第三章 香港安老按揭試驗計畫
第三節 商品訂價與核貸條件
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第三節 商品訂價與核貸條件
一、 借款人資格：
(一)借款申請人須年滿 60 歲(或將於貸款起始日時年滿 60 歲)，持有效 香港身份證。
(二)借款申請人非為現有安老按揭借款人，若申請人為現有安老按揭借 款人，則該現有安老按揭，將於擬申請的安老按揭生效前終止。
(三)借款人未被申請破產或未受個人自願安排所限定。
(四)借款人最多為二人(可為夫妻、兄弟姊妹或非親屬人士)，並為物業 所有權人。
安老按揭申請人不必提出所得以及還款證明，只要年齡與住宅符合條 件，即可順利取得借款資格。
二、擔保品條件：
(一)位於香港之住宅，且未設定任何產權負擔(於擬申請的安老按揭貸 款生效前被解除的現有按揭除外)，以及無任何轉售限制。
(二)擔保品僅為申請人(最多為二人)以其個人名義所有或以聯權共有 人身份擁有。
(三)擔保品由借款人居住並作為其在香港的主要居所，並且任何部分不 存在任何租約。
(四)擔保品屋齡為 50 年(含)以下，否則須進行實地擔保品鑑價及房屋 檢查。若屬村屋，則無論屋齡，均須進行實地擔保品鑑價。
(五)借款人須為房屋購買火險及其他嚴重損毀的保險。
若有任何人與借款人同居於擔保品或有其他人擁有擔保品之權益，參 與銀行會要求這些人士簽署一份《承諾書》，以表示他們同意在借款人物業 出售時，將配合搬離，及拋棄對該物業擁有之權益，或將他們對該物業擁 有的權益，置於銀行根據安老按揭擁有的權益之後。
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Rate, P-rate)減 2.5%，按月機動調整(Monthly Adjustable)。HKMC 最近六年 香港最優惠利率之歷史利率詳如圖 15，以 2012 年 2 月為例，其最優惠利率8.25% 8.00%
7.75%
7.50%
7.25% 7.00%
6.25%
6.00% 5.50% 5.25%
4.00%
3/30/2006 9/30/2006 3/31/2007 9/30/2007 3/31/2008 9/30/2008 利
率︵
％︶
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1.基本按揭保費(Upfront Mortgage Insurance Premium)：該保費為指定 物業價值(SPV)之 1.96%，分別於第 4 至第 10 年，共分 7 期(即第 37、49、
2.每月按揭保費(Monthly Mortgage Insurance Premium)：根據安老按揭 的貸款餘額，按年利率 1.25%計費，按月計收。 http://www.hkmc.com.hk/chi/pcrm/ourbusiness/rm.html，檢索日期：2012 年 2 月 5 日。
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1,000 元，該手續費將於次月，由安老按揭貸款支應。
(五)其他費用：跟傳統按揭一樣，借款人須繳付簽署按揭文件的律師費 港幣 3,000 元。在某些情況下，若借款人被要求提交驗屋報告(如借款人的 物業屋齡超過 50 年)，亦須支付相關鑑價費用。
四、撥貸方式(payment term)：
安老按揭提供終身領取及定期領取二種撥貸方式，並配合借款人實際 資金需求，於契約限定金額內搭配一筆過貸款(Lump-Sum Loan)的撥貸方式，
茲分述如下：
(一)終身領取(tenure)：借款人可以選擇終身按月領取撥貸金額(amount of monthly payment)。
(二)定期領取(term)：借款人可以選擇 10 年、15 年或 20 年之支付年期，
按月領取撥貸金額。
(三)一筆過貸款結合終身領取(modified tenure)或定期領取(modified term)：借款人除了上述二種撥貸方式外，亦可隨時於一筆過貸款最高限額 內，提供具體證明文件，向參與銀行申請一筆過貸款(lump-sum payout amount requested at drawdown)，以應付資金需要，惟資金用途以下列情況 為限48：(1)償還物業之原有按揭(只適用申請安老按揭時)；(2)支付醫療費用 (可包括香港境外治療)；(3)支付物業的主要維修及保養；(4)其他用途：參 與銀行會按個別情況予以考慮。當借款人申貸一筆過貸款後，仍然可以繼 續按月領取撥貸金額，但其後的每月年金金額將被相對調低。
五、每月年金金額與一筆過貸款最高限額：
安老按揭每月年金金額(Amount of Monthly Payment, AMP)係在既定的 核貸條件下，依據借款人年齡、是否共同借款、支付年期、指定物業價值
48HKMC(2011) ， 安 老 按 揭 貸 款 協 議 書 條 文 範 本 (2011 年 7 月 版 ) ， 網 址 ： http://www.hkmc.com.hk/chi/legal/publication/RM_Facility_Letter_Chi_July_2011.pdf ，p21，
檢索日期：2012 年 2 月 6 日。
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(Specified Property Value, SPV)及貸款費率、利率等參數所決定。其計算步 驟分述如下：
(一)確定指定物業價值：HKMC 為控制資金用途之正當性、合理性及 必要性，並符合實際借款需要，訂定本按揭最高貸款金額為港幣 800 萬元。
所謂指定物業價值，即指物業估值(Appraised Property Value, APV)、借款人 申貸金額及港幣 800 萬元限額，三者孰低之金額，但須以港幣萬元為倍數，
詳如公式 3.1。
min , , $8,000,000 公式 3.1 其中
係指在正式申請階段銀行所取得的估價報告中指出的物業價值，
惟按揭證券公司有權調整之。
LN 為借款人申貸金額。
(二)計算每月年金金額：安老按揭借款人每月可收取之年金金額主要取 決於借款人參加年齡、選擇支付年期長短、抵押物業的價值和利率水準等 四個因素。HKMC 為了讓民眾能夠快速瞭解與計算每月年金金額與一筆過 貸款最高限額，於其官網(http://www.hkmc.com.hk/)提供計算工具49，並公 佈「安老按揭計畫每月年金金額及一筆過貸款最高限額表」(詳參附錄 A)。
該表之每月年金金額，係分為單人借款與二人共同借款二種模式，並以 SPV 港幣 100 萬元為基準，分別按當時借款利率(2012 年元月為 2.75%)，借款人 年齡(共同借款時為其中最年輕之年齡)及支付年期等參數，設算參加年齡 60 至 100 歲之每月年金金額及一筆過貸款最高限額。若借款人年齡超過 100 歲時，則可向參與銀行個別查詢相關支付年期之每月年金金額及一筆過貸 款最高限額。每月年金金額計算方式，詳如公式 3.2。
$1,000,000 公式 3.2
49HKMC(2011)，安老按揭計算機，網址：http://www.hkmc.com.hk/chi/pcrm/toolbox/rm-cal c/rmcalc_input.php 。
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其中
SPV 為指定物業價值。
MPT 為查詢「安老按揭計畫每月年金金額及一筆過貸款最高限額表」
所得每港幣 100 萬元 SPV 之每月年金金額。
二人共同借款模式，係以其中較年輕借款人之年齡，做為安老按揭借 款人的參加年齡。因此，二人共同借款模式之貸款契約存續期間，可能較 單人借款模式為長。換言之，借款人以相同物業及相同參加年齡申貸，二 人共同借款模式所獲得之 AMP，將少於單人借款模式。以表 7 為例，借款 人參加年齡為 60 歲，並選擇終身領取時，若以二人共同借款模式，AMP 可獲港幣 1,800 元；若以單人借款模式，AMP 則可獲港幣 2,000 元。
表 7：安老按揭單人借款與二人共同借款每月年金金額比較表
單位：港幣元
年齡 10 年期 15 年期 20 年期 終身
單人 二人 單人 二人 單人 二人 單人 二人 60 3,700 3,300 2,800 2,500 2,400 2,100 2,000 1,800 70 5,100 4,600 3,800 3,500 3,300 3,000 3,100 2,800 80 6,700 6,200 5,500 4,900 5,300 4,600 5,200 4,500 90 10,600 9,200 10,500 9,000 10,400 8,900 10,300 8,800 100 12,200 10,200 12,100 10,000 12,000 9,900 11,900 9,800 資料來源：本研究編製。數據以指定物業價值港幣 100 萬元計算，並取自 HKMC(2011)，
每月年金金額及一筆過貸款限額列表(2011/07)，網址：http://www.hkmc.com.hk/chi/mk tg/ourbusiness/LumpSumPayoutClosingChi.pdf，檢索日期：2012 年 2 月 19 日。
安老按揭借款人參加年齡、支付年期與 AMP 彼此呈現消長關係(詳如 圖 17)，當借款人參加年齡愈高、支付年期愈短，AMP 則愈高；反之，借 款人年齡愈低、支付年期愈長，甚至終身支付，則 AMP 愈低。此外，隨著 參加年齡愈高，AMP 的增幅愈大，以 20 年支付年期為例，參加年齡 85 歲 之借款人 AMP，較參加年齡 80 歲之借款人增加 35.85%；參加年齡 90 歲之 借款人 AMP，較參加年齡 85 歲之借款人增加 44.44%。惟 90 歲以上借款人 之貸款契約存續期間，隨年齡增長而縮短，AMP 理應可以大幅增加，惟考 量實務上借款人生活開支並不會大幅增加。因此， HKMC 考量授信額度之
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tg/ourbusiness/LumpSumPayoutClosingChi.pdf，檢索日期：2012 年 2 月 5 日。(三)一筆過貸款50：借款人除了可以選擇 10 年、15 年、20 年或終身按 月領取固定金額外，若有特別資金需要，借款人亦可逐筆向參與銀行申請 一筆過貸款。一筆過貸款分為單人借款與二人共同借款二種模式，其最高 借款限額最高不得超逾殘餘精算價值(residual actuarial value)的 50%；最低 不得低於殘餘精算價值的 15%，並且不得低於港幣 10 萬元(詳參表 8)。例
50HKMC(2011)，安老按揭貸款協議書條文範本(2011 年 7 月版)：一筆過支付款項的用途，
網址：http://www.hkmc.com.hk/chi/legal/publication/RM_Facility_Letter_Chi_July_2011.pdf ， p21，檢索日期：2012 年 2 月 6 日。
term‐10y term‐15y term‐20y tenure
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100 496,900 477,600
註：假設指定物業價值為港幣 100 萬元，利率為 2.75%。
資料來源：本研究編製。數據取自 HKMC(2011)，每月年金金額及一筆過貸款限額列表(2 011/07)，網址：http://www.hkmc.com.hk/chi/mktg/ourbusiness/LumpSumPayoutClosingC
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4.不同參加年齡借款人：在其他條件不變之下，借款人參加年齡越高，
生存機率呈現遞減，對貸款機構所構成的長壽風險較低，所對應的每月年 金金額愈最高，例如有四位分別為 60 歲、70 歲、80 歲、90 歲老年人，分 別獲准支付年期-15 年，港幣 100 萬元之安老按揭，支付年期內每人 AMP 分別可獲港幣 2,800 元、3,800 元、5,500 元及 10,500 元。可發現年齡越高，
貸款成數越高，連帶 AMP 越高，基本按揭保費及每月按揭保費也越高，貸 款餘額增幅亦愈大。以圖 21 為例，年齡較高借款人貸款餘額增長速度會較 年齡較低借款人來得更快。
圖 21：安老按揭不同參加年齡借款人的累計貸款餘額比較圖
資料來源：本研究
(五)暫停每月年金金額與一筆過貸款條款52：借款人若違反了政府租契、
公契及與貸款契約內容、或未履行任何與物業或貸款契約之義務，均構成 安老按揭所謂之暫停事件，並且未能於三個月內改善，參與銀行將有權暫 停支付每月年金金額及已核准但尚未撥貸之一筆過貸款，直至該暫停事件 獲得改善為止。構成暫停事件如下：(1)違反相關的政府租契或大廈公契；
(2)未支付管理費、差餉及地租等；(3)未為物業購買火險及其他嚴重損毀的
52HKMC(2011)，安老按揭貸款協議書條文範本(2011 年 7 月版)：暫停事件，網址：
http://www.hkmc.com.hk/chi/legal/publication/RM_Facility_Letter_Chi_July_2011.pdf，p22，
檢索日期：2012 年 2 月 6 日。
0 500 1,000 1,500 2,000 2,500
60 65 70 75 80 85 90 95
貸 款 餘 額( 單 位
： 港 千 元)
60歲 70歲 80歲 90歲
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保險；(4)未能對物業作出妥善保養及維持其良好狀況；(5)未遵守與物業相 關的任何法律、規則及規例；(6)未遵守任何政府或樓宇管理人就物業發出 之命令與通知；(7)未能提供關於物業作為閣下主要居住所的年度聲明53；(8) 為任何受益人設定任何關於借款人物業的押記或其他利益；(9)任何作為或 不作為致物業產生不利影響或損害抵押權益；(10)違反貸款協議書或安老按 揭契據規定，或提供銀行不正確或具誤導性的資料。
六、還款期限：
安老按揭無固定到期日及貸款金額，由參與銀行依約定分期撥貸，直 至借款人出售物業、死亡或不再以該物業為主要居住所，再收回全部貸款 餘欠。除非有特別約定，否則銀行是不可以主張提前到期，此即法律上所 謂之「期限利益」。若契約期間發生到期事件，參與銀行即可主張借款人喪 失期限利益，貸款契約視同到期，安老按揭稱此特別約定為到期事件54，其 條款如下：
(一)物業已不再是借款人於香港的主要住居所。
(二)借款人死亡，或全體共同借款人均死亡。
(三)借款人或借款人與其他人士共同申請安老按揭，則其中任何一人被 裁定破產，或受個人自願安排所規限。
(四)暫停事件有改善可能，而借款人未能於該暫停事件發生後六個月內
(四)暫停事件有改善可能，而借款人未能於該暫停事件發生後六個月內