結論

自 2012 年土地徵收條例修法，及土地徵收補償市價查估辦法發布施行，此 一徵收估價理論、方法與流程的重大變革，已在各界引發軒然大波。最關心此政 策的，莫過於即將或可能面臨徵收的民眾，徵收估價的結果對他們關係甚鉅，影 響他們未來的生活，因此，輿論的壓力接踵而至，政府機關的作為及因應措施，

深刻影響著民眾的權益及觀感，不得不慎。而預定於 2012 年 9 月 1 日正式上路 的市價徵收補償制度，規劃由政府機關的地政人員負責全部的估價作業，目前相 關的作業流程及配套措施，尚在如火如荼的籌備中，由於是第一次施行，許多難 以預期的細節問題，必得於實施後方能顯現，正因如此，前期的作業規範與問題 防範，絲毫不得馬虎，唯有在施行前做足準備，施行後滋生的問題才會更少。因 此，本研究透過說明舊制的估價方式與問題所在，輔以新制的介紹，藉以分析新 舊制於補償的精神、理念、法規、估價方式、估價人員、估價流程之異同；再以 深度訪談方式，尋求不動產估價師、不動產經紀人、地政士、政府機關地價專業 人士、民意代表及需地機關，對於估價人員、方法、評議程序、個別因素評價基 準、公保地市價計算及民眾參與的具體意見，經分析整理後，研究結果如下：

壹、 舊制徵收補償的問題

一、 未考量個別因素：

將同一地價區段內的土地皆視為相同價格，雖於行政上較為便利，但站 在估價合理性的立場，卻無法認同。亦即，將區內各筆土地條件視為相等，

僅能反映區段與區段間的差別性，而忽略影響各宗土地的個別因素，同一區 段內之土地單價相等，毫無高低層次可言，該情況甚不合理。

二、 區段劃分難以盡善盡美：

新竹市近幾年因陳情案而重新檢視路線價區段的劃設，將路線價中的建 地與非建地劃設為不同區段。從前，路線價區段係就已開闢道路，鄰接該道 路之土地，其地價顯著較高者，另於適當範圍劃設路線價區段，則此區段內 的土地因鄰接道路，與裡地價顯著有別，劃為同一路線價區段以茲區別。但 非都市土地因使用地編定不同，路線價區段內可能兼有建地與非建地，兩者 地價相同受到質疑。然而，法令並無明定路線價區段可劃設零星建地地價區 段，內政部亦反對此種作法，且實務上臨路土地的使用並無太大差異，非建 地常於路邊建築並為商業使用。再參考裡地價區段的劃設，住宅區及商業區 亦得劃為同一區段，因此，路線價將建地與非建地劃為同一區段似無不可。

總言之，兩種作法皆有道理又有其缺點，該如何為之，關鍵在於「人」的想 法

三、 買賣實例的代表性：

一個地價區段動輒數百筆土地，其價格決定往往來自單一買賣實例，或 是少數幾個實例，由於各個案件情形不同，宗地條件亦不同，且買賣價格可 能因為議價能力的差異而有不同，僅以少數案件代表一整個區段的地價是否 具備足夠代表性及說服力，似乎值得深思。這種較為簡略的估價方式，用於 課稅目的或許尚為可行，但用於土地徵收補償的估價，也許不盡完善。

四、 採土地貢獻說可能高估土地價格：

在進行房地分離時，依地調規則的規定扣除建物現值、利潤與裝潢費用 後，剩餘皆為土地價格，但扣除後求得之土地單價往往過高，顯然高於該區 域素地的行情價，這存在兩種可能：一為建物營造單價、利潤率或裝潢單價 被低估；二為房地結合後的價值增加，除了來自土地外，亦來自建物，故應 採聯合貢獻說。

五、 不動產交易資訊的缺乏：

目前新竹市的訪價方式，主要以電話詢問地政士為主，另配合兩家連鎖 房仲，並尋訪四鄰以獲得正確價格。而礙於重視隱私的觀念，訪察得來的價 格並非絕對真實，地政士也可能因客戶不願透露交易價格而選擇隱瞞，雖可 藉由貸款金額查驗其真實性，但並非每筆土地及建物皆有貸款，即使有貸款 也不見得貸到七或八成，增加檢驗的難度。而訪價的真實與否，攸關房地分 離後的結果，不得不予以重視

六、 估價人員與地價評議委員會的專業是否足夠：

估價過程中，從區段劃分、區段勘查、買賣實例選取、訪價、建築物營 造單價選取、決定利潤率、決定裝潢單價…等，無一不是人為，各個不同承 辦人員的考量因素不同，估價結果也有差異，此時專業能力就顯得相同重 要。評議會組織行使職權的方式，是採臨時召集一天或半天的會議進行，即 可完成評議全縣(市)轄區內全部地價，非常設性機構，地價資訊缺乏。主控 評議運作的是議會代表等一、二人，他們背負選民期待，可能刻意壓低公告 土地現值，以期減輕稅負，此種缺乏公平性的評議結果，將使評議功能完全 流於形式。且地價評議委員會成員可能私心自用，或缺乏專業能力。

七、 公告土地現值與一般正常交易價格存在拉距關係：

為了因應政策目標，各縣市政府只得將公告土地現值快速拉高，則公告 土地現值存在政策目的考量，不言可諭。當然，拉高後與一般正常交易價格 的差距變小，於土地徵收補償時若同樣加四成，亦較能彌補被徵收人的損 失。以新竹市而言，在 2011 與 2012 年，新竹市現值占擬評皆位居全國倒數 第四，因為歷年現值調幅幾乎都在 5%以下，即使在 104 年政策上路後，調 幅仍未見增長，直至 2012 年才飆高至 23.49%

貳、 新舊制的比較

一、補償理念

(一) 舊制：相當補償

新竹市在 2000 年至 2011 年間，地價補償加四成後，公告土地現值占一般正 常交易價格皆低於 100%，也就是未達市價；自 2011 年開始，才高於市價。則此 種不考慮公告土地現值與市價差距，統一以四成加成補償的方式，將造成補償額 低於或高於市價，對於土地所有權人的保障似嫌不足，自然也難以令人信服。但 宥於法令規範及人力、經費的不足，此制已行之有年，人民也僅能被動接受政府 提供的補償金額。而全市平均的公告土地現值占一般正常交易價格百分比不一定 能代表每個區段皆如此，對於百分比較高的地主而言，自然較為有利；但對於百 分比較低的地主而言，地價補償絕對遠低於合理市價，抗爭也應運而生。

(二) 新制：完全補償

改以市價補償後，加入各筆宗地的個別因素考量，足以彰顯各宗土地因個別

條件不同，而造成市價的區隔，亦較符合公平性。對被徵收人而言，被徵收土地 依市價補償後，足以於附近地區購買相似的土地，其生存權益受到保障，亦不致 於流離失所。但是，完全補償與市價的理念於學理上固然擁有眾多支持者，於實 務執行層面，卻須有完整的法令規範及作業程序、充足的經費與專業的人才，才 能將理想化為實作。當然，且不論相關資源是否到位，制度的重大變革代表改革 的決心與努力，從無到有的過程與理論學說的不斷思辯，投入眾多的時間與心 力，這些都是相當值得肯定的。

二、法令適用

(一) 舊制：

舊制的地價補償主要依循土地徵收條例第 30 條，及土地徵收條例施行細則 第 30 與 31 條的規定，相關的說明及整理詳見第 2 章表 2-2。另外，依地價調查 估計規則調查買賣實例、估計實例土地正常單價、估計區段地價及計宗地單位地 價，進而決定擬評價、公告土地現值。

(二) 新制：

新制的地價補償主要適用修正後的土地徵收條例第 30 條，及土地徵收條例 施行細則第 30 與 31 條的規定。而依土地徵收條例第 30 條第 3 項的規定，亦發 佈了土地徵收市價補償查估辦法，作為市價的查估依據；於土地徵收市價補償查 估辦法第 14 及 15 條中，又提及以收益實例查估土地正常單價之方法，及建物成 本價格之估計，應依不動產估價技術規則辦理。

三、估價人員

(一) 舊制：

規定以公告土地現值加四成作為土地徵收地價補償之依據，而公告土地現值 如前述，係由各直轄市、縣(市)政府的地價人員查估。目前除台北市是由地政處 的地價人員負責以外，其餘皆委由轄下地政事務所的地價課負責。因此，估價人 員實際上皆為公部門的地價人員，但在估價結果產生後，仍須經由地價評議委員 會評議通過。就公部門的地價人員而言，多是通過國家普考、高考或地方基層特 考而取得公務人員資格，但這些考試通常無強制規定須為地政相關科系畢業學歷 才可報考。考上到地價課後，不一定有完整的估價訓練，就開始調整自己轄區範 圍的地價，往往對地價的動態與高低層次尚無法掌握時，就肩負估計次一年度公 告土地現值、一般正常交易價格及公告地價的重責大任。

就地價評議委員會而言，委員不一定具備地價相關知識，且評議會的進行往 往要在 2 個小時內，決定一整個縣(市)的地價，要能掌握地價的高低層次與合理 性已屬困難，更別談逐一檢視每個區段的地價是否偏高或偏低。

(二) 新制：

估價人員可以是公部門的地價人員、不動產估價師，也可以兩者各負責一部 分。此規定的好處有二，一為提供公部門查估市價時的另一選擇，據以彌補公部 門地價人員人力與專業的不足，藉由熟習不動產估價理論與實務的估價師介入，

也導入不動產估價技術規則的相關理論，可加強估價的可信度與準確度；二為可

也導入不動產估價技術規則的相關理論，可加強估價的可信度與準確度；二為可