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附錄一 學者專家問卷
公共設施保留地容積移轉市場交易機制研究問卷
敬愛的學者專家：
您好！這是一份政治大學博士論文計畫的學術性問卷，為瞭解公 共設施保留地容積移轉制度市場建立相關問題，所設計的專家問卷。
素仰 您對於都市發展、地政、容積移轉制度等相關研究領域學養淵 博、經驗豐富，本研究亟需您的指導，請您撥冗惠賜卓見。(填寫本 問卷約需花費您 30 分鐘的時間)
本研究僅供學術研究之用，您的身分亦會加以保密。懇請您將填 妥之問卷，於收到一星期內以傳真、郵寄(放入所附之回郵信封內) 或 e-mail 方式寄回（本問卷同時寄送電子檔）。我們會珍惜您所提供 的寶貴意見，將來論文完成能奉上所得成果，供各位學者先進參考。
誠摯的謝謝您。
祝您
闔府平安、萬事如意
指導教授
國立政治大學地政系教授
賴宗裕 博士 博士班研究生
劉厚連
敬上 如有任何疑問，敬請您隨時以下列方式賜教
電話：02-23585131 行動：0921992265 傳真：02-23588640
E-mail:ly20456@ly.gov.tw 或 hork84257@yahoo.com.tw 通訊地址：台北市文山區興隆路 2 段 220 巷 31 弄 48 號 4 樓
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一、背景說明
公共設施保留地容積移轉制度在我國實施多年，然在現行容積交易市場機制 下存在許多不完善之問題。歸納這些問題略為:
(一)公共設施保留地地主持有容積，並不能很容易的在市場中得到出售求現之機 會，且其價格也因供給過剩而普遍較徵收價格偏低。
(二) 市場信息的不完全與不對稱，使得不能保障私有公共設施保留地權利人之 權益，且有意為容積買、賣之雙方交易成本過高，不利於市場活絡。
(三)容積無秩序的移入對開發者最有利的基地上，政府並未顧慮到公共設施服務 水準下降且區位配置失衡問題。
(四)市場運行結果，並未能協助地方政府，以較少財務支出解決公共設施保留地 問題，以及未能取得可用公共設施用地同步提昇生活環境品質。
(五)無法有效控制都市容積總量，造成部分地區開發密度超載。
(六)新頒訂的容積折抵價金規定，缺乏配套措施，減少容積移出機會，衝擊容積 移轉市場與都市環境品質。
為解決目前公共設施保留地容積移轉市場運作問題，本研究認為政府應該改 變忽視市場因素的制度規劃，並考慮引進美國發展權銀行運作之概念，成立容積 銀行，重建容積移轉市場機制。容積銀行所建構之容積交易市場架構（如圖一）， 其功能為執行交易資訊公開、建立集中市場交易機制、保障公共設施保留地地主 財產權及為開發商申請折抵價金移轉容積訂出價格等。主要的作法為透過政府依 法可供開發者折繳價金取得容積(標準容積)之拍賣，使該容積為最佳使用者獲 得，符合經濟層面的效率，而集中市場交易機制是容積的持有者可以將其容積委 託容積銀行，轉換為標準容積參加定期拍賣出售或拍賣期以外的代售，開發者可 以參加拍賣，也可以對未拍出的容積，在需要時申請折抵價金獲得該容積移轉。
為確保環境品質，容積銀行依據政府機關所成立容積移轉政策決策單位之決 議，遂行容積供需調節的政策要求，以容積銀行營運基金進行有目標性的容積購 買，配合公共設施建設之時程與需要，購買之容積以兩種方式處理，其一、供將 來折繳價金容積移轉之用，另一種則是政府收回不再釋出，以減少可建容積過多 對環境產生之負面影響，提升居住環境之品質。此外，為因應都市計畫法第 83 條之 1 可折繳價金取得容積之規定，政府應該遂行折繳出多少容積，就應由容積 銀行向公共設施保留地地主買入等量容積，以避免影響容積市場供給及環境容受 力。另為促進容積交易市場動能，倘某段時間容積需求較少，而公設保留地地主 有出售容積變現之需求時，可參考國外發展權（容積）銀行之作法將其賣給容積 銀行，容積銀行在核定總量內以公告現值的一定成數收購。
新容積市場機制的建立，在政府方面相應的配套措施，包括下列四個層面：
其一，必須取得容積銀行設立及運作的法源依據；其次，為執行政策性的容積調 節，應有穩定的財源；第三、應詳細規劃容積銀行的運作及標準容積之拍賣機制 (詳後說明)；最後，應對容積銀行的運作進行監督，以使其落實政策功能。
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中間層組織
容積買方
（接收區）
容積賣方
（移出區）
政策指導
營運基金
容積銀行
容積移轉 與環境容受力
交易資訊 公開 地主之
財產權保障
折抵價金容積定價
（標準容積）
容積獎勵方式之調整 容積接收區的指定 容積移轉辦法資訊 標準容積拍賣資訊
改變議價能力的機制 價格的維護 轉換標準容積
集中 交易機制
拍賣︵最優拍賣設計︶
賣方委託出售
買方登錄購買
容積移轉市場、區位、融資
仲介公司、個人
參與容積買賣調節
容積移轉政策 政府機關
執行辦法
經費預算
法律依據 監督考核
政府配套措施 新容積市場機制
圖一、公共設施保留地容積交易市場架構圖
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(一)標準容積底價之訂定
政府依據都市計畫法第 83 條之 1 規定可以折繳價金辦理容積移轉，政府必 須先確定讓售給開發業者容積之價格，本研究稱之「標準容積價格」（單位樓地 板面積價格）。由於，都市內政府可出售的標準容積價值多少，其實際應該是要 反應開發者購買後所產生的利得，然這個價格信息為開發者所掌握，因此，本文 建議透過拍賣競爭以獲得「標準容積」之合理價格。且為避免投標者間以合謀方 式，聯合壓低價格，故設計有拍賣的底價，而底價之訂定則採該都市計畫區內每 坪容積(樓地板面積)之平均公告現值 (合理的方式將於問卷中徵求意見)。至於
「標準容積」並不宜由政府自由創設，本研究認為若持有公共設施保留地（容積）
作為「準備」，再提供標準容積讓建商可以取得建築容積，將可避免建商捨棄購 買公共設施保留地容積轉向以折繳價金取得容積之途徑，從而減少市場對容積交 易的需求。
(二)容積銀行公布當年度標準容積底價
透過容積銀行交易之機制設計理念，在於節約買賣雙方交易成本，以及政策 目標的達成。本研究捨棄甄選一般銀行兼辦之方式，以節省委託成本、避免委託 行政作業與管理問題、與現行銀行法規定衝突問題。故規劃由各地方政府籌措資 金（包括中央撥款補助）捐贈成立容積銀行（非銀行法中所稱的銀行，係提供交 易資訊平台與環境概念下之財團法人性質），執行該項業務以地方政府相關單位 派員兼任，以節約運作經費。容積銀行採非政府內部單位（財團法人）方式辦理，
是為了方便辦理容積購買與出售，以淡化公權力行使色彩，回歸私經濟之契約自 由的規範，避免法律的爭議，以符合雙方在平等地位交易的原則。
(三)容積銀行宣布接受委託拍賣信息與相關資訊
上述程序中我們提到準備要拍賣的標的物是「標準容積」，其來源有兩種，
其一是類似舉債的概念，政府可先提供標準容積給開發者，但將來必須購足等量 的公共設施保留地（容積），以避免容積釋出過於浮濫影響環境品質。另一是徵 求有意出售之公共設施保留地（容積）轉換為標準容積，作為折繳價金取得容積 之準備，如此亦無政府增加容積釋出所衍生的問題。此時，容積銀行公告並宣傳 標準容積與地主持有容積轉換的公式（提示地主持有容積換算成標準容積之公 式）、委託容積銀行標售的權利與義務、公開徵求容積的賣方委託標售書及公告 受理期間。容積移出區的地主根據公式換算所得的容積數量與公告底價，決定是 否參加該年度的容積標售。
(四)整理受託拍賣清冊與登記順序
容積銀行受理不同公共設施保留地地主之委託拍賣後，由於需求者的數量
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未定，在所有的委託數量不能全數找到買主時，則應有一處理優先順序的公平作 法，本研究規劃讓有意透過容積銀行處理持有容積者，可以到容積銀行取得底價 資訊並簽署意願書，取得標售順序，登記的順序為將來標出的順序，即當登記標 售的地主持有容積總量超出設定之標售量時，依登記先後順序成交。
(五)公布拍賣規則、時間及數量
容積進行正式拍賣前，容積銀行先要公告容積標售的規則、決標方式、受 理期間及開標日期，宣傳徵求有意購買容積的廠商或個人進行投標，以標準容積 價格為標的接受投標。在拍定價之決定上，一般拍賣機制設計時會考慮的因素，
包括避免參與投標的買方之間的合謀、吸引更多的投標者及減少參與投標者降低 出價的策略選擇。目前國內較為常見的法拍屋為第一價拍賣機制(密封書面拍 賣，由出價最高者勝出以其出價得標)，另一種為了避免參與拍賣者合謀及減少 參與投標者降低出價，設計選擇第二價拍賣機制(密封書面拍賣，由出價最高者 勝出，但與第一價拍賣不同的是勝出者支付的價格，是競標中第二高的價格)，
其優點是對於參與投標的買方而言，以其對容積真正的評價來投標是賽局中的優 勢策略(不用擔心出價高過其他投標人太多)，故能激勵潛在買方的誠實投標。本 研究的拍賣機制設計擬採後者，由於，對一般參與者而言為較陌生之拍賣機制，
故先公布其實施規則。
容積銀行開始進行容積的標售作業，容積銀行分別針對全市(縣)每一都市
容積銀行開始進行容積的標售作業，容積銀行分別針對全市(縣)每一都市