商品內容與訂價之比較分析

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換言之，即由 HUD 承擔最後損失，減少 FHA 保險基金理賠風險，有助於 保費合理化，並確保該保險基金能永續經營。

圖 25：HECM 計畫貸款餘額超過最高理賠金額示意圖

資料來源：Szymanoski(2010),Overview of HECM Insurance Model and Risk Management in the Recession.

第二節 商品內容與訂價之比較分析

一、核貸條件分析

安老按揭與 HECM 計畫均屬於住宅淨值貸款，並具有貸款人無追索權、

借款人有贖回權等特性。二者主要核貸條件差異，詳如表 9，並分述如下：

表 9：安老按揭與 HECM 計畫核貸條件差異表

核貸條件 安老按揭 HECM 計畫

1.借款人參加年齡 60 歲 62 歲

2.資金用途 指定用途、逐筆申請 不限

3.撥貸方式 (1)終身領取 (2)定期領取

(3)在額度內循環動用

(4)額度內循環動用結合終身領取 (5)額度內循環動用結合定期領取 (6)一筆過貸款結合終身領取 (7)一筆過貸款結合定期領取



















4.每月撥貸金額 等額支付 等額支付

5.利率調整方式 機動 機動與固定

6.機動利率調整周期 按月調整 按月與按年調整

資料來源：本研究。

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(一)借款人參加年齡與人數：安老按揭與 HECM 計畫借款人參加年齡 底限分別為 60 歲及 62 歲。二者均接受二人共同借款，HECM 計畫為互為 配偶，安老按揭則可為配偶、兄弟姊妹或非親屬人士

(二)資金用途：HECM 計畫為增加借款人使用彈性，無資金用途的限 制。相對於安老按揭，則採嚴格控管資金用途之原則。除動撥方式以按月 支付為原則外，每動撥一筆過貸款，均要提供具體證明文件，向參與銀行 申請核可後，嚴格控管借款資金流向。

(三)撥貸方式：安老按揭除提供終身領取及定期領取二種撥貸方式外，

並配合借款人實際資金需求，於殘餘精算價值(residual actuarial value)之 50%限額內，搭配一筆過貸款；HECM 計畫則較多樣化，借款人除了可以 自由選擇終身領取及定期領取外，可以選擇在額度內循環動用或一次撥貸，

亦可以額度內循環動用結合終身領取或定期領取。

(四)每月撥貸金額：反向房屋抵押貸款依照支付方式區分，可分為等額 支付型、變額支付型及遞增支付型。(1)等額支付型：即於貸款契約約定之 支付年期內，每月均依約定固定金額撥貸予借款人；(2)變額支付型：即於 貸款契約約定之支付年期內，每月視貸款利率或房價變動，調整每月撥貸 金額；(3)遞增支付型：其與等額支付最大之不同，在於每月撥貸給借款人 之金額，會隨時間按約定成長率或物價指數遞增，以減輕通貨膨脹對撥貸 款項購買力之影響。安老按揭與 HECM 計畫均屬於等額支付型，即於簽訂 契約時，即考慮房價、利率及老年人口壽命等變動因素。未來無論房價或 利率有任何變動，每月撥貸金額經確定後即不再更動，讓借款人有可預期 之穩定現金流入。

(五)利率調整方式與周期：HECM 計畫可分為固定利率計息及機動利 率計息，機動利率計息又可分為按年調整和按月調整兩種，借款人可依據 本身對於利率走勢之研判，選擇對其有利之調整方式。而安老按揭則僅提 供按月機動調整計息乙種方式。

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二、貸款成數(含每月撥貸金額)、融資成本與總費用年百分率分析

李文瑜(2008)認為就經濟因素而言，阻礙借款人接受反向房屋抵押貸款 的原因，係貸款成數太低(low borrowing limits)、前期成本太高(high upfront costs)、居住將受限於擔保住宅及借款人會產生背負債務的心理障礙。因此，

就商品內容而言，貸款成數及融資成本高低，是影響借款人意願之重要因 素，謹就安老按揭與 HECM 計畫之貸款成數、融資成本及總費用年百分率 比較分析如下：

(一)貸款成數(含每月撥貸金額)：承辦貸款機構在核貸時，依據借款人 之參加年齡、房屋價值及預期利率(expected interest rate)等因素，決定初始 本金最高限額(IPL)，其與簽訂貸款當時房價之比例，即稱為貸款成數 (loan-to-value ratio, LTV)，為借款人衡量可貸成數之重要指標。本研究為比 較安老按揭與 HECM 計畫之初始可貸成數，則以貸款成數做為分析比較工 具。

1.貸款成數計算方式：

其中

係指初始本金最高限額(initial principal limit, IPL)。

係指借款人申貸時，承辦貸款機構或不動產鑑價機構評估之價值。

2.基本假設：

假設借款人房屋指定物業價值(SPV)為港幣 1,000,000 元，與 相同，

支付年期採終身領取，匯率則為 1 美元兌換 7.7638 港元。

3.參數設定：

按 2012 年 3 月 28 日安老按揭與 HECM 計畫實際訂價⁵⁸，詳如表 10。

58安老按揭資料取自http://www.hkmc.com.hk/；HECM 計畫資料取自http://rmc.ibisreverse.

com/default_nrmla.aspx，檢索日期：2012 年 2 月 22 日。

公式 4.1

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表 10：安老按揭與 HECM 不同參加年齡借款人 IPL 及 AMP 比較表

單位：港幣元 60 65 70 75 80 85 90 安老按揭*

IPL 349,600 411,400 481,400 559,400 644,000 733,000 822,200 Monthly advance $2,000 $2,500 $3,100 $4,000 $5,200 $7,100 $10,300 HECM-STD

IPL - 637,004 662,997 692,997 718,004 747,002 776,000 Monthly advance - $3,196 $3,521 $3,983 $4,620 $5,704 $7,857 HECM-SAVER

IPL - 531,999 548,000 561,998 577,999 594,001 610,002 Monthly advance - $2,809 $3,049 $3,366 $3,857 $4,678 $6,331 註：*安老按揭係以一筆過貸款之一倍做為 IPL。安老按揭取自http://www.hkmc.com.hk/；

HECM 計畫取自http://rmc.ibisreverse.com/default_nrmla.aspx。

資料來源：本研究。

4.結果分析：

安老按揭與 HECM 計畫之承辦貸款機構於核貸時，係依據借款人之參 加年齡、參加人數、房屋價值等條件，按當地生命表及房價與利率趨勢等 因素決定 IPL。以表 11 為例，隨著借款人參加年齡越高，其預期平均餘命 越短，故預期貸款契約有效期間也愈短，安老按揭與 HECM 計畫所對應之 LTV 也就越高。以 65 歲至 90 歲借款人為例，安老按揭 LTV 由 41.14%至 82.22%；HECM 計畫標準型由 63.70%至 77.60%；HECM 計畫節費型則由 53.20%至 61.00%。

表 11：安老按揭與 HECM 計畫不同參加年齡借款人貸款成數比較表

單位：%

item 60 65 70 75 80 85 90

安老按揭 34.96% 41.14% 48.14% 55.94% 64.40% 73.30% 82.22%

HECM-STD - 63.70% 66.30% 69.30% 71.80% 74.70% 77.60%

HECM-SAVER - 53.20% 54.80% 56.20% 57.80% 59.40% 61.00%

資料來源：本研究。

由圖 26 更容易看出安老按揭、HECM 計畫標準型及 HECM 計畫節費 型三種不同商品，LTV 之差異情形。茲以 HECM 計畫標準型為比較基準 (benchmark)，HECM 計畫節費型以較標準型為低廉之前期成本，以換取貸 予借款人較低的貸款成數，故其貸款成數明顯低於標準型；而安老按揭則 呈現年輕借款人 LTV，較 HECM 計畫為低，年長借款人 LTV，較 HECM

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安老按揭 HECM‐STD HECM‐SAVER

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安老按揭 HECM‐STD HECM‐SAVER

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本研究依據 1994 年 1 月至 2012 年 1 月的香港中原地產公司所公布之中原 城市指數(Centa-City Index, CCI)，計算香港房價年平均增值率⁵⁹為 3.025%，

房價年平均增值率標準差則為 0.11。與 HECM 計畫訂價模型相較，其預期 房價年增值率為 4%，標準差為 0.10⁶⁰，更為嚴峻，故安老按揭訂價較 HECM 計畫為保守。

(二)融資成本：

1.融資成本：融資成本可按簽訂貸款契約之前後時間，劃分為前期成本 與後期成本。前期成本係指貸款契約生效前，借款人應負擔之成本。相對 於貸款契約有效期間內，借款人所負擔之利息及每月保費等，則稱為後期 成本。安老按揭及 HECM 計畫借款人應負擔之融資成本，詳如表 12。以 HECM 計畫為例，開辦費、初始保費及其他成交費用，即所謂之前期成本。

反向房屋抵押貸款之淨本金最高限額(NPL)即為初始本金最高限額(IPL)扣 除前期成本。故前期成本高低，將間接影響借款人可貸金額。

59房價增值率及其標準差之計算方式：

(1)

∑ (2)

σ ∑

1 (3)

其中

γ 係指第 t 期之房價增值率。

係指第 t 期之房價指數。

係指第 1~n 期平均房價增值率。

σ係指第 1~n 期房價增值率之標準差。

香港中原城市指數平均房價年成長率為 3.025%(0.00252112)；平均房價年成長率標準差 則為 0.116564(0.033649√12)。

60HUD(1990),The FHA Home Equity Conversion Mortgage Insurance Demonsration-A Model to Calculate Borrower Payments and Insurance Risk. P14.

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Interest

[按月機動調整利率]

HKMC 香港最優惠利 率-2.5%

2.75%(5.25-2.5)

[fixed rate]

4.75%

[monthly adjustable rate]

1-month LIBOR+ margin*

2.492% (0.242+2.25)

[fixed rate]

5.060%

[monthly adjustable rate]

1-month LIBOR+ margin 2.742% (0.242+2.5)

Loan origination

fee

無

FHA 規定承辦金融機構開辦費係以 MCA 為計費 標準，並以$200,000 美元為一單位級距，第一個 級距$200,000 美元，以 2%計費，其餘級距則以 1%計費，惟最低為＄2,500 美元；最高則不能逾

$6,000 美元。

Mortgage insurance

基本按揭保費：

SPV1.96%

initial MIP：

MCA2%

initial MIP：

MCA0.01%

每月按揭保費：

OLB1.25%/12

monthly MIP：

OLB1.25%/12

monthly MIP：

OLB1.25%/12

Other closing

costs

輔導費：港幣 3,000 元 簽署按揭文件律師費：

港幣 3,000 元

Credit report fee⁶¹ Flood certification fee

Escrow, settlement or closing fee Document preparation fee Recording fee

Courier fee Pest Inspection Survey

$20-50 美元

(三)總費用年百分率(TALCR)：本研究為進一步比較安老按揭與 HECM 計畫融資成本之差異，進而探討不同參加年齡借款人於貸款期間內，每年 TALCR 之變化及原因。並參酌 Ma & Deng(2006)研究韓國反向房屋抵押貸 款－住宅年金，所使用之 TALCR 分析法，做為分析比較工具，謹分析如下： (Internal Rate of Return, IRR)之方式(詳如公式 4.2)計算而得。

61NRMLA(2011), Closing Costs, 網址：http://www.reversemortgage.org/YourRoadmap/Appli cationFeesDisclosures.aspx，檢索日期：2012 年 3 月 28 日。

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其中

n 係指貸款期間。

AMP 係指每期撥貸金額。

係指第 n 期貸款餘額。

第 n 期預期房價金額。

TALCR 係指總費用年百分率。

2.基本假設：假設當期利率為 2.75%，並於貸款期間維持不變，兌換匯 率為 1 美元兌換 7.7638 港元。借款人房屋指定物業價值(SPV)為港幣 1,000,000 元，於貸款期間房價增值率則為 4%。借款人選擇終身撥貸(tenure) 方式，並自該參加歲數第一個月月初簽約開始撥貸領款，並領至年滿 100 歲(即國民生命表上之最高生存年齡)為止。此外，臨界損失由保險機構負責 理賠，即借款人不須負擔貸款餘額超逾房價之差額。

3.融資成本參數設定：茲以 2012 年 3 月 28 日安老按揭與 HECM 計畫 之實際融資成本，設定相關參數，詳如表 13。

表 13：安老按揭與 HECM 計畫總費用參數設定表

單位：港幣元、%

costs 安老按揭 HECM-STD HECM-SAVER Loan origination fee - $20,000 $20,000

Mortgage insurance initial MIP monthly MIP

$2,8007=$19,600 1.25%

$20,000 1.25%

$100 1.25%

Other closing costs $6,000 $16,816 $16,816 Upfront costs(註) $25,600 $56,816 $36,916 註：安老按揭資料取自http://www.hkmc.com.hk/ ；HECM 計畫資料取自http://rmc.ibisreve rse.com/default_nrmla.aspx ，檢索日期：2012 年 3 月 28 日。

資料來源：本研究。

4.結果分析：基於上開基本假設及參數設定，本研究按不同參加年齡借 款人，在安老按揭、HECM 計畫標準型及 HECM 計畫節費型之核貸條件下，

· 1

12 , 公式 4.2

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-SAVER 安老按揭 HECM -STD

-SAVER 安老按揭 HECM -STD

(1)TALCR 高低與前期成本呈現正相關：安老按揭、HECM 計畫標準型 及 HECM 計畫節費型之前期成本，分別為港幣 25,600 元、56,816 元及 36,916 元。以表 14 之參加年齡 65 歲為例，第 24 期時，HECM 計畫標準型之 TALCR 高達 55.40%，相較 HECM 計畫節費型 TALCR 為 44.98%為高，更甚於安老 按揭之 13.30%。

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(2)TALCR 將隨貸款期間延長而下降：就長期而言，因為前期成本分攤 於各期的結果，TALCR 趨近於後期成本率(即當期利率加上每月按揭費用)，

以由表 14 亦可發現，65 歲參加安老按揭為例，在該貸款期間於第 120 個月、

以由表 14 亦可發現，65 歲參加安老按揭為例，在該貸款期間於第 120 個月、

在文檔中 反向房屋抵押貸款商品之研究：以香港安老按揭為例 - 政大學術集成 (頁 65-76)