研究動機與目的

第一節 研究動機與目的

壹、研究動機

人民之財產權應予保障，此係憲法第 15 條所明訂。然國家為了公共利益，而行 使公權力強制取得人民財產權之行為，乃基於公益而對私人財產權之侵害，謂之土地 徵收。大法官釋字第 652 號解釋提及：「故國家因公用或其他公益目的之必要，雖得 依法徵收人民之財產，但應給予合理之補償，且應儘速發給。」又大法官釋字第 400 號解釋指出：「國家機關雖得依法徵收人民之財產權，但應給予相當之補償，方符憲 法保障財產權之意旨。」正因土地徵收是對私人財產權之侵害，就必須給予公平且合 理的補償方能彌補所有權人的特別犧牲，並落實憲法明定「人民之財產權應予保障」

之意旨。

土地徵收補償標準相關規定必須優先適用土地徵收條例，如該條例無規定者，方 可適用其他法律。關於徵收補償標準，在 2012 年土地徵收條例修法前第 30 條規定如 下：「被徵收之土地，應按照徵收當期之公告土地現值補償其地價。在都市計畫區內 之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值補償其地價。前 項徵收補償地價，必要時得加成補償；其加成補償成數，由直轄市或縣(市)主管機關 比照一般正常交易價格，提交地價議委員會於評議當年期公告土地現值時評定之。」

因此，修法前我國徵收補償制度係採「相當補償」概念，即由公告土地現值加成補償。

但陳新民（1989）與楊松齡（1992)主張土地徵收補償應採完全補償，才能符合法理 上的公平正義。且張永健亦提出，2000 至 2009 年間，以公告現值加成補償地價的制

度下，仍有超過五成之被徵收人獲得的補償低於一般正常交易價格。當大法官釋字不 斷闡明被徵收人因公益目的所蒙受之特別犧牲，應予合理且相當補償時，人民的財產 權是否能因補償而回復到與被徵收前相同的情況，已備受質疑。因此，在此次土地徵 收條例修正時，規定未來土地徵收要符合公益性與必要性原則，更重要的是，被徵收 的土地應按市價給予補償。

以新竹市為例，自 2000 年土徵條例規定以公告現值加成補償地價後，公告現值 評議表增加了「本期擬評公告土地現值區段地價」一欄(簡稱擬評價)，用以代表一般 正常交易價格。而歷年來，地價評議委員會皆評定加四成補償，卻未考量各年度公告 現值占一般正常交易價格的比率並不相同。這種一律採加四成的方法雖然簡便，但是 否能真正達到土徵條例「加成數須比照一般正常交易價格」¹的精神，已令人存疑。

而公告土地現值的訂定過程，受限於公務員人力、資源有限，無法針各別宗地價格估 價，僅能以大量估價的方式，查估各個區段的區段地價，這種未考量個別因素的估價 方式，用於課稅尚可接受，但就剝奪人民財產權的徵收行為而言，則顯得不夠細膩。

再者，買賣實例的蒐集，礙於真實的成交價不易取得，且新竹市地價人員有限的情況 下，每年雖查估 1000 件左右的實例，但全市 1800 多個地價區段中，仍有近三分之二 的區段無實例可用，僅能採推估方式。因為公告土地現值是依擬評價的高低來決定其 高低層次，當買賣實例不足時，則難以掌握各地價區段的市場行情，雖得依推估方式 求取擬評價，但依區域因素調整過程是否恰當，就成為價格是否真確的關鍵。新竹市 地價人員不足 8 位，卻要掌管全市的擬評價、公告土地現值、公告地價、基準地價，

一地多價的結果，造成估價過程無法細緻化，以區段地價配合一般及繁榮路線價計算 宗地地價後，再加四成補償，於行政上雖然一致且便利，就估價的方法、流程而言，

1 土地徵收條例第 30 條(101 年 1 月 4 日修正公布前原條文)第 2 項規定：「前項徵收補償地價，必要 時得加成補償；其加成補償成數，由直轄市或縣(市)主管機關比照一般正常交易價格，提交地價議委 員會於評議當年期公告土地現值時評定之。

其價格的合理性卻屢受爭議。雖然以公告現值加四成的制度行之有年，而普遍認為以 之補償地價無法彌平被徵收人的損失，但礙於行政體系須依法行政，土徵條例及地價 調查估計規則的規定亦無法不遵行，且新竹市地價人員有限，經費亦不充裕，故無法 將估價導入個別宗地估價，市庫亦無力負擔以市價為基礎的徵收補償費用。

然而，站在保障人民財產權的觀點，徵收補償應採用完全補償概念，地價補償的 估價也應考量其目的性，不應與用於課稅的土地公告現值混為一談。且被徵收土地的 筆數與全新竹市相比，僅為麟角鳳毛，應將估價的過程細緻化，依各宗土地的個別因 素進行調整。土地徵收條例修正後，土地徵收市價補償查估辦法歷經多次研商，即為 了改進以往補償查估的缺失。而新法對補償金額、項目、查估過程、估價方法應用等 規定是否合適，能否達到民眾心中合理公平的補償？是否真能使被徵收人回復到與被 徵收前相同的狀況？而新竹市因應新法制，該如何改善補償估價以保障被徵收人權 益？這些問題雖難在一時之間獲得解答，本文卻由此發想，試圖了解新舊制的差別，

並以估價觀點分析利弊及提出建議。

貳、研究目的

2012 年 1 月 4 日土地徵收條例修正後，徵收補償地價已由原先的公告現值加成，

轉變為按照徵收當期之市價補償。在都市計畫區內之公共設施保留地，則按毗鄰非公 共設施保留地之平均市價補償其地價。且依該法第 30 條第 4 項規定，有關查估市價 之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。目前內政部 研擬的「土地徵收補償市價查估辦法」已於 2012 年 6 月發布，內容係為明定土地徵 收補償市價查估之辦理程序及方式、公共設施保留地市價查估及計算方式、市價變動 幅度之作業步驟、市價評議期程及程序、比準地選取原則及查估方式等與補償數額估

算息息相關的規定。隨著新規定愈趨明確，亦基於上述研究動機，本文研究目的如下：

一、 了解我國土地徵收補償的基本精神、法律沿革、估價方法、徵收補償所應用的 估價方法：先由估價相關法規與書籍認識我國目前使用的幾種基本估價方法，

並對公告現值加四成的行政流程進行分析，了解其優劣後提出改進方針。

二、 認識土地徵收市價補償之精神、法律規定與估價方式，進而分析新舊制的異同 及利弊，並具體闡述改革的理念、內容及可能面臨的挑戰。

三、 藉由深度訪談，了解需地機關、民意代表、政府地價人員、代書、仲介及估價 師對市價徵收補償的認知、支持度與建議，再配合對新制政策內容的分析，藉 以研究其合理性與可行性，同時提出未來估價建議，期使市價補償更臻完美。