第五章 容積移轉市場機制建構之研究設計 與調查分析
第一節 研究設計
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第一節 研究設計
為了檢視所設計引進容積銀行交易機制及對標準單位容積定價的機制，在實 證上能對於容積市場的價格產生導正作用，並在政策上可行，在這一節中，本研 究將針對新容積交易機制設計的相關問題，分別透過學者專家問卷調查及權利相 關的買賣方態度問卷調查，尋求意見的聚焦與解決策略的去異求同，作為預擬新 容積交易機制的依據。
壹、 問卷內容設計
過去對於公共設施保留地容積移轉制度的研究，採取的方法侷限在學理推 斷、學者專家訪談或個案分析方式，使得真正運用該制度的權利關係人之意見，
未曾顯現在相關的研究成果中。然而，公共設施保留地容積移轉制度成功的關 鍵，在於地主與開發業者都有意願進行容積的交易。因此，本研究中將透過對地 主與開發業者之問卷設計與調查，補足這方面的資訊。針對地主方面，本研究將 釐清三個層次的議題，首先，有關公共設施保留地地主，對於現行法規中保留徵 收之相關規定，地主的接受程度為何?是否有要求制度變革的強烈意願?其次，對 於目前容積移轉制度實施後之容積市場是否滿意?第三，本研究所提出新的市場 機制設計，對其是否有幫助?另針對開發業者部分本研究將調查其參與容積交易 市場的意願，瞭解其對目前容積移轉市場的看法及對本研究所提出新的市場機制 設計的接受程度。此外，整個市場交易機制除了融入理論基礎、權利關係人的意 見之外，為期使新的市場機制設計能更臻周延，本研究也針對制度設計的各個環 節，徵詢學者、專家及政府主管業務官員的看法，進行初擬新容積交易機制的修 正，以使所建議的政策更具可行性。茲將研究架構之概念、三份問卷間之關聯性，
略述如圖 5-1，基本上三份問卷的最重要關聯在於回饋本研究前兩章對於公共設 施保留地容積移轉市場機制的評論及改善市場機制作法之可能作法，在實務上是 否符合權利關係人對市場的需求，在專業角度是否為專家所認同。問卷之詳細架 構、變項內容及測量方式，則分述於表 5-1 及 5-2。
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權利關係人
圖 5-1 學者專家、公設地地主及開發業者問卷設計之關係圖 問題發現
對策研擬
對策接受度檢驗
學者專家 公共設施保留地
地主
開發業者
受訪者背景分析
參與容積交易之意願
對目前容積移轉市場機制 之看法
對容積移轉市場改善 之期待
對現行容積移轉市場交易機制 改善所擬對策之看法與建議
對所擬改善容積交易市場 機制方案之接受度
本研究建議方案之形成 問卷內容取向
關於市場 交易方式
關於都市環 境品質
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Likert 式順 序尺度
Likert 式順 序尺度
政府對容積交易所提供之協 助滿意度
Likert 式 順序尺度 對目前市場提供交易資訊之
滿意度
Likert 式順 序尺度
政府及市場所提供之交易資 訊滿意度
Likert 式 順序尺度
Likert 式順 序尺度
對中介者所提供服務之滿意 度
Likert 式 順序尺度 對交易雙方議價成本的滿意
度
Likert 式 順序尺度
Likert 式順 序尺度
對成立容積銀行協助交易之 接受度
Likert 式 順序尺度 對容積銀行參與容積買賣之
接受度
Likert 式順 序尺度
對表定容積交易價格有助交 易的看法
Likert 式 順序尺度 對容積以公告現值定價的接
受度
Likert 式順 序尺度
對於容積以高於公告現值定 價的接受度
Likert 式 順序尺度 對委託容積銀行處理委託交
易方式的看法
Likert 式順 序尺度 對委託容積銀行交易的信心 Likert 式順
序尺度
對於容積銀行擔任資訊揭露 與政策買賣之看法
Likert 式 順序尺度 對集中與民間雙軌交易方式
的認同
Likert 式順 序尺度
對集中與民間雙軌交易方式 的認同
Likert 式 順序尺度 透過政府出售之價格制定及
費用支付意願
Likert 式順 序尺度
可接受之容積價格訂定方式 Likert 式 順序尺度
資料來源：本研究整理
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貳、 研究對象
本研究有關權利關係人問卷調查的目的，在於釐清其對現行容積移轉市場機 制的看法，並印證買賣雙方，對於新容積交易機制所可能達到的交易成本節約、
交易利益的增加及交易市場活絡的優點，為買賣雙方在實務上所認同與支持。所 以，這方面的分析層次是個人層次。且將買賣雙方的調查對象，分開處理，亦即 將買方問卷與賣方問卷，分別尋找不同的受訪對象。
買方部分係以台北市建築開發商業同業公會目前的會員名冊(共 1000 家)，
隨機隨機抽樣 200 份進行態度量表調查。在容積的賣方部分係以台北市政府所公 開容積移出區之公共設施保留地地主為對象，依據地號以土地登記簿謄本查詢地 主名冊，隨機抽樣 200 人，為本研究之樣本。
學者專家問卷調查部分，本研究針對與容積移轉制度相關的學界人士、專家 及政府機關主管業務官員，發出 21 份學者專家問卷，採事先聯絡、說明及應允 後寄出問卷，經回收 18 份（有效問卷），有關參與問卷填答之產、官 、學界人 士之背景資料如表 5-3 所示。
表 5-3:國內容積移轉制度專家學者專長背景一覽表
序號 專業領域 服務單位及職稱
1 土地使用與公共設施規劃 不動產與城鄉系教授 2 國土與區域規劃、制度經濟 地政系教授
3 土地開發規劃與土地法 不動產與城鄉系教授 4 不動產財務金融 不動產與城鄉系副教授 5 不動產估價 地政研究所所長、教授 6 都市財務分析 不動產與城鄉系教授
7 建築設計 設計學院院長
8 交通運輸與計量方法 地政系教授 9 都市規劃、容積移轉 營建署官員 10 都市規劃、容積移轉 營建署官員 11 都市規劃、容積移轉 台北市政府官員 12 都市規劃、容積移轉 台北市政府官員 13 都市規劃、容積移轉 台北縣政府官員
14 不動產開發 台北市建築開發同業公會高階主管 15 不動產商品、容積移轉 銀行不動產開發部主管
16 不動產開發規劃 都市規劃、開發顧問公司專案經理 17 不動產市場、仲介 仲介、代書業負責人
18 不動產估價 估價公司負責人 資料來源：本研究整理
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參、 問卷調查方式與時間
本研究所進行之問卷調查有關權利關係人部分，在問卷編製完成後，係以郵 寄方式將問卷送給受訪者，並於問卷寄出一星期後進行催收。學者專家問卷部 分，則在問卷編製完成後，洽請學者、專家及政府機關各一員進行問卷前測，並 根據前測結果檢討修正原問卷，問卷調查方式係先與學者專家取得連繫，再將問 卷以郵寄或電子郵件的方式送達。三種問卷調查時間自 98 年 12 月 7 日至 99 年 2 月 9 日。
肆、 分析方法
本研究的問卷設計除了一部分問題採用名目尺度(Nominal Scale)來度量 外，主要採用 Likert 式量表，將選項分為「非常同意」、「同意」、「不確定」、「不 同意」、「非常不同意」（或「非常贊成」、「贊成」、「沒意見」、「不贊成」、「非常 不贊成」）等五級量表，請回答問卷者將「心理量尺」投射在量表尺度的相應位 子，並以 5、4、3、2、1 來計分（負向題則採反向計分），運用 Likert 式量表總 加分法的特性進行選項偏好的排序。在學者專家問卷部分則在每個議題下加入開 放式問題的選項，以蒐集封閉式問卷中所未慮及的看法。
研究問卷結果分析採用 SPSS 軟體（第 12 版）為統計分析之工具。分析方式 包括，以 Cronbach’s 信度係數分析，衡量同一構念下每個項目間的一致性及穩 定性；進行描述性統計分析，主要係以數量分配及百分比的差異作表達，輔以部 分變量的平均值與標準差之計算描述；並以 F 值進行組間差異的比較，以解釋總 變異是否是由組間變異所引起；採用相關性分析方法檢定變項兩者之間是否有顯 性相關。