第四章 安老按揭與 HECM 計畫之比較分析
第五節 對我國推行反向房屋抵押貸款之建議
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進行公共議題方式討論，亦有助於形成社會共識，以利日後推廣。此外，
商品推出後，才是真正考驗之關鍵時刻，必須有專責機構持續推廣，並有 系統蒐集消費資訊，俾做為未來定期或不定期對於作業流程、商品內容、
商品應用等層面，進行優化之參考。
第五節 對我國推行反向房屋抵押貸款之建議
國際貨幣基金(2012)提出警告，隨著嬰兒潮世代邁向老化，導致人口老 化成本增加 50%，2050 年前各國人口老化支出還將出現翻倍成長。惟各國 政府及相關民間單位顯然準備不足，許多國家早已面臨政府預算吃緊的困 境。並呼籲各國政府儘快著手處理下列事項：(1)認清其所面臨的長壽風險；
(2)通過創新措施，分擔政府、私人部門養老金提供者與個人之間的風險；
(3)發展長壽風險轉移市場；(4)更好地提供與長壽有關的資訊，並在退休理 財方面提供更完善的教育69。本研究由 HECM 計畫與安老按揭謹就營運架 構、商品規劃、消費者保護措施、推廣措施及金融監理措施等五大面向，
提出下列具體建議，希望可以提供我國未來推行反向房屋抵押貸款之政策 參考：
一、營運架構與申辦流程
各國金融環境、制度、法令規章與民情風俗皆有迴異，不同國家反向 房屋抵押貸款市場的制度與架構亦有不同。本研究認為反向房屋抵押貸款 事涉本地法令規定與金融習慣，原則架構於現有市場參與者及既有授信流 程之上，是比較務實可行之做法。本研究建議以 HECM 計畫之精神，參酌 安老按揭推行經驗，融合我國行之多年的內政部委託金融機構辦理青年安 心成家補息方案，以及中小企業信用保證專案送保流程等作業方式，並建 構出我國反向房屋抵押貸款之營運架構(圖 29)與申辦流程(圖 30)。
首先建議由住宅政策主管機關內政部負責推行本業務，進行市場評估
69IMF(2012), Global Financial Stability Report,April 2012
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與調查，邀集產、官、學者代表匯集各方意見，並規劃設計商品內容。授 權銀行擔任承辦貸款金融機構，並由內政部成立特設機構或委託經濟部中 小企業信用保證基金70擔任保證機構，以增加承辦貸款金融機構承做意願，
降低借款人融資成本。其次，為保障消費者權益，成立反向房屋抵押貸款 消費者教育推廣機構，並授權輔導顧問擔任強制輔導諮詢角色。最後，責 成金管會加強金融監理，確保本業務健全發展。
圖 29：本研究建議我國公辦民營型反向房屋抵押貸款營運架構方案
資料來源：本研究。
借款人於申辦反向房屋抵押貸款業務前，應先接冾輔導顧問，進行強 制諮詢程序，向借款人說明申辦本業務的利弊得失、對生活和財務狀況影 響，以及有無其他替代方案可供選擇，並確定借款人充分瞭解後，發給《輔 導證書》。借款人持《輔導證書》及相關證明文件，向指定授權銀行辦理貸 款事宜，銀行受理後，進行徵信與授信程序，並向保證機構查詢借款人是 否符合保證條件。保證機構進行保證審查作業後，發給銀行保證函或拒絶
70財團法人中小企業信用保證基金原係政府捐助設立之財團法人，功能在補充中小企業融 資擔保能力之不足，透過提供信用保證，協助其自金融機構取得融通資金。該基金業已於 2003 年改隸經濟部，並著重產業輔導功能及配合中小企業融資需求，
保證機構 主管機關 金管會 內政部
授權銀行
借款人
教育推廣機構 消費者
輔導顧問 監理 授權
貸款
保證
推廣
諮詢
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保證通知書。銀行憑以辦理貸放作業或告知借款人拒絶事由，銀行貸放後，
通知保證機構進行承保作業，並由銀行進行日後貸放管理。此外，並建議 如下：
圖 30：本研究建議我國公辦民營型反向房屋抵押貸款作業流程方案
資料來源：本研究。(參考現行中小企業信用保證專案送保流程圖繪製)
(一)反向房屋抵押貸款商品納入住宅法71規範，建構整體住宅政策：推 展反向房屋抵押貸款商品，係構建多元化老年經濟安全保障之重要政策，
並涉及維護弱勢老人的基本人權72。建議政府初期可以試點先行，累積經驗 值，並凝聚社會共識後，長期則以參照美國推動 HECM 計畫法制化之經驗，
納入住宅法規範，明定主管機關、保證機構、營運架構、借款人資格、借
71我國住宅法於 2011 年 12 月 30 日經總統頒佈施行，係政府住宅政策的基本法，目的在於 健全房屋市場，建立公平的住宅補貼制度，提昇整體居住品質。住宅法共有 7 章 54 條，
主要內容包括住宅補貼種類、申請條件、社會住宅之辦理方式、基本居住水準與住宅性能 評估制度之訂定、住宅市場相關資訊之蒐集、對於住宅供需失衡之地區得採取市場調節措 施，以及對於住宅歧視情事之申訴處理機制及相關處罰等規定(內政部，2011)。
72吳老德(2000)認為老人人權應包括(1)維持基生活水準之所得；(2)適當地點、設計及價格 之居住環境；(3)依個人意願參與勞動市場的機會。
進行輔導
輔導證書 申請文件 接 洽 輔導顧問
徵信與授信 保證審查
作 業 貸放作業
承保 作業 取得貸款 發給保證函 或拒絶通知
貸放通知
管理貸放
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款用途、資訊揭露、消費者保護措施及罰則等法源依據。雖然本業務法制 化絶非施行的必要條件，但以長期而言，可維持政府施政品質及穩定性。
並將反向房屋抵押貸款業務納入住宅法規範，進行法制化，俾取得民意機 構立法院支持，有利日後整合行政院其他部會之資源，持續優化本業務。
(二)成立特設機構或由內政部委託中小企業信用保證基金提供反向房 屋抵押貸款保證機制：金融機構辦理反向房屋抵押貸款，必須面對風險較 一般業務為高、資金回收時間較長及未來收益充滿不確定性等因素。參照 美國與香港經驗，由政府成立特設機構或由內政部委託中小企業信用保證 基金，提供反向房屋抵押貸款保證機制，並研究其向國外保險公司再保險 之可行性。
(三)授權銀行辦理貸款服務：比照 HECM 及安老按揭之營運架構，授 權國內金融機構，利用金融機構貸款資金、授信專業與通路服務之優勢，
受理申貸、貸放資金與貸後管理。
(四)授權合格律師或地政士擔任輔導顧問：因反向房屋抵押貸款涉及民 法債權與物權關係，由社福人員擔任輔導顧問，其專業能力則恐力有未逮。
本研究建議參酌安老按揭設置授權諮詢輔導顧問之經驗，授權合格律師或 地政士擔任輔導顧問73。建立授權機制，輔以發給專業證照制度，訂定諮詢 輔導費用標準，設計諮詢輔導問卷及標準流程，並透過公會業者自律方式 或於住宅法設置罰則，以有效維持諮詢輔導之品質。
(五)檢討相關現行民法及稅法相關規定：反向房屋抵押貸款的運作與民 法、稅法息息相關。例如抵押權、最高限額抵押權、土地增值稅、遺產稅 等。例如現行稅捐稽徵法第 6 條第 2 項規定：「土地增值稅之徵收，就土地 之自然漲價部分，優先於一切債權及抵押權。」，則銀行於受理反向房屋抵 押貸款案件時，即必須先扣除預估之土地增值稅，而可能降低銀行承作意
73目前我國截至 2011 年 9 月底止，於法院登錄執業律師約 6,700 人，地政士則多達 25,000 人。
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願，或以降低貸款成數，以確保債權。
二、商品規劃
反向房屋抵押貸款商品設計之良窳，關係未來實際推展時，能否為市 場所接受。通常老年人接受新事物的能力遠不及年輕人，尤其是反向房屋 抵押貸款此類金融商品，老年人不易瞭解，更不願隨意接受。建議初期商 品規劃及申辦程序不宜過於複雜。鑒於各國推展反向抵押貸款之成功經驗，
貸款機構無追索權、借款人有贖回權已成為市場主流趨勢。此外，並建議 商品內容如表 19，並分述如下：
表 19：我國反向房屋抵押貸款商品規劃建議方案
項目 說 明
貸款對象 借款人需年滿 60 歲以上，擁有房屋及其座落之土地，並具完全行為 能力之本國自然人，或在台有住所之外國自然人。
房屋價值上限 新台幣 2,000 萬元
貸款用途 本借款原則上不限定用途，惟不得用於購買投資型金融商品。
撥貸方式
(1)終身領取
(2)定期領取(10 年、15 年、20 年) (3)部份終身領取，結合額度內循環動用 (4)部份定期領取，結合額度內循環動用
擔保品及保險 以本人所有之土地及建物設定第一順位抵押權予授權銀行作擔保。
資料來源：本研究。
(一)貸款對象：貸款對象參加年齡的訂定，一方面攸關保證機構所承受 風險，另一方面亦影響市場需求規模。目前 HECM 計畫參加年齡底限為 62 歲，加拿大 CHIP 為 62 歲。人口數與我國接近之澳洲，其 Lifetime 則為 60 歲，為我國人口數三分之一的香港，其安老按揭亦為 60 歲。故人口數較少 的國家，調降貸款對象參加年齡門檻，係擴大市場規模的具體措施。
圖 31 為我國 2011 年人口金字塔圖，由圖中可看出戰後嬰兒潮 (1949 1964 年)團塊世代即將接觸到 65 歲老年人口門檻，本業務參加年齡 底限往下設定，將有助於擴增市場需求規模。為考量本業務係以財務自主，
並以使用者付費為原則，謹建議放寬貸款對象為年滿 60 歲(含)以上，擁有 房屋及其座落之土地，並具完全行為能力之本國自然人，或在台有住所之
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萬元及 2,000 萬元之房屋，每月撥貸金額為 15,500 元、31,000 元、46,500 元、62,000 元，其占該地區最低生活費用標準(2012)倍數則為 1.05、2.10、3.14、4.19。提高房屋價值上限除可符合借款人實際需要，亦可擴大借款人
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每月撥貸金額 10,000 20,000 30,000 40,000 最低生活費用標準倍數
每月撥貸金額 15,500 31,000 46,500 62,000
每月撥貸金額 15,500 31,000 46,500 62,000