第五章 結論與建議
第三節 建議
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國國民生命表之生存率與死亡率、預期利率、房價增值率、特殊考量因素 均有差異。因此，比較分析無法立於完全一致之基礎，可能會影響對研究 之判斷。
三、反向房屋抵押貸款之推行，乃為動態過程，皆存在一定程度之因 果關係，在分析過程中難免疏漏一些動態情境，可能會影響對研究之判斷。
此外，本研究有諸多判斷，係基於撰寫者個人長期於金融機構服務，所建 立之觀念，難免容易流於主觀的偏差。
雖然有上開研究之限制，撰寫者仍然認為本研究成果仍有研究價值，
撰寫者認為反向房屋抵押貸款必須因地制宜，除了從各國汲取施行經驗，
快速學習適合的制度外，商品內容則要實地試行，不斷檢討與優化，才能 持續發展，發揮多元化老年經濟安全保障之功能。
第三節 建議
由本研究所獲結論，期盼政府未來除保留目前規劃之公益型反向房屋 抵押貸款商品，提供擁有房地產的近貧老人，取得日常生活所需資金外。
仍應朝向公辦民營型的反向房屋抵押貸款商品發展，由政府帶頭結合民間 各項資源，避免財政補貼支出，朝向財務自給自足之目標，俾以擴大服務 對象與範圍，達成政府建構老年經濟安全保障多元化之既定目標。
我國自從 2009 年 10 月 1 日衛生署長楊志良提出「以房養老」概念，
並獲得當時金管會主委陳冲積極回應後，諸多學者即展開研究，惟均以世 界各國實施經驗及在我國可行性分析研究為主，其中亦有文獻探討可貸額 度，惟反向房屋抵押貸款之訂價，除與國人預期壽命、預期利率及預期房 價攸關外，營運架構、作業流程、商品內容及消費者保護措施更是決定融 資成本之關鍵因素。謹建議後續研究可以本研究提議公辦民營之營運架構，
嘗試以我國可能之營運模式、市場參與者、預期生存率與死亡率、預期利 率以及房價趨勢做為研究變數，探討符合我國國情之訂價模式。
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附錄 A：安老按揭每月年金金額及一筆過貸款限額表
註：
1.物業價值的上限為 800 萬港元。如物業估值高於該上限，每月年金金額將按 800 萬港元 價值的物業計算。
2.若二人共同借款，將以較年輕借款人的參加年齡，作為計算每月年金金額基準。
3.若借款人年齡超過 100 歲，每月年金金額及最高一筆過貸款可個別向參與銀行查詢。
4.當借款人每次提取一筆過貸款後，其後的每月年金金額將被相對調低。
資料來源：香港按揭證券有限公司(2011)官網http://www.hkmc.com.hk/
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輔導會面的日期及時間:__________________
輔導會面的地點:
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____元為例*，每月支付款項金額為港幣____元*。在閣下安老按揭貸款第 10 / 15 / 20 / 40 周年時：‧
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揭貸款毋須表示及沒有表示任何意見；
(6)本人/我們已獲建議就本次輔導會面後可能發生的安老按揭徵詢獨立的法律意見;及 (7)本人/我們已收到本《輔導問卷》的影印本以茲紀錄。
擬借款人(1)簽署 擬借款人(2)簽署
本人/我們，即下述簽署人，作為出席本次輔導會面的其他出席人士，謹此確認輔導顧問 已經告知本人/我們下述事實：(a)輔導顧問並不代表本人/我們，及(b)如可能發生的安老 按揭貸款交易可能以任何方式影響到本人/我們，本人/我們應尋求獨立的法律意見。
其他出席人士簽署:
本人，即下述簽署人，作為本次輔導會面的輔導顧問，謹此確認本人已向上述擬借款人 講解上述乙部分所載的全部事項。
安老按揭輔導法律顧問簽署
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附錄 E：HECM Standard Principal Limit Factor Tables
1.Effective October 4, 2010
2.HECM Principal Limit Factors (PLF) provide the percent of maximum claim amount allowable in cash draws, given the age of the borrower(s) and "expected" interest rate for the loan. The tables provided here, for both HECM Standard and HECM Saver, give PLFs for ages 62-99 and interest rates from 3.00 percent to 18.75 percent (consistent with the dimensions of the previous version of the PLF table). Each row represents one single age, and gives factors for a series of interest rates that start with a whole number (e.g., 3.00 percent) and continue in one-eighth-percent increments (from one- to seven-eighths). The PLFs presented here are in decimal form (e.g., 0.562 equals 56.2%).
3.For FY 2011, HUD has lowered the effective interest rate floor for PLF determination from 5.50 to 5.00 percent. Thus, all interest rates of 5.00 percent or less will show the same, identical PLFs for each borrower age. In addition, for “expected” interest rates above 10 percent, PLF factors are set to zero. At this time, the actuarial calculations indicate that HUD cannot feasibly offer HECM products if interest rates were to rise to that level. Finally, HUD has changed the PLF cap from age 95 to age 90. Thus, all ages 90 or above will show the same, identical PLFs for each borrower age.
資料來源：節錄自 HUD(2010), Principal Limit Factors, 網址：http://portal.hud.gov/hudpor tal/documents/huddoc?id=hecmsaver_plf.xls, 檢索日期：2012 年 2 月 1 日。
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附錄 F：HECM Saver Principal Limit Factor Tables
1.Effective October 4, 2010
2.HECM Principal Limit Factors (PLF) provide the percent of maximum claim amount allowable in cash draws, given the age of the borrower(s) and "expected" interest rate for the loan. The tables provided here, for both HECM Standard and HECM Saver, give PLFs for ages 62-99 and interest rates from 3.00 percent to 18.75 percent (consistent with the dimensions of the previous version of the PLF table). Each row represents one single age, and gives factors for a series of interest rates that start with a whole number (e.g., 3.00 percent) and continue in one-eighth-percent increments (from one- to seven-eighths). The PLFs presented here are in decimal form (e.g., 0.562 equals 56.2%).
3.For FY 2011, HUD has lowered the effective interest rate floor for PLF determination from 5.50 to 5.00 percent. Thus, all interest rates of 5.00 percent or less will show the same, identical PLFs for each borrower age. In addition, for “expected” interest rates above 10 percent, PLF factors are set to zero. At this time, the actuarial calculations indicate that HUD cannot feasibly offer HECM products if interest rates were to rise to that level. Finally, HUD has changed the PLF cap from age 95 to age 90. Thus, all ages 90 or above will show the same, identical PLFs for each borrower age.
資料來源：節錄自 HUD(2010), Principal Limit Factors, 網址：http://portal.hud.gov/hudpor tal/documents/huddoc?id=hecmsaver_plf.xls, 檢索日期：2012 年 2 月 1 日。
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香港按揭證券有限公司，
http://www.hkmc.com.hk/chi/pcrm/ourbusiness/rm.
html。
香港房屋協會，http://www.hkhs.com/index.asp?lang=chi 。
香港政府統計處，http://www.censtatd.gov.hk/home/index_tc.jsp 。
香港特別行政區立法會，
http://legco.gov.hk/general/chinese/timeline/legislat ive_proposals.htm。
美國住宅與城市發展部(HUD)，http://www.hud.gov/。
美國國家反向房屋抵押貸款協會(NRMLA)，http://www.reversemortgage.org