第三章 香港安老按揭試驗計畫
第二節 營運架構與作業流程
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二、擔保品品質堪慮：香港年老屋主所持有房屋屋齡頗高，加上早年 香港政府對房屋建築結構之規範較鬆，長期以來忽略維修保養，導致不少 房屋結構出現問題，可能壓抑擔保品的評估價值。
三、欠缺財務緩衝機制：由於金融機構辦理逆按揭，需要面對房價下 跌、利率走升，以及老年人口預期壽命延長等風險。在缺乏政府或保險機 構提供財務緩衝機制之前提下，金融機構缺乏主動承辦之意願。
第二節 營運架構與作業流程
一、營運架構
安老按揭係由 HKMC 負責規劃設計，並由其授權參與銀行提供通路、
資金及相關服務。其營運架構與市場參與者詳如圖 12，其中有代表需求方 的借款人，亦有代表供應方的 HKMC，居間還有參與銀行、產險公司及輔 導顧問，讓市場機制能夠順利運行。謹就主要參與者及其功能分述如下：
圖 12：香港安老按揭營運架構與作業流程圖
資料來源：本研究整理。
(一)借款人：借款人係指安老按揭的需求者，為了符合借款用途、實現 社會正義及控制授信風險等需要，各國對於反向房屋抵押貸款借款人條件
借款人 參與 銀行 香港按揭證券 有限公司
產險公司 輔導顧問
(1)聯絡參與銀行
(2)解說商品，並初評借款人之適格性
(3)找合格輔導顧問進行輔導 (4)發給輔導證書 (7)投保住宅火災及其他嚴重損毀保險
(8)發給保單
(5)正式申請安老按揭 (6)銀行批核
(10)簽署按揭文件 (11)撥款與帳戶管理
住 宅
(9)設定抵押權
(12)代收保險費 (13)提供債權保障
接受訓練 簽約授權 接受規範 簽約授權
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均有嚴格規範。
(二)HKMC：在不同國家提供反向房屋抵押貸款的機構亦有差異，有些 是銀行、保險公司、政府機關或特設機構。HKMC 屬於特設機構性質，其 原本即擁有按揭證券化、購買按揭貸款及按揭保險等功能43(圖 13)，輔以其 信用評級等同於香港政府44。因此，HKMC 擔任安老按揭的供應者，可謂 適得其所。
圖 13：HKMC 的業務範疇(2011)
資料來源：HKMC(2011)，業務範疇，網址：http://www.hkmc.com.hk/chi/common/html/sit emap.html，檢索日期：2012 年 2 月 19 日。
安老按揭由 HKMC 規劃設計商品內容、申請文件及作業流程，並視其 業務需要與適格之參與銀行及輔導顧問簽約，並授權其代辦相關服務，將 有助於達成逆按揭契約標準化及簡單化，可增加安老按揭普及程度及未來 證券化的可能性。並且提供參與銀行債權保障之安老按揭保險政策(Master Reverse Mortgage Insurance Policy, MRMIP)，不僅增加銀行的承作意願，也 提高老年人的申辦意願。同時，未來 HKMC 亦可收購參與銀行之安老按揭 貸款，透過資產證券化後，售予退休基金、保險公司及其他有長期資金投 資需求之機構投資人。此外，香港金融管理局是香港負責維持貨幣及銀行
43HKMC(2012)，HKMC 官方網頁：主要業務範疇，網址：http://www.hkmc.com.hk/chi/co mmon/html/sitemap.html，檢索日期：2012 年 2 月 19 日。
44HKMC 之 長 期 本 幣 及 外 幣 評 級 ： Standard & Poor's(2010.12.16) 為 AAA 、 Moody's(2010.11.11) 為 Aa1。
香港按揭證券有限公司
債 務 工 具
發 行
按 揭 證 券 化
購 買 按 揭 貸 款 計 畫
按 揭 保 險
計 畫
補 價 貸 款 擔 保 計 畫
安 老 按 揭
計 畫
中 小 企 融 資 擔 保 計 畫
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體系穩定的政府機構，在安老按揭營運架構中，除了扮演金融監理的角色 外，同時也是 HKMC 的實質股東，對其運作有絶對影響力。彭醒棠(2011) 表示，HKMC 以準公法人的身份推出安老按揭，並非以營利為目的，而是 要發揮帶頭作用，結合民間機構的資源，推動此項業務。安老按揭並非社 會福利措施，不涉及政府與 HKMC 之任何財務補貼。因此， HKMC 雖不 以營利為目的，但必須承擔利率、抵押房屋價值下降與屋主長壽之風險，
為維持本業務財務自主原則，必然會控制最高可貸額度，或要求合理的貸 款保費，藉此提列足夠的保險責任準備金，以應付未來可能的損失。
(三)參與銀行：安老按揭營運方式係屬金融商品與金融服務分離之模 式，即 HKMC 規劃金融商品，參與銀行則提供通路、資金及相關服務。參 與銀行以賺取利差及作業手續費為主，有接受 HKMC 作業規範之義務。截 至 2012 年 4 月底止，授權辦理安老按揭業務之銀行有中國銀行(香港)、交 通銀行、南洋商業銀行、上海銀行、渣打銀行(香港)、東亞銀行、永亨銀行 及永隆銀行等八家銀行。
(四)輔導顧問(counsellor)：香港人口普查結果(2001)顯示老年人教育程 度普遍較低，中學或以上教育程度僅占 18.4%。基於保護老年弱勢消費者 的權益，HKMC 委託香港律師會推薦執業律師45擔任安老按揭輔導法律顧 問(以下簡稱輔導顧問)，做為第三方公正獨立人士。在借款人正式向參與銀 行申請安老按揭前，由輔導顧問向借款人、配偶、子女及其他可能影響申 貸決策人士，按照 HKMC 所設計輔導問卷(詳如附錄 D)內容，逐項說明輔 導目的、商品內容、費用項目、借款人責任及法律後果。若輔導顧問認為 借款人已充分瞭解說明要點，即可向借款人簽發《輔導證書》，該證書係向 參與銀行申請安老按揭之必備文件。惟基於利害衝突迴避之原則，輔導顧 問於輔導過程不得對於借款人應否申請、輔導會面後可能向銀行申請的具
45香港律師分為訟務律師(Barrister)和事務律師(Solicitor)之分，又稱大律師和小律師，按照 法律規定，只有訴訟律師才能在上訴法庭上替當事人進行辯護或訴訟，只有訟務律師可以 代表當事人出庭，事務律師僅能向客戶提供法律意見。
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體交易以及借款人個別財務情況(例如遺產安排或稅務事宜)等提供任何意 見、分析或資訊。
二、申請流程
安老按揭申請人在正式申辦貸款前，必須先完成安老按揭輔導，並且 繳付相關輔導費。此外，若物業樓齡超過 50 年，則必須在正式提交申請時，
自費出具一份房屋檢驗報告。茲將安老按揭申請流程(圖 14)分述如下：
圖 14：安老按揭申辦作業程序圖
資料來源：本研究
(一)申請前初步評估：借款人申請前要先洽參與銀行，由參與銀行向借 款人解釋安老按揭的概況，並初步評估借款人是否符合申請資格。
(二)預約合格輔導顧問進行輔導：借款人進而預約合格的輔導顧問並確 定輔導費金額後進行輔導程序，借款申請人可以邀集配偶、子女及其他可 能影響參加安老按揭決策的親友，一齊出席輔導會面。輔導顧問會向借款 人講解安老按揭的產品特點、主要的法律權益與責任，及辦理安老按揭貸 款的法律後果。借款人完成輔導後，將獲得《輔導證書》。
(三)正式申請：當借款人獲得《輔導證書》後，借款人便可前往任何一 家安老按揭參與銀行，正式提出申請。
(四)完成撥貸程序：貸款經銀行核准後，借款人便可簽署按揭文件，並 繳付簽署按揭文件的法律費用，然後依核貸條件領取安老按揭貸款。
申 請 前
初步評估 預約合格輔導顧問進行輔導 正式申請 完 成
撥貸程序