反向房屋抵押貸款商品之研究：以香港安老按揭為例 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學商學院經營管理碩士學程國際金融組碩士論文. 反向房屋抵押貸款商品之研究：以香港政治大立安老按揭為例. ‧. ‧ 國. 學 er. io. sit. y. Nat. al. n. v i n Ch 指導教授：王儷玲博士 engchi U. 研究生：鄧昭宗撰中華民國一○一年六月.

(2) 謝辭在多年銀行職場的印象中，政大畢業的校友，向來是品質的保證，在銀行內部諸多重要的工作上，扮演關鍵性的推手角色。在決定重返校園後，政大始終是心目中的首選。在政大二年的學習生涯，收穫是豐碩的，政大有全國首屈一指的師資，不僅學養兼備，並實際參與政府及大型企業之重大計劃決策過程，實務經驗更是不遑多讓。能夠在此學術殿堂中學習，是我個人無比的榮幸。 2005 年首次接觸反向房屋抵押貸款議題，次年提研參加財政部自行研究計畫，並多次受邀參加相關機構政策研擬會議。原本認為以此為論文題目，理當得. 政治大細心指導下，特別在論文架構上給予許多教導，每當徬徨無助時，更是不斷給予立心應手，孰料研究計畫與學術論文不同，凡事皆要求有所本。所幸在王儷玲老師. ‧ 國. 學. 加持與鼓勵。尤其每次與王老師討論過後，都會有柳暗花明又一村的感覺。同時，也感謝口試委員蔡政憲老師及曾郁仁老師細心審閱論文紙本，並提供諸多建議與. ‧. 指正，使本研究更臻完善。此外，要感謝曾任 S&P 中國區總裁，現任政大教授. sit. y. Nat. 扈企平博士，以其在華爾街多年之房貸業務經驗，於課堂上講授美國房貸金融市. al. er. io. 場及其金融資產證券化，對於深入瞭解美國 HECM 計劃可謂受益良多。. v. n. 學習永無止涯，家人的支持與鼓勵，是我在政大就學期間持續成長的動力來. Ch. engchi. i n U. 源。愛妻玉綢無怨無悔的為我打理一切。媽媽、大哥、二哥、三姊的期許，更是讓我擁有學習成長與自我實現的空間與舞台。當然，99 級國際金融組學長姐們情同手足的情誼，以及在政大 EMBA 課堂中，一齊學習、討論及分享的學長姐們豐富之閱歷，更為這二年多來的學習生活增添許多色彩。最後，謹將此論文獻給我最摯愛的家人與所有關心我的人，並祝一切平安。. 鄧昭宗謹誌 2012 年 8 月 6 日.

(3) 摘要本研究希望透過分析香港導入安老按揭試驗計畫之過程與經驗，並比較其與美國 HECM 計畫之異同，發掘反向房屋抵押貸款商品導入階段，所面對問題及具體解決方案，藉以提供我國未來規劃相關商品之政策參考。目前內政部規劃於 2012 年底，試辦公益型反向房屋抵押貸款商品，並由公益彩券盈餘挹注資金，初期採嚴選借款人身份、限定試辦區域及限制受理名額方式辦理。惟以各國發展類似商品之成功經驗，要達到政府建構老年經濟安全保障之多元化目標，回歸財務自給自足，擴大適用對象與範圍，才是正辦。. 立. 政治大. 香港推出安老按揭，係華人社會中首見具有政府保險機制之反向房屋. ‧ 國. 學. 抵押貸款。其由香港政府全面主導，建構整體營運架構與商品內容，適足以提供我國極佳之參考範例。本研究發現在營運架構方面，安老按揭以政. ‧. 府保險機制，免除承辦金融機構面對長壽、利率及房價風險之疑慮。同時，. y. Nat. sit. 亦加強老年人申辦之信任與信心，為日後發展奠定良好基礎；在商品規劃. n. al. er. io. 方面，安老按揭貸款採用風險較高之年輕借款人，貸款成數較 HECM 計畫. i n U. v. 為低，風險較低之高齡借款人，貸款成數則較 HECM 計畫為高。以及安老. Ch. engchi. 按揭前期成本(Upfront costs)較 HECM 計畫為低之策略，嘗試說服立法會與民意支持；在消費者保護措施方面，香港近期飽受金融機構不當銷售案例頻仍之苦，安老按揭採用事前強制輔導、事中嚴格控制資金用途及事後長達六個月猶豫撤銷期，以期保護弱勢老年消費者。本研究建議未來政府除保留目前規劃之公益型反向房屋抵押貸款商品，提供擁有房地產的近貧老人，取得日常生活所需資金外。仍應朝向公辦民營型的反向房屋抵押貸款商品發展，由政府帶頭結合民間各項資源，避免財政補貼支出，朝向財務自給自足之目標，俾以擴大服務對象與範圍，達成政府建構老年經濟安全保障多元化之既定目標。 i.

(4) 關鍵詞：反向房屋抵押貸款、逆向房屋抵押貸款、反向抵押貸款、安老按揭、以房養老、reverse mortgage、reverse mortgages. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. ii. i n U. v.

(5) 目錄摘要 ................................................................................................................ I 目錄 .............................................................................................................. III 圖目錄 ........................................................................................................... V 表目錄 .......................................................................................................... VI 第一章 . 緒論 ............................................................................................ 1 . 第一節第二節第三節第二章 . 政治大反向房屋抵押貸款介紹 .............................................................. 5 立美國 HECM 計畫及其發展概況 ................................................ 11 . 反向房屋抵押貸款介紹與文獻探討 ........................................... 5 . 反向房屋抵押貸款相關文獻 .................................................... 26 . ‧ 國. 學. 第一節第二節第三節 . 第一節第二節第三節 . ‧. 第五章 . y. sit. 安老按揭與 HECM 計畫之比較分析 ......................................... 54 . al. n. 第一節第二節第三節第四節第五節 . io. 第四章 . 發展背景與市場概況 ................................................................ 32 營運架構與作業流程 ................................................................ 35 商品訂價與核貸條件 ................................................................ 39 安老按揭的推展情況 ................................................................ 51 . Nat. 第一節第二節第三節第四節 . 香港安老按揭試驗計畫 ............................................................ 32 . er. 第三章 . 研究動機與目的 .......................................................................... 1 研究範圍與方法 .......................................................................... 2 研究架構與流程 .......................................................................... 3 . Ch. i n U. v. 營運架構之比較分析 ................................................................ 54 商品內容與訂價之比較分析 .................................................... 57 消費者保護措施之比較分析 .................................................... 68 香港經驗對我國之啟示 ............................................................ 70 對我國推行反向房屋抵押貸款之建議 .................................... 74 . engchi. 結論與建議 ............................................................................... 86 結論 ............................................................................................ 86 研究限制 .................................................................................... 87 建議 ............................................................................................ 88 . 附錄 A：安老按揭每月年金金額及一筆過貸款限額表 .............................. 89 附錄 B：安老按揭兩方按揭契據範本 ......................................................... 90 附錄 C：安老按揭條件範本 ........................................................................ 92 . iii.

(6) 附錄 D：安老按揭輔導問卷 ...................................................................... 100 附錄 E：HECM STANDARD PRINCIPAL LIMIT FACTOR TABLES ...................... 105 附錄 F：HECM SAVER PRINCIPAL LIMIT FACTOR TABLES ............................. 106 參考文獻 .................................................................................................... 107 . 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. iv. i n U. v.

(7) 圖目錄圖圖圖圖圖圖圖圖圖圖圖圖圖圖圖圖圖. 1：本研究之研究架構與流程圖 .................................................................. 4 2：反向房屋抵押貸款與傳統房屋抵押貸款的差異圖 .............................. 8 3：HECM 計畫本金最高限額係數對風險控管的示意圖........................ 10 4：美國 HECM 計畫歷年承做筆數統計圖............................................... 12 5：美國 HECM 計畫營運架構與流程圖................................................... 14 6：HECM 計畫 STD 與 SEVER 方案不同年齡層適用 PLF 比較圖 ...... 23 7：張金鶚教授建議我國反向房屋抵押貸款架構 .................................... 28 8：潘秀菊、李智仁建議我國反向房屋抵押貸款架構 ............................ 29 9：華昌宜、李智仁建議我國反向房屋抵押貸款架構 ............................ 30 10：聯合國推估亞洲國家老年人口比率成長倍數(2000-2050) .............. 33 11：香港逆按揭的潛在市場規模分配圖(2006)........................................ 34 12：香港安老按揭營運架構與作業流程圖 .............................................. 35 13：HKMC 的業務範疇(2011)................................................................... 36 14：安老按揭申辦作業程序圖 .................................................................. 38 15：HKMC 香港最優惠利率之歷史利率變動圖 ..................................... 40 16：安老按揭累計貸款餘額變化示意圖(以終身領取為例) ................... 41 17：安老按揭單一借款人不同年齡層之每月年金金額比較圖 .............. 45 . 圖圖圖圖圖圖圖圖圖圖圖圖圖圖. 18：安老按揭不同支付年期的累計貸款餘額比較圖 .............................. 46 19：安老按揭共同借款的累計貸款餘額比較圖 ...................................... 47 20：安老按揭有一筆過貸款的累計貸款餘額比較圖 .............................. 47 21：安老按揭不同參加年齡借款人的累計貸款餘額比較圖 .................. 48 22：香港(1994-2012)中原城市指數圖 ...................................................... 51 23：安老按揭核貸宗數統計表 .................................................................. 52 24：HECM 計畫契約終止理賠(於最高理賠金額限額內)示意圖 ........... 56 25：HECM 計畫貸款餘額超過最高理賠金額示意圖.............................. 57 26：安老按揭與 HECM 計畫貸款成數比較分析圖................................. 61 27：安老按揭與 HECM 計畫每月撥貸金額比較分析圖......................... 61 28：安老按揭與 HECM 計畫 TALCR 趨勢分析圖 .................................. 66 29：本研究建議我國公辦民營型反向房屋抵押貸款營運架構方案 ...... 75 30：本研究建議我國公辦民營型反向房屋抵押貸款作業流程方案 ...... 76 31：我國 2011 年底人口金字塔圖 ............................................................ 79 . 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. v. i n U. v.

(8) 表目錄表表表表表表表表表表表表表表表. 1：主要國家反向房屋抵押貸款商品類型 .................................................. 6 2：反向房屋抵押貸款與傳統房屋抵押貸款主要差異表 .......................... 7 3：HECM 計畫機動利率借款人可選擇方案............................................ 19 4：HECM 計畫利率報價表........................................................................ 19 5：HECM Standard 及 HECM Saver 費率表 ............................................. 21 6：HECM 計畫之 TALCR 揭露方式 ......................................................... 25 7：安老按揭單人借款與二人共同借款每月年金金額比較表 ................ 44 8：安老按揭單人借款與二人共同借款一筆過貸款最高限額比較表 .... 46 9：安老按揭與 HECM 計畫核貸條件差異表........................................... 57 10：安老按揭與 HECM 不同參加年齡借款人 IPL 及 AMP 比較表 ...... 60 11：安老按揭與 HECM 計畫不同參加年齡借款人貸款成數比較表 ..... 60 12：安老按揭與 HECM 計畫負擔費用一覽表......................................... 63 13：安老按揭與 HECM 計畫總費用參數設定表..................................... 64 14：安老按揭與 HECM 計畫 TALCR 分析表 .......................................... 65 15：前期成本一次繳納與分期繳納對於 TALCR 之影響 ....................... 67 . 表表表表表. 16：安老按揭與 HECM 計畫消費者保護措施差異比較表..................... 68 17：我國與香港地區老年人口數及老年人口比率比較表 ...................... 70 18：安老按揭與 HECM 撥貸方式之比較表............................................. 73 19：我國反向房屋抵押貸款商品規劃建議方案 ...................................... 78 20：房屋價值上限與最低生活費用標準倍數分析 .................................. 80 . 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. vi. i n U. v.

(9) 第一章. 緒論. 第一節研究動機與目的一、研究動機行政院由公益彩券盈餘挹注新台幣 3,300 萬元，預定於 2012 年 11 月試辦「以房養老」商品－反向房屋抵押貸款。主辦單位內政部初步規劃採取公益型態辦理，限額 100 名，年滿 65 歲單身、無繼承人、擁有位於台北市、新北市、台中市、高雄市等院轄市房地產，且因不動產價值超出社會救助. 政治大. 標準，導致未能符合社會救助者。將房屋設定抵押予政府，按月領取一筆. 立. 現金，支付年限 30 年1。貸款期間結束後，借款人可選擇還款，也可由政. ‧ 國. 學. 府拍賣房屋；如果房屋售價不足以償還貸款時，差額部分就由政府承擔，本案指定由臺灣土地銀行負責代辦相關貸款業務。惟諸多金融業者與學者2. ‧. 普遍認為上述反向房屋抵押貸款之運作方式、適用對象及規模範圍均屬試. y. Nat. sit. 辦性質。以目前已開辦是項業務最成熟與完善的美國為例，冀望永續經營，. n. al. er. io. 還是要回歸財務自給自足，由政府主導，建立公平及可持續發展的營運模. i n U. 式，才能確保未來參與老人皆得以老有所終。. Ch. engchi. v. 2011 年 7 月 11 日香港政府於立法會支持之下，由政府外匯基金成立之香港按揭證券有限公司(Hong Kong Mortgage Corporation Limited，以下簡稱 HKMC) ，推出以美國住宅淨值轉換抵押貸款(Home Equity Conversion Mortgage，以下簡稱 HECM 計畫)為藍本之安老按揭試驗計畫(Reverse Mortgage Programme，以下簡稱安老按揭)。香港地區人口結構老化情況嚴. 1. 內政部(2012)為落實人口政策檢討現行高齡社會所採對策專題報告，立法院第 8 屆第 1 會期內政委員會。2012 年 4 月 2 日。 2 例如林左裕(2010)認為我國高住宅自有率及人口老化的趨勢下，未來由私部門承做反向房屋抵押貸款將勢在必行，屆時仍亟需政府介入保證及輔導發展風險管理的機制；鄭惠如 (2010)則指出政府試辦公益型逆向房貸，預估最快 2011 年開始推行。政策出發點值得讚賞，惟期望日後逆向抵押貸款能成為市場化的商品，降低政府的承擔風險。. 1.

(10) 峻，惟總人口數僅為我國三分之一，並囿於市場規模有限、金融機構意願不高、以及居民財留子孫的傳統思維等因素。推出華人社會中首見具有政府保險(government insured)機制之反向房屋抵押貸款，亟具指標意義。本研究則選定以安老按揭為個案研究對象，深入研究其發展背景與歷程、營運架構、商品內容、消費者保護措施及後續市場反應與發展。並選擇美國 HECM 計畫，做為比較分析基礎(benchmark)，借鏡其實務經驗，俾為我國未來導入公辦民營型反向房屋抵押貸款之政策參考。二、研究目的. 政治大運作經驗。參酌美、英、澳等國成功經驗，並設計適合該國國情與民情的立反向房屋抵押貸款在歐美實施已有二十餘年的歷史，其中不乏成功之. ‧ 國. 學. 反向房屋抵押貸款商品，已成為後進國家亟欲縮短學習曲線(learning curve) 之不二法門。香港以 HECM 計畫為藍本，推出安老按揭，比較分析安老按. ‧. 揭與 HECM 計畫之異同，並參酌我國實施背景與國情的差異，找尋出符合. sit. y. Nat. 國情之因應策略，希望能夠提供政府相關部門，未來導入反向房屋抵押貸. n. al 第二節研究範圍與方法. er. io. 款之政策參考。. Ch. 一、研究範圍. engchi. i n U. v. 本研究係以安老按揭為主要研究對象，並參考 HECM 計畫及其他主要國家所實施的反向房屋抵押貸款商品。以其發展背景、營運架構、申請流程、主要契約內容及消費者保護措施等制度與營運層面，為主要研究探討之範圍。本研究所採用安老按揭與 HECM 計畫之貸款成數、每月年金金額、按揭保費及其他各項融資成本，則直接引用撰寫當時之實際訂價。至於該商品如何訂價(包括貸款成數及融資成本計價)，則不在本研究範圍之內。二、研究方法. 2.

(11) 本研究係採用個案研究法(case study)及比較研究法(comparative study) 為研究方法。個案研究法係蒐集安老按揭之發展背景、營運架構、申請流程、商品內容及消費者保護措施，在香港特殊的民情與金融環境下，嘗試瞭解、分析、歸納及詮釋所觀察之現象，研究著重其推展過程而非結果，俾以增加國內相關研究資料庫，提供我國未來規劃反向房屋抵押貸款商品之參考；比較研究法係比較分析安老按揭及 HECM 計畫營運架構、商品訂價(包括貸款成數及借款人負擔費用)及消費者保護措施，期能透過兩者異同之比較分析，發現彼此脈絡、概念、或是因果關係，尋找出共通性、特殊. 治政大押貸款可學習之處。最後，則以我國未來將面臨人口結構老化的嚴峻環境，立. 性及獨特性。並且進行全面性、通盤性的理解，發掘我國導入反向房屋抵. 及政府亟欲發展多元化老年社會安全保障的趨勢，提出結論及建議。. ‧ 國. 學. 第三節研究架構與流程. ‧. 一、研究架構. y. Nat. sit. 本研究分為五個章節，第一章為緒論，揭示研究動機與目的、研究範. n. al. er. io. 圍與方法及研究架構與流程；第二章先就以金融機構辦理反向房屋抵押貸. i n U. v. 款的角度，對於國內、外有關反向房屋抵押貸款研究文獻，廣泛收集及整. Ch. engchi. 理，確立政府主導反向房屋抵押貸款運作架構，積極建構老年經濟安全網之必要性。第三章蒐集香港導入安老按揭貸款之背景與歷程、營運架構、商品設計、主要契約內容、消費者保護措施，以及推出後市場反應等資料。第四章進行比較其與美國 HECM 計畫之異同，並剖析其差異原委，以做為我國未來規劃反向房屋抵押貸款之借鏡，並對當前政府施政提出具體之建議，俾做為我國未來發展反向房屋抵押貸款之參考。最後，第五章則整合各章研究發現，做成結論與後續研究之建議。二、研究流程本研究先確定研究動機、目的、範圍、方法、架構及流程，並蒐集與. 3.

(12) 檢閱反向房屋抵押貸款制度及國內、外相關文獻，俾以建構研究之基礎。其次，個案分析香港安老按揭的發展背景、營運模式、商品內容、消費者保護措施及近期推展情況。並進一步比較分析安老按揭與美國 HECM 計畫之異同，詮釋分析結果，並整理出值得我國參考之處，提出未來政府推行反向房屋抵押貸款之具體建議。最後，做出本研究結論與後續研究之建議。確定研究動機、目的、範圍、方法、架構與流程. 反向房屋抵押貸款介紹與相關文獻探討. 政治大. 立香港安老按揭試驗計畫個案分析. ‧ 國. 學. 發展背景施行現況. 商品內容. Nat. 安老按揭與 HECM 計畫比較分析. n. al. er. io. sit. y. ‧. 營運架構. Ch. 營運架構. e n商品內容 gchi. i n U. v. 與訂價. 消費者保護措施. 安老按揭經驗對我國的啟示. 對我國推行反向房屋抵押貸款之建議. 結論與建議圖 1：本研究之研究架構與流程圖資料來源：本研究。. 4.

(13) 第二章. 反向房屋抵押貸款介紹與文獻探討. 近年來我國人口老化問題逐漸受到各界重視，如何透過反向房屋抵押貸款，加強老年經濟安全保障，為現階段國內學者研究主要議題之一。本研究以同屬公辦民營型之安老按揭與 HECM 計畫進行比較分析，並發掘可供我國未來制度發展之政策參考，謹將反向房屋抵押貸款架構及相關文獻回顧如后。. 第一節反向房屋抵押貸款介紹. 政治大反向房屋抵押貸款(reverse mortgage)係指達到限定年齡(例如美國立. 一、反向房屋抵押貸款定義與特性. ‧ 國. 學. HECM 計畫為 62 歲)之老年人，為滿足其日常生活支出、長期看護費用、房屋修繕費用或其他任何目的之需求，以其所有住宅為擔保，向銀行或其. ‧. 他金融機構申請融資之貸款。換言之，其放款對象為擁有住宅之老年人，. y. sit. io. (Home Equity)轉換為可支配現金，以維持其日常應有之消費水準，此即「以. al. er. 3. Nat. 在不出售住宅之前提下，透過反向房屋扺押貸款將一部份之住宅淨值. v. n. 房養老」的概念。因此，對於一些擁有自用住宅，但每月現金收入偏低的. Ch. engchi. i n U. 老年人來說，反向房屋抵押貸款是一種幫助他們脫離貧困的有效途徑。 Phillips and Stephen(1993)則指出反向房屋抵押貸款相較於傳統房屋抵押貸款，借款人擁有下列四項保證： (一)居住保證(residency guarantee)：承辦貸款機構必須俟借款人死亡、永久搬離或出售該住宅時，才能將房屋進行收回、出售或拍賣。 (二)收入保證(income guarantee)：借款人不需出售和搬離他們居住的房屋，即可獲得一筆穩定、可靠、持續的現金收入。 (三)還款保證(repayment guarantee)：貸款本金及其所衍生利息及相關費. 3. 住宅淨值係住宅價值與其房貸餘額間的差額。. 5.

(14) 用，借款人毋需每月籌資繳納，而係以複利方式，滾入本金，俟貸款契約終止(借款人死亡、永久搬離或出售該住宅)時，一併清償。 (四)無追索權保證(non-recourse guarantee)：當貸款契約終止後，擔保品經承辦貸款機構拍賣處理，所得款項仍不敷償還貸款積欠之本金、利息及相關費用時，承辦貸款機構亦不得追償債務人或其繼承人之其他財產。二、反向房屋抵押貸款的類型各主要國家反向房屋抵押貸款，若以發行主體區分(王儷玲，2006；Neil and Neil，2009；謝明瑞，2010)，可分為公益型、商業型及公辦民營型三類，. 政治大表 1：主要國家反向房屋抵押貸款商品類型立詳如表 1，並分述如下：. Single-Purpose RM. Financial Freedom 計畫. n. Ch. y. sit. io. al. CHIP Lifetime mortgages Lifetime mortgages 中央三井信託銀行東京 STAR 充實人生 -. er. Nat. 長期生活支援資金日本東京都武藏野式南韓香港資料來源：本研究。. engchi. i n U. 公辦民營型 HECM 計畫 Home Keeper 計畫 -. ‧. 加拿大英國澳洲. 商業型. ‧ 國. 美國. 公益型. 學. 國家. v. 世田谷式住宅年金安老按揭. (一)公益型：係以提供社會福利為目的，由中央或地方政府籌措財源，自行辦理或委託社福或金融機構辦理之反向房屋抵押貸款。例如，日本東京都武藏野市，由地方政府扮演申辦窗口及融資主體，除背負直接融資的資金負擔外，並承擔借款人長壽、房價下跌及利率上漲之風險。公益型反向房屋抵押貸款因動用政府資源，融資成本較低，惟基於社會公平原則與福利資源使用效益，貸款申請人資格條件有較嚴格的限制。 (二)商業型：係由銀行、保險公司或其他金融機構，以營利為目的，所提供之反向房屋抵押貸款金融商品。例如，日本中央三井信託銀行提供的反向房屋抵押貸款，及美國 Financial Freedom 計畫，即是以營利為目的，. 6.

(15) 完全由民營金融機構所提供的反向房屋抵押貸款。商業型具有核貸條件較具彈性等優點，惟基於利益考量，其措施易受經營階層影響，不具永續性。 (三)公辦民營型：係由政府立法或建立營運架構，指定特設機構或專責金融機構負責設計反向房屋抵押貸款商品內容，提供貸款保險，並結合民營金融機構及第三方機構(Third-Party)專責貸款、服務、諮詢等功能，又稱為由政府主導商業營運型。例如美國 HECM 計畫，由住宅及都市發展部 (Department of Housing and Urban Development,以下簡稱 HUD)負責設計商品內容，轄下聯邦住宅管理局(Federal Housing Administration,以下簡稱 FHA). 政治大三、反向房屋抵押貸款與傳統房屋抵押貸款差異立. 提供貸款保險，並由民營銀行及信貸公司負責授信，即為典型之案例。. ‧ 國. 學. 傳統房屋抵押貸款(mortgage)係金融機構熟悉的基本授信業務4，要探討經營反向房屋抵押貸款的主要風險，首先要剖析其與傳統房屋抵押貸款. ‧. 差異。Szymanoski(2010)更具體提出相對於傳統房屋抵押貸款，反向房屋抵. sit. y. Nat. 押貸款與其差異詳如表 2。. n. al. 契約終止的主要原因. 傳統房屋抵押貸款 1.依約分期攤還完畢。 2.提前清償。 3.借款人違約。 1.房價下跌風險(當借款人違約)。 2.提前清償風險(當市場利率下降)。借款人依約分期攤還，UPB 逐期遞減。. Ch. engchi U. er. io. 表 2：反向房屋抵押貸款與傳統房屋抵押貸款主要差異表反向房屋抵押貸款. v n i 1.借款人死亡。. 2.借款人遷出(move-out)。 3.房屋出售。 1.長壽風險。 2.房價下跌風險。貸款機構承擔的風險 3.提前清償風險(當市場利率下降或房價上漲)。 UPB 按照利率變動及借款影響貸款餘額(UPB)的因素人所選擇的撥貸方式而逐期遞增。資料來源：Edward J. Szymanoski(2010), Home Equity Conversion Mortgage Overview of HECM Insurance Model and Risk Management in the Recession.. 傳統房屋抵押貸款核貸時，除向借款人徵提足額擔保品外，並要分析 4. 以中央銀行統計我國全體銀行放款資料顯示，截至 2012 年 2 月底止，購置住宅貸款與房屋修繕貸款合計數占總放款額 28.6%。資料來源：中央銀行(2012)，金融統計月報，網址： http://www.cbc.gov.tw/ct.asp?xItem=26178&CtNode=532&mp=1，檢索日期：2012 年 3 月 31 日。. 7.

(16) 借款人信用狀況與銀行往來情形；衡量資金用途正當性、合理性及必要性；借款人是否具有還款財源及評估風險與利潤是否相當，綜合考量後做為准駁之依據5。惟反向房屋抵押貸款異於傳統房屋抵押貸款，承辦貸款機構在評估可貸額度時，考量借款人身份之特殊性，逕以住宅淨值(Home Equity)、預期利率及借款人年齡等因素，做為擬訂核貸條件之主要依據。 Szymanoski(2010)以三十年期固定利率之傳統房屋抵押貸款現金流量變化為例，不僅還款期限固定，並且負債比率(debt-to-equity ratio)亦隨借款期間而遞減(詳如圖 2-左圖)，承辦貸款機構於面對未來房價之不確定時，債. 治政大比率更隨借款期間而遞增(詳如圖 2-右圖)，債權保障則日趨薄弱。立. 權保障日趨鞏固。反觀，反向房屋抵押貸款不僅無固定之還款期限，負債. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. 註：UPB ：Unpaid Principal Balance of Loan at time t.. Ch. engchi. i n U. v. 圖 2：反向房屋抵押貸款與傳統房屋抵押貸款的差異圖資料來源： Edward Szymanoski(2010),Overview of HECM Insurance Model and Risk Management in the Recession. US Department of Housing and Urban Development Office of Policy Development and Research.. 四、經營反向房屋抵押貸款之風險與管理 Szymanoski(1994)表示反向房屋抵押貸款會因為借款人壽命延長、利率上揚及房價下跌等因素，導致發生貸款餘額超逾房價的情況，並歸納出長壽風險(longevity risk)、利率風險(interest rate risk)及房價下跌風險(property 5. 中華民國銀行公會(2010)《會員授信準則》第二十條即揭櫫辦理授信業務應本安全性、流動性、公益性、收益性及成長性等五項基本原則辦理。並依借款人(people)、資金用途 (purpose)、償還來源(payment)、債權保障(protection)及授信展望(perspective)等五項審核原則(即授信 5P 原則)核貸之。. 8.

(17) value risk)，此即學者所謂之臨界風險(crossover risk)，謹分述如下： (一)長壽風險：由於借款人壽命的不確定性，將使承辦貸款機構對於契約到期日無法掌握，可能導致貸款餘額大於房價，由於無追索權，將造成債權無法回收之風險。Szymanoski(1994)認為長壽風險可以透過大數法則，並依據生命表提升預期壽命的精準度，其屬於可分散風險。惟醫療技術進步、生活水平提高及逆選擇等因素，增加控制長壽風險的難度。 (二)利率風險： Szymanoski(1994)認為利率風險屬於不可分散風險，承辦貸款機構於商品訂價時，已按照預期利率(expected interest rate)設算可貸. 治政大 10 年期 Swap LIBOR 導致提前發生臨界風險。以 HECM 計畫為例，係以立. 金額，故未來只須承擔當期利率超逾預期利率時，所帶來貸款利息激增，. 或 10 年期固定到期日國庫券(Constant Maturity Treasury, CMT)為指標利率. ‧ 國. 學. (index)，加上加碼標準(margin)做為預期利率，以控制預期之利率風險。. ‧. (三)房價下跌風險：房屋處分價格為反向房屋抵押貸款，未來唯一之現. y. Nat. 金流入，尤其是契約有效期間長達 10 年以上，房價預測可能會偏差，房價. er. io. sit. 下跌風險對承辦貸款機構或提供保證或保險機構之影響甚鉅。 Szymanoski(1994)認為房價下跌風險只能部分被分散，其波動度與不可預測. al. n. v i n 性，係本業務最大之風險來源。近年來，無論日本經濟長期蕭條，以及美 Ch engchi U 國次級房貸風暴皆與不動產市場蕭條息息相關，此即目前國內銀行業者對於反向房屋抵押貸款感到疑慮之主要原因。風險管理(Risk Management)是對風險辨識、預測、控制及評量的一個管理過程，透過風險規避、損失控制、風險自留及風險移轉等方式，達成將可避免的風險、成本及損失極小化之目標。各國對於推行反向房屋抵押貸款控管風險的方式如下： (一)調控本金最高限額係數(principal limit factor, PLF)：以 HECM 計畫為例，其貸款額度受 PLF 影響。PLF 依保險費計費方案不同，區分為 HECM Standard 與 HECM Saver 二種(附錄 E、F)，一般而言，HECM Saver 之 PLF. 9.

(18) 較 HECM Standard 為低。就相同計費方案而言，借款人年齡愈低，或適用利率愈高，PLF 則愈低；反之，借款人年齡愈高，或適用利率愈低，PLF 則愈高。Szymanoski(2010)指出 FHA 透過 PLF 控制臨界風險，當總體經濟環境下修時，即調降 PLF，詳如圖 3 所示。由 Higher PLF 降至 Lower PLF，則降低貸款餘額曲線，由 Loan Balance 1 下降至 Loan Balance 2。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 圖 3：HECM 計畫本金最高限額係數對風險控管的示意圖. y. Nat. n. al. er. io. sit. 資料來源：Szymanoski(2010),Overview of HECM Insurance Model and Risk Management in the Recession.. v. (二)貸款保險機制：施博智(2009)認為反向房屋抵押貸款機構在承作貸. Ch. engchi. i n U. 款業務時必須承受利率、抵押房屋價值波動與借款人長壽之風險，貸款人會要求一定比例的風險溢酬，以彌補可能發生的損失。對於貸款期間可能長達十年以上的反向房屋抵押貸款而言，利率與房價波動存在高度不確定性，若貸款人預期未來擔保品價值低於貸款餘額，貸款人對此貸款業務將興趣缺缺。為使老年屋主得以藉由反向房屋抵押貸款提高退休生活水準， FHA 遂發展出貸款保險(reverse mortgage insurance)機制，以消除貸款機構所面臨的臨界風險，提高其承辦意願，並確保借款人可依約領到貸款金額。 Sherris & Sun(2010)以 VAR(Vector Autoregression)模型來做風險評估，結果顯示貸款損失之主要原因，係沒有投保貸款保險所導致，保險則可涵蓋貸. 10.

(19) 款風險，降低貸款違約風險的損失。 (三)金融資產證券化：而在降低反向房屋抵押貸款風險另一具體的做法，係將反向房屋抵押貸款證券化，將臨界風險轉嫁給次級市場(secondary market)之投資人(Wang、Valdez、Piggott，2007)。此外，Szymanoski(2007) 則認為一個有效率的次級市場，亦有助於反向房屋抵押貸款發揮其市場潛能，俾滿足未來成長的需求。. 第二節美國 HECM 計畫及其發展概況目前世界各國施行之反向房屋抵押貸款商品，以美國 HECM 計畫發展. 政治大以 HECM 計畫為師，配合當地國情與民情，調整後施行。因此，要分析安立. 最為成熟，且具代表性，其成功經驗常被後進國家仿傚。香港安老按揭即. ‧ 國. 學. 老按揭，即須深入瞭解 HECM 計畫之發展背景、營運架構、商品內容、消費者保護措施及推展情況，謹說明分析如下：. ‧. 一、發展背景與現況. y. Nat. sit. 依據歷史資料顯示，美國第一筆反向抵押貸款契約成立於 1961 年，係. n. al. er. io. 位於 Portland 的一家 Nelson Haynes of Deering Savings & Loan 為一名中學. i n U. v. 足球教練之遺孀 Nellie Young 所成立6。1980 年代美國戰後嬰兒潮7(baby. Ch. engchi. boom)族群已屆退休年齡，出現了許多「窮得只剩下房子」(House Rich， Cash Poor)的社會現象8，反向房屋抵押貸款便應運而生，後來引起一些研究機構和學者的注意，並展開相關之研究。 1987 年美國聯邦政府基於發展反向房屋抵押貸款市場之考量，於住宅. 6. Liang Wang, Emiliano A. Valdez, John Piggott(2007). Securitization of longevity risk in reverse mortgages, 網址：http://www.actuaries.org/LIFE/Events/Stockholm/Wang_Valdez_Pi ggott.pdf，檢索日期：101 年 4 月 15 日。 7 嬰兒潮的名稱，是源於 1951 年紐約時報專欄作家 Sylvia F. Porter 的說法，一般定義為 1946 年至 1964 年間出生的人，當時由於二次大戰結束，在歐洲、亞洲、北美及澳洲，均出現大量嬰兒出生的現象。 8 根據美國調查數據顯示，1989 年全美有 1,200 萬屋主為 62 歲以上老人，其擁有之房屋平均價值為 87,000 美元。其中約有 80 萬名 70 歲以上的屋主，其擁有之房屋價值更高，在 10 萬至 20 萬美元之間，但是年收入卻在 3 萬美元以下。. 11.

(20) 與社區發展法案(Housing and Community Development Act)授權 HUD 推動先導計畫。1989 年聯邦政府核准委託 FHA，試辦由聯邦政府提供保險 (federal government issued)之 HECM 計畫。HECM 計畫初期挑選 50 家貸款機構辦理本業務，並限定每年最多承做 2,500 筆。HECM 計畫於 1998 年正式成為永久計畫，並逐年開放承做筆數之限制。反向房屋抵押貸款商品內容較傳統房屋抵押貸款為複雜，借款人需負擔成本費用亦較高，發展初期並未受到普遍青睞。惟在美國政府强力扶植下，以及後來發展出金融資產證券化市場，逐漸為市場所接受。施博智(2009). 治政大低檔，輔以房地產市場維持熱絡景氣，房價節節攀升。影響所及，借款人立指出 2000 年至 2006 年美國聯準會採持續降息的貨幣政策，利率處於相對. 可貸金額增加，進一步推升反向房屋抵押貸款之榮景9(圖 4)。. ‧ 國. 8.00 . y. sit er. ( ). 20,000 . al. n. 40,000 . io. 筆 60,000 . 10.00 . Ch. ‐. engchi. i n U. v. 6.00 . 平均預期利率. 4.00 ％. ). 數. 80,000 . Nat. 筆. ‧. 做 100,000 . 12.00 . (. 120,000 . 承. 學. 140,000 . 2.00 0.00 . 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010. Number of Loans. Average Expected Interest Rate. 註：會計年度係每年 10/1 起至次年 9/30 止。. 圖 4：美國 HECM 計畫歷年承做筆數統計圖資料來源：本研究繪製，數據 HUD(2012), Total HECM Cases Endorsed For Insurance by Fiscal Year of Endorsement Plus Selected Loan and Borrower Characteristics, January 31,2012.. 在 2002 年之前，HECM 計畫每年申請人數僅有數千筆，近年來承做筆數快速增長。2007 年每年承做筆數更是突破 10 萬筆，2009 年達到每年承. 9. Shan(2009)研究發現房價帶動美國反向房屋抵押貸款市場成長約三分之一。. 12.

(21) 做 114,639 筆的近期高點10，但目前成長速度已漸趨緩。截至 2011 年 4 月底止，累積申辦筆數已達 69.7 萬筆11。美國政府早期以推行 HECM 計畫，逐步讓社會接受此商品，同時亦鼓勵民營金融機構進入此市場，除了提供不同市場區隔之差異化商品，並有效提升市場效率外，亦可減輕政府補貼之財政壓力。 2007 年美國次級房貸(subprime mortgage)風暴前，反向房屋抵押貸款市場主要有 HECM 計畫、Home Keeper 計畫及 Financial Freedom 計畫等三種商品，分別滿足不同借款人之需求。根據美國反向房屋抵押貸款貸款人協. 治政大 HECM 計畫於 2008 年已達美國反向房屋抵押貸款九成以上，亦即全美有九立. 會 (National Reverse Mortgage LendersAssociation, NRMLA) 資料顯示，. 成以上的反向房屋抵押貸款受到 HUD 貸款保險基金所保障。惟隨著 2008. ‧ 國. 學. 年住宅暨經濟復甦法案(Housing and Economic Recovery Act, HERA)通過，. ‧. 將 HECM 計畫最高理賠金額 (Maximum Claim Amount, MCA) 上調至. y. Nat. 417,000 美元(2009 年底提高到 625,500 美元)。2008 年 9 月房利美(Fannie Mae). er. io. sit. 旋即宣布停止受理民眾申辦 Home Keeper 計畫；在次級房貸風暴的衝擊之下，Financial Freedom Senior Funding Corporation 的母公司 IndyMac 銀行. al. n. v i n 因房貸業務虧損嚴重，而宣布破產；在 2008 年 7 月 11 日由聯邦存款保險 Ch engchi U. 公司(Federal Deposit Insurance Corporation, FDIC)接管，原 IndyMac 銀行之存款也完全移轉至 IndyMac Federal Bank。因此，目前 Financial Freedom Senior Funding Corporation 業已停止發行現金帳戶反向房屋抵押貸款。二、營運架構與申辦流程 HECM 計畫係受美國國會授權及監督，並由 HUD 負責設計商品內容，. 10. Ong(2010)研究 2008 年金融海嘯期間，美國房價下跌，惟 HECM 計畫承做筆數比預期還多。原因是金融市場全面下挫，造成養老金及投資商品報酬貶損，在經濟拮倨的情況下，轉以房屋轉換現金，導致而對反向房貸的需求增加。 11 第一銀行(2011)，我國將於 2012 年試辦「以房養老」業務，協助老年人運用自有房產解決老年安養，國內外經濟金融動向週報 (2011/05/30)。. 13.

(22) 惟 HUD 本身並不提供資金貸放，而是由其轄下之 FHA 核准授權合格之承辦貸款機構辦理相關授信業務。由於承辦貸款機構核准授信條件必須完全符合 FHA 之規範，故 HECM 計畫又稱為 FHA’s reverse mortgage。美國 HECM 計畫營運架構相當成熟，可區分為初級發行市場與次級流通市場，其市場主要參與者除上述政府機構外，並有借款人、承辦貸款機構、第三方機構等，其營運架構與流程詳如圖 5，並分述如下：. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. al. n 資料來源：本研究整理. (一)初級發行市場. Ch. engchi. er. io. sit. y. Nat 圖 5：美國 HECM 計畫營運架構與流程圖. i n U. v. 1.借款人(borrowers)：高齡家庭是 HECM 計畫的需求者，通常最適合的對象是擁有房屋而欠缺現金的獨居老人。美國規定只有擁有住宅之 62 歲 (含)以上老人，並未積欠美國聯邦政府任何的債務，且以該住宅作為其主要居住所，始符合申請貸款資格條件。若為已婚夫婦，在申請 HECM 時，只要其中一位年齡滿 62 歲即可，但若年滿 62 歲之配偶死亡時，而另一位配偶未滿 62 歲，該貸款即視為屆期。借款人於貸款期間，對於所居住之房屋，負有支付稅賦、保費及修繕與維護房屋之義務。 2.承辦貸款機構(lenders)：要擔任 HECM 計畫的承辦貸款機構須取得. 14.

(23) FHA 正式授權，經取得授權承辦 HECM 計畫的金融機構，包括銀行、信託公司、國家銀行聯盟、儲蓄銀行、儲蓄和貸款協會、聯邦儲備銀行、聯邦儲蓄和貸款協會、信用聯盟、聯邦信用聯盟和任何授權的抵押銀行，以及其他 FHA 特別授權的實體。 3.諮詢服務機構：基於反向抵押貸款商品內容及相關規定比較複雜，並且老年人地位相對弱勢。美國政府資助成立諮詢服務機構，而諮詢服務機構必須經 HUD 核准，主要係維護借款人的權益，一般為諮詢或提供老年服務機構，這些機構與反向抵押貸款貸款人保持獨立關係，以確保借款人能. 治政大諮詢程序，確認其充分瞭解貸款對本身的利害關係後才能申辦。同時，諮立夠得到超然獨立的資訊。當高齡家庭在申請反向抵押貸款前，必須先經過. 詢服務機構亦有責任幫助老年人挑選適合的貸款商品，並對其所內含之費. ‧ 國. 學. 用，也有責任協助釐清其必要性。. ‧. (二)次級流通市場. y. Nat. 房利美(Fannie Mae, FNMA)其主要業務是由初級市場的金融機構收購. er. io. sit. 反向房屋抵押貸款，對其提供足夠的信用及流動性後，予以證券化，再售予投資人。其功能是在促進反向房屋抵押貸款市場資金的流動性，降低貸. al. n. v i n 款資金成本，協助市場發展。房利美則在反向抵押貸款市場中扮演下列角 Ch engchi U 色：一是設計自己的反向抵押貸款商品；二是在資本流通市場中，從承辦金融機構購買經政府擔保的 HECM 計畫，然後與其他資產一併出售，吸引外部資金流入，維持了反向抵押貸款市場資金之流動性，幾乎所有反向抵押貸款都會轉售給予房利美。美國政府在規劃反向抵押貸款市場發展方面著力甚深，制定了完善的消費者保護措施與相關機制，其申辦流程簡述如下 1.HECM 計畫借款人須向 FHA 認證授權之諮詢服務機構，進行借款人諮詢(Borrower Counseling)。諮詢目的係讓借款人充分瞭解申辦該貸款的利弊得失、對生活和財務狀況之影響，以及有無其他替代方案可供選擇等事. 15.

(24) 宜。諮詢服務機構完成諮詢後，會發給《諮詢證明書》，做為借款人申請反向房屋抵押貸款之證明文件。 2.借款人向經 FHA 認證授權之承辦金融機構提出反向房屋抵押貸款申請書。承辦金融機構對借款人申請書進行書面審查後，即委託徵信機構，對申請人個人信用、屋況及其他需要審查的事項予以調查，徵信機構並對調查結果做出綜合評估，並提交承辦金融機構。 3.承辦金融機構依據相關資料及綜合評估書之內容，做出貸款之准駁。若駁回貸款之申請，則將結果逕行通知借款人；經核准之貸款，則向 FHA. 治政大定第一順位抵押予承辦金融機構。承辦金融機構與借款人簽訂反向抵押貸立. 提出保險之申請。經 FHA 審查通過後，借款人繳交相關費用，並將房屋設. 款契約，並依照約定方式撥款，往後雙方即依約定履行其權利及義務。. ‧ 國. 學. 三、主要商品內容. ‧. (一)借款人資格12：. sit. y. Nat. 1.六十二歲(含)以上之老年人。. n. al. er. io. 2.擔保品之住宅抵押貸款已清償完畢或已清償大部分餘欠。. v. 3.做為擔保品之住宅，必須是主要居住所(principal residence)。. Ch. engchi. 4.未積欠聯邦政府任何債務。. i n U. 5.已完成授權諮詢機構之借款人諮詢。借款人的收入、資產、每月生活開支(monthly living expenses)及以往的信用情況(credit history)及房地產稅費(real estate taxes)及災害洪水保險費 (hazard and flood insurance premiums)繳納情況可以被承辦貸款機構驗證。 (二)擔保品條件13：擔保品必須是獨幢住宅(Single family home)、產權 12. HUD(2012), FHA Reverse Mortgages (HECMs) for Seniors: Borrower Requirements. 網址： http://portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/program_offices/housing/sfh/hecm/hecmabou，檢索日期：2012 年 1 月 29 日。 13 HUD(2012), FHA Reverse Mortgages (HECMs) for Seniors: Property Requirements. 網址： http://portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/program_offices/housing/sfh/hecm/hecmabou，檢索日期：2012 年 1 月 29 日。. 16.

(25) 獨立之 2-4 戶連幢住宅(2-4 family home)、經 HUD 核可之區分所有權公寓 (condominium)或符合 FHA 規範之組合房屋(manufactured home)。上開擔保品必須符合 FHA 貸款承作標準(FHA property standards)和防洪要求(flood requirements)。 (三)借款用途：本計畫並無指定借款用途之限制，惟可依借款人貸款後資金使用方式，區分為下列三種： 1.傳統用途(traditional)：借款人可將資金用於日常生活支出、償還原房屋貸款、房屋修繕支出、醫療照護支付及旅遊支出。. 治政大的願望，可以更接近家人，或是換置適合老年人的住宅(例如有扶手、坡道立 2.購買新的主要住居所14(purchase)：為了讓借款人實現遷寄至其他區域. 等無障礙空間)，借款人可使用借款所得資金，購買新的主要居住所。. ‧ 國. 學. 3.借新還舊(refinance)：借款人可以新借本計畫，並同時償還原有的. ‧. HECM 計畫，以適用更有利於借款人的貸款條件(例如較低的貸款利率、較. y. Nat. 低的融資成本或較高的貸款額度)。. er. io. sit. (四)撥貸方式(payment plan)15：本計畫商品撥貸方式設計相當靈活，借款人可於貸款額度內，依照本身資金需求，配合未來財務規劃，由下列五. al. n. v i n 種基本撥貸方式，任選一種適合自己之撥貸方式： Ch engchi U. 1.終身領取(tenure)：係指只要借款人繼續住在現有住宅內，承辦金融. 機構即依契約按月終生撥貸約定款項，直至其身故、出售或永久搬離該住宅為止。 2.定期領取(term)：係指承辦金融機構於雙方約定之固定期限內(for a specific period of time)，按月撥貸約定款項，直至期限屆滿為止。選擇的固. 14. HUD(2012), HECM for Purchase Frequently Asked Questions: What is the purpose of the program?, 網址：http://portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/program_offices/housing/sfh/h ecm/faqs_hecm，檢索日期：2012 年 1 月 29 日。 15 HUD(1994), Home Equity Conversion Mortgage (HECM) program handbook 4235.1 REV-1. 網址：http://www.hud.gov/offices/adm/hudclips/handbooks/hsgh/4235.1/42351c1HSGH.pdf，檢索日期：2012 年 1 月 23 日。. 17.

(26) 定期限越短，每月可撥貸之金額越高。選擇本撥貸方式。當期限屆滿時，借款人不必立即還款，惟貸款利息及相關費用繼續計算，只要繼續住在該房屋內，即可至其身故、出售或永久搬離該房屋後一次償還本息。 3.在額度內循環動用(line of credit)：由承辦金融機構核准貸款額度，提供借款人一次領取(a lump sum)或在額度內不限時間、次數及金額(需高於領取金額下限)彈性自由領取。此模式有助於老年人未雨綢繆，預先建立可支用額度，以備不時之需。此為美國民眾喜歡的撥貸方式。尤其是額度自動增加機制(Creditline Growth)16，更受歡迎。. 治政大樣化的資金需求，部分額度循環動用，其餘額度則採按月終身領取。例如，立. 4.結合終身領取與額度內循環動用(modified tenure)：為滿足借款人多. 借款人選擇循環動用額度 80,000 美元，混搭終身每月領取 403 美元。. ‧ 國. 學. 5.結合定期領取與額度內循環動用(modified term)：為滿足借款人多樣. ‧. 化的資金需求，部分額度循環動用，其餘額度則採按月定期領取。例如，. y. Nat. 借款人選擇循環動用額度 80,000 美元，混搭 15 年內每月領取 506 美元；或. er. io. sit. 混搭 10 年內每月領取 648 美元；或混搭 5 年內每月領取 1,094 美元。 (五)借款利息：本計畫借款利率依照利率之用途，可分為預期利率. al. n. v i n (expected interest rate)和當期利率(current interest rate)兩種。預期利率之用途， Ch engchi U 係決定本金最高限額係數(PLF)的重要參數之一，在其他因素不變之下，預. 期利率愈高，借款人可貸金額則愈低，反之，預期利率愈低，可貸金額則愈高；當期利率之用途，係決定借款期間借款人所負擔之利息，以相同貸款餘額為例，當期利率愈高，借款人所負擔利息愈重，反之，當期利率愈低，借款人所負擔利息愈輕。本計畫借款利率若以利率是否按市場利率調. 16. 額度自動增加機制(Creditline Growth)係當借款人未動用或部分動用額度時，其未使用額度所設算之利息，將成為次月借款人可增加動用之額度。以借款人為 65 歲，且利率為 4% 為例，MCA 為$200,000 美元，則可申請循環動用額度為 123,800 美元。若借款人第一月未動用額度，則次月可循環動用額度增加為$124,342 美元(123,800×(1+(0.04+0.0125/12)；若借款人第一月動用額度為$20,000 美元，則次月可循環動用額度則增加為$124,254 美元 (123,800+(123,800-20,000)×[(0.04+0.0125)/12)]。. 18.

(27) 整來區分，可區分為固定利率(fixed rate)及機動利率(adjustable rate)。固定利率係契約有效期間內，均按簽訂貸款契約時之牌告利率計息；機動利率係由指標利率(index)與加碼標準(margin)二者所構成，指標利率有一個月期國庫券(Constant Maturity Treasury, CMT)利率、一年期國庫券利率、十年期國庫券利率、一個月期 LIBOR、一年期 LIBOR 及十年期 Swap LIBOR，按市場利率調整；加碼標準則於訂約時訂定，考量銀行之作業成本(資金成本、營運成本、合理利潤率、風險貼水等)，通常為 2~3%。本計畫提供表 3 五種機動利率，例如借款人選擇一個月期 LIBOR，按月調整計息，即搭配 10. 治政大表 3：HECM 計畫機動利率借款人可選擇方案立 current rate index Rate Adjusts. 年期 Swap LIBOR 為預期利率之指標利率，其為可貸額度決定因素之一。. ‧. ‧ 國. 學. expected rate index monthly 1-month CMT 10-years CMT monthly 1-years CMT 10-years CMT annual 1-years CMT 10-years CMT monthly 1-month LIBOR 10-years swap LIBOR annual 1-years LIBOR 10-years swap LIBOR 資料來源： Jerry Wagner(2008) ， HECM Pricing Depends on the Expected Rate ， http://www.reversereview.com/categoryblog/48-interest-rates-how-todays-environment-can -impact-your-client.html ，檢索日期：2012 年 2 月 11 日。. er. io. sit. y. Nat. HUD 自 2007 年 10 月起增加以 LIBOR 為指標利率，為目前常用之報. al. n. v i n Ch 價方式，詳如表 4，因其利率低於 e n gCMT，故最受老年人所青睞。此外，就 chi U. 承辦貸款機構而言，以 LIBOR 為指標利率，有助於貸款於次級市場流通。表 4：HECM 計畫利率報價表 HECM Standard 1-month LIBOR Fixed Rate Interest rate index 0.261% -+ lender's margin 2.500% -Initial loan interest rate 2.761% 5.060% + mortgage insurance 1.250% 1.250% Initial total loan rate 4.011% 6.310% Initial creditline growth rate 4.086% -Lifetime cap on loan rate 12.761% 5.060% HECM Expected Rate 4.460% 5.060% 註：*Monthly Interest adjusts 按月調整 item. 資料來源：本研究。. 19. HECM Saver 1-month LIBOR Fixed Rate 0.261% -2.750% -3.011% 5.560% 1.250% 1.250% 4.261% 6.810% 4.345% -13.011% 5.560% 4.710% 5.560%.

(28) 機動利率按利率調整周期，又可分為按月調整機動利率 (Monthly Adjustable Rate)與按年調整機動利率(Annually Adjustable Rate)二種。借款人可就本身財務規劃需要，以及對未來利率預期，自由選用之，惟借款人選定之後，於契約期間內即不得申請變更之。惟為避免借款人承受過多的利率風險，機動利率有調整上限(caps)之規定： 1.採用按月調整時：整個貸款期間(lifetime)利率調漲以初始利率(initial loan interest rate)加上 10%為上限，並無利率調降下限及調整次數之規範。例如初始利率為 2.492%，在貸款期間內，利率不得超過 12.492%，此亦稱. 治政大 2.採用按年調整時：利率每年調整一次，每次調漲幅度上限為 2%，整立. 為 ARM PLAN 857。. 個貸款期間利率調漲上限則為初始利率加上 5%。例如初始利率為 2.492%，. ‧ 國. 學. 首年利率不得超過 4.492%，在貸款期間內，利率則不得超過 7.492%，此亦. ‧. 稱為 ARM PLAN 856。由於此類商品之利率，每年及整個貸款期間之調幅. y. Nat. 均受到嚴格限制，因此，不被貸款機構及次級市場投資人接受，目前已逐. er. io. sit. 漸淡出市場。. (六)融資成本17：HECM 計畫借款人除負擔利息(interest)外，通常尚需. al. n. v i n 負擔開辦費(origination fee)、貸款保險費(Mortgage Insurance Premiums, MIP) Ch engchi U 及其他成交費用(Closing Costs)等費用，茲分述如下：. 1.開辦費18：係支付承辦貸款機構處理 HECM 計畫事務之費用。FHA 規定承辦金融機構開辦費係以最高理賠金額(maximum claim amount, MCA) 為計費標準，並以$200,000 美元為一單位級距，第一個級距$200,000 美元，以 2%計費，其餘級距則以 1%計費，惟最低為＄2,500 美元，最高則不能逾. 17. HUD(2010),CONSUMER FACT SHEET for Home Equity Conversion Mortgages (HECM) , http://portal.hud.gov/hudportal/documents/huddoc?id=DOC_13006.pdf ，檢索日期：2012 年 1 月 23 日。 18 HUD(2011), FHA Reverse Mortgages (HECMs) for Seniors: HECM Costs, 網址： http://portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/program_offices/housing/sfh/hecm/hecmabou, 檢索日期：2012 年 1 月 30 日。. 20.

(29) $6,000 美元。 2.貸款保險費19：貸款保險費可依繳納的時點，可區分為初始保費(initial MIP)及每月保費(monthly MIP)，初始保費按 MCA 計收，於簽訂貸款契約 (loan closing)時一次繳納；每月保費則按貸款餘額(outstanding loan balance) 於每月計收。HUD 與 FHA 於 2010 年 10 月 4 日起推出有別於傳統標準型專案(HECM Standard)之節費型專案(HECM Saver)，針對在意貸款保險費高低之借款人，以收取較標準型專案為低之初始保費(表 5)，換取貸予借款人較低的核貸金額。. 政治大. 表 5：HECM Standard 及 HECM Saver 費率表. item HECM-STD HECM-SAVER initial MIP 2.0% 0.01% annual MIP 1.25% 1.25% 資料來源：HUD(2010), Home Equity Conversion Mortgage Program – Introducing HECM Saver; Mortgage Insurance Premiums and Principal Limit Factor Changes for HECM Standard, MORTGAGEE LETTER 2010-34.. 立. ‧. ‧ 國. 學. 3.成交費用：HECM 計畫貸款機構受理貸款申請之審核階段，尚需一. Nat. sit. y. 些徵信調查或其他第三方機構服務，主要包括資格審查、保險、勘屋與檢. n. al. er. io. 驗、產權登記等工作，而衍生應由借款人負擔之房屋估價費及檢驗費. i n U. v. (appraisal fee and inspection Fee)、信用調查費(credit report fee)、存款證明費. Ch. engchi. (deposit verification charge)、文件準備費用(document preparation fee)、鑑界費(property survey)、產權查驗與產權保險證明費(title examination and title insurance policy)、律師費(Attorney's Fees)、清算費(settlement fees)、郵電費 (courier fees)、貸款仲介費(mortgage broker's fees)、稅捐服務費(tax service fee)、登錄費稅(recording fees and taxes)、檢測或修補費用(tests or treatments) 等費用。 (七)撥貸金額(Mortgage Amount)：本計畫的撥貸金額係取決於簽訂貸 19. HUD(2010), Home Equity Conversion Mortgage Program – Introducing HECM Saver; Mortgage Insurance Premiums and Principal Limit Factor Changes for HECM Standard, MORTGAGEE LETTER 2010-34. 網址：http://portal.hud.gov/hudportal/documents/huddoc?i d=DOC_14697.pdf，檢索日期：2012 年 1 月 29 日。. 21.

(30) 款契約書時，借款人年齡、利率、最高理賠金額(maximum claim amount, MCA)以及借款人所選擇貸款保險費計費方案等因素20，茲將撥貸金額之計算方式，分為下列四個步驟： 1.確定最高理賠金額(MCA)：係以申請本計畫當時該住宅之評估價格 (appraised value)、市場售價(sales price)及 FHA 貸款限額(mortgage limit)，以三者孰低之金額，即為最高理賠金額，詳如公式 2.1。 MCA. min H , HSP , λ. 公式 2.1. 其中 H 係指借款人申辦時，貸款機構或不動產鑑價機構評估該住宅之價值。 HSP. 治政大係指借款人申辦時，該住宅附近相同區段之市場成交價格。立. λ 為 FHA 公佈之貸款限額。本計畫係由 FHA 提供貸款保險，為有效控. ‧ 國. 學. 制風險，貸款限額原則於每年元月份公佈，以 2012 年為例，貸款限額則為. ‧. $625,500 美元21。. y. Nat. 茲舉例說明，Andrus 夫婦今年分別為 78 歲與 72 歲，於 2012 年 1 月 1. er. io. sit. 日，以市價 350,000 美元的住宅，向 A 銀行申辦 HECM 計畫，該住宅經 A 銀行鑑估價值為 300,000 美元，惟上開價格均未超逾 FHA 公佈之貸款限額. al. n. v i n $625,500 美元，茲取三者之最低價格，故本案 MCA 為$300,000 美元。 Ch engchi U. 2.計算初始本金最高限額(initial principal limit, IPL)22：係指借款人申貸. 當時，借款人可以獲得的貸款限額，該限額為預期未來現金流出的淨現值。計算方式詳如公式 2.2，為 MCA 乘以本金最高限額係數，該係數介於 0~1. 20. HUD(2012), FHA Reverse Mortgages (HECMs) for Seniors: Mortgage Amount Based On. 網址：http://portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/program_offices/housing/sfh/hecm/hecmabou，檢索日期：2012 年 1 月 29 日。 21 HUD(2011), Federal Housing Administration Maximum Loan Limits Effective October 1,2011 through December 31, 2012, Mortgagee Letter 2011-39, 網址： http://portal.hud.gov/hudportal/documents/huddoc?id=11-39ml.pdf, 檢索日期：2012 年 1 月 29 日。 22 HUD(2011), HECM for Purchase Frequently Asked Questions, 網址：http://portal.hud.go v/hudportal/HUD?src=/program_offices/housing/sfh/hecm/faqs_hecm, 檢索日期：2012 年 1 月 23 日。. 22.

(31) 之間，係依核貸當時借款人年齡(或最年輕的共同借款人年齡)、貸款預期利率及申貸時借款人所選擇貸款保險費率(MIP)，並由 FHA 公告之 PLF 表 23. (Principal Limit Factor Table)查詢而得。換言之，PLF 係為 IPL 占 MCA 之. 比例，故亦稱為貸款成數(loan to value, LTV)。 IPL. PLF · MCA. 公式 2.2. 上述 PLF 表按保險費計費方案不同，區分為 HECM Standard 與 HECM Saver 二種(附錄 E、F)，一般而言，HECM Saver 之 PLF 較 HECM Standard 為低。以圖 6 為例，就相同計費方案，借款人年齡愈低，或預期利率愈高，. 治政大當借款人年齡逾 90 歲後，其 PLF 不再隨年齡增長而增加，此即所稱之 PLF 立. PLF 則愈低；反之，借款人年齡愈高，或預期利率愈低，PLF 則愈高，惟. cap。. ‧. ‧ 國. 學. n. al. er. io. sit. y. Nat. 0.800 0.750 0.700 P 0.650 L 0.600 F 0.550 0.500 0.450 0.400 0.350 0.300. 65. 70. STD‐4%. Ch. e n g80c h i. 75. i n U. v. age 85. STD‐6%. SAVER‐4%. 90. 95. 99. SAVER‐6%. 圖 6：HECM 計畫 STD 與 SEVER 方案不同年齡層適用 PLF 比較圖資料來源：本研究繪製。數據取自 HUD(2010), Principal Limit Factors, 網址： http://portal.hud.gov/hudportal/documents/huddoc?id=hecmsaver_plf.xls，檢索日期：2012 年 2 月 4 日。. 延續上例，假設預期利率為 4.50%，經查詢 PLF 表(附錄 E、F)，則本案 HECM-STD 專案之 PLF 為 0.677， IPL 為$203,100 美元(300,000x0.677)； 23. HUD(2010), Home Equity Conversion Mortgages for Lenders (HECMs): Principal Limit Factors, 網址： http://portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/program_offices/housing/sfh/hecm/hecmhomelender s，檢索日期：2012 年 1 月 29 日。. 23.

(32) HECM-SAVER 專案之 PLF 為 0.554， IPL 為$166,200 美元(300,000x0.554)。 3.計算淨本金最高限額(net principal limit, NPL)：係指 IPL 扣除各項前期成本後之餘額，詳如公式 2.3。NPL 即為借款人選擇在額度內循環動用撥貸方式時之可循環動用額度(credit line)，或借款人可一次領取的貸款金額(a lump sum cash)。 NPL. IPL. costs. 公式 2.3. 其中 IPL 為初始本金最高限額。. 政治大. costs 為申辦本計畫可由貸款支應之各項前期成本(例如開辦費、初始保費、其他成交費用等)。. 立. 延續上例，假設借款人選擇直接由 IPL 扣除前期成本，HECM-STD 專. ‧ 國. 學. 案前期成本為$11,483 美元(開辦費$3,000 美元、初始保費$6,000 美元、成. ‧. 交費用$2,483 美元)，NPL 為$191,617 美元；HECM-SAVER 專案前期成本. y. Nat. 為$7,513 美元(開辦費$5,000 美元、初始保費$30 美元、成交費用$2,483 美. er. io. sit. 元)，NPL 為$158,687 美元24。. 4.若借款人選擇終身或定期領取撥貸方式，抑或是混搭部分額度循環動. al. n. v i n 用時，每月之可領取金額(Monthly Advance)，則依 NPL、借款人年齡、綜 Ch engchi U 合利率(即預期利率及每月保費費率)及所採用生命表之生存率等參數，按貸. 款期間可能發生之現金流出金額精算求得。延續上例，假設借款人選擇終身領取，HECM-STD 專案每月撥貸金額(Monthly Advance)為$1,153 美元； HECM-SAVER 專案每月撥貸金額則為$979 美元25。四、總費用年百分率之揭露李文瑜(2008)指出 1968 年美國國會通過誠實借貸法案(Truth in Lending 24. NRMLA(2012)，Reverse Mortgage Calculator，網址：http://www.reversemortgage.org/Ab out/ReverseMortgageCalculator.aspx ，計算日期：2012 年 5 月 1 日。 25 NRMLA(2012)，Reverse Mortgage Calculator，網址：http://www.reversemortgage.org/Ab out/ReverseMortgageCalculator.aspx ，計算日期：2012 年 5 月 1 日。. 24.

(33) Act, TILA)，要求貸款人必須充分揭露契約重要事項，讓消費者在資訊充分情況下做出適當決定。1969 年聯邦準備理事會提出 Regulation Z 來規範授信金融商品訊息的揭露，內容明文規定貸方在揭露資訊時，必須提供年百分率(annual percentage rate, APR)及融資成本(finance costs)等資訊予消費者。其中年百分率係讓消費者便於比較不同融資方案何者對其有利；而融資成本則讓消費者瞭解其所付出的代價。 HECM 計畫貸款契約屬於未約定指定到期日之開放型借貸26(Open-End Credit)，為充分揭露真實的借款成本，1994 年美國國會規定反向房屋抵押. 治政大依右列三個貸款期間(1)第二年；(2)以借款人於生命表之平均餘命期間(共同立貸款，必須揭露總費用年百分率(Total Annual Loan Costs Rate, TALCR)。並. 借款時以最年輕借款人為準)；(3)借款人平均餘命 0.4 倍之期間，並按 0%、. ‧ 國. 學. 4%、8%三種房價增值率情境，分別揭露其 TALCR。. n. Ch. 4%. 13.4 5.9 4.1. 13.4 10.0 8.3. 13.4 10.0 9.7. 19.4 11.0 10.4. 19.4 11.0 10.4. e n19.4 gchi 11.0 8.5. y. 0%. sit. io. al. 單位：% 8%. er. Nat. Home Appreciate rate Lump Sum @ 2 years @ 12 years @ 17 years Line of Credit(50% at closing) @ 2 years @ 12 years @ 17 years Tenure(monthly) @ 2 years @ 12 years @ 17 years 資料來源： Reverse.org(2012) 。 TALC http://reverse.org/r/more/talc/ 。. ‧. 表 6：HECM 計畫之 TALCR 揭露方式. i n U. v. 49.5 49.5 49.5 8.4 10.8 10.8 2.2 9.0 9.8 Tutorial-Reverse Mortgage Information ，網址：. 以表 6 為例，於貸款契約生效日生命表上所載借款人之平均餘命為 12. 26. 張秋政(2010)指出首先美國政府將市場上授信金融商品，分為封閉型借貸(Closed-End Credit)和開放型借貸(Open-End Credit)二大類。開放型借貸係指貸款期限沒有事先約定，且借款人在一定信用額度內可以隨時借款，例如信用卡。封閉型借貸即為傳統的貸款，貸款期限、額度和相關費用等條件，都事先明確約定，例如房貸、車貸等。. 25.

(34) 年，其 0.4 倍之期間為 17 年(12*1.4)。並依照一次撥貸、額度內循環動用或終身領取等不同撥貸方式，按不同房價增值率，計算不同情境之 TALCR。終身領取因期初貸款餘額較一次撥貸及額度內循環動用(50%)為低，故其 TALCR 較高。房價增值率越低，臨界風險愈高，TALCR 亦會降低。同一撥貸方式，則隨期間延長，融資成本逐期分攤，TALCR 亦會下降。. 第三節反向房屋抵押貸款相關文獻一、政府應於反向房屋抵押貸款制度中扮演積極角色人口結構老化趨勢為目前已開發國家必須嚴陣以待之重大挑戰，世界. 政治大. 經濟論壇(WEF)與經濟合作暨發展組織(OECD)合作，並於 2009 年 9 月發表. 立. 之最新報告《面對快速高齡化世界，年金及健康照護體系之轉型策略》中. ‧ 國. 學. 提出 11 項重要因應策略，其中即包括以反向房屋抵押貸款補充退休收入。 Ong(2008)指出已開發國家人口結構快速老化，導致政府對於社會安全. ‧. 制度、全民健康保險等財政支出大幅增加。政府財政的持續性及對於未來. y. Nat. sit. 世代的責任分擔已成為重要討論議題。因此，政府可藉由推動反向房屋抵. n. al. er. io. 押貸款，利用老年屋主所有房屋價值來增加可支配所得，減少過度依賴政. i n U. v. 府社會福利計畫。並由實證研究指出反向房屋抵押貸款有助於改善澳洲老. Ch. engchi. 年人之社會福利，使七成以上的老年屋主增加收入，並大幅降低許多老年人生活困頓的情況。鄭惠如(2010)研究國外推行反向房屋抵押貸款之經驗顯示，須在下列條件成立時，政策較易推行。(1)政府介入；(2)保證借款人於每期皆可領取約定金額；(3)保障貸款機構於契約終止時，如期收回所貸出之金額，及應賺得之利益。故政府須在老人福祉與金融機構營利兩個面向扮演平衡的角色。蔡鎤銘(2010)則認為目前就全球反向房屋抵押貸款市場規模而言，仍以美國規模最大，惟加拿大、英國、澳洲等市場，雖然未受政府資助，規模略小，但仍然呈現快速成長趨勢。. 26.

(35) 林克釗(2009)認為反向房屋抵押貸款係政府提供年老屋主多一項補充性所得來源，為避免政府財政陷入黑洞，應建立完整鑑價機制，並搭配較為保守之貸款成數，同時提供消費者充分資訊，才能確保能夠永續經營。謝明瑞(2010)認為反向房屋抵押貸款具有居住和養老雙重功能，對於促進老年經濟安全保障具有穩定作用，其外部經濟效益明顯。在政府財源日益困窘下，推行反向房屋抵押貸款補足現行社會福利之不足，符合政府的政策取向。若政府積極介入，整合現有資源，在政策、法規、教育宣傳等方面予以協助與支持，成立反向房屋抵押貸款基金，提供財源支撐或保障，. 政治大. 解決承辦機構可能面臨之風險，並提高金融業進入誘因，則政策實施應是 27. 可行。. 立. 2010 年我國行政院金融監督管理委員會(以下簡稱金管會)報告指出美. ‧ 國. 學. 國反向房屋抵押貸款之所以能順利推展的關鍵因素，在於政府政策推動與. 29. ‧. 國會長期支持28，並提供保險機制，以降低借貸雙方須承受風險之不確定性. y. Nat. 。謝明瑞(2010)則認為反向房屋抵押貸款固然愈來愈受到重視，但政府政. er. io. sit. 策推動，以及輔導協助金融業參與，係政策能否順利推動的主要因素。 Szymanoski(1994)表示 HECM 計畫雖然列入 FHA 總保險基金(general. al. n. v i n fund)，惟其成立時即以不依賴聯邦政府補貼，以自給自足(self Ch engchi U. insurance. supporting)為目標。直到 2010 年，雖然歷經次級房貸風暴，面臨房價下跌的危機，但該計畫在 FHA 總保險基金始終維持負的信貸補貼率(credit subsidy rate)，亦即仍然維持自給自足的狀態。惟面對未來總體經濟之不確定，2010 年 HUD 亦著手調漲每月保費(由 0.5%上調至 1.25%)及調降 10%. 27. 謝明瑞(2010)，逆向抵押貸款對金融產業之機會與風險。台灣綜合研究院，金融證券投資諮訊委員，財金/產經論壇，2010 年 1 月 21 日。 28 美國國家住宅法案(National Housing Act)(1987)第三章 255 節闡述了反向房屋抵押貸款的主要目的為：(1)讓有需要的年老屋主從房屋資產中釋放出可用的現金。(2)支持與鼓勵民營機構積極參與。(3)尋找出最適合的經營模式。 29 行政院金融監督管理委員會(2010)，不動產逆向抵押貸款制度實施之可行性分析。. 27.

(36) 本金最高限額係數(principal limit factor, PLF)30以為因應。此外，推出節費型專案(Saver)31，以收取較標準型專案為低之初始貸款保費(initial MIP)，換取貸予借款人較低的核貸金額32。二、學者對我國反向房屋抵押貸款營運架構之建議張金鶚(2009)考量台灣文化與產業情況，並參考國外所實施的以房養老相關方案後，提議我國推行以房養老制度，大致有三種方案：(1)反向房屋抵押貸款：受理老人以住宅貸款，每月貸予生活零用金；(2)售後回租方式：為老年人將住宅向保險公司售後租回，保險公司每月再予老年人扣除租金. 政治大款或信託方式取得老人資產，再提供照護服務予老人。立信託機構等處理房屋抵押權. 協助承擔臨界風險. 保險公司. sit. io. n. 尋求協助. 強制諮詢. RM. Ch. 弱勢老人. 合作. er. Nat. al. 銀行. y. ‧. 監督. 協助弱勢老人提供貸款. 社福機構. 資產證券化或轉售抵押權. 授權或信託抵押權. 政府補助或提供擔保. 學. ‧ 國. 後的現金做為生活費。(3)社福照護(附負擔贈與)模式：由社福機構透過貸. e n老年人 gchi. i n U. v. 專業諮詢機構. 由政府協助成立強制施行讓老年人瞭解各方案資訊. 圖 7：張金鶚教授建議我國反向房屋抵押貸款架構資料來源：張金鶚(2009)，臺灣「以房養老」三方案模式提議，「以房養老」逆向房屋抵押貸款方案研討會論文。. 張金鶚(2009)並認為反向房屋抵押貸款係以銀行主體(詳如圖 7)，由銀行發行反向房屋抵押貸款商品，由保險公司提供保證保險，收取保費，承 30. 以 70 歲的借款人，預期利率 7%為例，本金最高限額係數由 0.609 降至 0.548。節費型專案(Saver)：借款人於簽訂貸款契約前需負擔按 MCA 之 0.01%核計初始保費，其餘年數之每月保費，則按貸款餘額之 1.25%計費。 32 Szymanoski(2010), Overview of HECM Insurance Model and Risk Management in the Recession. 31. 28.

(37) 擔老年人壽命風險。並由政府協助成立專業諮詢機構，初期可與社福團體 (或專業人士)合作，老年人申辦前須經申請時必須經過專業諮詢機構輔導。同時，政府應監督銀行手續費、保費及契約合理性。當市場規模夠大時，可透過信託機構發行金融資產抵押債權證券化商品的方式，提升資產流動性，或轉售抵押權給保險公司。潘秀菊、李智仁(2010)認為我國應先參考美國 HECM 計畫模式，待制度運用成熟，再擴展至由民營機構開辦此一業務。並建議營運架構詳如圖 8，由金管會指定銀行局、認可諮詢顧問及核准合格貸款機構；保險局則負責. 治政大不良債權收購業務。並採用 HECM 計畫模式，即強制申請人於申請前，必立提供債權保證角色，扮演美國 FHA 之角色；同時指定或特設機構擔任處理. 須經認可顧問公司進行諮詢，並取得《諮詢證明書》，方得申辦。. 認可. 提供諮詢. 政府指定單位. 貸款機構. 申請. n. al. sit. io. 債權保證. y. 核准. er. Nat. 銀行局. 保險局. 諮詢顧問公司. ‧. ‧ 國. 學. 政府部門. Ch. 保證付款. engchi. Un. iv. 借款人. 不良資產之收購. 圖 8：潘秀菊、李智仁建議我國反向房屋抵押貸款架構資料來源：潘秀菊、李智仁(2010)。以房養老商品-反向抵押貸款制度之理論與實務，P144。. 華昌宜、李智仁(2010)則認為在發展初期，應將反向房屋抵押貸款定位為具有一定程度之公益意涵，政府應採取引導、鼓勵、支持相關制度的發展。其次，由於反向房屋抵押貸款商品涉及眾多老年族群晚年生活、金融市場創新以及社會穩定，在初期法律制度環境尚未完善下，完全以商業運. 29.