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市價補償的意義與法令規定

第四章 土地徵收市價補償政策分析

第一節 市價補償的意義與法令規定

壹、市價補償的意義

以市場價值為土地徵收之補償標準,係基於需求理論的支付意願之價值衡 量,源自於經濟理論之傳統原則-即無差異曲線能表示,一種財貨替代另一種 財貨的比率,並保持消費者於消費時其滿足或水準不變。而且無異曲線之斜率,

可衡量保持消費者的總滿足水準不變下,增加一種財貨的數量,必須減少另一

種財貨的數量,以為補償之。換言之,以土地徵收之觀之,即為後一種財貨(土 地)之減少的數量,對前一種財貨(貨幣)增加數量的比率。但實際上,人們 對於失去土地的評價,可能超過其獲得之評價。即消費者對其失去的財貨或土 地的要求,將比其獲得等量相等之財貨或土地,所願意支付的要多。

此種價值衡量的不對稱現象,可謂之為(1)稟賦效果;(2)現狀偏見;(3)

厭惡失去;茲分述如下:

(1)稟賦效果:即人們對失去一種標的物之要求價格,常超過於其取得等量之同 一標的物所願支付的價格,謂之稟賦效果。

(2)現狀偏見:由於對現象情況的偏好,形成標的物之所有權人既不願意購買亦 不願意出售同樣標的物之偏見,謂之現狀偏見。

(3)厭惡失去:透過期望效用理論,對於失去謀一標的物的效用犧牲,往往大於 取得等量同一標的物所獲得之效用,謂之厭惡失去。

支付意願的衡量價值與需要補償之衡量價值的差距,或稟賦效果等,於實 際的經濟社會中,其發生的主要原因為消費者購買時常受到可支出所得的限 制,但於需要補償時,並不受此種限制。此外,購買財貨之為再出售而非使用 者,可能不會有稟賦效果之發生。稟賦效果隱含者相當重要的意義,例如土地 徵收等之土地所有權人的經濟損失之價值衡量必須特別小心。稟賦效果之價值 的差距,將直接衝擊無異曲線之移動為可逆性的假設,且其結果將如圖 4-1 所 示:

M

M

1

M

0

0 X

0

圖 4-1:稟賦效果之無異曲線

資料來源:臺中市中興地政事務所 www.tcjs-land.gov.tw/doc/search9011.doc

貨幣 M

2

M

1

N U

1

U

0

0 K 土地

圖 4-2:土地徵收補償之稟賦效果

資料來源:臺中市中興地政事務所 www.tcjs-land.gov.tw/doc/search9011.doc

於圖 4-1 中,假定某人於無異曲線 M0X0 之任何一點的滿足水準是相等時,

即不同數量的貨幣 M,可與財貨 X 依邊際替代率予以替換。但如果替換係由另 一方向,即 X 向 M 時,即以失去財貨 X,以換取貨幣 M 時,則無異曲線 M0X0 將不再是沿著相等的滿足水準,因此時必須比支付取得財貨 X 更多的貨幣,用 於補償失去財貨 X,而 M、X0`之無異曲線,將更適合於代表由 X 向 M 移動時,

相等的福利水準。換言之,對於取得與失去決策,應有其不同的無異曲線。

又另一圖 4-2,表示土地徵收補償之稟賦效果,以土地徵收為例,補償標準 為市場價值時之稟賦效果。其中 X 軸為衡量土地之數量,Y 軸為衡量貨幣之數

P

Q

量,而 M、K 曲線代表預算線,其斜率為土地價值,或願意支付之地價。U。U1 分別為無異曲線,當某土地所有權人之最適滿足水準為 P 點之組合時,其擁有 Q 數量的土地及 N 的貨幣數量。於 P 點時,土地所有權人擁有 U1 之滿足水準,此 時土地所有權人於保持 U1 時,其願意接受交換土地之貨幣為 M2-N。換言之,

當土地所有權人擁有 M2 之貨幣數量,而沒有土地時之滿足水準,將等於其擁有 N 數量的貨幣及 Q 數量的土地。

當土地所有權人之土地被政府以市場價值予以徵收,供公共使用時,則此 一支付被徵收之土地所有權人的補償標準,將僅是 M-N,此一補償標準是願意 支付購取該土地之價值,與該土地所有權人願意接受之衡量價值,將有 M2-M1 之補償差距,此種偏低的補償標準將導致被徵收之土地所有權人,由 U1 之滿足 水準,降低至 U0 之滿足水準。

故土地徵收之社會成本是不可被忽視的,被徵收之土地所有權人,並不覺 得以市場價格,可完全補償其失去土地的損失,否則他不被強迫,即可出售其土 地,由於土地所有權人之使用價值與交換價值之差距,所形成的社會成本,法律 上往往給予高於市場價值之補償。故不論就財產保障之義務法則,或從土地徵收 程序下的權利模式或購買模式,其以「市場價值」為補償標準,均會有其社會成 本,更何況以偏低於徵收時之市場價值的「公告土地現值」為補償標準,其社會 成本可能更高。因此,以經濟學的效率觀點而論,本不應以公告土地現值補償,

而應改予市價甚至高於市價為補償標準。

貳、市價補償的法令規定

市價補償的母法,始見於 2012 年修正通過的土徵條例第 30 條第 1 項:「被 徵收之土地,應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保

留地,應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。」後依同條文第 4 項 規定:「前三項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法,由中 央主管機關定之。」而訂定了「土地徵收補償市價查估辦法」。能否將土地徵收 的地價補償完全導入市價,最關鍵的部分還是在於上述查估辦法中的估價方法與 程序是否確實可行,以下將逐步深入探討。土地徵收補償市價查估之辦理程序分 述如下:

一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料,包括:

(一) 不動產相關資料、都市計畫地籍套繪圖、非都市土地使用分區圖、街道 圖、都市計畫圖說、禁限建範圍圖、預定徵收土地地籍圖、土地使用計 畫圖。

(二) 地籍藍晒圖或地籍圖檔。

(三) 地價區段略圖。

(四) 其他有關圖籍及資料。

二、調查買賣或收益實例、繪製地價區段圖:

(一) 買賣實例為主:以蒐集市價買賣實例為主,無市場買賣實例者,得蒐集 市場收益實例。

(二) 填寫調查表:調查實例應填寫買賣實例調查估價表或收益實例調查估價 表。

(三) 收益實例為輔:收益實例係指租賃權或地上權等他項權利,且具有租金 或權利金等對價給付之實例。

(四) 調查對象:調查得向當事人、四鄰、不動產估價師、不動產經紀人員、

地政士、金融機構、公有土地管理機關、司法機關或有關機關(構)為之。

(五) 情況調整:買賣或收益實例如有下列情形之一,致價格明顯偏高或偏低 者,應先作適當之修正,記載於買賣實例或收益實例調查估價表;該影 響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時,應不予採用。

1. 急買急賣。

2. 期待因素影響之交易。

3. 受債權債務關係影響之交易。

4. 親友關係人間之交易。

5. 畸零地或有合併使用之交易。

6. 地上物處理有糾紛之交易。

7. 拍賣。

8. 公有土地標售、讓售。

9. 受迷信影響之交易。

10. 包含公共設施用地之交易。

11. 人為哄抬之交易。

12. 與法定用途不符之交易。

13. 其他特殊交易。

(六) 查證確認:買賣或收益實例並應就下列事項詳予查證確認後,就實例價 格進行調整,並記載於買賣實例或收益實例調查估價表:

1. 交易價格及各項稅費之負擔方式,例如總價有無包含車位價格。

2. 有無特殊付款方式。

3. 實例狀況,如是否為輻射屋或海砂屋。

三、劃分或修正地價區段,並繪製地價區段圖。

(一) 劃分地價區段

1. 考慮因素侑劃分基本原則:劃分地價區段時,應攜帶地籍圖及地價區段 勘查表實地勘查,以鄉(鎮、市、區)為單位,斟酌地價之差異、當地土 地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、

工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素,於地籍 圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。

2. 局部集中及零星:非建築用地中經依法允許局部集中作建築使用且其地 價有顯著差異時,應就該建築使用之土地單獨劃分地價區段。非都市土 地及都市計畫農業區、保護區之零星建築用地,或依規定應整體開發而 未開發之零星已建築用地,在同一區段範圍內,得將地價相近且使用情 形相同而地段不相連之零星建築用地,視為一個地價區段另編區段號。

(二) 劃分公共設施保留地區段

1. 單獨劃分:公共設施保留地應單獨劃分地價區段,並得視臨街情形(如原 屬繁榮街道路線價區段)或原建築使用(如局部集中建築使用土地及零星 建築用地等)情形再予細分。

2. 分段之兩側:帶狀公共設施保留地穿越數個地價不同之區段時,得視二 側非保留地地價區段之不同,分段劃分地價區段。

(三) 地價區段界線

1. 自然界線為主:地價區段之界線,應以道路、溝渠等界線或使用分區、

編定使用地類別等使用管制之界線或適當之地籍線為準。

2. 紅線標示:地價區段圖以地籍圖繪製或由電腦產製,應以紅線標示地價 區段界線,並註明區段號、比準地位置、比準地地價、主要街道及重要 公共設施位置與名稱。

四、估計實例土地正常單價,以買賣實例估計土地正常單價方法如下:

(一) 判定買賣實例情況(情況調整):

非屬特殊情況者,買賣實例總價即為正常買賣總價格;其為特殊情況 者,應依土地徵收市價補償查估辦法第 7 條及第 8 條規定修正後,必要時並 得調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格,估計該買賣實例之正常買 賣總價格。

(二) 計算土地正常買賣單價:

1. 地上無建物者:

土地正常買賣單價=正常買賣總價格/土地面積

2. 地上有建物,且買賣實例為全部層數者:

土地正常買賣單價=(該買賣實例房地價格-該買賣實例建物成本價格) / 該買賣實例土地面積

3. 地上有區分所有建物,買賣實例為其中部分層數或區分單位者:

土地正常買賣單價=(該買賣實例房地價格-該買賣實例建物成本價格) /

該買賣實例土地面積/樓層別效用比

該買賣實例土地面積/樓層別效用比