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第一章 緒論
第一節 研究動機與目的
一、研究動機
行政院由公益彩券盈餘挹注新台幣 3,300 萬元，預定於 2012 年 11 月試 辦「以房養老」商品－反向房屋抵押貸款。主辦單位內政部初步規劃採取 公益型態辦理，限額 100 名，年滿 65 歲單身、無繼承人、擁有位於台北市、
新北市、台中市、高雄市等院轄市房地產，且因不動產價值超出社會救助 標準，導致未能符合社會救助者。將房屋設定抵押予政府，按月領取一筆 現金，支付年限 30 年1。貸款期間結束後，借款人可選擇還款，也可由政 府拍賣房屋；如果房屋售價不足以償還貸款時，差額部分就由政府承擔，
本案指定由臺灣土地銀行負責代辦相關貸款業務。惟諸多金融業者與學者2 普遍認為上述反向房屋抵押貸款之運作方式、適用對象及規模範圍均屬試 辦性質。以目前已開辦是項業務最成熟與完善的美國為例，冀望永續經營，
還是要回歸財務自給自足，由政府主導，建立公平及可持續發展的營運模 式，才能確保未來參與老人皆得以老有所終。
2011 年 7 月 11 日香港政府於立法會支持之下，由政府外匯基金成立之 香港按揭證券有限公司(Hong Kong Mortgage Corporation Limited，以下簡稱 HKMC) ，推出以美國住宅淨值轉換抵押貸款 (Home Equity Conversion Mortgage，以下簡稱 HECM 計畫)為藍本之安老按揭試驗計畫(Reverse Mortgage Programme，以下簡稱安老按揭)。香港地區人口結構老化情況嚴
1內政部(2012)為落實人口政策檢討現行高齡社會所採對策專題報告，立法院第 8 屆第 1 會期內政委員會。2012 年 4 月 2 日。
2例如林左裕(2010)認為我國高住宅自有率及人口老化的趨勢下，未來由私部門承做反向房 屋抵押貸款將勢在必行，屆時仍亟需政府介入保證及輔導發展風險管理的機制；鄭惠如 (2010)則指出政府試辦公益型逆向房貸，預估最快 2011 年開始推行。政策出發點值得讚賞，
惟期望日後逆向抵押貸款能成為市場化的商品，降低政府的承擔風險。
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峻，惟總人口數僅為我國三分之一，並囿於市場規模有限、金融機構意願 不高、以及居民財留子孫的傳統思維等因素。推出華人社會中首見具有政 府保險(government insured)機制之反向房屋抵押貸款，亟具指標意義。本研 究則選定以安老按揭為個案研究對象，深入研究其發展背景與歷程、營運 架構、商品內容、消費者保護措施及後續市場反應與發展。並選擇美國 HECM 計畫，做為比較分析基礎(benchmark)，借鏡其實務經驗，俾為我國 未來導入公辦民營型反向房屋抵押貸款之政策參考。
二、研究目的
反向房屋抵押貸款在歐美實施已有二十餘年的歷史，其中不乏成功之 運作經驗。參酌美、英、澳等國成功經驗，並設計適合該國國情與民情的 反向房屋抵押貸款商品，已成為後進國家亟欲縮短學習曲線(learning curve) 之不二法門。香港以 HECM 計畫為藍本，推出安老按揭，比較分析安老按 揭與 HECM 計畫之異同，並參酌我國實施背景與國情的差異，找尋出符合 國情之因應策略，希望能夠提供政府相關部門，未來導入反向房屋抵押貸 款之政策參考。
第二節 研究範圍與方法
一、 研究範圍
本研究係以安老按揭為主要研究對象，並參考 HECM 計畫及其他主要 國家所實施的反向房屋抵押貸款商品。以其發展背景、營運架構、申請流 程、主要契約內容及消費者保護措施等制度與營運層面，為主要研究探討 之範圍。本研究所採用安老按揭與 HECM 計畫之貸款成數、每月年金金額、
按揭保費及其他各項融資成本，則直接引用撰寫當時之實際訂價。至於該 商品如何訂價(包括貸款成數及融資成本計價)，則不在本研究範圍之內。
二、研究方法
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本研究係採用個案研究法(case study)及比較研究法(comparative study) 為研究方法。個案研究法係蒐集安老按揭之發展背景、營運架構、申請流 程、商品內容及消費者保護措施，在香港特殊的民情與金融環境下，嘗試 瞭解、分析、歸納及詮釋所觀察之現象，研究著重其推展過程而非結果，
俾以增加國內相關研究資料庫，提供我國未來規劃反向房屋抵押貸款商品 之參考；比較研究法係比較分析安老按揭及 HECM 計畫營運架構、商品訂 價(包括貸款成數及借款人負擔費用)及消費者保護措施，期能透過兩者異同 之比較分析，發現彼此脈絡、概念、或是因果關係，尋找出共通性、特殊 性及獨特性。並且進行全面性、通盤性的理解，發掘我國導入反向房屋抵 押貸款可學習之處。最後，則以我國未來將面臨人口結構老化的嚴峻環境，
及政府亟欲發展多元化老年社會安全保障的趨勢，提出結論及建議。
第三節 研究架構與流程
一、研究架構
本研究分為五個章節，第一章為緒論，揭示研究動機與目的、研究範 圍與方法及研究架構與流程；第二章先就以金融機構辦理反向房屋抵押貸 款的角度，對於國內、外有關反向房屋抵押貸款研究文獻，廣泛收集及整 理，確立政府主導反向房屋抵押貸款運作架構，積極建構老年經濟安全網 之必要性。第三章蒐集香港導入安老按揭貸款之背景與歷程、營運架構、
商品設計、主要契約內容、消費者保護措施，以及推出後市場反應等資料。
第四章進行比較其與美國 HECM 計畫之異同，並剖析其差異原委，以做為 我國未來規劃反向房屋抵押貸款之借鏡，並對當前政府施政提出具體之建 議，俾做為我國未來發展反向房屋抵押貸款之參考。最後，第五章則整合 各章研究發現，做成結論與後續研究之建議。
二、研究流程
本研究先確定研究動機、目的、範圍、方法、架構及流程，並蒐集與
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檢閱反向房屋抵押貸款制度及國內、外相關文獻，俾以建構研究之基礎。
其次，個案分析香港安老按揭的發展背景、營運模式、商品內容、消費者 保護措施及近期推展情況。並進一步比較分析安老按揭與美國 HECM 計畫 之異同，詮釋分析結果，並整理出值得我國參考之處，提出未來政府推行 反向房屋抵押貸款之具體建議。最後，做出本研究結論與後續研究之建議。
圖 1：本研究之研究架構與流程圖
資料來源：本研究。
確定研究動機、目的、範圍、方法、架構與流程
反向房屋抵押貸款介紹與相關文獻探討
香港安老按揭試驗計畫個案分析
發展背景
施行現況 營運架構 商品內容
安老按揭與 HECM 計畫比較分析
營運架構 商品內容 與訂價
消 費 者 保護措施
安老按揭經驗對我國的啟示
結論與建議
對我國推行反向房屋抵押貸款之建議