實施者與地主雙方敏感度變動率排序

由前面實施者與地主敏感度分析統計之結果，可以觀察出再同樣參數輸入情 況之下，雙方權益結果的變動率與變動結果，在實施者之部分，影響權益最多的 參數前五名分別為工程造價單價、住家單價、風險管理費、信託管理費、店面單 價，而影響地主益最多的參數前五名分別為工程造價單價、住家單價、容積獎 勵、公設比、店面單價。

其結果可以看出，工程造價單價與住家單價之影響對於實施者與地主影響程 度都很高，皆在前兩名，因此在雙方談判時，地主除了關注自己住家未來價值有 沒有被低估之外，其實也應該詳細觀察共同負擔費用認列之結果，以免自身權益 受損，而對於實施者來說，則是必須說服地主再沒有資訊隱瞞的情況之下，在工 程造價單價上給予一定程度之費用以增加其報酬率。

表 5.4.6 雙方敏感度名次排序表

名次 影響實施者參數前五名 影響地主參數前五名

1 工程造價單價 工程造價單價

2 住家單價 住家單價

3 風險管理費 容積獎勵

4 信託管理費 公設比

5 店面單價 店面單價

5.5 小結

本章節藉由第四章統計之結果，繼續分析不同條件之下財務試算結果對於實 施者與地主雙方的分配價值結果為何，並且以敏感度分析來探討本試算模型之參 數對於實施者與地主雙方分配權益的影響為何，以下為本章節回顧。

實施者分回比例分析:

以建材等級和未來建築物估價價值做為分析之條件，計算出不同條件之下實 施者之共同負擔費用占總價值之比例為何，經過統計結果，可以觀察出實施者分 回比例在財務計算不偏向實施者或是地主認一方時，大約落在三成至五成之間，

而使用分區對於實施者分回之比例會有影響，但影響不會太大，主要還是以建材 造價等級或是預估未來建築物價值影響為主。

地主分回比例分析:

這部分同樣以建材等級和未來建築物估價價值做為分析之條件，計算出地主 原本每坪可以換回新成屋坪數之比例，經過統計之結果，可以發現，使用分區對 於地主分回比例影響非常大，尤其是第三種商業區基本上地主換回坪數甚至可以 是原坪數之兩倍，而在第三種住宅區之地區，除非原本建築物樓層數很低，否則 都市更新的可能性不高，除非地主願意接受新成屋坪數比原本坪數還要少的結 果，但目前要地主同意這樣的結果難度很高。

敏感度分析:

本研究以 15 項會影響都市更新財務結果之參數，來計算實施者與地主雙方 在權益之變動以及變動率之排名，結果可以發現，未來新成屋價值與建材造價單 價對於雙方影響皆是最大的，如表 5.4.6 所示，其結果可以提供實施者與地主在 日後談判協議上的結果參考，如雙方對於未來新成屋之價值判定有所不同時，可 以在其他地方協議以取得最終分配價值結果之共識。

第六章 結論與建議

6.1 結論

本研究針對都市更新當中財務試算做探討，透過都市更新財務試算模型的建 立，並且以文山區區域模擬分析案件再財務試算模型結果，計算出實施者與地主 雙方之分配比例，目前地主認知上大多僅認為本身住宅價值要越高越好，因此在 與實施者談判過程當中往往會認為有本身建築物有很高的房價，卻在都市更新實 沒有辦法換回所擁有的坪數，或是可能結果為地主同意換回坪數，但其實原本地 主可以換回更多。因此本研究在財務計算結果當中有計算出地主可以換回坪數為 何，以提供地主在財務計算上的參考。綜合本研究之成果，可以歸納出之結論如 下:

1.本研究財務模型之建立主要使用於雙方在都市更新初步開始之階段，在雙 方財務試算可行性之結果，其結果可以提供實施者在該地區選定可能都市更新成 功之地區，做財務試算快速篩檢的工作，以計算出該地區都市更新之財務可行性 為何，是否能夠讓雙方有能夠進入都市更新後續階段之可能性，同時提供地主能 夠更了解試算架構之邏輯以及內容，以增加資訊透明化的程度。

2.在試算模擬過程當中，共有 132 個案例，其中使用分區住三的有 66 項、

住四有 44 項、商三有 22 項，在住三當中，除非原住戶樓層數小於三層樓，否則 在目前法規制度之下很難通過都市更新財務可行性之標準，在住四之環境當中，

則必須比較不同條件對於財務可行性之影響，當財務計算參數對於實施者有利 時，可能會因此地主沒辦法以一坪換一坪之條件而沒辦法通過財務可行性之標 準，最後在商三的選項之中，則是因為容積率可以取得比較高，因此基本上可以 通過財務可行性之標準，唯須注意的是地主在分回坪數方面需觀察是否有損害自 身利益之情形發生，可能在財務認列計算過程當中因為參數皆對於實施者有利而 少獲得更多的權益。

3.本研究最後透過不同條件下之分析和敏感度分析，最後歸納出影響實施者 與地主最大的財務參數為建材等級單價與未來新成屋房屋價值預估，此兩項大幅 度的領先其他參數之影響，因此在未來雙方對於價值計算方面必須在此仔細觀察 是否有問題，或是在雙方談判的過程當中，可以在這兩項參數選擇折衷的方式以 加速雙方談判的過程，增加都市更新整體時程上的效益。

6.2 建議

本研究雖然已經計算出雙方財務可行性之結果，並且得出了實施者分配占總 價值比例以及地主應該分回坪數結果，但整體而言，實際財務模型操作仍然有改 進的空間，以下為本研究之建議:

1.本研究所採用之參數數量與市場上估價公司所操作之專業仍有落差，其計 算過程甚至包括了每一層樓分回坪數分析等，故未來研究可以不僅僅是平面上的 財務分析而可以達到立體化之計算。

2.本研究所採用之固定數值以及模擬計算數值皆以 2014 年 1 月至 3 月之參 數，因此後續研究必須修改此部份以避免時間上所產生之誤差存在，諸如物價調 整、重建單價、房屋價值等。

3.因為資料取得不易，本研究所模擬之案件並非都已在都市更新進行當中階 段，因此建築規劃上僅就目前可以獲得之資料做設計，如未來有完成之案件，或 許可以透過資料設計出實際之建築規劃，並比較與本試算模型之內容差異性。

4.對於一般人來說，本試算模型有些參數設定仍然具有一定之專業性，因此 未來可以考慮如何達到簡化，讓大眾能夠清楚了解都市更新之計算邏輯，已達到 都市更新更加透明化之結果，期望可以增加社會對於都市更新之認同。

參考文獻

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[14] 彭佩瑩，都市更新信任、互惠與合作之研究-以實施者觀點論之，國立政治大 學地政研究所，碩士論文，2012

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期刊與專書

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政府機關網站及文件

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[25] 都市更新事業及練變換計畫內有關費用提列總表，台北市都市更新處印製，

民國 99 年 12 月

[26] 台北市都市更新處網站: http://ppt.cc/gwzq [27] 台北市都市計畫整合查詢系統

http://www.budwebgis.tcg.gov.tw/planMap/cityplan_main.aspx

附錄 1 專家訪談整理

Q1:一般來說權利變換制度之下實施者可以分回的部份就是共同負擔費用認列部 分嗎?

A:只要是權利變換，實施者就是分到共同負擔費用的比例。

Q2:那協議合建對建商來說不就比較賺嗎?他還可以另外分到一個比例這樣?

A:協議合建通常是建商跟地主說要 37 或 46 分阿，所以分回的比例就是這樣，那 你用權利變換計算的結果也差不多阿，而且通常建商會拿權利變換計算出來的結 果比例然後去跟地主說我們用協議合建我再給你一點優惠這樣，在加上權利變換 可以結稅，所以協議合建不會比較賺。

Q3:通常在都市更新地段之選擇時，有沒有一個事先大概的方向?

A:基本上一整塊土地上面有超過一半以上是五層樓以上的建築物的話，基本上就 很難都市更新成功，所以通常我們不會去考慮有超過一半以上是五層樓以上的建 築物。

Q4:我想問說土地大小實務上有沒有一個標準?

A:通常土地越大當然對開發業者來說越好(財務試算方面)，不過你也要考慮到如 果是都市更新，土地畫的越大代表要整合的地主數量就越多，這部分會比財務試算 還要複雜，人的問題通常是最難解決的。

Q5:那我在模擬的時候要怎麼區分土地大小?

A:基本上就照目前法律規定，1000 平方公尺以上通過幾個標準的畫就可以都市更

A:基本上就照目前法律規定，1000 平方公尺以上通過幾個標準的畫就可以都市更