第二章 反向房屋抵押貸款介紹與文獻探討
第二節 美國 HECM 計畫及其發展概況
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款風險，降低貸款違約風險的損失。
(三)金融資產證券化：而在降低反向房屋抵押貸款風險另一具體的做法，
係將反向房屋抵押貸款證券化，將臨界風險轉嫁給次級市場(secondary market)之投資人(Wang、Valdez、Piggott，2007)。此外，Szymanoski(2007) 則認為一個有效率的次級市場，亦有助於反向房屋抵押貸款發揮其市場潛 能，俾滿足未來成長的需求。
第二節 美國 HECM 計畫及其發展概況
目前世界各國施行之反向房屋抵押貸款商品，以美國 HECM 計畫發展 最為成熟，且具代表性，其成功經驗常被後進國家仿傚。香港安老按揭即 以 HECM 計畫為師，配合當地國情與民情，調整後施行。因此，要分析安 老按揭，即須深入瞭解 HECM 計畫之發展背景、營運架構、商品內容、消 費者保護措施及推展情況，謹說明分析如下：
一、發展背景與現況
依據歷史資料顯示，美國第一筆反向抵押貸款契約成立於 1961 年，係 位於 Portland 的一家 Nelson Haynes of Deering Savings & Loan 為一名中學 足球教練之遺孀 Nellie Young 所成立6。1980 年代美國戰後嬰兒潮7(baby boom)族群已屆退休年齡，出現了許多「窮得只剩下房子」(House Rich，
Cash Poor)的社會現象8，反向房屋抵押貸款便應運而生，後來引起一些研 究機構和學者的注意，並展開相關之研究。
1987 年美國聯邦政府基於發展反向房屋抵押貸款市場之考量，於住宅
6Liang Wang, Emiliano A. Valdez, John Piggott(2007). Securitization of longevity risk in reverse mortgages, 網址：http://www.actuaries.org/LIFE/Events/Stockholm/Wang_Valdez_Pi ggott.pdf，檢索日期：101 年 4 月 15 日。
7嬰兒潮的名稱，是源於 1951 年紐約時報專欄作家 Sylvia F. Porter 的說法，一般定義為 1946 年至 1964 年間出生的人，當時由於二次大戰結束，在歐洲、亞洲、北美及澳洲，均出現 大量嬰兒出生的現象。
8根據美國調查數據顯示，1989 年全美有 1,200 萬屋主為 62 歲以上老人，其擁有之房屋平 均價值為 87,000 美元。其中約有 80 萬名 70 歲以上的屋主，其擁有之房屋價值更高，在 10 萬至 20 萬美元之間，但是年收入卻在 3 萬美元以下。
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與社區發展法案(Housing and Community Development Act)授權 HUD 推動 先導計畫。1989 年聯邦政府核准委託 FHA，試辦由聯邦政府提供保險 (federal government issued)之 HECM 計畫。HECM 計畫初期挑選 50 家貸款 機構辦理本業務，並限定每年最多承做 2,500 筆。HECM 計畫於 1998 年正
資料來源：本研究繪製，數據 HUD(2012), Total HECM Cases Endorsed For Insurance by Fiscal Year of Endorsement Plus Selected Loan and Borrower Characteristics, January 31,2012.
在 2002 年之前，HECM 計畫每年申請人數僅有數千筆，近年來承做筆 數快速增長。2007 年每年承做筆數更是突破 10 萬筆，2009 年達到每年承
9Shan(2009)研究發現房價帶動美國反向房屋抵押貸款市場成長約三分之一。
0.00
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010
平
Number of Loans Average Expected Interest Rate
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做 114,639 筆的近期高點10，但目前成長速度已漸趨緩。截至 2011 年 4 月 底止，累積申辦筆數已達 69.7 萬筆11。美國政府早期以推行 HECM 計畫，
逐步讓社會接受此商品，同時亦鼓勵民營金融機構進入此市場，除了提供 不同市場區隔之差異化商品，並有效提升市場效率外，亦可減輕政府補貼 之財政壓力。
2007 年美國次級房貸(subprime mortgage)風暴前，反向房屋抵押貸款市 場主要有 HECM 計畫、Home Keeper 計畫及 Financial Freedom 計畫等三種 商品，分別滿足不同借款人之需求。根據美國反向房屋抵押貸款貸款人協 會 (National Reverse Mortgage LendersAssociation, NRMLA) 資 料 顯 示 ， HECM 計畫於 2008 年已達美國反向房屋抵押貸款九成以上，亦即全美有九 成以上的反向房屋抵押貸款受到 HUD 貸款保險基金所保障。惟隨著 2008 年住宅暨經濟復甦法案(Housing and Economic Recovery Act, HERA)通過，
將 HECM 計 畫 最 高 理 賠 金 額 (Maximum Claim Amount, MCA) 上 調 至 417,000 美元(2009 年底提高到 625,500 美元)。2008 年 9 月房利美(Fannie Mae) 旋即宣布停止受理民眾申辦 Home Keeper 計畫；在次級房貸風暴的衝擊之 下，Financial Freedom Senior Funding Corporation 的母公司 IndyMac 銀行 因房貸業務虧損嚴重，而宣布破產；在 2008 年 7 月 11 日由聯邦存款保險 公司(Federal Deposit Insurance Corporation, FDIC)接管，原 IndyMac 銀行之 存款也完全移轉至 IndyMac Federal Bank。因此，目前 Financial Freedom Senior Funding Corporation 業已停止發行現金帳戶反向房屋抵押貸款。
二、營運架構與申辦流程
HECM 計畫係受美國國會授權及監督，並由 HUD 負責設計商品內容，
10Ong(2010)研究 2008 年金融海嘯期間，美國房價下跌，惟 HECM 計畫承做筆數比預期還 多。原因是金融市場全面下挫，造成養老金及投資商品報酬貶損，在經濟拮倨的情況下，
轉以房屋轉換現金，導致而對反向房貸的需求增加。
11第一銀行(2011)，我國將於 2012 年試辦「以房養老」業務，協助老年人運用自有房產解 決老年安養，國內外經濟金融動向週報 (2011/05/30)。
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惟 HUD 本身並不提供資金貸放，而是由其轄下之 FHA 核准授權合格之承 辦貸款機構辦理相關授信業務。由於承辦貸款機構核准授信條件必須完全 符合 FHA 之規範，故 HECM 計畫又稱為 FHA’s reverse mortgage。美國 HECM 計畫營運架構相當成熟，可區分為初級發行市場與次級流通市場，其市場 主要參與者除上述政府機構外，並有借款人、承辦貸款機構、第三方機構 等，其營運架構與流程詳如圖 5，並分述如下：
圖 5：美國 HECM 計畫營運架構與流程圖
資料來源：本研究整理
(一)初級發行市場
1.借款人(borrowers)：高齡家庭是 HECM 計畫的需求者，通常最適合 的對象是擁有房屋而欠缺現金的獨居老人。美國規定只有擁有住宅之 62 歲 (含)以上老人，並未積欠美國聯邦政府任何的債務，且以該住宅作為其主要 居住所，始符合申請貸款資格條件。若為已婚夫婦，在申請 HECM 時，只 要其中一位年齡滿 62 歲即可，但若年滿 62 歲之配偶死亡時，而另一位配 偶未滿 62 歲，該貸款即視為屆期。借款人於貸款期間，對於所居住之房屋，
負有支付稅賦、保費及修繕與維護房屋之義務。
2.承辦貸款機構(lenders)：要擔任 HECM 計畫的承辦貸款機構須取得
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FHA 正式授權，經取得授權承辦 HECM 計畫的金融機構，包括銀行、信託 公司、國家銀行聯盟、儲蓄銀行、儲蓄和貸款協會、聯邦儲備銀行、聯邦 儲蓄和貸款協會、信用聯盟、聯邦信用聯盟和任何授權的抵押銀行，以及 其他 FHA 特別授權的實體。
3.諮詢服務機構：基於反向抵押貸款商品內容及相關規定比較複雜，並 且老年人地位相對弱勢。美國政府資助成立諮詢服務機構，而諮詢服務機 構必須經 HUD 核准，主要係維護借款人的權益，一般為諮詢或提供老年服 務機構，這些機構與反向抵押貸款貸款人保持獨立關係，以確保借款人能 夠得到超然獨立的資訊。當高齡家庭在申請反向抵押貸款前，必須先經過 諮詢程序，確認其充分瞭解貸款對本身的利害關係後才能申辦。同時，諮 詢服務機構亦有責任幫助老年人挑選適合的貸款商品，並對其所內含之費 用，也有責任協助釐清其必要性。
(二)次級流通市場
房利美(Fannie Mae, FNMA)其主要業務是由初級市場的金融機構收購 反向房屋抵押貸款，對其提供足夠的信用及流動性後，予以證券化，再售 予投資人。其功能是在促進反向房屋抵押貸款市場資金的流動性，降低貸 款資金成本，協助市場發展。房利美則在反向抵押貸款市場中扮演下列角 色：一是設計自己的反向抵押貸款商品；二是在資本流通市場中，從承辦 金融機構購買經政府擔保的 HECM 計畫，然後與其他資產一併出售，吸引 外部資金流入，維持了反向抵押貸款市場資金之流動性，幾乎所有反向抵 押貸款都會轉售給予房利美。
美國政府在規劃反向抵押貸款市場發展方面著力甚深，制定了完善的 消費者保護措施與相關機制，其申辦流程簡述如下
1.HECM 計畫借款人須向 FHA 認證授權之諮詢服務機構，進行借款人 諮詢(Borrower Counseling)。諮詢目的係讓借款人充分瞭解申辦該貸款的利 弊得失、對生活和財務狀況之影響，以及有無其他替代方案可供選擇等事
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宜。諮詢服務機構完成諮詢後，會發給《諮詢證明書》，做為借款人申請反 向房屋抵押貸款之證明文件。
2.借款人向經 FHA 認證授權之承辦金融機構提出反向房屋抵押貸款申 請書。承辦金融機構對借款人申請書進行書面審查後，即委託徵信機構，
對申請人個人信用、屋況及其他需要審查的事項予以調查，徵信機構並對 調查結果做出綜合評估，並提交承辦金融機構。
3.承辦金融機構依據相關資料及綜合評估書之內容，做出貸款之准駁。
若駁回貸款之申請，則將結果逕行通知借款人；經核准之貸款，則向 FHA 提出保險之申請。經 FHA 審查通過後，借款人繳交相關費用，並將房屋設 定第一順位抵押予承辦金融機構。承辦金融機構與借款人簽訂反向抵押貸 款契約，並依照約定方式撥款，往後雙方即依約定履行其權利及義務。
三、主要商品內容 (一)借款人資格12：
1.六十二歲(含)以上之老年人。
2.擔保品之住宅抵押貸款已清償完畢或已清償大部分餘欠。
3.做為擔保品之住宅，必須是主要居住所(principal residence)。
4.未積欠聯邦政府任何債務。
5.已完成授權諮詢機構之借款人諮詢。
借款人的收入、資產、每月生活開支(monthly living expenses)及以往的 信用情況(credit history)及房地產稅費(real estate taxes)及災害洪水保險費 (hazard and flood insurance premiums)繳納情況可以被承辦貸款機構驗證。
(二)擔保品條件13：擔保品必須是獨幢住宅(Single family home)、產權
12HUD(2012), FHA Reverse Mortgages (HECMs) for Seniors: Borrower Requirements. 網址：
http://portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/program_offices/housing/sfh/hecm/hecmabou，檢索 日期：2012 年 1 月 29 日。
13HUD(2012), FHA Reverse Mortgages (HECMs) for Seniors: Property Requirements. 網址：
http://portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/program_offices/housing/sfh/hecm/hecmabou，檢索 日期：2012 年 1 月 29 日。
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獨立之 2-4 戶連幢住宅(2-4 family home)、經 HUD 核可之區分所有權公寓 (condominium)或符合 FHA 規範之組合房屋(manufactured home)。上開擔保 品必須符合 FHA 貸款承作標準(FHA property standards)和防洪要求(flood requirements)。
(三)借款用途：本計畫並無指定借款用途之限制，惟可依借款人貸款後 資金使用方式，區分為下列三種：
1.傳統用途(traditional)：借款人可將資金用於日常生活支出、償還原房 屋貸款、房屋修繕支出、醫療照護支付及旅遊支出。
2.購買新的主要住居所14(purchase)：為了讓借款人實現遷寄至其他區域 的願望，可以更接近家人，或是換置適合老年人的住宅(例如有扶手、坡道
2.購買新的主要住居所14(purchase)：為了讓借款人實現遷寄至其他區域 的願望，可以更接近家人，或是換置適合老年人的住宅(例如有扶手、坡道