第二章 反向房屋抵押貸款介紹與文獻探討
第三節 反向房屋抵押貸款相關文獻
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年，其 0.4 倍之期間為 17 年(12*1.4)。並依照一次撥貸、額度內循環動用或 終身領取等不同撥貸方式，按不同房價增值率，計算不同情境之 TALCR。
終身領取因期初貸款餘額較一次撥貸及額度內循環動用(50%)為低，故其 TALCR 較高。房價增值率越低，臨界風險愈高，TALCR 亦會降低。同一 撥貸方式，則隨期間延長，融資成本逐期分攤，TALCR 亦會下降。
第三節 反向房屋抵押貸款相關文獻
一、政府應於反向房屋抵押貸款制度中扮演積極角色
人口結構老化趨勢為目前已開發國家必須嚴陣以待之重大挑戰，世界 經濟論壇(WEF)與經濟合作暨發展組織(OECD)合作，並於 2009 年 9 月發表 之最新報告《面對快速高齡化世界，年金及健康照護體系之轉型策略》中 提出 11 項重要因應策略，其中即包括以反向房屋抵押貸款補充退休收入。
Ong(2008)指出已開發國家人口結構快速老化，導致政府對於社會安全 制度、全民健康保險等財政支出大幅增加。政府財政的持續性及對於未來 世代的責任分擔已成為重要討論議題。因此，政府可藉由推動反向房屋抵 押貸款，利用老年屋主所有房屋價值來增加可支配所得，減少過度依賴政 府社會福利計畫。並由實證研究指出反向房屋抵押貸款有助於改善澳洲老 年人之社會福利，使七成以上的老年屋主增加收入，並大幅降低許多老年 人生活困頓的情況。
鄭惠如(2010)研究國外推行反向房屋抵押貸款之經驗顯示，須在下列條 件成立時，政策較易推行。(1)政府介入；(2)保證借款人於每期皆可領取約 定金額；(3)保障貸款機構於契約終止時，如期收回所貸出之金額，及應賺 得之利益。故政府須在老人福祉與金融機構營利兩個面向扮演平衡的角色。
蔡鎤銘(2010)則認為目前就全球反向房屋抵押貸款市場規模而言，仍以美國 規模最大，惟加拿大、英國、澳洲等市場，雖然未受政府資助，規模略小，
但仍然呈現快速成長趨勢。
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林克釗(2009)認為反向房屋抵押貸款係政府提供年老屋主多一項補充 性所得來源，為避免政府財政陷入黑洞，應建立完整鑑價機制，並搭配較 為保守之貸款成數，同時提供消費者充分資訊，才能確保能夠永續經營。
謝明瑞(2010)認為反向房屋抵押貸款具有居住和養老雙重功能，對於促 進老年經濟安全保障具有穩定作用，其外部經濟效益明顯。在政府財源日 益困窘下，推行反向房屋抵押貸款補足現行社會福利之不足，符合政府的 政策取向。若政府積極介入，整合現有資源，在政策、法規、教育宣傳等 方面予以協助與支持，成立反向房屋抵押貸款基金，提供財源支撐或保障，
解決承辦機構可能面臨之風險，並提高金融業進入誘因，則政策實施應是 可行27。
2010 年我國行政院金融監督管理委員會(以下簡稱金管會)報告指出美 國反向房屋抵押貸款之所以能順利推展的關鍵因素，在於政府政策推動與 國會長期支持28，並提供保險機制，以降低借貸雙方須承受風險之不確定性
29。謝明瑞(2010)則認為反向房屋抵押貸款固然愈來愈受到重視，但政府政 策推動，以及輔導協助金融業參與，係政策能否順利推動的主要因素。
Szymanoski(1994)表示 HECM 計畫雖然列入 FHA 總保險基金(general insurance fund)，惟其成立時即以不依賴聯邦政府補貼，以自給自足(self supporting)為目標。直到 2010 年，雖然歷經次級房貸風暴，面臨房價下跌 的危機，但該計畫在 FHA 總保險基金始終維持負的信貸補貼率(credit subsidy rate)，亦即仍然維持自給自足的狀態。惟面對未來總體經濟之不確 定，2010 年 HUD 亦著手調漲每月保費(由 0.5%上調至 1.25%)及調降 10%
27謝明瑞(2010)，逆向抵押貸款對金融產業之機會與風險。台灣綜合研究院，金融證券投 資諮訊委員，財金/產經論壇，2010 年 1 月 21 日。
28美國國家住宅法案(National Housing Act)(1987)第三章 255 節闡述了反向房屋抵押貸款的 主要目的為：(1)讓有需要的年老屋主從房屋資產中釋放出可用的現金。(2)支持與鼓勵民 營機構積極參與。(3)尋找出最適合的經營模式。
29行政院金融監督管理委員會(2010)，不動產逆向抵押貸款制度實施之可行性分析。
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本金最高限額係數(principal limit factor, PLF)30以為因應。此外，推出節費 型專案(Saver)31，以收取較標準型專案為低之初始貸款保費(initial MIP)，換 取貸予借款人較低的核貸金額32。
32Szymanoski(2010), Overview of HECM Insurance Model and Risk Management in the Recession.
信託機構等處
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擔老年人壽命風險。並由政府協助成立專業諮詢機構，初期可與社福團體 (或專業人士)合作，老年人申辦前須經申請時必須經過專業諮詢機構輔導。
同時，政府應監督銀行手續費、保費及契約合理性。當市場規模夠大時，
可透過信託機構發行金融資產抵押債權證券化商品的方式，提升資產流動 性，或轉售抵押權給保險公司。
潘秀菊、李智仁(2010)認為我國應先參考美國 HECM 計畫模式，待制 度運用成熟，再擴展至由民營機構開辦此一業務。並建議營運架構詳如圖 8，
由金管會指定銀行局、認可諮詢顧問及核准合格貸款機構；保險局則負責 提供債權保證角色，扮演美國 FHA 之角色；同時指定或特設機構擔任處理 不良債權收購業務。並採用 HECM 計畫模式，即強制申請人於申請前，必 須經認可顧問公司進行諮詢，並取得《諮詢證明書》，方得申辦。
圖 8：潘秀菊、李智仁建議我國反向房屋抵押貸款架構
資料來源：潘秀菊、李智仁(2010)。以房養老商品-反向抵押貸款制度之理論與實務，P144。
華昌宜、李智仁(2010)則認為在發展初期，應將反向房屋抵押貸款定位 為具有一定程度之公益意涵，政府應採取引導、鼓勵、支持相關制度的發 展。其次，由於反向房屋抵押貸款商品涉及眾多老年族群晚年生活、金融 市場創新以及社會穩定，在初期法律制度環境尚未完善下，完全以商業運
債權保證
銀行局
政府指定單位 保險局 政府部門
諮詢顧問公司
貸款機構
借款人
認可
核准
不良資產之收購 保證付款
申請
提供諮詢
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作並不可行。然而考慮到金融商品設計與推行的高度專業性，反向房屋抵 押貸款完全由政府按照社會公益運作，亦不符合市場利益。反而使得反向 房屋抵押貸款失去原本的意義，造成業者承作意願低落。此外，反向房屋 抵押貸款商品屬於較為複雜的商品，對於這種利益不確定、政策不確定且 帶有公益性的金融產品，就銀行業本身來說，難以控制其整體風險，較適 宜由各型金融機構異業合作，或在金融控股公司的架構下運作。經由金融 控股公司協調子公司之整合運作，藉此降低行政成本或行政無效率之機會。
施行模式架構如圖 9 所示，並納入會計師事務所、法律事務所、專業鑑價 機構與金融資產證券化機構等功能，建構完整的體系架構。至於商品規劃 可以經由現行信託制度修正與合約研訂，採用「自益型信託」模式為基礎，
將老人所屬房產交付給受託人，並約定未來某一時點或當年度起，每年或 每月給付自己固定資金做為生活津貼；如遇特殊事故或重大支付，亦可臨 時請求受託人自信託專戶給付此筆支出。
圖 9：華昌宜、李智仁建議我國反向房屋抵押貸款架構
資料來源：華昌宜、李智仁(2010)，人口老化趨勢與銀行業發展逆向型房屋抵押貸款之策 略，財團法人台灣金融研訓院 99 年自提研究計畫。
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綜合以上張金鶚、潘秀菊、華昌宜、李智仁等學者對我國反向房屋抵 押貸款營運架構之建議，謹整理如下：
(一)政府應扮演積極角色，主導本業務營運架構與市場參與者的規劃。
(二)政府應建構貸款保證或保險機制，保障借貸雙方權益。
(三)申貸前應有獨立於承辦貸款機構之專業輔導諮詢機構。
(四)規劃合宜的金融監理，維護本業務健全發展。
(五)張金鶚、華昌宜等提出應促進金融資產證券化，增加銀行流動性。
(六)張金鶚教授提出對於弱勢老人應由社福機構協助申辦。
(七)潘秀菊、華昌宜等提出應規劃不良授信資產收購機制