3 第三章 財務試算模型建立與驗證
3.3 雙方權益結果
3.3.3 整體收益
計算完地主與實施者雙方權利產出結果後，其整體效率計算公式如下:
整體益本比＝（更新後總價值－更新事業實施成本－更新前土地價值）÷（更 新前土地價值+更新事業實施成本） (式 3-6)
整體之年投資報酬率＝整體益本比 ÷ 投資時程 (式 3-7)
3.4 小結
本章主要在於都市更新權利變換財務試算的建立，並且介紹基本資料模型與 財務試算架構之邏輯，藉此提供讀者能夠了解試算邏輯之內容，並透過實際的案 例輸入此模型來產出模型財務結果，其結果比對實際案件的財務結果檢驗模型之 正確性。以下為本章內容重點:
試算模型:
本試算模型分為基本資料輸入與共同負擔費用兩大部分，基本資料輸入包括 了基地基本資料，以及未來建築設計樓層數，還有未來銷售金額為多少，輸入參 數之後透過都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列的編列可以計算出共同 負擔費用之部分，而共同負擔費用在權利變換制度之下即為實施者可以獲得之價 值部分，並且透過前面基本資料之輸入，在銷售金額部分可以計算出都市更新後 價值之計算，因此可以由此得知實施者分配之比例，同時可以藉此計算出地主之 分成，以及得到分回坪數等資訊。試算產出結果除了雙方分回比例之外，也可以 得到雙方報酬率及地主分回坪數。
以上試算模型計算當中，因本研究關注實施者與地主雙方之權益，因此在計 算過程當中可以藉由參數之變動影響來觀察雙方權益之變動率，在後續章節也會 針對此作計算與分析，計算出對於實施者有利、對地主有利以及雙方均勢之財務 計算結果。
模型驗證:
在試算模型的建立之後，本研究取得台大參與都市更新案件之實際的案例並 將資料輸入模型，最後產出都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列的結 果，藉此比對重建費用(A)、公權利變換費用(C)、貸款利息(D)、稅捐(E)、管理 費用(F)之模擬計算與實際財務認列之結果有何差異，以檢驗試算模型之使用準 確性，以用於後續章節之財務計算模擬。
第四章 更新範圍與模擬試算
本章節首先介紹本研究所選定之都市更新模擬範圍，從如何選取更新範圍，
以及如何劃分案件，到整個區域範圍簡介，之後藉由前面第三章所介紹之財務試 算模型來做案例模擬，並且統計分析這些案件之趨勢，最後透過雙方在權利分回 之比較結果，來給予地主及實施者雙方之參考依據。
選定之案件並非全部都已進行都市更新審議完成而開始施工，因此這些案件 並沒有已經公布之參數，所以本研究在ㄧ些參數設定方面僅由實務上初步建築規 劃時所設定合理參數範圍為依據來套入模型之中，以提供地主及實施者雙方之參 考。
4.1 區域範圍分析
本研究以文山區羅斯福路周遭為選定對象，並以興隆路一段和景興路以西作 為選取之更新範圍(如圖 4.1.1)，包含了萬和里、景仁里、萬隆里、萬祥里、萬 有里、景華里、景美里、景慶里以及萬年里共九個里。幾乎是過去景美區19之範 圍。
在這區域當中，本研究透過符合都市更新標準土地，進行合理劃分之後進行 案件模擬，並比較案例模擬結果差異性，案件選定原則如下:
1.符合都市更新條例、台北市都市更新自治條例規定其相關法規之規定。
2.符合「臺北市未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區 環境評估標準表」
3.樓層戶數以平均樓層五層樓以下為案件依據20
19 景美區 : 文山區是由過去景美區與木柵區合併之後納入台北市行政區。
20 詳見附錄
圖 4.1.1 文山區範圍圖21
4.1.1 區域範圍區分原則
本節說明在區域範圍已選定之情況之下，要如何劃分案件以及劃分之邏輯。
在如何劃分案件方面，首先該基地必須符合台北市都市更新自治條例第 12 條之 規定，其規定如下22:
經主管機關劃定應實施更新之地區，其更新單元劃定基準應符合下列規定之一：
一、為完整之計畫街廓者。
二、街廓內面積在二千平方公尺以上者。
三、街廓內鄰接二條以上之計畫道路，面積大於該街廓四分之一，且在一千平方 公尺以上者。
21 圖片來源 http://www.hytrip.net/n26259c1158.aspx
22 台北市都市更新自治條例 第 12 條
四、街廓內相鄰土地業已建築完成，無法合併更新，且無礙建築設計及市容觀瞻 並為一次更新完成，其面積在一千平方公尺以上者。但其面積在五百平方公尺以 上，經敘明理由，提經審議會審議通過者。
五、跨街廓更新單元之劃設，其中應至少有一街廓符合第一款至第四款規定之 一，並採整體開發，且不影響各街廓內相鄰土地之開發者。
本研究都市更新單元化分基準以台北市都市更新自治條例第十二條第三項及 第四項規定為主，此兩項較容易劃分基地範圍，實務上也較常使用，在區域範圍 以及範圍內可更新土地確定之後，開始進行土地劃分成案件之過程，劃分過程當 中，難免會遇到好幾塊基地皆為可都市更新地段，此時要劃分成幾個案件以及如 何劃分之原則如下:
1. 劃分原則以有道路分隔為主(圖 4.1.2)，圖中紅色與黑色區塊皆為可都市 更新用地，區塊大小也皆符合都市更新標準，因此將其劃分成兩件模擬 案件。
圖 4.1.2 區域劃分示意圖-ㄧ23
23 Google Map 剪圖 本研究僅作為學術用途
2. 相鄰兩基地間沒有道路區隔但有較明顯建築物之區分(圖 4.1.3)，圖中紅 色與黑色區塊在房屋別列結構上明顯不同，本研究將其分為兩案件模擬 計算。
圖 4.1.3 區域劃分示意圖-二24
3. 當上述兩項皆無法區分範圍時，則以台北市都市更新自治條例第十二條 第二項:街廓內面積在二千平方公尺以上者為劃分依據。並且在區域劃分 案件數量時，盡量以不影響其餘土地開發作為畫分原則。
不影響之定義:該基地開發之後鄰近可開發基地皆可符合台北市都市更新 自治條例第十二條任一項規定。
上述三項原則當中，第三項在劃分時最為容易，邏輯也較為簡單，只要符合 都市更新標準即為一塊可模擬案件，其土地大小可能達到幾千甚至上萬平方公 尺，但本研究考量開發量體以及當模擬案件中地主數量過多時，實施者在進行地
24 Google Map 剪圖 本研究僅作為學術用途
主整合時可能會遇到之困難，因此盡量劃分成多個案件進行模擬，後續分析也證 實基地範圍之選定對於財務試算模擬之影響並沒有整合問題之影響來的大25。
4.1.2 區域範圍簡介
圖 4.1.4 台北市分區圖26
文山區位於台北市南邊區域，往北與中正區、大安區、信義區及南港區相 接，往南連接新北市深坑區、新店區。交通之便利性包括新店線捷運沿著羅斯福 路通往台北市中心，以及木柵線捷運通往台北市商圈核心地帶等。商圈來說文山 區最著名的為景美夜市、萬芳醫院商圈，以為教區來說，文山區包含了許多文教 設施，包括師大分部校區、國立政治大學與考試院等等，而考試院是我國政府五 院中唯一未設於中正區之院區。在旅遊景點方面，有貓空、臺北市立動物園、仙 跡岩等，文山區之房價平均交易價格在 50~90 萬/坪之間(實價登入系統統計近三 年新屋成交行情)，以台北市來說是相對友善之行情，因此對於想住在台北市但 沒有足夠資金的市民來說可以說是相對有優勢的。
25 件附錄
26 http://zh.wikipedia.org/wiki/File:Taipei_Districts.PNG
4.2 試算模擬
模擬計算共 132 個案例，本節以本研究其中一模擬案件作一完整試算模擬，
讓讀者了解模擬內容，並在後續作結果分析時能夠有所連接。該案件地理位置如 下(圖 4.2.1):
圖 4.2.1 基地位置圖27
基地位於台北市文山區羅斯福路五段上，原住宅皆為四層樓公寓，全區 使用分區皆為商三用地，在扣除道路用地情況之下，其財務試算過程如下介 紹:
27 Google Map 剪圖 本研究僅作為學術用途
4.2.1 基本資料(輸入有底色格子部分即可)
基地位置:台北市文山區 土地使用分區:第三種商業區 基地面積:2540 平方公尺 建蔽率:65%
容積率:560%
原住戶樓層數:四層樓 更新前戶數:76
更新前土地數:1
表 4.2.1 基本資料輸入表 基地基本資料
項目 輸入值
基地位置 台北市文山區
土地使用分區： 商三
原住戶樓層 4
建蔽率： 65%
使用容積率： 560%
開挖率： 83%
容積移轉 0%
容積獎勵： 35%
都更容積率： 756%
基地面積(m2) 2540
基地面積（坪） 768.90
允許最大建築面積(坪) 500
更新前戶數 76
更新前土地數 1
基地基本資料表中，更新前必須先調查該都市更新地段所擁有之戶數以及土 地數量，提供實施者在補償費用之計算，同時也是對於現地開發之基本調查，以 此模擬個案所示，更新前戶數共有 76 合法住戶，土地數量為一筆(表)，更新前 原住戶樓層數皆為四層樓，並且全區域面積皆為商三區域，建蔽率為 65%，容積 率為 560%。
有關於容積移轉與容積獎勵之部分，法令規定目前容積移轉上限為 40%法定 容積，但目前實施者在都市更新過程當中，都已盡量不考慮容積移轉之部分，其 原因有如下:
一:當地房屋價格不夠高，原容積移轉資格土地大於當地房價，實施者如在 該基地進行容積移轉部分，將不會有利潤產生。
二:當地房屋價格夠高讓實施者進行容積移轉，但地主與實施者談判過程當 中，是以原土地容積談判再加上容積移轉獎勵談判，雙方談判過程當中過於複 雜，且談判時間也會拉長，這樣的時間成本是否足以負擔容積移轉所產生的利潤 對於實施者來說不確定因素太高，因此風險過高的情況之下實施者目前已減少容
二:當地房屋價格夠高讓實施者進行容積移轉，但地主與實施者談判過程當 中，是以原土地容積談判再加上容積移轉獎勵談判，雙方談判過程當中過於複 雜，且談判時間也會拉長，這樣的時間成本是否足以負擔容積移轉所產生的利潤 對於實施者來說不確定因素太高，因此風險過高的情況之下實施者目前已減少容