容積市場定價與交易盈餘分配之問題

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第三節 容積市場定價與交易盈餘分配之問題

壹、發展權的價格與市場交易方式

美國各地的TDR方案，由於其目的的不同，故所設計的TDR方案也存在著很大 的差異，影響了TDR市場的型式。依據美國農場土地信託（American Framland Trust）的分析指出，一般TDR方案的型態包括下列幾種²⁵：

一、文教區或者相同所有人/相同區塊的移轉，這種方案是分區規定中允許同一 區塊內一群住宅中的個別住宅之建築密度可以相互轉到其他建物，只要平均 的建築密度不超過該分區的所容許的最大建築密度即可。

二、土地的合併認定指兩個相鄰土地的所有協議合併為一個，允許密度從一塊土 地移轉到另一塊。

三、相同土地所有權人相鄰財產的 TDR，該方案允許土地所有權人將其 TDR 到相 鄰基地。

四、非相鄰土地相同土地所有權人之間的 TDR 方案，這個方案允許在鄉村移出區 受限為農業或保護區使用之土地，將其發展權移到他們所有接近都市服務範 圍內的土地。

五、相同地方行政轄區內不相鄰土地之不同土地所有權人間的 TDR 方案，包括私 部門間貨幣交易，發展權將可賣給私部門、政府代表及後來的開發者。

六、地方政府劃設發展權移出區及接收區，移出區的土地可以將其 TDR 給同一地 方行政轄區內接收區的非相鄰土地。

七、發展權移出區之土地所有權人可將其 TDR 給與其分屬不同地方管轄權的發展 權接收區之非相鄰土地。

從前述的七種類型中，前四種為同一土地所有權人之間的TDR，並不生市場 交易的問題，後面的三種類型，隨著適用的範圍更廣，將會有許多的買者及賣者 互相探詢交易意願，從而形成了發展權的移轉市場。為保護大面積的農地及保護 區而劃定明確的發展權移出區，並且劃定大範圍的發展權接收區後，交易雙方的 搜尋關係變成複雜，早期放任買賣雙方在市場直接搜尋合意交易的模式，在許多 的方案中並不成功。研究顯示²⁶較大規模的TDR方案的成功，成立發展權銀行成為 重要的特徵之一，其主要的原因為TDR有其複雜性，買方、賣方發展權在時機的 選擇點上並不總是相同。在這種情況下特別重要的交易被延宕，因此，建立一個

25整理自 Dallessio 等 11 人（2006：5）。

26Massachusetts 州官方網站所介紹的 TDR 研究中所揭示。資料來源：

www://mass.gov/envir/smart_growth_toolkit/pages/mod-tdr.html¸(檢索日期： 2009.5.24)

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發展權憑證的銀行將是有利的，透過銀行發展權可以暫時儲存發展權以供開發者 所需。組織也可以利用銀行儲存從都市高保護需求土地所購買的憑證。

雖然在美國發展權的成功案例中，採用前者方式成立發展權銀行以建立發展 權市場，有許多的優點，但在市場上透過中介交易與直接交易的發展權交易模式 有時是同時存在的。Mills(1980:64)也指出在管理發展權方式上有兩種不同型 式，一種是由地方政府管制設定發展權價格並且擔任買賣雙方的中介角色，例 如，發展權銀行。另一種將發展權市場視為類似於不動產市場，其價格是由供給 與需求所決定。

此兩種型態的方案，對於 TDR 市場的建立及方案目標的達成，其影響是值得 觀察的，例如 McConnell 等（2003:24-25）於檢視馬里蘭州 Clvert 郡農地保護 的 TDR 方案的成敗時，發現了早期 TDR 市場的蕭條與交易成本有著很大的關係，

他們認為缺乏價格資訊及潛在賣方的資訊，才造成高交易成本及開發者壟斷的機 會，而使得 TDR 方案建立初期的市場交易量處於蕭條。後來經由政府的介入建立 相關的資訊平台，才使價格趨於穩定及交易量放大。Pruetz（2003：160-161）

的研究也顯示，政府所成立的政府或半政府組織的發展權銀行，對於發展權所欲 達成的政策目標如確保移出區的土地所有者獲得補償、確保接受區的開發者可以 得到 TDR、獲得資金的槓桿，以及市場的建立與維繫之功用，如建立及維持 TDR 的價格、市場性與便利性，有很大的助益。

綜上，美國 TDR 方案的交易模式，直接交易與透過政府干預的中介交易，都 是某個空背景下所發展出的方案，但目前只有不需要成立發展權銀行就有良好運 作市場的 TDR 方案及直接交易與發展權銀行並行交易的 TDR 方案，就 TDR 此種政 策工具的靈活與可實踐性而言，顯然後者對方案政策目標的達成而言，是較佳的 交易制度模式。

貳、政府介入市場對容積交易價格之影響

如本文前所述及我國公共設施保留地之容積移移轉市場已經存在，但不是很 有效率。Steiner(1977:36)指出有效率之市場係假設在充分之信息、足夠之競 爭、即時之調整和適度之交易成本。亦即市場的環境越接近前述條件，則越可能 增進容積使用之效率。基於政府行為對於市場環境之建立具有不可或缺之角色，

本文認為政府應擔任建立低交易成本市場環境、增進容積移轉市場效率之責任。

其基本操作方法，如圖 3-2 中所示，假設 Sr 為容積的供給曲線(因總供給為政府 依據法律所定，故將其設為固定)，另 Dr 為未考慮交易成本時容積買方之需求曲 線，理論上市場之均衡價格達到 Pr 水準，交易量 Qr。但實際上，買方在交易過 程中必須支付交易成本且因有其他取得容積之選擇，故其需求曲線向下移成為 Dr1 曲線，亦即實際上，容積市場中交易之均衡價格僅為 Pr1，交易量為 Qr1。基 於交易剩餘的存在，是誘發容積買賣雙方從事容積移轉交易之動力。故以交易剩

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餘之觀點，進一步分析圖中生產者(公共設施保留地地主)之剩餘為 SPr1bc(三角形 Pr1bc 所圍面積)大於消費者(開發者)剩餘 SPr1ba所圍之面積，交易剩餘由容積之 買方(開發者)所多得，此時並不符合公平保護公共設設施保留地地主權益之政策 目標。故政府應扮演之積極角色，則為減少買方之交易成本及減少開發者可從其 他途徑獲得容積之選擇，促使買方之需求曲線能儘量回到 Dr 之水準，假設政府 介入後容積之需求曲線為 Dr，則容積市場之均衡價格重回到 Pr 水準，交易量也 擴大為 Qr。更重要者為生產者(公共設施保留地地主)剩餘增加了 SPrebP1 成為 SPrec所圍面積，且比較生產者剩餘與消費者剩餘所圍之面積，亦可發現生產者所 分得之剩餘已超過消費者之剩餘，相較於於現況更符合政策之目標，綜上，政府 適當之介入容積移轉市場符合帕累托增進(Pareto Improveing)，亦即在不减少 一方(開發業者)的福利之情況下,通过改變现有的资源配置而提高另一方(公共 設施保留地地主)之福利。在美國所規劃的發展權移轉方案中，有關市場供需調 節及降低交易成本(如發展權憑證化、資訊透明化及成立容積銀行等)會是其方案 之重要考量，我國的容積移轉制度則忽略此方面之機制設計考量，故此為改進容 積移轉市場第一個應關注之重點。

其次，自制度經濟學受到重視以來，影響市場交易的交易成本因素，也倍受 關注，亦即容積交易市場中，由於買方與賣方所需支付的交易成本，經使得雙方 淨收益的折損，如果能透過交易機制加以減少，並由政府干預進行這部分的資源 重新分配，使得容積移轉政策所欲照顧的買賣中之賣方獲利，而做為買方的開發 者，不致因此種制度的變革而受損，這種制度就符合福利經濟學所定義帕累托效 率增進。

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消費者 剩餘

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圖 3-2:政府角色介入容積交易後對生產者(賣方)剩餘之影響 資料來源:本研究研擬

第三、交易在完全市場中進行的假設，已在當前流行的經濟學領域中被許多 經濟學家所超越。市場永遠不完美，主要原因為信息不完全、非單一價格及交易 成本一直是存在的。因此，透過政府的介入 ，將有助於容積移轉市場之建立。

叁、容積協議交易剩餘分配之分析

我國容積移轉的實施對象是先從古蹟保存再及於公共設施設施保留地（包括 都市計畫內的既成道路），容積可移轉者從一種逐漸增加形成供給價格的競爭，

影響的市場參與者的參與空間，造成供給成本曲線偏高的容積持有者，恐被排除 在交易市場之外，而導致容積價格偏離其使用價值的現象，違背本文所預設的政 策目標。在本節的第一部份，本研究將論述影響容積價格的第一個原因—容積保 留價格的差異，本研究先假設僅有一位容積買方與賣方對於一單位容積的出價賽 局，其次、加入不同保留價格容積賣方的議價，檢視不同賣方加入後對於定價的 影響，最後，推導到透過一個中間層容積交易平台的多組買、賣方之議價情境，

試著比較信息不對稱下對於賣方可售價格的影響。第二個部分，則將分析在信息 不完全下對於雙方交易的超額利潤分配的影響，探討如何發現與導正對於賣方不 利的討價還價機制，以使容積協議交易的剩餘分配能符合歸向容積賣方的政策目 標。

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一、容積交易參與人數對議價空間之影響

（一）僅有一位容積買方與賣方之出價賽局

假設在一個單純的兩人談判容積買賣價格的情境下。賣方S1 與買方B1，正在 談判１單元容積的價格，S1 為既成道路地主他持有這塊土地上容積的價值為 Vs1(這個價值約為每平方公尺徵收補償地價除以每平方公尺的分配容積數)，這 個價格是賣方在協議中最佳的價格，在談判中這就是保留價格。就B1 而言，若其 購買容積後最大可增加的開發價值為Vb1，則Vb1 是B1 願意支付的最高價格；Vb1

假設在一個單純的兩人談判容積買賣價格的情境下。賣方S1 與買方B1，正在 談判１單元容積的價格，S1 為既成道路地主他持有這塊土地上容積的價值為 Vs1(這個價值約為每平方公尺徵收補償地價除以每平方公尺的分配容積數)，這 個價格是賣方在協議中最佳的價格，在談判中這就是保留價格。就B1 而言，若其 購買容積後最大可增加的開發價值為Vb1，則Vb1 是B1 願意支付的最高價格；Vb1