營運架構之比較分析

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第四章 安老按揭與 HECM 計畫之比較分析

本章係針對安老按揭及 HECM 計畫之營運架構、商品內容與訂價及消 費者保護措施進行比較分析，以期發現彼此脈絡，尋找出共通性、特殊性 及獨特性，發掘我國導入反向房屋抵押貸款可學習之處。最後，則以我國 未來將面臨人口結構老化的嚴峻環境，及政府亟欲發展多元老年社會安全 保障的趨勢，提出具體建議。

第一節 營運架構之比較分析

一、發展環境

美國政府為落實「住者有其屋」(Affordable Housing Program)政策，國 會於 1934 年通過國家住宅法案(National Housing Act)，作為住宅政策的法 源依據。並於 HUD 轄下成立 FHA，對民眾購置住宅提供房貸保險及低於 市場利率的融資。美國抵押貸款市場已有二百多年歷史，形成包含初級市 場(primary market)與次級市場(secondary market)之運作架構。其係美國最大 的金融市場，也是全球規模最大的住宅抵押貸款市場。HECM 計畫成立於 1987 年，架構於抵押貸款市場上運行，迄今亦有二十餘年歷史，並歷經多 次改革，截至 2011 年 4 月底止，累積申辦筆數已達 69.7 萬筆。

香港則以世界金融中心聞名，1997 年 3 月為增加銀行資金流動性，成 立 HKMC，發揮活絡金融市場功能。1999 年 3 月 HKMC 推出按揭保險計 畫(Mortgage Insurance Programme, MIP)，將按揭貸款成數(loan to value,LTV) 由七成提升至目前九成⁵⁷，協助購屋者降低頭期款負擔。此外，近年來，發

57依據香港金融管理局的規定，銀行在敍作樓價低於港幣 700 萬元的自住物業按揭時，須 遵守七成按揭上限的規定。而 MIP 則為銀行提供按揭保險，只要申請個案符合相關條件，

銀行則可敍造最高達九成之按揭。若置業人士拖欠貸款，MIP 會就七成以上之部分提供保 障。換言之，置業人士的頭期款負擔可以降至物業價格的百分之十，有效減輕置業人士的 首期負擔。MIP 保費按按揭成數、貸款年期及繳款方式訂定，由借款人負擔，並以貸款銀 行為受益人。 (資料來源：http://www.hkmc.com.hk/chi/pcrm/ourbusiness/MIP_Leaflet.pdf)

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展與不動產結合之金融資產證券化產品，其中尤以住宅抵押擔保證券市場 最為成熟，為亞洲金融資產證券化最具成效之地區。2011 年 7 月推出安老 按揭，經過 8 個月的積極推廣，截至 2012 年 3 月底止，累積申辦筆數僅 220 筆。整體而言，香港地區抵押貸款市場規模及金融資產證券化程度，遠不 及美國成熟。推行以 HECM 計畫為藍本之安老按揭，勢必考量時空環境限 制，而做大幅調整，此亦為本研究選定以安老按揭為研究主體之主要原因。

二、法令規章

美國反向房屋抵押貸款市場發展，遠較其他國家成功，除了擁有高自 用住宅比率外，美國政府與國會於制定完善法規、規範市場發展、保護各 方利益、改進商品設計、建立完善風險控管機制、促進市場競爭、消費者 諮詢教育及推動市場發展等努力，是其不斷向上成長之關鍵。李文瑜(2008) 指出 HECM 計畫係由國會立法，其所依據法律，散見於美國法典第 12 部§

1715z-20 以及美國聯邦法規施行細則第 24 部§206，內容包括發行目的、商 品定義、保險機構、申請人適格要件、貸款人資訊揭露義務及消費者保護 措施等項目。反觀，安老按揭尚屬試驗階段，雖然已取得立法會同意，由 行政部門指定之特設機構 HKMC 負責推動，惟尚未制定相關法令。

三、貸款保險機制

(一)安老按揭與 HECM 計畫，均屬由政府部門主導機構(即 HKMC 或 FHA)，提供保險機制之反向房屋抵押貸款。其商業模式(business model)係 以被保險人(即借款人)所繳付之保費，支應未來受益人(承辦貸款機構)可能 發生之理賠支出，並維持彼此收支平衡關係。即其財務結構係由保險費收 入與保險成本所組成，保險費收入按照借款餘額及保險費率核計，用以理 賠未來契約終止時，借款餘額超過承辦貸款機構變賣擔保品之差額，以確 保貸款保險機制之財務獨立性，維持日後能夠持續營運。

(二)安老按揭與 HECM 計畫保險機制之差異，為安老按揭並未提供承

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辦貸款機構履約保證。HECM 計畫則當貸款機構無法依約履行撥貸義務時，

可由 FHA 承受，讓選擇按月分期撥貸或在額度內循環動用為撥貸方式的借 款人，仍能夠保障如期領款的權益。第一銀行(2011)研究資料顯示，HECM 計畫透過 FHA 所提供之保險機制，一方面向借款人保證，將按月取得貸款 資金，另一方面向貸款機構保證，得以順利收回債權。保險機制大幅降低 借貸雙方所面臨的風險，使得美國反向抵押貸款業務得以順利推展。

(三)安老按揭臨界風險損失，由 HKMC 全額理賠。HECM 計畫則有最 高理賠金額限額(Maximum Claim Amount, MCA)之限制，Szymanoski(2010) 表示當 HECM 計畫契約終止時，若貸款餘額於 MCA 限額內，惟房屋價值 不敷償還貸款餘額，其差額即由 FHA 負責理賠(圖 24)。承辦貸款機構則免 受損失風險，借款人或其繼承人亦毋須承擔住宅變賣後，仍無法還清負債 之風險。

圖 24：HECM 計畫契約終止理賠(於最高理賠金額限額內)示意圖

資料來源：Szymanoski(2010),Overview of HECM Insurance Model and Risk Management in the Recession.

若於契約有效期間內，貸款餘額接近 MCA 之 98%時(圖 25)，承辦貸 款機構得將貸款轉移(assignment)予 HUD，由 HUD 代位清償貸款餘額後，

取得債權，繼續按契約約定，負責後續貸放予借款人，並承擔可能之損失。

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換言之，即由 HUD 承擔最後損失，減少 FHA 保險基金理賠風險，有助於 保費合理化，並確保該保險基金能永續經營。

圖 25：HECM 計畫貸款餘額超過最高理賠金額示意圖

資料來源：Szymanoski(2010),Overview of HECM Insurance Model and Risk Management in the Recession.