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第五章 結論與建議

第二節 後續研究建議

土地徵收補償價格與被徵收人的權益關係甚鉅,多年來爭議聲浪不斷,此次 以市價補償的政策發布後,各界更是不斷提出建言與評論,但不論如何,新政策 已形成一個改革土地徵收補償估價的契機。本研究選擇藉由新舊制的比較與深度 訪談,分析新舊制的利弊得失,並期望改善徵收補償估價的方法與流程。在民意 至上的潮流下,人民權益的保障已不容忽視,政府任何施政都應考量公平、合理 與效率,新制上路後,如何讓制度不是流於形式,而能正確引用估價方法求取市 場正常交易價格,並達成各界的期望,想必是政府機關背負的重責大任。以下提 出一些方向,供後續研究之參考:

一、在 2012 年 9 月正式啟用新制前,一切準備雖已大致就緒,各項細節也 是一再研擬、確認;然而,各縣(市)的估價人員與方法本就不盡相同,

加以授權地方訂定的「影響地價個別因素評價基準表」也不相同,且各

地的不動產市場狀態、交易習慣、公保地劃設、是否委由估價師辦理…

等情況不同,新制可能遭遇的問題必然要於真正實行時,方得知曉。本 研究限於土地徵收條例及土地徵收補償市價查估辦法甫通過,相關配套 措施尚在研擬中,則分析時的資料僅能以理論為主,實務上較易產生疑 義及困難之處,尚無法精確分析。因此,後續研究可針對新制上路後產 生的問題、民眾的反應、估價方法的應用、估價程序的效率及合理性…

等進行實務面的驗證。

二、新制引用許多不動產估價技術規則的估價方法,其與原有的公部門估價 使用地價調查估計規則不同。前者著重個別宗地的估價,後者著重區段 地價的查估,公部門的地價人員所受的訓練一般為後者,如何融合 2 套 體制的估價方法並應用於實際,應是一大挑戰,則公部門的因應之道為 何,又如何運用 2 套不同方法,順利達成每年求取一般正常交易價格(擬 評價)、公告土地現值、基準地價格、市場正常交易價格(徵收補償地價),

及每三年求取公告地價等諸多價格而不致於混淆或自相矛盾,又 2015 年須達成公告土地現值達一般正常交易價格 9 成的目標,在諸多壓力之 下,公部門要如何因應,各價格之間的相互關係及合理性又為何,相信 也是值得探討的主題。

三、徵收補償的新制改變以往只由公部門估價的規則,加入「查估程序亦得 全部或部分委託不動產估價師辦理之」的規定,試圖將估價師的專業體 制納入徵收補償,以提升其公平性與合理性。則估價師應如何以其專業 角色輔助徵收補償,使之更加合理?如何與公部門適切分工,並共同面 對後續可能的補償異議與冗長的訴願與行政訴訟流程?若引進估價師 制度,又如何確保估價品質是可信賴、具公信力的?而估價師團體對新

制的看法如何、該如何承接新業務及其帶來的利益與衝擊?這些也是未 來值得研究的方向。

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附錄

業用地與建築用地本身之性質不同,價值也不同,何以只考量毗臨區段 線,所以,不盡合理。

(六) 問題:在市價決定的過程中,民眾是否應有參與權利,又應如何表達意見?

土地徵收先行程序協議價購,即給予民眾表達意見之機會(表達主要仍在 於價額),用地機關應參考其意見,作為查估市價之參考,並據以提請地 價評議委員會評定(協議不成辦理土地徵收時)。

深度訪談記錄

深度訪談記錄

(六) 問題:在市價決定的過程中,民眾是否應有參與權利,又應如何表達意見?

地價既經地政機關透過買賣實例及個別因素調整估算後,提交地評議委員 評定,其地價似具合理及可信賴。若由民眾參與,恐因個人主觀利益因素,

致地價有所偏頗之虞。

深度訪談記錄

僅 1 人至 2 人,恐無法滿

次。

(四) 問題:個別因素評價基準應如何具體定義,才能降低市價估算過程中的人

與決定協議價購金額之過程,若提出之協議價購金額低於公告土地現 值加 4 成,則民眾認為較土地徵收條例修法以前公告土地現值加 4 成 補償為低,是吃虧了,不知市價為多少,一定不同意,進入徵收補償 程序時至少可領與土地徵收條例修法前相同土地徵收補償費;若提出 之協議價購金額略高於公告土地現值加 4 成,則民眾認為仍低於市價 行情,並對協議價購金額如何估出提出質疑與市價是否相等存疑,若 讓民眾參與市價決定過程,必希望越高越好,或以徵收地附近含未來 發展價格之買賣實例來當協議價格,其所提價格非市場正常交易價格。

3、為加強與民眾溝通及讓民眾表達之機會,依內政部 99 年 12 月 29 日台 內地字第 0990257693 號令發布「申請徵收前需用土地人舉行公聽會給 予所有權人陳述意見機會作業要點」第 2 點規定,申請徵收前需用土 地人應至少舉行二場公聽會,以聽取民眾意見並廣納各界意見,並作 成適當之處理。另依土地徵收條例施行細則第 13 條規定,需用土地人 召開協議價購會前,應以書面通知被徵收土地或土地改良物所有權人 陳述意見。

深度訪談記錄

理?

參酌各毗鄰地之評估係屬合理。

(六) 問題:在市價決定的過程中,民眾是否應有參與權利,又應如何表達意見?

在公正獨立估價下,此階段不應受民眾左右干擾情況,在委託估價師評估 並由地政機關審核後,可將結果告知民眾,在一定期限內可反映意見,如 有必要,於地評會召開時邀請當事人列席說明表達意見。

深度訪談記錄

一、 訪談時間:4 月 2 日 二、 訪談地點:新竹市 三、 受訪者代號:B2 四、 訪談題目:

(一) 問題:市價應委由估價師或由地政機關估算?抑或由兩者協力估算?被徵 收人是否應有選擇的權利?

1、 由二者協力估算。

2、 是,應有權力選擇。

(二) 問題:應採用公部門的區段地價估價方式,或是採用私部門的宗地估價方

(二) 問題:應採用公部門的區段地價估價方式,或是採用私部門的宗地估價方