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第三章 舊制公部門估價方法與流程—以新竹市為例

第二節 估價方法與流程

公部門估價宥於人力、經費有限,無法採宗地個別估價,只得採用大量估價 的方式,查估區段地價。以新竹市為例,全市約 18 萬筆土地,地價人員卻只有 6 至 8 位,平均每位承辦人員須查估 2 至 3 萬筆土地的地價,且加以分割、合併、

共有物分割與地價的登錄及校對等日常業務,工作之繁重可想而知,因此,公部 門以劃分地價區段方式縮減工作量,以期在時限內完成任務。公部門依地調規則 調查買賣實例後,求得一般正常交易價格(擬評價),並依各年度公告現值占擬評 比率訂定各地價區段的公告土地現值,再依各宗土地所屬區段計算宗地地價,最 後,於徵收時將公告土地現值加四成即為地價補償費,估價流程分述如下:

壹、 劃分地價區段

在地調規則第 3 條明定地價調查估計程序,應先調查買賣實例,並估計土地 正常單價後,再據以劃分或修正地價區段。實務上,買賣實例編製與地價區段劃 分並無一定先後順序,而是交互為用。亦即以當年度的地價區段劃分為藍圖,考 量各月買賣實例估計之土地正常單價及各地區發展與地價變化情形,做為次年度 地價區段劃分之基礎;而區段劃分完成後,復以之為範圍蒐集買賣實例。

新竹市 101 年計有 1820 個地價區段,內含 85 個公共設施保留地區段,地價 區段可分為下列幾種:

一、一般地價區段:

地價區段的劃分依地調規則第 18 條的規定:「斟酌地價之差異、當地土地 使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、

房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響地價因素,於地籍圖上將地

價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。」上述規則適用 於所有地價區段的劃分,依此規定劃分者若屬裡地區段或雖有臨路但未另劃設路 線價區段者,即為一般地價區段。

新竹市的地價區段界線,依實施地價調查估計作業規定,應以道路、溝渠等 自然界線或使用分區、編定使用地類別等使用管制之界線或適當之地籍線為準。

實務上,因市區的地價區段已劃分得極為細緻,而商業區與住宅區的劃設又非以 街廓為單位,而常是以臨街 25~30 米為商業區,裡地卻為住宅區,故裡地的地價 區段可能兼有商業及住宅區,無法再加以細分。

二、繁榮街道路線價區段:

就商業活動繁榮地區,依當地發展及地價高低情形,劃設繁榮街道路線價區 段,並以裡地線為區段界線。新竹市的繁榮街道路線價區段大致分佈於市中心的 火車站、市政府及城隍廟周圍,這些地區因為商業活動繁榮,臨街地的利用價值 高,所以也表現在交換價值上,成交價格遠高於裡地,故另行劃分區段。此區段 較為特別的是,其宗地地價計算須依「新竹市繁榮街道路線價區段宗地單位地價 計算原則」為準,而非單純依土地所屬區段價為公告土地現值單價。

三、一般路線價區段:

依地調規則規定,繁榮街道以外已開闢道路,鄰接該道路之土地,其地價顯 著較高者,得於適當範圍劃設一般路線價區段。新竹市除香山部分山區因位處偏 遠且地形崎嶇而未劃設路線價區段外,其餘地區凡為已開闢道路且寬度在 6 米以 上者,因鄰接道路而得作商業使用,其價值顯然高於裡地價格,故皆已另劃路線 價區段。上述「適當範圍」概念籠統,在適用上難免有爭議,早年新竹市係以臨

街地為準,將其裡地線相連結後劃分路線價區段,此法雖因商業行為僅及於臨街

四、局部及零星建地地價區段:

依地調規則規定,可另外劃設地價區段的時機有二:

(一)非建築用地中經依法允許局部集中作建築使用,且其地價有顯著差異時,應 就該建築使用之土地單獨劃分地價區段。

(二)非都市土地及都市計畫農業區、保護區之零星建築用地,或依規定應整體開 發而未開發之零星已建築用地,在同一區段範圍內,得將地價相近且使用情 形相同而地段不相連之零星建築用地,視為一個地價區段另編區段號。

實務上,此情形所劃設的地價區段以支號表示,例如位於 1 區段內的局部或 零星建築用地,可劃分為 1-1 區段(見下圖 3-3),且可能分散於 1 區段內的各處。

原則上,1 區段可能為農業區、保護區、山坡地保育區、鄉村區…等非建築用地,

而 1-1 區段則為都市計畫外的甲、乙、丙、丁種建築用地,或都市計畫內農業區 的可建築用地。由於土地的利用情形不同,建地的價值顯然高於非建地,若劃屬 同一區段將造成垂直的不公平現象,又為易於掌握其地域性不可分離的關係,故 另增設 1-1 區段較為合理。

圖 3-3:局部及零星建地地價區段示意圖 資料來源:本研究繪製

1-1 區段

1-1 區段

1-1 區段

1 區段

五、公共設施保留地地價區段:

都市計畫區內的公共設施保留地,其地價區段劃分方式較為複雜,在此僅作 原則性的介紹。

(一)單獨劃分地價區段:原則上應就各公共設施保留地單獨劃分地價區段,帶狀 保留地穿越數個地價不同之區段時,應視二側非保留地地價區段之不同,分 段劃分地價區段。如下圖 3-4,區段 1 及區段 2 為使用分區相同之帶狀保留 地,因北側面臨之區段價格顯有不同,故應分段劃分地價區段為宜。

(二)併入毗鄰非公共設施保留地劃為同一地價區段:當公共設施保留地毗鄰之非 公共設施保留地均屬相同區段地價之地價區段時。

圖 3-4:公共設施保留地地價區段示意圖 資料來源:本研究繪製

貳、 擬評價

一、定義:全名為擬評區段地價,可定義為「一般正常交易價格」。

二、估價程序:

一般區段 4:商業區 公告現值:60,000/m2

一般區段 5:住宅區 公告現值:30,000/m2

公共設施保留地區段 2 一般區段 3:住宅區

公告現值:32,000/m2

公共設施保留地區段 1

20m

(一)地價資料之蒐集:

地政機關依地調規則將地價相近、地段相連、情況相同或相近的土地劃為同 一地價區段(如下圖 A 區段)後,須依地調規則第 4 條規定,儘量蒐集各區段內的 買賣實例,無買賣實例者,得調查收益實例。新竹市每個月須調查數百件買賣成 交案例,排除特殊情況不適合者後,約有近百件買賣實例會輸入估價系統,並上 傳至內政部製成交易價格簡訊供民眾參考。雖有得調查收益實例的規定,但新竹 市歷年來均僅以買賣實例推估區段地價,未曾採用收益實例推估,以下針對新竹 市買賣實例蒐集情形說明之。

1.蒐集期間:

依地調規則第 17 條規定,估價基準日為 9 月 1 日,故買賣實例蒐集範圍為 去年 9 月 1 日至今年 8 月底止,凡於此期間因買賣、交換、標售、拍賣、讓售、

典押等原因移轉所有權者,均為蒐集範圍,實例經房地分離求取土地單價並進行 期日調整後,用以估計明年度之區段地價。

2.蒐集方式:

目前新竹市蒐集買賣實例的方法如下:

(1)依土地現值申報書副聯,向當事人、四鄰、不動產估價師、不動產經紀人員、

地政士等調查土地買賣、交換、設定典權等價格資料。由於地價人員隸屬於 新竹市地政事務所,與之業務往來最頻繁的即為地政士,故主要的方式係以 電話或當面向地政士訪價。另有兩大房仲業者定期提供買賣成交行情供參,

且經查證,其價格具極高可信度。

(2)向公有土地管理機關調查公有土地標售、讓售等價格資料,國有財產局及新 竹市政府已將相關資料開放上網查詢。

(3)向當地法院調查房地買賣、租賃之公証登記價格,與不動產之拍賣價格資料。

(4)向金融機構調查有關不動產抵押之估價資料。

(5)向當事人、四鄰、不動產經紀人員調查房地租賃實際租額、押租或保證金等 資料。

(6)向新竹市稅務局調查公司或法人團體之土地或房地交易價格資料。

(二)估計實例土地正常單價:

新竹市的地價作業全面電腦化後,實例經篩選完成,應於填載於地價調查電 腦檔之買賣實例調查估價表,並註明調查日期。

1.情況修正:

判定買賣實例情況,非屬特殊情況者,買賣實例總價格即為正常買賣總價 格。其為特殊情況者,應依地調規則第 7 條及第 8 條規定,若有急買急賣、期待 因素影響之交易、受債權債務關係影響之交易、親友關係人間之交易、畸零地或 有合併使用交易、地上物處理有糾紛之交易、法院拍賣、受迷信影響之交易、包 含公共設施用地之交易、人為哄抬之交易、其他特殊交易等情形,致價格明顯偏 高或偏低者,應先作適當之修正。再經查證交易價格及各項稅費負擔、有無特殊 付款方式、實例狀況確認後,就買賣實例價格進行調整,並記載於買賣實例調查 估價表中。

情況修正須由有經驗之地價人員為之,因價格的修正幅度及數額須具體量 化,此過程須熟悉附近正常成交行情,與新蒐集之買賣實例類比後,方得為之;

否則,若價格的修正有偏誤,估計的價格亦難正確。

2.地上無建物者,直接計算土地正常買賣單價,其公式如下:

土地正常買賣單價=正常買賣總價格÷土地面積

3.上有建物者,須進行房地分離後,再計算土地正常買賣單價:

3400,000×1.6%×10 年

=544,000

(3) 全棟建物現值 重建價格-累積折舊額 3400,000-544,000=2,856,000 (4) 全棟建物之裝

潢、設備及庭園設 施等費用13

裝潢單價×建物面積 10,000×200=2,000,000

(5) 全棟建物之利潤 [(3)+(4)]×利潤率 (2,856,000+2,000,000)×15%

=728,400 (6) 土地正常買賣總

房地總價-(3) -(4) - (5)

15,000,000 - 2,856,000 - 2,000,000-728,400

=9,415,600 (7) 土地正常買賣單

圖 3-5:估計區段地價示意圖 資料來源:本研究繪製 2.無買賣實例之區段:

圖 3-5:估計區段地價示意圖 資料來源:本研究繪製 2.無買賣實例之區段: