第二章 反向房屋抵押貸款介紹與文獻探討
第一節 反向房屋抵押貸款介紹
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第二章 反向房屋抵押貸款介紹與文獻探討
近年來我國人口老化問題逐漸受到各界重視，如何透過反向房屋抵押 貸款，加強老年經濟安全保障，為現階段國內學者研究主要議題之一。本 研究以同屬公辦民營型之安老按揭與 HECM 計畫進行比較分析，並發掘可 供我國未來制度發展之政策參考，謹將反向房屋抵押貸款架構及相關文獻 回顧如后。
第一節 反向房屋抵押貸款介紹
一、反向房屋抵押貸款定義與特性
反向房屋抵押貸款(reverse mortgage)係指達到限定年齡(例如美國 HECM 計畫為 62 歲)之老年人，為滿足其日常生活支出、長期看護費用、
房屋修繕費用或其他任何目的之需求，以其所有住宅為擔保，向銀行或其 他金融機構申請融資之貸款。換言之，其放款對象為擁有住宅之老年人，
在不出售住宅之前提下，透過反向房屋扺押貸款將一部份之住宅淨值
3(Home Equity)轉換為可支配現金，以維持其日常應有之消費水準，此即「以 房養老」的概念。因此，對於一些擁有自用住宅，但每月現金收入偏低的 老年人來說，反向房屋抵押貸款是一種幫助他們脫離貧困的有效途徑。
Phillips and Stephen(1993)則指出反向房屋抵押貸款相較於傳統房屋抵押貸 款，借款人擁有下列四項保證：
(一)居住保證(residency guarantee)：承辦貸款機構必須俟借款人死亡、
永久搬離或出售該住宅時，才能將房屋進行收回、出售或拍賣。
(二)收入保證(income guarantee)：借款人不需出售和搬離他們居住的房 屋，即可獲得一筆穩定、可靠、持續的現金收入。
(三)還款保證(repayment guarantee)：貸款本金及其所衍生利息及相關費
3住宅淨值係住宅價值與其房貸餘額間的差額。
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用，借款人毋需每月籌資繳納，而係以複利方式，滾入本金，俟貸款契約 終止(借款人死亡、永久搬離或出售該住宅)時，一併清償。
(四)無追索權保證(non-recourse guarantee)：當貸款契約終止後，擔保品 經承辦貸款機構拍賣處理，所得款項仍不敷償還貸款積欠之本金、利息及 相關費用時，承辦貸款機構亦不得追償債務人或其繼承人之其他財產。
二、反向房屋抵押貸款的類型
各主要國家反向房屋抵押貸款，若以發行主體區分(王儷玲，2006；Neil and Neil，2009；謝明瑞，2010)，可分為公益型、商業型及公辦民營型三類，
詳如表 1，並分述如下：
表 1：主要國家反向房屋抵押貸款商品類型
國家 公益型 商業型 公辦民營型
美國 Single-Purpose RM Financial Freedom 計畫 HECM 計畫 Home Keeper 計畫
加拿大 - CHIP -
英國 - Lifetime mortgages -
澳洲 - Lifetime mortgages -
日本 長期生活支援資金 東京都武藏野式
中央三井信託銀行
東京 STAR 充實人生 世田谷式
南韓 - - 住宅年金
香港 - - 安老按揭
資料來源：本研究。
(一)公益型：係以提供社會福利為目的，由中央或地方政府籌措財源，
自行辦理或委託社福或金融機構辦理之反向房屋抵押貸款。例如，日本東 京都武藏野市，由地方政府扮演申辦窗口及融資主體，除背負直接融資的 資金負擔外，並承擔借款人長壽、房價下跌及利率上漲之風險。公益型反 向房屋抵押貸款因動用政府資源，融資成本較低，惟基於社會公平原則與 福利資源使用效益，貸款申請人資格條件有較嚴格的限制。
(二)商業型：係由銀行、保險公司或其他金融機構，以營利為目的，所 提供之反向房屋抵押貸款金融商品。例如，日本中央三井信託銀行提供的 反向房屋抵押貸款，及美國 Financial Freedom 計畫，即是以營利為目的，
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(Department of Housing and Urban Development,以下簡稱 HUD)負責設計商 品內容，轄下聯邦住宅管理局(Federal Housing Administration,以下簡稱 FHA) 提供貸款保險，並由民營銀行及信貸公司負責授信，即為典型之案例。三、反向房屋抵押貸款與傳統房屋抵押貸款差異
傳統房屋抵押貸款(mortgage)係金融機構熟悉的基本授信業務4，要探 討經營反向房屋抵押貸款的主要風險，首先要剖析其與傳統房屋抵押貸款
2.借款人遷出(move-out)。
3.房屋出售。
資料來源：Edward J. Szymanoski(2010), Home Equity Conversion Mortgage Overview of HECM Insurance Model and Risk Management in the Recession.
傳統房屋抵押貸款核貸時，除向借款人徵提足額擔保品外，並要分析
4以中央銀行統計我國全體銀行放款資料顯示，截至 2012 年 2 月底止，購置住宅貸款與房 屋修繕貸款合計數占總放款額 28.6%。資料來源：中央銀行(2012)，金融統計月報，網址：
http://www.cbc.gov.tw/ct.asp?xItem=26178&CtNode=532&mp=1，檢索日期：2012 年 3 月 31 日。
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借款人信用狀況與銀行往來情形；衡量資金用途正當性、合理性及必要性；
借款人是否具有還款財源及評估風險與利潤是否相當，綜合考量後做為准 駁之依據5。惟反向房屋抵押貸款異於傳統房屋抵押貸款，承辦貸款機構在 評估可貸額度時，考量借款人身份之特殊性，逕以住宅淨值(Home Equity)、
預期利率及借款人年齡等因素，做為擬訂核貸條件之主要依據。
Szymanoski(2010)以三十年期固定利率之傳統房屋抵押貸款現金流量 變化為例，不僅還款期限固定，並且負債比率(debt-to-equity ratio)亦隨借款 期間而遞減(詳如圖 2-左圖)，承辦貸款機構於面對未來房價之不確定時，債 權保障日趨鞏固。反觀，反向房屋抵押貸款不僅無固定之還款期限，負債 比率更隨借款期間而遞增(詳如圖 2-右圖)，債權保障則日趨薄弱。
註：UPB ：Unpaid Principal Balance of Loan at time t.
圖 2：反向房屋抵押貸款與傳統房屋抵押貸款的差異圖
資 料 來 源 ： Edward Szymanoski(2010),Overview of HECM Insurance Model and Risk Management in the Recession. US Department of Housing and Urban Development Office of Policy Development and Research.
四、經營反向房屋抵押貸款之風險與管理
Szymanoski(1994)表示反向房屋抵押貸款會因為借款人壽命延長、利率 上揚及房價下跌等因素，導致發生貸款餘額超逾房價的情況，並歸納出長 壽風險(longevity risk)、利率風險(interest rate risk)及房價下跌風險(property
5中華民國銀行公會(2010)《會員授信準則》第二十條即揭櫫辦理授信業務應本安全性、流 動性、公益性、收益性及成長性等五項基本原則辦理。並依借款人(people)、資金用途 (purpose)、償還來源(payment)、債權保障(protection)及授信展望(perspective)等五項審核原 則(即授信 5P 原則)核貸之。
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value risk)，此即學者所謂之臨界風險(crossover risk)，謹分述如下：
(一)長壽風險：由於借款人壽命的不確定性，將使承辦貸款機構對於契 約到期日無法掌握，可能導致貸款餘額大於房價，由於無追索權，將造成 債權無法回收之風險。Szymanoski(1994)認為長壽風險可以透過大數法則，
並依據生命表提升預期壽命的精準度，其屬於可分散風險。惟醫療技術進 步、生活水平提高及逆選擇等因素，增加控制長壽風險的難度。
(二)利率風險： Szymanoski(1994)認為利率風險屬於不可分散風險，承 辦貸款機構於商品訂價時，已按照預期利率(expected interest rate)設算可貸 金額，故未來只須承擔當期利率超逾預期利率時，所帶來貸款利息激增，
導致提前發生臨界風險。以 HECM 計畫為例，係以 10 年期 Swap LIBOR 或 10 年期固定到期日國庫券(Constant Maturity Treasury, CMT)為指標利率 (index)，加上加碼標準(margin)做為預期利率，以控制預期之利率風險。
(三)房價下跌風險：房屋處分價格為反向房屋抵押貸款，未來唯一之現 金流入，尤其是契約有效期間長達 10 年以上，房價預測可能會偏差，房價 下 跌 風 險 對 承 辦 貸 款 機 構 或 提 供 保 證 或 保 險 機 構 之 影 響 甚 鉅 。 Szymanoski(1994)認為房價下跌風險只能部分被分散，其波動度與不可預測 性，係本業務最大之風險來源。近年來，無論日本經濟長期蕭條，以及美 國次級房貸風暴皆與不動產市場蕭條息息相關，此即目前國內銀行業者對 於反向房屋抵押貸款感到疑慮之主要原因。
風險管理(Risk Management)是對風險辨識、預測、控制及評量的一個 管理過程，透過風險規避、損失控制、風險自留及風險移轉等方式，達成 將可避免的風險、成本及損失極小化之目標。各國對於推行反向房屋抵押 貸款控管風險的方式如下：
(一)調控本金最高限額係數(principal limit factor, PLF)：以 HECM 計畫 為例，其貸款額度受 PLF 影響。PLF 依保險費計費方案不同，區分為 HECM Standard 與 HECM Saver 二種(附錄 E、F)，一般而言，HECM Saver 之 PLF
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較 HECM Standard 為低。就相同計費方案而言，借款人年齡愈低，或適用 利率愈高，PLF 則愈低；反之，借款人年齡愈高，或適用利率愈低，PLF 則愈高。Szymanoski(2010)指出 FHA 透過 PLF 控制臨界風險，當總體經濟 環境下修時，即調降 PLF，詳如圖 3 所示。由 Higher PLF 降至 Lower PLF，
則降低貸款餘額曲線，由 Loan Balance 1 下降至 Loan Balance 2。
圖 3：HECM 計畫本金最高限額係數對風險控管的示意圖
資料來源：Szymanoski(2010),Overview of HECM Insurance Model and Risk Management in the Recession.
(二)貸款保險機制：施博智(2009)認為反向房屋抵押貸款機構在承作貸 款業務時必須承受利率、抵押房屋價值波動與借款人長壽之風險，貸款人 會要求一定比例的風險溢酬，以彌補可能發生的損失。對於貸款期間可能 長達十年以上的反向房屋抵押貸款而言，利率與房價波動存在高度不確定 性，若貸款人預期未來擔保品價值低於貸款餘額，貸款人對此貸款業務將 興趣缺缺。為使老年屋主得以藉由反向房屋抵押貸款提高退休生活水準，
FHA 遂發展出貸款保險(reverse mortgage insurance)機制，以消除貸款機構 所面臨的臨界風險，提高其承辦意願，並確保借款人可依約領到貸款金額。
Sherris & Sun(2010)以 VAR(Vector Autoregression)模型來做風險評估，結果 顯示貸款損失之主要原因，係沒有投保貸款保險所導致，保險則可涵蓋貸
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款風險，降低貸款違約風險的損失。
(三)金融資產證券化：而在降低反向房屋抵押貸款風險另一具體的做法，
係將反向房屋抵押貸款證券化，將臨界風險轉嫁給次級市場(secondary market)之投資人(Wang、Valdez、Piggott，2007)。此外，Szymanoski(2007) 則認為一個有效率的次級市場，亦有助於反向房屋抵押貸款發揮其市場潛 能，俾滿足未來成長的需求。