都市更新過程

目前台灣都市更新過程主要分為三個階段，首先必須劃定都市更新之地區，

接下來透過擬定都市更新事業概要計畫，最後是計畫執行階段，整個都市更新作 業流程如下(圖 2.1.1)⁶。

圖 2.1.1 都市更新作業流程圖

6 台北市都市更新處網站: http://ppt.cc/gwzq

要進行都市更新前，必須先確定該基地或該地區屬於都市更新劃定之地區，

透過台北市都市計畫整合查詢系統(如圖 2.1.2)可以找到本身地區是否為政府所 劃定之公告都市更新地區，當本身地區已經市政府所劃定公告都市更新地區時，

則可以進行都市更新之後續步驟，但許多的地區政府並沒有事先劃入都市更新地 區，此時就必須由該地區之土地所有權人申請自行劃定都市更新單元，並進入擬 定都市更新計畫之階段。

圖 2.1.2 台北市都市計畫整合查詢系統⁷

當土地可以進行都市更新之後，接下來就是整個更新地區之整合，首先該地 區必須要有一定程度的住戶同意才有可能都市更新，在事業概要之階段，必須先 取得都市更新範圍之內十分之ㄧ土地所有權人之同意書，並成立都市更新會以及 委託實施者來進行都市更新規劃階段。當整合過程取得大多數地主同意都市更新

7台北市都市計畫整合查詢系統 http://www.budwebgis.tcg.gov.tw/planMap/cityplan_main.aspx

之後，實施者會進行都市更新事業計畫有關權利變換計畫之申請，這部分之申請 包括了建築的規劃設計、整體財務試算並取得更多地主之同意書(以權利變換制 度來說是 80%)，當初步分配比例出來後，必須讓地主針對權利變換結果的調查，

讓地主選擇是否要同意這樣的分配比例或是選擇拒絕之權利，假如同意之後，則 舉辦公聽會並讓這些地主透過抽籤選擇更新之後的居住樓層及方位。

當計畫在審議委員會通過之後，該地區地主也同意的情況之下，則計畫將核 定實施，之後就是工程單位進行建築物重建之工作，完工之後交屋並通過都市更 新事業成果備查。此部分主要也分為三個階段，分別是實施前、實施中與實施後 三個階段，其內容如下(張金鶚，2011):

實施前:

都市更新實施前是指在都市更新事業計畫核定之後，準備進入都市更新執行 的階段，當計畫公告後，對於有些不願意參與都市更新之住戶，要先給予他們補 償金額之發放，並且公告建築物拆遷之時程通知，同時也要申請原建築物的拆除 執照與新建築物的建造執造。

實施中:

此階段指的是取得建築執照之後、取得使用執照之前，這部分主要是以在工 程師工當中，因為重建過程土地無法使用，因此可以向政府申請免徵地價稅。如 果是只有整建維護，沒有重建的話，則只能申請地價稅減半。

實施後:

都市更新實施後指的是在建築施工完成取得使用執照之後，要對完成的新建 築物進行測量，並且進行建物的保全登記，然後完成都市更新交屋。最後報告所 在的縣市政府完成建築物之成果備查。

目前民間實施者在舊房屋方面主要是以重建來做為都市更新為主要方向，而 民間上的重建更新部分主要以協議合建或是權利變換為主，下列針對權利變換與 協議合建這兩種方式做介紹與比較。