第四章 土地徵收市價補償政策分析
第三節 深度訪談問題與結果
本文於第一章第二節中,已說明選定訪談對象的原因及方式,訪談對象區分 為第一部門(公部門)、第二部門(專業人士)及第三部門(民意代表)三大類,每個部 門各 4 人,透過開放式的深度訪問,汲取研究所需資訊。經訪談後,茲將訪談問 題及重點匯整如下:
壹、估價人員
一、問題:市價應委由估價師或由地政機關估算?抑或由兩者協力估算?被 徵收人是否應有選擇的權利?
二、回應
(一)不動產估價師與政府機關地價人員查估之適宜性比較,詳見下表 4-22。
表 4-22 不動產估價師與政府機關地價人員查估之適宜性比較表 委由
分析項目
估價師估算 地政機關地價人員估算
立場角色 優點:客觀之第三人 缺點:有球員兼裁判之嫌 估價人數 全台領有證照估價師有 480 人,
有 270 人開業
經概算約 600 多位。(因人員調 動,無法精算)
法令依據 不動產估價技術規則共 134 條 地價調查估計規則共 27 條 查估功能 考量個別宗地條件,反應標的正 屬大量估價,無法就各宗土地
常、合理、適妥之價格 條件差異進行查估
徵收補償之市價係由地政機關辦理,惟部分查估程序(如比準地之估價)得委 託給民間的不動產估價師;或者較具爭議性之土地估價(如河川區土地) 得委託 給民間的不動產估價師,較具客觀性,若市內徵收案均委託不動產估價師,則時 間上是否能趕上徵收進度,再來需用土地人若為當地市府各機關,基於預算編列 或省錢考量或為避免採購法之行政作業繁雜或緩不濟急等因素,一般皆會委託當 地地政事務所查估。綜合以上,有爭議土地或部分查估程序(如比準地之估價) 由得委託給民間的不動產估價師,以補地政機關估價人員不足之處。
(三)香港就是採取雙方各洽估價師鑑價後,再協商的方式認定。
現今美、英、日等國徵收補償均是以市價補償,並委託專業不動產估價師進 行估價。被徵收者、與徵收者也可分別委託估價師進行估價,最後再經由雙方協 議認定。但考量若由民眾自行選擇地政機關查估或由不動產估價師查估,一定先 從補償價格高低與否上考量,再來民眾若自行找估價師,將依照土地或建物的難 易度、市值或是區位決定委託估價的費用,費用如何負擔,且若估價師決定的價 格變成政府徵地價,萬一估價師被收買,會有風險。故不宜被徵收人有選擇之權 利。
(四)配合實價登錄:
不論由估價師或地政事務所的估價人員估價,若可配合實價登錄之不動產成 交資料收集公布,經由多年資料之收集,累積可信度較高之市價資料,就市場資 料之收集完整性,累積市價成交行情資料庫,由地政事務所提供初步市價估算應 非難事,然針對都市發展程度較高區域,土地個別差異因素較明顯,似由估價師 協助較為精細估價為佳,故由二者相互配合協力估算,可兼顧時效及準確性;又
徵收案皆有時效或問題,逾期作業可能導致徵收失效,故先採行地政機關查估提 供市價後,若被徵收人個案仍有疑義時,加採估價師協助鑑之救濟措施,但相關 委請估價師鑑價費用,若估價師鑑價結果與地政機關估算結果相符時,應由申請 人負擔相關委辦費用,經考量時效及費用課題,故不宜先採得由被徵收人選擇方 式辦理。
貳、估價方法
一、問題:應採用公部門的區段地價估價方式,或是採用私部門的宗地估價方式?
或是兼採公部門的區段地價估價方式,再輔以個別因素調整求出宗地價格?
二、回應
(一)先探討公部門估價與私部門估價之不同:
1.公部門屬於大量土地估價方式;私部門屬於宗地個別估價方式。
2.公部門估價目的為徵收補償、課稅用等;私部門估價目的為投資、貸款等。
3.公部門為估計大量土地,必須設計簡便、快速的估價方式;私部門估價則運用 基本估價方法即可。
4.公部門估價採用簡便估價方法,所求得地價為區段地價,精度低;私部門估價 採用基本估價方法,所求得宗地地價精度高。
5.公部門估價未詳細蒐集各宗地個別因素資料,但須掌握整體地價層次;私部門 估價詳細蒐集各宗地個別因素資料,但未考慮整體地價層次。
6.公部門估價,由於須估計大量土地,必須藉助電腦大量估價方法;私部門估價,
由於估計單一土地,電腦大量估價方法效益有限。
7.公部門估價方法偏重比較法;私部門估價方法有比較法、成本法、收益法及土
地開發分析法。
8.公部門估價,比較標的價格經情況調整、價格日期調整及區域因素調整;私部 門估價,比較標的價格經情況調整、價格日期調整、區域因素調整及多加 1 種 個別因素調整方式。
(二)、上述兩種部門估價方式,各有優缺點,目前「土地徵收補償市價查估辦法」
採部分公部門的區段地價估價方式,再輔以私部門個別因素調整求出宗地價格,
調和兩種估價方式的優點。
參、評議程序
一、問題:計算之宗地市價應提交地價評議委員會(簡稱地評會)評議,則如何加 強評議的專業、合理性,俾使被徵收獲得足夠保障?而提交地評會評議前,地政 機關又該如何確實審核價格的正確、合理性?
二、回應
(一)增加專業人士比例:
按土地徵收條例第 30 條第 2 款規定:「市價由直轄市、縣(市)主管機關提 交地價評議委員會評定之。」考量徵收補償之行政效力與後續行政救濟之疑義,
地政機關或民間不動產估價師查得之徵收補償市價,均須另交由地價評議委員會 共同評定通過,藉助其專長,更加保障民眾的權益。目前「地價及標準地價評議 委員會組織規程」已修正,將「土地徵收補償市價」及「市價變動幅度」增列為 評議事項外,地評會委員組成方面,由原訂 17 人修正為 17~19 人,其中專家學
者由 1 人修正為 1 或 2 人,不動產估價師也由 1 人修正為 2 或 3 人,增加此一委 員會專家學者及不動產估價師的名額,借重不動產估價領域專家學者及不動產估 價師對不動產估價技術、價格決定、影響地價因素等相關法令及作業程序之專業 知識,強化其估價專業對地評會之指導功能,提升估價之專業性、合理性,使評 議結果更具公信力,以健全地價評議制度及保障民眾權益。
(二)擴大民間參與:
地評會組成委員應考量擴大民間參與,徵收案主體單位皆為政府,為免與民 爭利或鴨霸政府等負面形象,可考慮增加備詢或邀請名額數名,增加當地地方政 府、鄉鎮公所、村里幹事、當地實際執業經紀業者等參與,提供被徵收地區第一 手人文風情資訊,參酌整體意見給予合理補償;地政機關提交地評會前,應先檢 核被徵收土地所屬地價區段劃設是否合宜,與該區段所登錄之實價有無相當,排 除價格過低情形,徵收手段為政府取得土地之最後措施,按國外經驗及學理,給 予最大補償為宜。
(三)地政機關審核:
提交地評會評議前,地政機關確實依「土地徵收補償市價查估辦法」審核地 政事務所所送文件、比準地及地價補償價格的正確、合理性。比準地指地價區段 內具代表性,以作為查估地價區段內各宗土地市價比較基準之宗地,或作為查估 公共設施保留地毗鄰非公共設施保留地區段地價之宗地。其比準地估價對宗地補 償金額有決定性之影響,可見其重要性。
肆、個別因素評價基準
一、問題:個別因素評價基準應如何具體定義,才能降低市價估算過程中的
人為主觀因素?
二、回應:
個別因素評價基準,目前做法,先由內政部定出住宅區、商業區、工業區、
農業區及其他用地之個別因素細項評價基準最大影響範圍比例,再由各直轄市、
縣(市)政府依此標準針對各區域環境之不同,訂出各住宅區、商業區、工業區、
農業區及其他用地之個別因素評價基準明細表,以新竹市為例,係參考新北市及 台中市所定個別因素評價基準明細表,並參酌「新竹市畸零地使用規則」之各用 地別最小寬度及深度,及統計本市建地目及非都市土地建地及農牧用地、水利用 地面積級距所訂定,較嚴謹,可降低市價估算過程中的人為主觀因素,若市價徵 收補償施行後,市價估算過程中有不公平或不足處,再陳報市府修正。
個別因素評價基準可參考不動產估價技術規則等,擬訂當地區域性之個別評 分項目,並將評分項目權重化或百分比化,任何估價皆無法克服主觀因素,委由 估價師估價亦難免質疑受委任估價師主觀因素,降低人為主觀因素,應從前述救 濟途徑,另委請估價師估價,將數筆各個主觀估計之價格,整體衡量以推求客觀 之價格。
伍、公共設施保留地的市價
一、問題:公共設施保留地(簡稱公保地)的市價,仍依毗鄰區段線計算是否 合理?
二、回應
(一)法令依據:
依土地徵收條例第 30 條規定,在都市計畫區內之公共設施保留地,應按毗
鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。土地徵收補償市價查估辦法第 22 條規定,都市計畫區內公共設施保留地區段地價以其毗鄰非公共設施保留地之區 段地價平均計算。前項所稱平均計算,指按毗鄰各非公共設施保留地之區段線比 例加權平均計算。
(二)公保地的同質性:
考量公共設施保留地內每一筆土地所有權人使用皆相同受限制、移轉不易或 移轉價格低於公告土地現值之不利情形,假設同一公共設施保留地,相鄰兩塊土 地同時被徵收,且兩塊土地面積大小、形狀、寬度及深度皆不同,若將宗地個別
考量公共設施保留地內每一筆土地所有權人使用皆相同受限制、移轉不易或 移轉價格低於公告土地現值之不利情形,假設同一公共設施保留地,相鄰兩塊土 地同時被徵收,且兩塊土地面積大小、形狀、寬度及深度皆不同,若將宗地個別