第四章 安老按揭與 HECM 計畫之比較分析
第四節 香港經驗對我國之啟示
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將按借款人的要求獲全數退還和豁免，惟借款人仍須承擔貸款期間利息及 免除及解除安老按揭之相關法律費用。
第四節 香港經驗對我國之啟示
依據國外經驗，反向房屋抵押貸款市場往往必須耗費數十年方得以達 到規模經濟的程度。香港推展安老按揭尚於起步階段，後續成效仍有待觀 察，惟香港政府以 HECM 計畫為師，並參考國外推行反向房屋抵押貸款的 經驗，亦考慮香港房價波動大、預期壽命不斷延長及低利率環境可能回升 等因素，透過外匯基金成立之 HKMC，擔任安老按揭整個營運架構之財務 緩衝角色，已為商業營運模式奠定良好基礎。此外，香港地區地狹人稠，
截至 2011 年底止，人口數為 710 萬人(家戶數為 236 萬戶)，相較我國同期 人口數為 2,322 萬人(家戶數為 806 萬戶)，約為三分之一。約與大台北地區 (台北市及新北市)人口數 657 萬人(家戶數 243 萬戶)相當(表 17)。目前政府 考慮於區域房價較高及房地產流動性相對較佳之台北、新北、台中、高雄 等都會區試點先行，對於同樣囿於市場規模不足的香港經驗，有諸多值得 我國未來推行本業務參考之處，謹分析整理如下：
表 17：我國與香港地區老年人口數及老年人口比率比較表
單位：萬人、%
香港地區 中華民國 台北市 新北市 台中市 高雄市 總人口數 710 2,322 265 392 266 277
老年人口數 96 253 34 33 24 29
老年人口比率 13.58% 10.89% 12.76% 8.54% 8.83% 10.50%
資料來源：本研究(內政部、香港政府統計處)
一、分工合作的營運架構
美國 HECM 計畫得以持續發展數十年，美國政府與國會的長期支持，
居功厥偉。由 HUD 主導建立具有市場機制之商業營運模式，以公平合理的 制度設計，維持參與機構合理利潤與借款人參加意願，係該計畫成功關鍵 因素。安老按揭亦屬於由香港政府主導，並以商業模式營運之反向房屋抵 押貸款商品。其係香港政府透過外匯基金成立之 HKMC 負責設計規劃商品
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內容，授權參與銀行及輔導顧問，建構資金撥放、通路服務、輔導諮詢等 營運架構，並為增加參與機構參與意願，居間安排交易過程中的利益與風 險。同時，由 HKMC 統籌規劃，不僅貸款契約標準化，以落實保障消費者 權益，並奠定未來金融資產證券化之良好契機。
二、政府提供貸款保險機制
HKMC 執行董事彭醒棠(2011)表示，由 HKMC 提供貸款保險是推行安 老按揭的關鍵成功因素65。安老按揭屬於無追索權(non-recourse)之反向房屋 抵押貸款，為有效降低承辦金融機構向借款人提徵過高之風險貼水(risk premium)、降低承辦金融機構臨界風險、提高借款人之可貸金額，以及避 免借款人有債留子孫之心理壓力。由 HKMC 提供貸款保證保險，當住宅變 賣價值不足以償還安老按揭貸款餘額時，參與銀行可向 HKMC 申請理賠差 額，並不會向借款人或其繼承人追索其他財產；但若變賣價值超逾安老按 揭餘額時，參與銀行須將差額退還借款人或其繼承人。換言之，讓借貸雙 方可以消弭其中不確定因素，承辦貸款機構能在風險無虞的情況下，願意 提供貸款服務，並將利率訂價之風險性貼水回饋借款人，讓借款人增加可 貸金額，俾使其提高申辦意願。梁鳳儀(2011)表示安老按揭是以市場主導及 商業原則運作，在訂定安老按揭試驗計畫細節的時候，會盡量平衡長者的 利益及銀行和提供保險人(即 HKMC)的風險66。
三、比較低廉的前期成本
安老按揭與 HECM 計畫相較，承辦金融機構免收開辦費及減免部分其 他第三方機構之其他成交費用，故前期成本較 HECM 計畫為低。因此，較 易獲得立法民意機構及社會輿論之支持。
四、商品簡明易懂
65彭醒棠(2011)，匯思-按揭保險是成功推行安老按揭的關鍵，香港金融管理局，網址：
http://www.hkma.gov.hk/chi/key-information/insight/20110106.shtml，檢索日期：101 年 1 月 30 日。
66香港立法會(2011)，2011 年 1 月 5 日立法會會議紀錄。
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安老按揭為讓民眾能夠快速瞭解與計算貸款額度及每月年金金額，編 製「安老按揭計畫每月年金金額及一筆過貸款最高限額表」(附錄 A)。該表 不分男、女性67，只要參酌借款人參加年齡、借款人數及支付年期等資料，
即可換算出每月年金金額。若分別以單身女性、單身男性及共同人口生命 表之生存率與死亡率，做為商品訂價之基礎，固然比較精準，惟對作業流 程與資訊揭露而言，則過於繁複。安老按揭單純不分男、女性訂價，有助 於簡化商品內容，讓消費者更易瞭解。
五、強制輔導諮詢制度
本制度曾在英國及新加坡發生金融業者不當銷售之案例，而安老按揭 適用對象均為 60 歲以上的老年人，在經濟上通常處於相對弱勢，並且容易 對產品及契約規範產生誤解。因此，安老按揭提供事前第三方強制輔導諮 詢制度，事中嚴格控管資金用途，事後輔以 6 個月冷靜期間等諸多消費者 保護措施，為本業務發展奠定良好基礎。
六、較嚴格的撥貸方式
安老按揭則可根據借款人財務需要，選擇在 10 年、15 年、20 年固定 年期或終身每月收取貸款。亦可選擇於由申請安老按揭貸款時或契約期間 內，申請一筆過貸款以應付償還物業原有按揭、支付物業主要維修及保養 費用、支付醫療費用等用途。惟現階段安老按揭尚於推廣教育階段，借款 人可供選擇之撥貸方式較 HECM 計畫為精簡(詳如表 18)。HECM 計畫提供 在額度內循環動用之撥貸方式，即由承辦金融機構核准貸款額度，提供借 款人一次領取(a lump sum)或在額度內不限時間、次數及金額(需高於領取金
67美國 HECM 計畫借款人生存率與死亡率，即以單身女性人口生命表適用所有的借款人(包 括單身男性、單身女性及共同借款人)，其原因除單身女性人口生命表做為訂價基礎，比 較保守穩健外，經統計結果該計畫借款人以單身女性及共同借款人居多，以 2011 年為例，
單身女性占 40.7%，共同借款占 39.2%，二者合計即達 79.9%，單身男性僅占 20.1%。資 料來源：HUD(1990)，The FHA Home Equity Conversion Mortgage Insurance Demonsration-A Model to Calculate Borrower Payments and Insurance Risk. P11.；HUD(2011)，An Actuarial Analysis of FHA Home Equity Conversion Mortgage Loans in the Mutual Mortgage Insurance Fund: Fiscal Year 2011，P32.
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額下限)彈性自由領取。此模式有助於老年人未雨綢繆，預先建立隨時可支 用額度，以備不時之需。惟香港政府顧慮老年人可能因此淪為有心人士覬 覦對象，衍生社會問題，故責成參與銀行嚴格控管借款資金流向。借款人 動用一筆過貸款時，採事前申請，事後控管之原則。每筆貸款動撥前，均 要提供具體證明文件向參與銀行申請，參與銀行並嚴格控管借款資金流向，
例如借款用途為償還原有按揭貸款或物業主要維修費時，參與銀行將直接 撥入原有按揭貸款銀行或維修承包商指定之帳戶。
表 18：安老按揭與 HECM 撥貸方式之比較表
撥貸方式 安老按揭 HECM
A lump sum *
Line of credit
Tenure
Term
Tenure with line of credit Term with line of credit 註：
*安老按揭一筆過貸款最高借款限額最高不得超逾殘餘精算價值(residual actuarial value)的 50%；最低不得低於殘餘精算價值的 15%，並且不得低於港幣 10 萬元。
資料來源：本研究。
七、貸款資金免稅優惠，亦不直接影響社會福利資格：香港與美國政 府，均視安老按揭及 HECM 計畫之撥貸金額為貸款(loan)，而非所得(income)，
故無稅賦之問題。此外，HECM 計畫借款人社會安全給付(Social Security) 或醫療照顧計畫(Medicare)之請領資格亦不受影響，惟將會影響選擇按月領 取社會安全生活補助金(Supplemental Security Income, SSI)借款人之補助金 額；香港社會福利署則將安老按揭每月年金金額及一筆過貸款款項視為綜 援之入息範圍。換言之，該款項將可能影響借款人取得綜援的權利68。
八、推展初期需求不足的考驗
無論是安老按揭或是 HECM 計畫，於發展初期均面對需求明顯不足之 嚴苛考驗。因此，我國未來在發展本項業務時，除了事前要有精確之市場 調查，瞭解潛在需求，規劃符合消費者需要之商品外。初期藉由報章媒體
68HKMC(2012)，安老按揭計畫輔導問卷(附錄 D)，第六節-法律及其他後果。
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進行公共議題方式討論，亦有助於形成社會共識，以利日後推廣。此外，
商品推出後，才是真正考驗之關鍵時刻，必須有專責機構持續推廣，並有 系統蒐集消費資訊，俾做為未來定期或不定期對於作業流程、商品內容、
商品應用等層面，進行優化之參考。