫療)整合，以因應社會變遷與人口快速老化衍生社會照顧需求；丁宗賢(2006)認為軟體服務對住宅之住宅選擇有明顯差異；張金鶚(2011)指出社會住宅可結合社會福利措施，幫助弱勢族群在就學、就業或醫療等方面取得各面向資源，以維護一定生活品質；花敬群(2011)認為社會住宅應提供弱勢族群醫療照護、居住等目的；趙榮琳(2015) 指出日本社會住宅規劃時，已將「居住」、「工作」、「醫療照護」、「生活」與「社會關係」等五個構面整合，以解決未來社會變遷問題。朱琇瑩(2017)指出澳洲社會住宅，以都市更新方式取得用地後，進一步將鄰近公共設施，如交通、學校、醫療照顧等納入整體規劃，讓社會住宅承租戶享有完善生活機能。綜合前述文獻並依照消費理論，享受越周全的服務願付的租金水準則越高，因此，軟體服務與租金水準呈正相關。綜觀相關文獻，不同類型弱勢族群對社會住宅軟體服務，確實有顯著差異。提出本研究第六個假說: 假說 H6：不同類型弱勢族群對社會住宅軟體服務需求，確實有顯著差異。 3.興建地點可及性不同類型弱勢族群對社會住宅興建地點可及性，是否因身份別的不同有所差異？首先交通便利性方面，交通是區域間互相聯繫的橋梁，便捷的交通既可縮短城鄉差距，又可促進產業投資意願，對於區域間人口、資源的移動均能依賴便捷的交通網絡，交通越便捷越容易吸引人口移入與產業的重分配，帶動整體就業環境，提升就業的人口。其次，生活便利性方面，例如大賣場、傳統市場等提供日常生活方便性，縮短採購相關民生必需品的時間成本。最後，公共設施便利性包含學校、公園及工作地點。其中學校是一種身份別年輕族群最為迫切需求的，為就學便利性，在住宅選擇時會將學區條件納入考量；公園是日常生活重要休憩場所更是社區聯繫情誼的地方，良好的. 29.