第五章 容積移轉市場機制建構之研究設計 與調查分析
第二節 問卷結果分析
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第二節 問卷結果分析
壹、 地主問卷分析
本研究有關地主問卷部分，係以公共設施保留地坐落地號查詢土地登記簿謄 本所載地主住址為抽樣樣本，由於公共設施保留地保留期間時間長久，原土地登 記簿謄本所載地址與實際已有差距，有些難以與地主聯繫上，故回收率不會太 高，本研究共寄出 200 份問卷，於寄出後一個星期，對未回復者寄出提醒信函，
最後回收為 50 份（回收率 25%，其中 2 份因有整大項題組未作答，視為無效問 卷）。
一、地主問卷量表編制的信度與效度問題
Kerlinger (1999)指出信度是指一個衡量的正確性或精確性，亦即信度可以 衡量出工具（問卷）的可靠度、一致性與穩定性。本研究針對信度的衡量係以 Cronbach’s α係數為工具，測驗信度越高，表示測驗結果越可信。Wortzet(1979) 認為 Cronbach’s α係數介於 0.7 至 0.98 之間，為高信度值，0.35 以下則應予 以拒絕， Nunnally（1978）也指出一般 Cronbach’s 係數值達到 0.5 以上為可 接受，表示量表信度可信。如表 5-4 所示以 Cronbach’s α 作信度分析，各分量 表之 α 值介於 0.685 至 0.901 之間，均達 0.5 以上，因此，本研究使用之量表 其信度是可以接受的。
表 5-4:地主問卷量表設計之研究信度表
層面 題數 Cronbach’sα係數 一、地主對目前持有公共設施保留地的看法 3 0.901 二、地主對於目前容積移轉運作機制的滿意程度 5 0.778 三、地主對預擬容積交易方式改變選項的看法 13 0.949 四、地主對於容積價格與交易費用支付意願之看法 3 0.685 資料來源：本研究整理
二、地主持有公共設施保留地現況分析
表 5-5 列出地主持有公共設施保留地現況的統計。首先，本研究所關切的是 持有土地原因的情況分佈，本研究發現持有原因仍以繼承取得者最多，占 51.1
％，但以買賣方式取得者(投資用 28.9%加自用 17.8%)共約 44%，顯示與會購買公 共設施保留地者不多之印象有所差距。且調查中也顯示，以投資為目的購買公共 設施保留地者占所有取得原因之 27.1%比例不低，本研究進一步就圈選以投資為
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目的購買者共 13 人中，以接近容積移轉制度實施點的近 5 年為分界點，發現其 中有 12 人（換算比例約 92%）是在近 5 年取得，顯示容積移轉制度實施後，將 公共設施保留地（容積）買賣視為投資工具之一，比容積移轉制度實施前來得多。
此外，本研究推測持有時間點在 20 年以上（約都市計畫修正取消保留期限前後）
的自用購買者，應該為少數，但本研究計算圈選持有原因為購買自用者的人數，
8 人中有一半是在都市計畫法修正後取得，似乎也符合以自用為目的之地主，其 購買行為不受到容積移轉制度實施與否之影響。
其次，都市計畫法係於民國 77 年的修法中取消公共設施保留地之保留期 限，故本研究的問卷中持有期限在 20 年以上者，直接因保留徵收期限取消而可 能受到財產權損害的程度較大，問卷訪查前本研究推測此種情形，應為公共設施 保留地持有情況的大宗，然實際調查後的結果卻是僅占持有時間情況的約 2 成
（18.7%），而容積移轉制度實施後，近十年才取得者則約占所有持有者的 5 成
（50.1%），即有半數的持有人因法律修改所遭到的損害（政府取消應徵收期限）
似未影響其購置容積的預期利益，亦即可進行容積移轉或等待徵收補償可得的利 益，將相對超過其購置、持有的成本。尤其，調查中所得公共設施保留地的使用 現況有接近 7 成 3 的地主沒有能從基地的使用中獲得收益（現況閒置者 33.3%、
供大家通行道路者 40%），而有建築出租使用（11.1%）或農用(2.2%)等收益行為 者僅約為 1 成 3，仍為少數。
至於對公共設施保留地得以容積移轉方式出售其容積者，扣除未回答者，顯 示知道該制度與不知道者比例各半（50%），故政府在制度的宣導上，仍有很大的 努力空間。
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公共設施保留地者之間其對於目前使用現況的滿意度有顯著的差異(p< 0.05)。‧ 國
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異的，以買賣取得者對於現況使用的限制滿意度相較於無償取得者的滿意度更 低，亦即直接投入成本者會期待在購買的公共設施保留地上，能有更好的使用收 益，無償取得者則相對較不在意。
表 5-8:地主持有公共設施保留地原因與對現使用限制滿意度之比較 組 別 樣本數 態度統計
平均數 F 值 地主持有公共
設施用地的原 因
買賣（投資用） 13 1.4872
3.381*
買賣（自用） 8 1.9583 繼承 23 2.3913 受贈 1 2.6667
說明：1.由於受贈樣本數為 1，各組別樣本數至少要大於 2 才能做事後分析，
但仍可以做顯著性分析。
2.F 值是方差分析中的一個指標，一般方差分析是比較組間差異的。
F 值越大，P 值越小，表示結果越可靠，*p<.05。
資料來源：本研究整理
四、對於公共設施保留地(容積)交易方式之看法
本題組分為三個議題，主要的目的在於調查地主對於選擇交易方式的偏好或 習慣，以利於在後續市場機制設計時，納入考量。首先，在提示假設將出售持有 公共設施保留地時，其所會採取找尋買方的方式，如表 5-9 所示，透過一般所熟 悉有信譽的仲介公司為最受青睞約 3 成（33.3%），其次，會考慮透過一般的中介 者約 2 成(24.4%)，此兩者相較，可以發現信譽問題能增加地主委託之態度傾向。
此外，雖然目前政府還未有容積銀行的交易機制，且有半數的受訪者未聽過容積 移轉制度的情況下，仍有 2 成多(24.4%)的地主願意選擇透過尚未成立的政府專 責單位交易。
第二個議題，進一步詢問地主在選擇透過何種方式賣出公共設施保留地（或 容積）時，其所考慮因素（可複選）為何，如表 5-9 之結果所示，所有受訪者有 超過 7 成（75.6%）的地主優先考慮價格高低，符合理性經濟人的假設。其次、
所有受訪者中 40%會以交易過程有保障為考量，認為比較容易賣出是重要的因素 者約 2 成多（24.4%），以可以支付較少交易費用為考量者 11.1%。但問及其願意 支付的最高中介費用為何時，66.7%之地主只願意支付低於 1%售價的中介費用，
另約 3 成（31.1%）所願意支出的中介費介於售價之 2％至 5％之間。顯示大部分 地主對需支付較低中介費用的機制接受度較高。因此，整個調查的態度背景顯 示，本研究所預設計的提高成交價格、提供安全的交易及降低中介交易成本等市 場交易機制設計，應可符合地主的需求。
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格資訊的透明性仍是較為不足。至於目前政府不介入市場買賣的做法，地主表示 對現況滿意程度最低，滿意者僅占 1 成，明確表示不滿意者則近 6 成47，因此，
本研究預設政府應介入設計市場機制以建全容積交易市場，在實證上符合公共設 施保留地地主之態度傾向。
表 5-10:地主對容積移轉運作機制的滿意度
題項 平均數 標準差 排名 目前容積移轉運作機制的滿意程度 2.827 0.752
1.對政府不介入市場買賣的認同 2.20 1.031 5 2.對與買方接觸機會的滿意程度 3.20 1.031 1 3.取得公共設施保留地交易行情的情況 2.93 0.980 3 4.目前公共設施保留地的出售價格 2.83 1.020 4 5.民間仲介交易所提供服務品質 2.97 1.098 2 資料來源：本研究整理
六、容積交易市場機制的設計與地主接受程度分析
本研究題組係針對與新容積市場機制設計有關的議題，徵詢地主的接受程 度，如表 5-11 所示，就容積交易機制的整體接受度而言，平均數是明顯偏向於 贊成(3.575 分)。在所有調查項目中地主對交易市場的傾向，以地主有權決定透 過容積銀行或自行買賣交易，亦即採雙軌制的機制設計，最獲得地主的贊同(平 均 4.13 分)，從 5-12 所示贊成的比例高達 8 成多(贊成者 47%；非常贊成者 36%)，
而公共設施保留地的買賣全部在容積銀行進行交易之選項，也有超過 5 成的地主 表示支持(贊成者 28%；非常贊成者 24%)。但相較而言，前者表示不贊成或非常 不贊成者合計約占 6%，後者則高過 2 成(24%)。因此，地主對能自行決定以何種 方式交易之偏好，相當明顯。
其次，針對是否贊成引進容積銀行協助市場交易機制的建立，接受度為第二 名(如表 5-11，平均數 3.87 分)，由表 5-12 觀之，明確表示不贊成者僅占 1 成(不 贊成者 8%；非常不贊成者 2%)，超過 7 成以上的地主，表示支持(贊成者 45%；非 常贊成者 28%)。為使容積銀行能發揮調節市場供需或運用財務運作取得更多公共 設施保留地，本研究另設計容積銀行的功能中有參與買賣部分，表 5-11 中第二 個子題「容積銀行可以直接參與買賣」之調查結果，平均數 3.62 分，為傾向為 贊成，其中如表 5-12 所示，有近 6 成的地主表示贊同(贊成者 38%；非常贊成者
與有效問卷數並不相同。對於現制中「取得公共設施保留地交易行情的情況」回答之地主有 30 位，表示滿意者 11 人(36%)；不滿意者 9 人(30%)；非常不滿意者 2 人(7%)；另有 8 人(27%)表 示沒意見。
47「對於政府不介入市場買賣的認同」有作答之地主計 30 人，表示滿意者 3 人(10%)；不滿意者 7 人(23.3%)；非常不滿意者 10 人(33.3%)；另有 10 人表示沒意見(33.3%)。
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21%)，但有近 2 成表示反對(不贊成者 15%；非常不贊成者 2%)，沒有意見者亦有 17%，顯示該機制有超過半數以上的明確贊同，故有實施的可行性，但對機制的 設計應廣納、溝通反對的意見，以使機制更為周延。
第三、考慮對地主財產權的保障，研究設計之容積價格在高於公告現值時授 權容積銀行決定出售，如表 5-11 所示，「容積銀行代替地主以公告現值定價出售 容積」之議題，獲得平均數(3.15 分)，表示贊同的排名倒屬第二，分析其內涵，
如表 5-12 所示，約有 4 成多的地主表示贊成(贊成者 28%；非常贊成者 15%)，但 也有接近 4 成地主表示不贊同(不贊成者 15%；非常不贊成者 2%)，沒意見者約近 2 成（19％），顯示雖然有定價的底線，但地主對於容積銀行在決定價格時能否本 於地主對大的利益考量，仍有疑慮，相較於前一個議題詢及容積銀行以拍賣方式 決定價格，有 6 成多地主明確表示贊成，僅有 1 成多表示不贊成，所展現贊成比 例增加百分之五十，不贊成降低 1 半，顯示機制設計上修正為明確的說明價格如
如表 5-12 所示，約有 4 成多的地主表示贊成(贊成者 28%；非常贊成者 15%)，但 也有接近 4 成地主表示不贊同(不贊成者 15%；非常不贊成者 2%)，沒意見者約近 2 成（19％），顯示雖然有定價的底線，但地主對於容積銀行在決定價格時能否本 於地主對大的利益考量，仍有疑慮，相較於前一個議題詢及容積銀行以拍賣方式 決定價格，有 6 成多地主明確表示贊成，僅有 1 成多表示不贊成，所展現贊成比 例增加百分之五十，不贊成降低 1 半，顯示機制設計上修正為明確的說明價格如