財務試算

在財務試算文獻當中，包括了對於價值分配的研究以及財務試算模型之相關 研究，本小節回顧過去文獻所做出之研究結果或理論和財務結果並做為基礎，作 為後續財務試算模型與模擬案件研究之架構。

在權利變換的價值分配當中，麥怡安(2009)認為目前權利變換制度對於實施 者或土地權利人的都市更新開發利益分配成現激勵不相容的情形，目前權利變換 之價值分配主要是實施者以投入資金作為基礎成以費率做計算，與創造多少價值 沒有關係。對於投入多少資金，或是所承擔風險並沒有一個分配的多於計算，因 此實施者並不會在這部分有更多的投入以增加投資之風險造成虧損的可能性，所 以實施者透過參數計算都市更新後權利價值估價與共同負擔費用這兩個變數以增 加利益，造成地主權益可能因此而受到影響。

而王士鳴(2013)認為在貢獻比例的分配價值計算當中，實施者之貢獻並沒有 風險管理費用，因此這部分不能計算在實施者貢獻比例當中，因此王士鳴認為應 該在不損及和低估實施者權益分配的情況之下，合理的計算土地所有權人應該獲 得之價值，並且王士鳴認為，目前協議合建實施方式的彈性很大，因此實務上操 作空間可以有許多變化性存在。本研究之財務計算架構除了以都市更新條例第三 條第五項之外，另外以王士鳴(2013)之財務試算架構做為雙方財務以及權益計算 之基準。

此外，馮先勉(1993)有提到價值分配方式有成本利潤法，內容有提到合建案 件成本主要分為土地成本、營建成本與營業成本，實施者與土地所有權人分別付 出之比例及為日後所分回比例之標準，雖然該研究所計算的是合建之案件，與本 研究權利變換計算名稱不同，但其分配定義與本研究相同，因此土地成本與營建 成本之部分也納入本研究之參考。

黃瑞楨(1996)在房地產合建產權分配之研究認為實施者與地主在權利分配方 面常因為雙方對於價值上的堅持而使原本可行之都市更新案件因此失敗，因此該 計算模型當中，計算出實施者與地主雙方之成本效益，此部份為本研究主要探討 之目的，藉由計算雙方能夠分配之結果，來檢視該地區都市更新之財務可行性，

並且能夠計算出雙方可接受範圍之分配模式，以供實施者與地主在協議當中之參 考。

葉代龍(2010)在都市更新模型之建構與實證和古素慧(2009)民間辦理都市更 新事業之財務風險研究皆以數學公式來檢視財務試算之參數變化，其目的在於檢 驗都市更新案件是否能夠進行權利變換以及如何能夠發揮效益，以避免財務不可 行之情況發生。

本研究是採用權利變換制度並且以財務試算模型為計算之架構，並且試算模 型試算主要試以實施者與地主雙方做為財務設計架構之考量而非單一以實施者為 主，與黃瑞楨(1996)和王士鳴(2013)之架構較為相似，並且在現行法規之架構之 下，計算實施者與地主在權利變換下之財務可行性結果，模擬計算出雙方分配之 比例，在假設實施者有足夠資金的情況之下觀察不同情況之下雙方之分配比例連 動之結果，而上述相關文獻統整結果如下(表 2.4.1):

表 2.4.1 財務文獻比較表