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第七章 結論與建議
近年來，政府負債日益增加、公共設施保留地之公告現值卻也呈現上漲的 趨勢，故在政府運用徵收手段，滿足所有公共設施保留地地主的補償要求，難以 達成下，健全公共設施保留地容積移轉制度，以提供地主獲得補償的另一種選 擇，有其必要性。雖然該制度在環境承載能力的疑慮下，有學者持反對之意見，
但以其作為保障地主財產權之替代手段，能提供地主在等待徵收之前獲得補償機 會，且不增加政府的財政負荷。本研究認為容積移轉制度在政府負擔、地主補償 的實現等方面，仍具有其優勢，故仍是值得保留並使其完善之制度。
目前公共設施保留地容積移轉制度，有許多缺陷，其檢討應是多面向的，
然從第二章的文獻回顧，發現我國制度及相關文獻在市場制度建立的關注較少，
而國外文獻指出「市場」正是發展權移轉方案成功之基礎，故本研究將焦點放在 分析市場機制設計的理論安排。有關發展權移轉市場要如何形成與維繫其政策功 能？從美國近年 TDR 方案的規劃發現，政府逐漸重視參與市場建立的角色，且許 多方案亦因引進 TDR 銀行參與市場後，獲致成功。反觀，我國公共設施保留地之 容積移轉制度，政府長期缺乏對其市場之關注，故外界對容積移轉市場無法掌控 所造成環境品質衝擊問題之疑慮很深，而容積移轉因為市場運作不佳，該制度是 否能達成政策目標，也備受質疑。如何改善現行的交易機制，使政府擔任容積移 轉市場中市場建立與政策引導之角色，成為推動成功的公共設施保留地容積移轉 制度之關鍵。
本研究首先從市場供需的角度，分別檢視影響 TDR 方案成功的市場運作因 素與供需條件，並就交易盈餘分配進行探討，運用賽局理論中之那許均衡（Nash Equilibrium）概念，分析討價還價的均衡解，以闡明如何解決容積交易信息不 對稱問題，將交易盈餘的分配多給賣方，提高容積移轉制度在保障公共設施保留 地地主財產權上之貢獻。其次，分別運用中間層理論探討在解決交易成本問題的 優勢，並闡明何以中間層組織的 TDR 銀行，以非營利性質較能使 TDR 方案成功。
藉由前述理論的探討，本研究研擬改善現行公共設施保留地容積移轉的市場機制 之相關議題，透過學者專家問卷、開發業者及公共設施保留地地主三方問卷調查 之設計，汲取共識，提出以建立容積移轉銀行為核心，賦予其政策執行及市場交 易平台角色之市場交易機制，提供政府將來改善公共設施容積移轉制度之參考。
茲分就前各章節論述之結論與建議及後續研究方向，臚述如次。
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第一節 結論
過去對於容積移轉制度之研究，相當多元。但從市場機制加以探討者，國 內文獻較少著墨。故本研究嘗試以改善公共設施保留地容積市場交易機制、增進 達成政策標之能力為探討議題。在制度環境探討方面，政府長期未解決公共設施 保留地徵收補償問題，已有對地主不公平之疑慮，倘保留期間替代徵收補償之容 積移轉制度之實施無法照顧地主之利益，將加劇此種不公平現象，因此，政府應 營造有利於地主從市場中獲利之市場交易機制。在市場層面，則以減少買賣雙方 交易過程之交易成本，促成買賣雙方交易效率為目標。本文認為一種制度之完 善，需要隨著時空背景之變化不斷修正，以符合社會之需要。我國公共設施保留 地容積移轉制度，目前政府僅在監督交易許可之角色，對於市場的制度設計和參 與不足，造成市場之混亂及政策目標難以達成。發展權移轉在容積移轉制度源自 於以市場形成為基礎，故如果忽略了政府在市場建立與政策目標維繫之角色，則 市場之發展容易產生無效率及扭曲，並會影響到制度所追求之社會公平目標。因 此，本研究論證政府參與容積市場環境建立之重要性與方法及運用容積銀行健全 市場與實現政策時，應有之角色與功能。
本研究經過前述章節的文獻探討、國外制度的引介、相關理論的結合與學 者專家及權利關係人之問卷調查，獲致如下各點看法:
壹、容積移轉市場為確保其市場與價格，政府宜介入容積移轉市場機制建立，以 營造良好之市場環境
從公共設施保留地容積移轉之法制架構來看，都市計畫法僅有一個條文授 權行政部門頒訂行政規則加以執行，而所頒訂的「都市計畫容積移轉實施辦法」
都是執行程序上的規定。有關容積移轉制度的市場如何建立、價格如何維持，方 能達到政府不用出資，又能使地主在保留徵收期間能透過容積出售獲得補償之政 策，缺乏營造制度執行環境之規劃。美國許多成功之 TDR 方案，其作法是政府介 入市場機制的建立，協助消除市場交易的不利因素、避免不需付費之額外發展 權、降低接受區基本發展強度提高對 TDR 的需求、建立 TDR 銀行啟動及維繫交易 市場等。本研究分析我國容積移轉市場的問題發現，交易方式因存在高交易成 本，影響購買容積的意願，又額外容積的供給過多，造成容積移轉的需求不足。
故政府應介入容積移轉市場的建立，引進容積銀行的角色與功能，以降低容積移 轉的交易成本。另為促進開發業者對容積移轉的需求，應該從減少容積移轉以外 的容積賦予與容積獎勵。且透過容積銀行運作機制的設計，建立標準容積（折繳 代金容積）合理價格，並引導公共設施保留地容積之市場價格，以使公共設施保 留地地主透過容積移轉獲得之補償，有一定程度之保障。
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貳、中間層交易能提升市場運作之效率，故政府宜成立容積銀行以健全市場，且 為落實供需調節及價格維護等政策任務，應以非營利方式經營
由於現制下的容積移轉市場，存在信息不對稱的現象，使得容積移轉原為 填補公共設施保留地地主權利損失的目的，因議價能力的弱勢而無法達成。爰 此，本研究試著釐清信息不對稱條件下，不同的買、賣方進行容積交易在討價還 價過程中，其可談判價格區間，談判的時間、談判回數的限制，對談判的結論與 盈餘獲得之差異，資訊的透明化及集中的交易場所、時程很短的討價還價程序，
都將有助於解決雙方訊息不對稱下的討價還價與盈餘分配。依據中間層組織理論 發現，透過中介者所為的交易，有助於交易信息弱勢者得到較多交易盈餘的分 配，亦即建立中間層組織功能之容積銀行，將對公共設施保留地地主在價格議定 上有利。
本研究分析發現，透過中介者交易能使市場運作更有效率，但是若該容積 交易是以兼顧賣方（容積送出基地）財產權損失彌補為政策目的時，則政府必須 成立一個非以利益為取向的中間層組織，才能提供市場上對容積移轉的穩定需 求、顯現方案中容積的真正購買者與使用者，及因為其能在法律及不動產移轉過 程提供保證而大量的減少交易成本。本研究也從美國 TDR 市場交易的六種形式，
簡單的買賣交易、有公共機構支持的私人市場交易、透過經紀人交易、TDR 銀行、
私人投資公司機制及替代 TDR 的密度費等可選擇方式的比較中，發現透過 TDR 銀 行交易的方式符合前述理論推論，從而本研究建議的市場交易機制是以容積銀行 為中心所發展的政府介入市場交易機制。
叁、為維繫合理容積價格，容積移轉之市場結構必須確保低交易成本、交易之透 明、便利及提供充足之資訊
現制下的容積交易，開發業者（買方）由於具有訊息與策略優勢，在理論 上將獲得大部分之交易總盈餘，換言之，這將使容積持有者的售價偏低。現行制 度下容積的賣方，僅能從有限的交易成交資訊去設想容積可能存在的價值，但容 積的買方則能從購買容積後對開發案帶來的增值來檢視容積的價格，由於這種擁 有價格信息的不對稱，造成賣方在容積交易議價中居於劣勢，使得買方可以獲得 較多的交易盈餘，而改變此一現象的方法是讓賣者能掌控較多的信息，並減少買 方的私有信息及提高賣方之議價能力，交易剩餘就會重新配置。而通過容積價格 的資訊公開，將可達到平衡信息不對稱問題，透過容積交易平台的協助，也能提 高賣方議價能力。
為使容積價格公示之可行性，本研究建立類似基準地模式之「標準容積」
機制，只需透過對少數之標準容積估價，即可讓大多數周邊公共設施保留地容積 之價格，有所參考之基準，達到縮小買賣雙方，在出價、要價之差距，促進成交 之目的。
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因此，本研究為公共設施保留地容積的定價策略為建立一個接近買方邊際 收益價格的市場機制設計，初期以容積銀行交易平台的建立、交易訊息的公開，
使容積市場價格區於透明化，容積銀行對容積供、需的調控，使容積價格趨於穩 定，長期則建議應將容積標準化，作為交易之標的。
肆、權利關係人的問卷調查結果，有助於釐清對容積市場的一般看法
過去與公共設施保留地容積移轉制度有關的研究，對於公共設施保留地的
過去與公共設施保留地容積移轉制度有關的研究，對於公共設施保留地的