第三章 香港安老按揭試驗計畫
第一節 發展背景與市場概況
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第三章 香港安老按揭試驗計畫
HKMC33於 2011 年 7 月 11 日推出以美國 HECM 計畫為藍本的安老按 揭，該計畫提供 60 歲(含)以上老人多一項取得現金的選擇，以其住宅物業 (residential property)做為擔保品，向 HKMC 授權銀行申請逆按揭，可以繼 續居住於原住宅，並按月取得穩定的現金流入，俾以支付生活費用或其他 支出。財經事務及庫務局局長梁鳳儀(2011)表示，安老按揭係為老年人多提 供一個可供選擇的自願性財務安排34。
第一節 發展背景與市場概況
一、 人口結構老化的嚴峻挑戰
依據聯合國(2009)調查報告顯示，香港與台灣、日本、南韓及新加坡等 亞洲國家，都面臨人口結構快速老化的挑戰。依據香港政府統計處(2011) 統計結果顯示，截至 2010 年底止，香港總人口為 710 萬人，男、女性平均 預期壽命分別為 80 歲及 85.9 歲，年齡中位數為 41.1 歲；65 歲(含)以上男 性約有 42 萬人，女性約 49 萬人，老年人口比率為 12.9%。以圖 10 為例，
2000 年香港與台灣老年人口比率35分別為 11%及 8.62%，但推估至 2050 年，
老年人口比率則分別達到 30.8%及 26.6%36，人口結構老化速度遠甚於美國 及日本。政府統計處推估香港未來人口結構將持續老化，至 2039 年止，男、
33香港按揭證券有限公司係香港政府為推動第二按揭市場的發展，並將保險及退休基金等 長期資金導入住宅貸款(residential mortgage)市場，以促進住宅按揭市場健全發展，在美國 Fannie Mae 協助下，於 1997 年 3 月以外匯基金百分之百投資成立香港按揭證券有限公司，
該公司係依據《公司條例》註冊之公共有限公司(public limited company)。香港外匯基金 (Hong Kong Exchange Fund)則於 1935 年根據《外匯基金條例》設立，由金融管理局負責 管理，其主要目的是直接或間接影響港幣匯價。此外，外匯基金亦可用於保持香港貨幣金 融體系的穩定健全，以及保持香港國際金融中心的地位。截至 2010 年底，外匯基金總資 產為港幣 23,450 億元。資料來源：http://www.hkma.gov.hk(2011) 。
34香港立法會(2011)，2011 年 6 月 8 日立法會會議紀錄，立法會 CB(3) 851/10-11 號文件，
網址：http://www.legco.gov.hk/yr10-11/chinese/counmtg/motion/m_papers/cm0608cb3-851-c.
pdf，檢索日期：101 年 1 月 30 日。
35老年人口比率為 65 歲以上人口占總人口比率。
36依據經濟建設委員會(2010) 2010 年至 2060 年臺灣人口推計中推計結果顯示，2050 年我 國 65 歲以上老年人口比率將達 37.9%。
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女性平均預期壽命分別成長至 83.7 歲及 90.1 歲，年齡中位數為 47.6 歲。換 言之，香港地區無論是人口結構老化的速度與程度，均面對嚴峻挑戰。
圖 10：聯合國推估亞洲國家老年人口比率成長倍數(2000-2050)
資料來源：UN and Council for Economic Planning and Development Statistics Database (CEPD 2009) accessed 1 July 2011.
二、 逆按揭發展歷程
2000 年香港譚耀宗議員於立法會質詢時，要求港府為因應未來高齡化 社會，對於維護老年人經濟安全保障之嚴重衝擊，應進行逆按揭37(reverse mortgage)之研究38，其後引發產、官、學者之重視，紛紛投入相關研究與 討論。香港工商專業聯會(2008)研究報告預估，50 歲以上的屋主約有 40 萬 人是沒有任何按揭39負擔，可以自由進行買賣或其他理財活動。而其中約有 12 萬人並沒有與子女同住，亦即意味他們可以隨意決定自己的居住模式，
報告中指出這些年老屋主將是目前逆按揭的潛在客戶(圖 11)。伴隨戰後嬰 兒潮逐步進入老年，預計到 2036 年，將會增加至 26 萬人40。HKMC(2010)
37逆按揭即本研究所稱之反向房屋抵押貸款，長者可以透過此一金融商品把居住之住宅產 權轉化為現金，除非長者搬離或出售此一住宅，否則可以繼續獲得貸款而不用償還。
38香港立法會(2000)，2000 年 3 月 15 日會議過程正式紀錄，網址：http://www.legco.gov.hk /yr99-00/chinese/counmtg/hansard/000315fc.pdf，檢索日期：2011 年 12 月 20 日。
39按揭源於英文 mortgage，即為抵押貸款，在香港則稱為按揭。依據香港《物業轉易及財 產條例》第 2 條將「按揭」定義為「作為金錢或金錢等值的償還保證的土地抵押」。
40香港工商專業聯會(2008)。坐擁資產？缺乏收入？逆按揭可提供之出路？
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調查結果顯示，約 44%的受訪者均贊成香港引入逆按揭，近四分之一的受 訪者更表示有興趣申請41，可見香港居民對於逆按揭業務有一定的需求。
圖 11：香港逆按揭的潛在市場規模分配圖(2006)
註：1.業主年齡為 65 歲(含)以上，其收入屬於全港收入最低的 60%住戶。
2.業主年齡為 50~64 歲之間，其收入屬於全港收入最低的 60%住戶。
3.業主年齡為 50 歲之上，其收入屬於全港收入最高的 40%住戶。
資料來源：香港工商專業聯會(2008)
三、 香港逆按揭發展遲緩之原因
香港不少老年人資產超出綜合社會保障援助計畫(以下簡稱綜援)請領 標準，並且「強制公積金」計畫亦未成熟，逆按揭應有市場需求，但純粹 商業經營模式，對老年人吸引力應該不大，其一是有興趣之老年人，所持 有住宅房價可能較低；其二港人平均壽命約 80 歲，貸款期間過長，每月可 貸款項有限42。此外，逆按揭能否在香港順利推展，還要視金融機構(例如 銀行或壽險公司)之供給意願。謹蒐集安老按揭開辦前，專家學者認為香港 逆按揭商品發展遲緩原因如下：
一、獲利模式不具吸引力：金融機構以賺取利差為主要收入來源，惟 逆按揭貸款金額前低後高，逐漸累積的模式，較不符合董事會評核經理人 短期經營績效之要求。況且，近年來香港房地產市場蓬勃發展，金融機構 辦理傳統按揭之利潤，優於公益性高於收益性之逆按揭業務。
41Hong Kong Mortgage Corporation Limited (2010). A Study on Reverse Mortgage.
42立法會(2011)，有關安老按揭試驗計畫的背景資料簡介，立法會 CB(1)1456/10-11 號文件，
2011 年 3 月 7 日。
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二、擔保品品質堪慮：香港年老屋主所持有房屋屋齡頗高，加上早年 香港政府對房屋建築結構之規範較鬆，長期以來忽略維修保養，導致不少 房屋結構出現問題，可能壓抑擔保品的評估價值。
三、欠缺財務緩衝機制：由於金融機構辦理逆按揭，需要面對房價下 跌、利率走升，以及老年人口預期壽命延長等風險。在缺乏政府或保險機 構提供財務緩衝機制之前提下，金融機構缺乏主動承辦之意願。