第六章 改善容積移轉市場交易機制之研擬
第二節 公共設施保留地新容積移轉交易機制之建議
四、 容積銀行執行政策性之容積出售與購買
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積賣方三方在交易過程更加便捷與資訊透明，降低各方的交易成本。
(2)標準化容積之價格在運用上有許多功用，包括可作為公示價格協助一般市場 交易，減少議價成本，透過容積銀行交易容積的統一標價，方便買賣雙方達 成交易及作為政府（或容積銀行）買容積時的價格折算基準。
(3)就容積銀行而言，標準化容積價格估算，使其受託出售容積時，不需要針對 所有的委賣逐一評價、處理增加整個作業的工作量與成本。
(4)就容積賣方而言，委託容積銀行交易不會因為其持有容積量之差異，影響適 合的接收基地開發者之接洽購買意願，減少交易的機會，且也不至於造成協 議價格差異的現象。
(5)對於需要容積者而言，可以不經議價繁複程序，以容積銀行所公示的容積價 格，從容積銀行買到所需數量之容積，交易成本將降低。
三、「容積銀行」與「自由市場」交易途徑並存
新容積市場交易機制建立後，容積買賣雙方在市場上的交易途徑如圖 6.2 所示，
買、賣方透過容積銀行交易時將不須再付出議價等交易成本，買賣雙方可以用標準 容積的價格進行委託容積銀行交易或登錄其願意的要價與出價，透過容積銀行進行 媒合。容積銀行的目地並非取代自由市場，而是以輔助私人交易市場為目的，亦即 民間市場交易與容積銀行交易並存，買、賣雙方透過容積銀行交易時將不需要再付 出議價等交易成本，民間市場交易也有明確的參考價格，減少議價的歧見。
由於「市場」機制是容積移轉的主要精神，容積銀行更非推動「容積公買公賣 制度」。故市場建立的目地，在協助民間市場也可以繼續以其認為合適的價格進行容 積交易價格之議價，從美國有發展權銀行實施地區的市場交易價格觀之，實證上將 會趨同於發展權銀行公示的價格。如此，一方面增加容積交易價格之資訊透明度，
降低買賣雙方之交易成本，公共設施保留地地主亦能掌握合理的價格資訊，降低因 資訊不對稱導致議價時之不利益。
四、 容積銀行執行政策性之容積出售與購買
為確保環境品質，容積銀行依據標準容積價格及供需調節會議之決議，遂行容 積供需調節的政策要求，以容積基金進行有目標性的容積購買，配合公共設施建設 之時程與需要，購買之容積以兩種方式處理，其一，供將來出售之用，另一種則是 政府收回不再釋出，以減少興建密度過高對環境產生之負面影響，提升地區居住環 境之品質。另為促進容積交易市場的動能，倘某一段時間市場對容積需求較少，而 公共設施保留地地主卻有出售容積換取現金之需求時，可將容積賣給容積銀行，容 積銀行在核定總量內以公告標準容積價格的一定成數收購，這個成數參考美國容積 銀行的案例，係定在 8 成，在針對地主的問卷調查中不贊成者達 4 成 1，故若要提 高贊成之比例，仍須就收購的價格予以調高，而本研究認為以公告現值之 8 成為承 購價進行試行，因有近 4 成地主明確表示贊成故仍可作為機制設計之參考。
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五、容積銀行擔任容積購、售交易中心角色
交易中心的特點是匯集大量的資訊，包括容積交易有潛在買方與賣方資訊網絡 的建立與提供，使得買賣供需資訊得以迅速傳播，加速成交的機會。容積銀行提供 三項中介交易之服務，第一，以標準容積進行直接買賣交易服務，每一年由容積價 格供需調節委員會議視政策的需求狀況核定容積銀行可以標準容積價格購入公共設 施保留地容積數量以為儲備，並接受開發者申請以標準容積價格，一次申購其所需 足夠數量之標準容積。第二，接受公共設施保留地地主登錄其容積要價，並受理接 受開發者提出需求容積之出價登錄，當出價與要價相當時即通知雙方成交，並為履 約見證。第三，提供潛在容積供給者（公告可為容積移轉之公共設施保留地地主資 料）及潛在容積需求者之開發商資料，供有意出售或購買容積者，透過平台搜尋交 易對象。為落實交易平台的功能，也應建立透過容積銀行交易時，將獲得協助完成 容積交易與移轉之行政程序，以吸引地主及開發商透過容積銀行進行交易。
六、逐步改善之市場交易機制設計
現制的容積移轉制度存在著搜尋成本過高、價格資訊缺乏、交易缺乏安全、容 積持有者難以部分處分容積、容積持有者融資困難及開發者無法確立開發案可辦理 容積移轉等問題。然因短期間籌措容積移轉基金以建立容積銀行交易制度，有財務 上之困難，並非一蹴可及。故本文建議之解決策略是由政府委託公營銀行成立以媒 合交易與資訊流通為主的容積銀行交易平台，強化其中介者的角色功能，該銀行將 具備如下功能：在媒合交易方面以提供容積出售意願登錄、容積購買意願登錄，以 降低買賣雙方的搜尋成本；提供成交價行情資訊，以避免資訊不對等下造成買賣雙 方買高或賣低的權益損失；提供安全交易平台，以減少交易糾紛；提供容積部分移 轉後憑證轉換，以利容積的交易流通；提供容積融資保證，以確保持有容積的價值；
提供容積質借，讓開發者可在確定可移入容積時才購買容積，減少其風險等。
叁、新、舊容積移轉市場交易機制之比較
本研究經將容積移轉市場的政策目標加以明確化，將實踐政策目標的相關可能 措施，經由理論的探討建立改善現行容積移轉市場機制應面對之課題，並透過學者 專家及權利關係人意見的調查分析，獲得學者專家認為較為可行且為權利關係人可 以接受之容積市場機制，如表 6-1 所示，新公共設施保留地容積交易市場機制是以 明確之政策目標，指引實際可行的配套措施，主要的機制是建立容積移轉市場以「成 立容積銀行建立輔助交易平台」及「建立標準容積公示價格機制」等兩項主軸，提 出具有調節容積供需機制、維持由市場交易並新增容積交易平台、引進維繫容積市 場活絡之容積銀行、成立維繫容積政策實施的審議機制及足以解決資訊不對稱之容 積定價機制為原則之容積新交易制度構想。
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項目 現制 新制
相 關 容 積
獎勵措施 為單一政策目的而設，
未整體考量、檢討成效。 一、都市計畫檢討變更時，如變更為更 高使用價值的使用分區時，其增加 之容積，必須透過容積移轉方式，
購買一定比例的容積
二、對於建築相關法令中使用獎勵容積 為政策工具者，其無法達到政策目 的時，調整減少容積獎勵項目或數 量。
三、整合檢討效益不佳之容積獎勵。
容 積 接 收 區 環 境 衝 擊之考量
個 別 基 地 接 收 上 限 管
制。 政府對容積接收區除針對申請接收基
地之移入容積個案審查，需對整個接收 區過去所累積的移入容積累積總量，再 進行評估控制。
交 易 成 本
的節約 未考慮 透過容積銀行所建立的集中交易市場 節省的交易成本：
一、成本契約成本（容積買賣雙方達成 協議的成本）。
二、信息成本（獲得市場價格、交易市 場資訊 ）
三、買賣雙方互相搜尋成本。
四、交易雙方徵信及履約成本。
資料來源：本研究整理