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第三章 舊制公部門估價方法與流程—以新竹市為例

第三節 估價方法的問題

第三節 估價方法的問題

壹、未考量個別因素:

陳文久(1994)指出,區段價格為某區段內發生所有權移轉的所有各筆土地市 價的平均估計值,無法反映區段內各筆土地市價的獨特性及其動態變化。區段估 價雖能解決人力與經費短缺的問題,但一個地價區段內動輒數百筆土地,其區域 因素大致相同,但個別宗地的形狀、長寬比、面積、地勢、臨路情形…等個別因 素大不相同,造成價格落差極大。就形狀而言,正方形或長方形的利用度較三角 形與不規則形為佳。長寬比過大會減損利用的便利性,面積過小的建地難以建 築、面積過小的農地不便機械耕作。地勢低窪不利排水,地勢傾斜不易建築,故 地勢以平坦為佳。袋地出入不便,而臨接過小街道亦不易出入。以上因素在在影

響土地價格,若將同一地價區段內的土地皆視為相同價格,雖於行政上較為便 利,但站在估價合理性的立場,卻無法認同。亦即,將區內各筆土地條件視為相 等,僅能反映區段與區段間的差別性,而忽略影響各宗土地的個別因素,同一區 段內之土地單價相等,毫無高低層次可言,該情況甚不合理(林子欽、林子雅,

2008:64)因此,權衡便利與合理性二者的重要程度,即為政府難以兩全的難題。

貳、區段劃分難以盡善盡美

黃瓊瑤(2002)提出,地價區段劃設之規模大小,對於地價精準度也會造成影 響。區段劃分範圍太小,容易造成實例數目不足,以致樣本不具代表性;相反地,

區段劃分範圍較大,則區段內的宗地可能會缺乏一致性,造成估價準確度的偏離。

實務上,區段劃分存在許多討論空間。以路線價區段劃設而言,新竹市在 1992 年以前係依臨街地為準,將其裡地線相連結後劃分路線價區段;經研商討 論後,才改為統一以臨街線 18 米內為路線價區段範圍。以臨街地為準雖符合現 況,但區段線雜亂,遇有徵收時各街道的裡地線不同也徒增說明的困擾;以 18 米為準雖簡便易懂,但新近開發土地因面積較小、深度不足,則臨街的第二筆土 地實質上並未真正面臨道路,將之劃入路線價區段亦不妥適。再者,同一道路於 劃設路線價區段時,因道路綿延不絕,各處的價格與商業聚集情形卻不同,故須 劃分為數個不同區段,以彰顯其價格差異。然而,大筆一揮的結果,相鄰的左右 二筆土地價差可能在一坪 6 萬元以上,區段線應偏左一些,或偏右一些,也是難 題之一。另外,新竹市區的都市計劃常以臨街 25~30 米為商業區,裡地為住宅區,

即商業區與住宅區的劃設非以街廓為單位,則依 18 米劃設路線價區段後,裡地 的地價區段可能兼有商業及住宅區,不同分區卻給予相同地價是否合理,又是一 個難題。

新竹市近幾年因陳情案而重新檢視路線價區段的劃設,將路線價中的建地與 非建地劃設為不同區段。從前,路線價區段係就已開闢道路,鄰接該道路之土地,

其地價顯著較高者,另於適當範圍劃設路線價區段,則此區段內的土地因鄰接道 路,與裡地價顯著有別,劃為同一路線價區段以茲區別。但非都市土地因使用地 編定不同,路線價區段內可能兼有建地與非建地,兩者地價相同受到質疑。然而,

法令並無明定路線價區段可劃設零星建地地價區段,內政部亦反對此種作法,且 實務上臨路土地的使用並無太大差異,非建地常於路邊建築並為商業使用。再參 考裡地價區段的劃設,住宅區及商業區亦得劃為同一區段,因此,路線價將建地 與非建地劃為同一區段似無不可。總言之,兩種作法皆有道理又有其缺點,該如 何為之,關鍵在於「人」的想法。

參、買賣實例的代表性不足

依地調規則第 21 條規定,有買賣實例或收益實例估計正常單價之區段,以 調整至估價基準日之實例土地正常單價,求其中位數為各該區段之區段地價。而 所謂的中位數,係指土地政常單價調整至估價基準日之單價,由高而低依序排 列。其項數為奇數時,取其中項價格為中位數;其項數為偶數時,取中間二項價 格之平均數為中位數;實例為一個時,以該實例之土地正常單價為中位數。

以新竹市為例,101 年期的買賣實例15共有 1219 個,區段個數共有 1820 個,

但有買賣實例的區段個數只有 523 個,約為總區段數的 29%,亦即有 71%的區 段無買賣實例,僅能於鄰近或適當地區選取二個以上使用分區或編定用地相同之 區段,作為基準地價區段,據以估計其區段地價。而有買賣實例的 523 個區段中,

15 係指用以估計 101 年一般正常交易價格區段價(擬評價)的買賣實例,即為 99 年 9 月至 100 年

有 49%只有 1 個實例,逾 90%只有 4 個以下的實例(見下圖 3-7)。具體而言,一

剩餘皆為土地價格,但扣除後求得之土地單價往往過高,顯然高於該區域素地的 行情價,這存在兩種可能:一為建物營造單價、利潤率或裝潢單價被低估;二為 房地結合後的價值增加,除了來自土地外,亦來自建物,故應採聯合貢獻說。

此外,新竹市在房地分離時也發現一個有趣的問題:同一個區段中,新建案 (尤其是透天厝) 因為它的總價往往比舊建物高許多,分離出來的地價遠高於舊 建物,故若某一區段的新建物較多,地價可能被高估。

伍、不動產交易資訊的缺乏

目前新竹市的訪價方式,主要以電話詢問地政士為主,另配合兩家連鎖房 仲,並尋訪四鄰以獲得正確價格。而礙於重視隱私的觀念,訪察得來的價格並非 絕對真實,地政士也可能因客戶不願透露交易價格而選擇隱瞞,雖可藉由貸款金 額查驗其真實性,但並非每筆土地及建物皆有貸款,即使有貸款也不見得貸到七 或八成,增加檢驗的難度。而訪價的真實與否,攸關房地分離後的結果,不得不 予以重視。

陸、估價人員與地價評議委員會的專業是否足夠

估價過程中,從區段劃分、區段勘查、買賣實例選取、訪價、建築物營造單 價選取、決定利潤率、決定裝潢單價…等,無一不是人為,各個不同承辦人員的 考量因素不同,估價結果也有差異,此時專業能力就顯得相同重要。以新竹市而 言,目前地價人員共有九位,其中一位具有估價師資格;以年資而言,十五年以 上的有二位,五年以上的二位,二至五年的三位,一年以下的二位,整體觀之,

專業度尚稱足夠。惟熟悉轄區內的地價分佈及動態情形,非一時半刻可以達成 的,往往需要二至三年時間,若承辦人員經常流動,對地價難以掌握,將造成估

價結果的偏誤。

此外,地價評議委員會的功能也常受到批評。委員會的委員並不一定具備土 地估價專業知識(景祥佑、沈鑼志,1998;廖誼溢,2000;楊昭雄,2003),同時 委員會並非常設性機關,各機關首長或是民意代表往往因為個人利益或是其他因 素介入地價調整,嚴重扭曲土地稅稅基,人為干預嚴重(黃瓊瑤,2002;張瑞真,

2003;楊昭雄,2003)。蔡吉源(2001)更直言批評:評議會組織行使職權的方式,

是採臨時召集一天或半天的會議進行,即可完成評議全縣(市)轄區內全部地價,

非常設性機構,地價資訊缺乏。主控評議運作的是議會代表等一、二人,他們背 負選民期待,可能刻意壓低公告土地現值,以期減輕稅負,此種缺乏公平性的評 議結果,將使評議功能完全流於形式。且地價評議委員會成員可能私心自用,或 缺乏專業能力。

柒、公告土地現值與一般正常交易價格存在拉距關係

為因應內政部提出 2015 年公告土地現值占一般正常交易價格(簡稱現值占擬 評)九成的政策,各縣市於 2006,須逐年將公告土地現值調高,以達政策目標。

由下圖 3-7 可看出,自 2005 年以後,公告土地現值調幅(簡稱現值調幅)幾乎都在 2%以上,除了 2009 與 2010 年因房地產交易價格受 SARS 及無薪假影響致使調 幅下修,於 2011 與 2012 年甚至衝上 8%以上,可見為了因應政策目標,各縣市 政府只得將公告土地現值快速拉高,則公告土地現值存在政策目的考量,不言可 諭。當然,拉高後與一般正常交易價格的差距變小,於土地徵收補償時若同樣加 四成,亦較能彌補被徵收人的損失。

以新竹市而言,在 2011 與 2012 年,新竹市現值占擬評皆位居全國倒數第四,

因為歷年現值調幅幾乎都在 5%以下,即使在 104 年政策上路後,調幅仍未見增

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

調 年度

全國 新竹市

圖 3-8:歷年全國公告土地現值調幅 資料來源:內政部地政司網站

新竹市歷年公告現值與一般正常交易價格變化情形

61.23 64.84 66.22

59.09 60.37

66.24