1 第一章 緒論
1.4 研究範圍與限制
研究範圍:
在地區範圍選定當中，本研究以文山區羅斯福路周遭為選定對象(同時也是 研究限制之一)，並以興隆路一段和景興路以西作為選取之更新範圍，包含了萬 和里、景仁里、萬隆里、萬祥里、萬有里、景華里、景美里、景慶里以及萬年里 共九個里，幾乎是過去景美區之範圍，研究的內容範圍部分，本研究主要以財務 模擬為本研究主要研究範圍，包括了對於財務算式之建立規則、計算式之內容，
到實際的地區範圍模擬計算為本研究主要研究之範圍。
研究限制:
除了研究範圍以文山區為主之外，本研究在一些參數上面有做假設參數之限 制，其主要限制如下:
容積移轉在本研究預設為排除項目，積於文山區為台北市房價較低之地區，
容積移轉對於該地區效益不大，且目前實施者在實際都市更新過程當中已經較少 使用容積移轉項目之情形下，因此排除此參數，如在房價更高之地區(如信義區) 則可以納入考慮。
容積獎勵在本研究預設為 35%，根據台北市都市更新處統計，近一年來都市 更新申請案件成功數當中容積獎勵為 30%~40%之間，因此本研究以 35%為定值做 假設。
另外，本研究採用之所有參數時效性為 2014 年 1 月~3 月，因此未來如要使 用此財務計算必須將參數經由物價調整以做修正。
第二章 文獻回顧
本研究在第二章有四小節，首先第一節是都市更新的介紹，舉凡都市更新之 定義、動機、過程與實施方式等，提供讀者對都市更新有更多的了解，第二節是 都市更新法規相關論述，介紹目前都市更新過程當中較常使用之都市更新法規有 哪些，並整理出相關之問題，第三節介紹台北市容積獎勵內容，目前都市更新能 否成功容積獎勵占了一大不分因素，第四節介紹本研究所採用之財務試算相關文 獻作探討，並介紹本研究試算模型當中所使用的財務模式。
2.1 都市更新
2.1.1 都市更新
都市更新(Urban renewal)，是指對於都市內老舊建築物或是年久失修建築 物，做全面性或是部分性的維修方式，透過都市更新，整個社區的環境品質與鄰 里之間的關係能夠進一步的改善，而維修方式根據都市更新條第四條規定包括了 重建3、整建4及維護5三種模式，針對不同建築物現況有不同的維修程度，目的在 於改善都市機能並讓居住環境可以有所提升，以增加建築物本身及公共利益。
台灣都市大都缺少了足夠的視覺化與舒適的空間感，以及人行道或公園綠地 等開放空間，透過都市更新，原本擁擠的居住環境才能夠有改善的空間。以下小 節針對都市更新的過程與實施的方式做介紹。
3 重建: 指拆除原有建築物，重新建築，同時進行住戶安置及改進區內公共設施，並得變更土地
使用性質或使用密度。
4 整建: 係 指 改 建 、 修 建 更 新 地 區 內 建 築 物 或 充 實 其 設 備 ， 並 改 進 區 內 公 共 設 施 。
5 維護: 係 指 加強 更 新地區 內 土 地使 用 及建 築 管理， 改 進 區內 公 共設 施 、以保 持 其 良好 狀
況 。
2.1.2 都市更新過程
目前台灣都市更新過程主要分為三個階段，首先必須劃定都市更新之地區，
接下來透過擬定都市更新事業概要計畫，最後是計畫執行階段，整個都市更新作 業流程如下(圖 2.1.1)6。
圖 2.1.1 都市更新作業流程圖
6 台北市都市更新處網站: http://ppt.cc/gwzq
要進行都市更新前，必須先確定該基地或該地區屬於都市更新劃定之地區，
透過台北市都市計畫整合查詢系統(如圖 2.1.2)可以找到本身地區是否為政府所 劃定之公告都市更新地區，當本身地區已經市政府所劃定公告都市更新地區時，
則可以進行都市更新之後續步驟，但許多的地區政府並沒有事先劃入都市更新地 區，此時就必須由該地區之土地所有權人申請自行劃定都市更新單元，並進入擬 定都市更新計畫之階段。
圖 2.1.2 台北市都市計畫整合查詢系統7
當土地可以進行都市更新之後，接下來就是整個更新地區之整合，首先該地 區必須要有一定程度的住戶同意才有可能都市更新，在事業概要之階段，必須先 取得都市更新範圍之內十分之ㄧ土地所有權人之同意書，並成立都市更新會以及 委託實施者來進行都市更新規劃階段。當整合過程取得大多數地主同意都市更新
7台北市都市計畫整合查詢系統 http://www.budwebgis.tcg.gov.tw/planMap/cityplan_main.aspx
之後，實施者會進行都市更新事業計畫有關權利變換計畫之申請，這部分之申請 包括了建築的規劃設計、整體財務試算並取得更多地主之同意書(以權利變換制 度來說是 80%)，當初步分配比例出來後，必須讓地主針對權利變換結果的調查，
讓地主選擇是否要同意這樣的分配比例或是選擇拒絕之權利，假如同意之後，則 舉辦公聽會並讓這些地主透過抽籤選擇更新之後的居住樓層及方位。
當計畫在審議委員會通過之後，該地區地主也同意的情況之下，則計畫將核 定實施，之後就是工程單位進行建築物重建之工作，完工之後交屋並通過都市更 新事業成果備查。此部分主要也分為三個階段，分別是實施前、實施中與實施後 三個階段，其內容如下(張金鶚，2011):
實施前:
都市更新實施前是指在都市更新事業計畫核定之後，準備進入都市更新執行 的階段，當計畫公告後，對於有些不願意參與都市更新之住戶，要先給予他們補 償金額之發放，並且公告建築物拆遷之時程通知，同時也要申請原建築物的拆除 執照與新建築物的建造執造。
實施中:
此階段指的是取得建築執照之後、取得使用執照之前，這部分主要是以在工 程師工當中，因為重建過程土地無法使用，因此可以向政府申請免徵地價稅。如 果是只有整建維護，沒有重建的話，則只能申請地價稅減半。
實施後:
都市更新實施後指的是在建築施工完成取得使用執照之後，要對完成的新建 築物進行測量，並且進行建物的保全登記，然後完成都市更新交屋。最後報告所 在的縣市政府完成建築物之成果備查。
目前民間實施者在舊房屋方面主要是以重建來做為都市更新為主要方向，而 民間上的重建更新部分主要以協議合建或是權利變換為主，下列針對權利變換與 協議合建這兩種方式做介紹與比較。
2.1.3 權利變換
根據都市更新條例第三條第五項規定，權利變換係指更新單元內重建區段 之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土 地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事 業計畫實施完成後，按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建 築物及其土地之應有部分或權利金。 權利變換之目的，在於解決都市更新 過程之中權利分配之問題8，對於過往都市更新使用方式為區段徵收及市地 重劃，此幾種方式除了會引起居民反抗，且區段徵收及市地重劃為平面 分 配方式而不像權力變換是屬於立體分配方式9，造成土地權力零碎情況發生 (蔣美麗,1997)，因此目前台灣參考日本都市在開發條例之權利變換方式來 修改建立台灣權利變換相關辦法，以解決區段徵收及市地重劃在都市更新 進行中的困難。
權利變換參予者包括了土地所有權人、合法建物所有權人及實施者，土地所 有權人提供土地公權利變換參予之單位，合法建物所有權人提供土地，實施者則 提供資金重建建築物，通常土地所有權人與合法建物所有權人會有重疊性，實務 上通稱其為地主，地主與實施者分別提供資產以及資金，一起進行土地開發完成 重建目標。
8 財團法人都市更新發展基金會，都市更新魔法書，財團法人都市更新發展基金會出版，2002 年
2 月，第 13 頁。
9 立體分配方式:平面分配方式僅分配土地，立體分配方式除了原有土地之外也規劃分配房地。
在權利變換的計算過程當中，首先透過估價師估算出都市更新之後該地區之 未來總價值，整個重建過程之公同負擔費用為實施者分配價值，而總價值減去共 同負擔費用則是該地區地主應分回之價值。
2.1.4 協議合建
協議合建是指實施者與所有地主約定，全部地主同意辦理都市更新，由地主 提供土地，實施者負責興建完成，因為已經是先簽約協定重建後之分配價值，因 此只需要擬定都市更新事業計畫，之後由政府核定即可執行。這部分房屋之分配 為實施者與地主私人之契約簽訂，因此雙方之可能爭議並不在台北市都市更新爭 議處理審議會審議範圍內，當實施者與地主在更新過程當中如果有爭議時，將藉 由民事訴訟的法院判決來解決相關之爭議。
目前都市更新的過程當中，單純以協議合建的例子並不多，實施者通常會在 協議合建裡另外簽訂一份權利變換分配申請書，原因在於目前有些稅賦減免之相 關法規只適用於權利變換過程，因此單純以協議合建就不會有此優惠。
2.1.5 權利變換與協議合建差別
根據都市更新條例第 25 條規定，都市更新基本上是以權利變換方式來實 施，透過都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列標準有一個較為透明且公 開之計算方式，不過在全部地主的同意之下，則也可以選擇協議合建的更新方式 進行更新。權利變換的分配方式是透過三家估價業者的估價結果，由實施者選擇
根據都市更新條例第 25 條規定，都市更新基本上是以權利變換方式來實 施，透過都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列標準有一個較為透明且公 開之計算方式，不過在全部地主的同意之下，則也可以選擇協議合建的更新方式 進行更新。權利變換的分配方式是透過三家估價業者的估價結果，由實施者選擇