公共設施保留地移轉之實務

公共設施保留地移轉之實務問題，先描繪公共設施保留地，再述 明其移轉申報實務，最後帶出現行公共設施保留地法拍移轉所面臨之 困境。

第一項 公共設施保留地之概述

－以公共設施保留地免徵土地增值稅為中心

公共設施保留地移轉免徵規定之適用，應先將其定義，認定機關 為誰，其取得機關、方式以及有關證明文件查註之內容，攸關是否能 適用免徵條件，有必要一一敍明。

第一款 公共設施保留地之定義

公共設施保留地於土地增值稅制度下，依都市計畫法所指定者，

尚未被徵收前之移轉，準用被徵收之土地，免其土地增值稅。公共設 施保留地之定義採有司法院解釋或都市計畫法條文規定為準。²⁵⁰茲分 述如下：

一、司法院解釋

依司法院釋字第336 號解釋理由書之說明，主管機關為實現都市 有計畫之均衡發展，依都市計畫法在都市計畫地區範圍內設置公共設 施用地，以為都市發展之支柱。此種用地在未經政府徵收前，稱為公 共設施保留地。

二、都市計畫法

公共設施保留地，係指在都市計畫地區內，為因應將來人口增 加、促進都市健全發展、確保都市良好之生活環境及社會經濟發展的 需要，預為指定之公共設施用地²⁵¹。亦即依都市計畫法第48 條至 51 條所定都市計畫擬定、變更程序及同法第 42 條劃設留待各公用事 業、該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所以徵收、購買、區段徵收或市地 重劃而所保留之土地而言。

都市計畫法第42 條規定，都市計畫地區範圍內，應視實際情況，

分別設置下列公共設施用地：

1.道路、公園、綠地、廣場、兒童遊樂場、民用航空站、停車場所、

河道及港埠用地。

2.學校、社教機構、體育場所、市場、醫療衛生機構及機關用地。

3.上下水道、郵政、電信、變電所及其他公用事業用地。

250 參林欽堂，公共設施保留地課徵土地稅問題之研究，臺北市政府 94 年度計畫研究報告，2005 年12 月，頁 5-9。參蘇世忠，公共設施保留地課稅問題之平議，中國稅務旬刊，第 1688 期，

1998 年 8 月 20 日，頁 18-19。

251 參李欽漢，土地利用法規新論，文笙書局，2001 年 9 月，頁 104。

4.依都市計畫法規定之其他公共設施用地。

第二款 公共設施保留地之取得機關與方式

都市計畫公共設施保留地設置後，應由司有負責土地取得、建設 及管理維護，以產生公共設施之服務效能。其中涉及政府層級間及部 門間之職責，依都市計畫法第 48 條規定，公共設施保留地留供公用 事業設施之用者，由各該事業機構依法予以徵收或購買，其餘由該管 政府或鄉鎮縣轄市公所以徵收、區段徵收、市地重劃方式取得。

一、公共設施保留地之取得機關

公共設施保留地之取得機關，計有公用事業機構及各級政府機關 二種²⁵²，分別取得之公共設施用地細目如下：

（一）公用事業機構

依都市計畫法指定之公共設施保留地供公用設施之用者，如加油 站、變電所、電信機房等用地，由各該事業機構依法予以徵收或購買。

（二）各級政府機關 1. 中央政府

中央政府及所機構所需用地。

2. 直轄市政府

市街道路、公園、綠地、停車場、廣場、市場、兒童遊樂場、市 屬學校、體育場、社教、醫療衛生機構、市政府及所屬機構所需用地。

3. 縣政府

縣道、國中小用地、縣屬體育場、社教機構、醫療衛生機構、縣 政府及所屬機構（包括公用事業機構）所需用地。

4. 鄉鎮縣轄市公所

252 施鴻志，臺灣省都市計畫公共設施保留地建設管理之研究，中華民國區域科學學會，1991 年 11 月，頁 2-4~2-5。

－以公共設施保留地免徵土地增值稅為中心

鄉鎮市街道路、公園、綠地、停車場、市場、廣場、兒童遊樂場、

鄉鎮公所及所屬事業所需用地。

二、公共設施保留地之取得方式

公共設施之開發建設為政府應興辦之事業，該事業之興辦人因需 用土地，通稱需地機關，公共設施用地由需地機關負責取得，如公有 土地，則由需地機關辦理有償或無償撥用；如為私有土地，則以無償 捐獻或提供使用、價購、徵收、市地重劃、區段徵收方式取得²⁵³。即 依都市計畫法48 條、52 條與相關規定公共設施用地取得之方式有公 地撥用、價購、徵收、市地重劃、區段徵收等方式。

（一）公地撥用

公地撥用乃政府基於公法上之權力，使需用土地之機關，取得該 土地之使用權²⁵⁴，對於撥用公地上他項權利之處理，得比照徵收私有 土地之規定辦理，他項權利因撥用而消滅。

各級政府機關需用公有土地時，應商同該管市縣政府層請行政院 核准撥用，無需民意機關之同意²⁵⁵。公地撥用係屬使用權之讓與，非 所有權之變動，乃基於公地公用原則之公法行為，凡因公務或公共用 途之需要，均得申請撥用公有土地，公地撥用可分為有償與無償撥用 之方式，原以無償為原則，後部分公有土地或需地機關性質不同，增 加有償撥用方式，以符實際需要之運用。

（二）無償捐獻或提供使用

253 施鴻志，臺灣省都市計畫公共設施保留地建設管理之研究，中華民國區域科學學會，1991 年 11 月，頁 2-5。

254 土地法第 26 條：「各級政府機關需用公有土地時，應商同該管直轄市或縣（市）政府層請行 政院核准撥用。」（目前撥用直轄市、縣(市)或鄉(鎮、市)有土地案件，行政院已授權由內政 部代擬代判院稿核准。）

都市計畫法第 52 條：「都市計畫範圍內，各級政府徵收私有土地或撥用公有土地，不得妨礙 當地都市計畫。公有土地必須配合當地都市計畫予以處理，其為公共設施用地者，由當地直 轄市、縣（市）（局）政府或鄉、鎮、縣轄市公所於興修公共設施時，依法辦理撥用；該項 用地如有改良物時，應參照原有房屋重建價格補償之。」

國有財產法第 38 條：「非公用財產類之不動產，各級政府機關為公務或公共所需，得申請撥 用。」

255 參內政部地政司全球資訊網網站，內政部審查公地撥用案件統計，101 年度內政部代擬代判 院稿核准撥用直轄市、縣(市)或鄉(鎮、市)有土地計 205 件，1,530 筆，面積約 107.871601 公 頃，建物18 棟，面積約 1.3129 公頃。

http://www.land.moi.gov.tw/chhtml/content.asp?cid=84&mcid=61，最後瀏覽日 2013 年 6 月 30 日。

將私有公共設施用地無償捐獻或提供需地機關興辦公共設施使 用，必需出自土地所有權人之自願，值此自由經濟社會已不多見，故 以此種方式取得用地具有很高之不可靠性。

（三）協議價購

需用土地人申請徵收土地或土地改良物前，先行與所有權人就未 來徵收標的以土地徵收條例第 11 條規定²⁵⁶之協議方式購買之法定行 為。協議價購即如同一般買賣，是由政府和民眾「協商出土地的買賣 價格」，目的在於維護地主權益，讓地主有和政府協議之機會。

依土地徵收條例第 30 條規定，土地徵收補償費以被徵收土地當 年期公告現值加成補償（一般為公告地價加四成），但若採協議價購，

將不以徵收時的補償費金額為限，意即民眾可以心中想要的價格與需 地機關進行協商，一旦協議成功則可直接簽訂買賣契約，也不用繳納 土地增值稅。除非協議價購失敗，才依法進入土地徵收階段。

（四）一般徵收

指國家基於興辦公共事業之需要，或政府機關因實施國家經濟政 策，而單獨徵收個別私有土地者²⁵⁷。依現行徵收地價補償之規定，依 平均地權條例徵收以公告現值為準，依都市計畫法徵收以公告現值加 成補償。依土地徵收條例 30 條規定²⁵⁸其加成補償成數，由直轄市或 縣市主管機關比照一般正常交易價格。

256 土地徵收條例第 11 條：「需用土地人申請徵收土地或土地改良物前，除國防、交通或水利事 業，因公共安全急需使用土地未及與所有權人協議者外，應先與所有權人協議價購或以其他 方式取得；所有權人拒絕參與協議或經開會未能達成協議且無法以其他方式取得者，始得依 本條例申請徵收。前項協議之內容應作成書面，並應記明協議之結果。如未能達成協議，應 記明未達成協議之理由，於申請時送交中央主管機關。第一項協議價購，依其他法律規定有 優先購買權者，無優先購買權之適用。第一項協議價購，應由需用土地人依市價與所有權人 協議。前項所稱市價，指市場正常交易價格。」

257 土地徵收條例第 3 條：「國家因公益需要，興辦下列各款事業，得徵收私有土地；徵收之範 圍，應以其事業所必須者為限：一、國防事業。二、交通事業。三、公用事業。四、水利事 業。五、公共衛生及環境保護事業。六、政府機關、地方自治機關及其他公共建築。七、教 育、學術及文化事業。八、社會福利事業。九、國營事業。一○、其他依法得徵收土地之事 業。」

258 土地徵收條例第 30 條：「被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區 內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。前項市價，由直 轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。各直轄市、縣（市）主管機關應經常 調查轄區地價動態，每6 個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整 徵收補償地價之依據。」

－以公共設施保留地免徵土地增值稅為中心

土地徵收是政府運用公權力強制取得用地，並依法給予地價補 償。土地徵收涉及政府之公權力及人民私有財產權益，故需依據法律 規定辦理。由於土地徵收具有強制性，能按照預定時程取得所需用

土地徵收是政府運用公權力強制取得用地，並依法給予地價補 償。土地徵收涉及政府之公權力及人民私有財產權益，故需依據法律 規定辦理。由於土地徵收具有強制性，能按照預定時程取得所需用