第三章 建物產權登記規定之沿革與分析
第三節 建物產權登記規定問題之觀察
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第三節 建物產權登記規定問題之觀察 一、附屬建物定義的改變
1982 年 8 月 21 日內政部訂頒的建物測量辦法，首次於法規明定陽臺、
屋簷、雨遮 3 個項目得以附屬建物測量，是現行建物產權登記制度演變的 重要轉折歷程之一。透過當初研訂的過程，可更進一步的理解現行制度的 由來。
依據內政部檔案資料，建物測量辦法之研訂，自 1980 年 12 月開始共 計召開 7 次會議，由內政部邀集法務部、臺灣省地政處、臺北市地政處、
高雄市地政處、臺灣省地政處測量總隊、臺北市地政處測量大隊、高雄市土 地測量重劃大隊，基隆市、臺北市、臺北縣、桃園縣、臺中市、高雄市政府、
部分都會區之地政事務所，以及內政部地政資料中心、法規會、營建署及地 政司等單位進行研商。檢視當年研議過程中之歷次草案條文（詳如表 3-3）， 可發現研議之初並未將陽臺、屋簷、雨遮等項目列為附屬建物，直到第 5 次 會議，條文才調整為「以附屬建物辦理測量」。
而其中第 2 次會議的條文內容出現「應配合建築技術規則建築設計施 工編有關建築面積計算之規定辦理測繪」，隱含這些項目之登記面積曾經擬 以建物設計得免計入之面積為上限。另查與會單位「內政部營建署」係於 1981 年 3 月成立，該署並於 1982 年 6 月修正建築技術規則建築設計施工 編第 1 條第 3 款規定，將陽臺、屋簷深度放寬至 1.5 公尺、雨遮改為 0.5 公 尺，兩項法令之新訂與修正時間相近，且修正內容均與陽臺、屋簷、雨遮有 密切關聯，由此觀察，建物之設計興建在當年與建物登記規定已產生掛勾 及關聯。
又當時與會之單位，尚無民間團體，與今日政府部門研訂規範多會邀 集相關領域社會團體參與討論之作法不同，且當年之法制作業程序較為簡 便，免經預告程序，基本上中央主管機關掌握政策制定方向並有相當大之 決定權，以增訂全新之法規命令而言，「建物測量辦法」之開會研議及實施 過程非常順利，僅歷經約 9 個月之時程，行政效率相當高。對照內政部於 2009 年開始研議刪除屋簷、雨遮之登記規定，歷經波折直到 2017 年才正式 發布修正規定，共歷經約 9 年之時程。
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科， https://tinyurl.com/y95mnbo5，取用日期 2019 年 10 月 6 日。71 聯合報，「房屋坪數計算法 消基會認宜統一」，1989 年 9 月 23 日（16 版）。民生報，「推
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提出 3 個方案：1.以牆壁內緣計算建物面積。2.以牆壁中心線計算建物面積、
3.以牆壁中心線計算主建物面積，並維持陽臺及共同使用部分之登記。當時 的消基會董事長白省三並表達將拜會內政部地政司就此議題交換意見。此 外報導內容中，並刊載當時地政及建築學者提出之建議，包含建物公設（共 有部分）之持分比例分配方式應按各戶面積大小計算，不應由起造人自行 協議、應檢具公設分攤表、不登記公設僅登記室內面積、統一以牆壁中心為 準計算建物面積、買賣契約資訊完整透明化等等。而當時的地政司司長王 杏泉，甚至曾經公開表示，依據至新加坡及香港之考察結果，內政部支持取 消建物公設（共有部分）登記，並擬將地政登記面積與建物使用執照兩者之 面積一致以減少糾紛，將推動修法，但同時也表示修法工作將面臨建築業 界強大壓力。
從過去的歷史，可以得知有關建物產權登記制度調整改革的議題，並 非近年才有討論，當年新聞報導的內容並已直陳開發商虛灌建物坪數、政 府法令疏漏且態度軟弱，相關改革建議與近年各界之建議亦沒有太大的不 同，但 30 年來建物灌虛坪的問題非但沒有解決，建築管理規定持續放寬及 新增免計入檢討之各種設施項目，此從建築技術規則建築設計施工編有關 陽臺、屋簷、雨遮之設置規定沿革，陽臺深度從 1 公尺逐漸放寬至 2 公尺，
並陸續增加花臺、出入口雨遮等項目，可看見這個趨勢（詳如表 3-4）。民 眾購屋面積坪數灌水，其實已經是個老問題，顯然過往行政部門的政策宣 示終究沒有落實，相關問題甚而日益惡化嚴重。
過去 10 多年來的高房價現象，並非臺灣獨有現象，世界各大主要城市 也面臨高房價問題，高房價問題不僅與經濟有關，更與社會及政治等問題 相關聯。而也因為高房價的背景，建物產權登記制度及不動產交易市場中 不合理情況，包含建物虛坪、高公設比等問題很容易被凸顯出來，甚被當成 高房價禍因。建物產權登記制度原應屬技術性上中性的制度規範，1 間在市 場上價值 1 千萬的房屋，理論上不會因為產權登記面積計算方式不同就影 響其價值，但倘制度設計未符合公平原則，建物實際面積坪數資訊被刻意 混淆隱藏，導致交易資訊的不透明，讓同樣實際可使用坪數及客觀條件相 近的 2 間房子，只因為登記面積較大，就能在市場上可以有較高的交易價 格，才是造成「價格澎風」投機歪風的禍首。
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三、附屬建物項目增減角力
內政部於 1996 年 6 月修正「建物所有權第一次登記法令補充規定」，
規定露臺、花臺、花棚、雨庇、裝飾牆、栽植槽等均不予登記，係首次明文 限縮附屬建物登記項目。依據 1996 年 3 月 20 日內政部研商修正「建物所 有權第一次登記應登記範圍與項目補充規定（草案）」會議，會議資料之草 案建議意見彙整表內容，其中第 1 條對於納入主建物登記範圍認定，以有 計入容積或樓地板面積者為準，並排除依公寓大廈管理條例第 7 條規定不 得為約定專用部分之項目，而陽臺以附屬建物辦理登記之面積，超出當層 建築面積 1/8 者除外不予登記；第 4 條，規定使用執照竣工平面圖上，繪明 與主建物相連接，供主建物單獨使用具有實質用途之建物，得以附屬建物 登記，但屬虛飾或效用甚微或非屬建物者除外，並於第 7 條及第 8 條明列 花臺、屋簷、雨遮、裝飾牆及露臺等因屬效用甚微或虛飾，均不予登記。
在有關刪減附屬建物登記項目規定部分，當時的土地登記專業代理人 公會全聯會及建築投資商業同業公會全國聯合會，均抱持較為保留或反對 之意見，所持理由主要為「驟然取消，造成民眾對政府登記法令有朝令夕改 之感」、「行政機關不宜認定私權存在與否，而遽認不宜辦理登記，否則該部 分究為誰屬，將造成使用管理之嚴重困擾」、「未計入樓地板之面積之露臺、
花臺等，自應仍予登記，以符合建物使用範圍之事實及保障建物起造人之 投資興建之利益，兼維護區分建物所有人合法權益，並符登記物權之完整 性及公平性」及「現行登記作法，可使建築師規劃設計上配置較多的露臺與 花臺等，增加庭園綠意，形成較活潑造型，增進都市景觀」等，72該等理由 其實相當偏頗並互有矛盾，且與近年之論述並無太多差異，只是當年活潑 建築造型及都市景觀等理由，現今的說法是都市綠化節能減碳。該案召開 會議原本的目的係為革新建物登記規定，惟後續僅進行建物所有權第一次 登記法令補充規定之修訂。
這個狀況顯示的是，如果主管機關對於建物產權登記相關規定沒有明 確之政策目標，因臺灣社會以「發展取向」意識形態掛帥，土地政策亦服膺
72 內政部 1996 年 3 月 2 日台內地字第 8573782 號開會通知單，研商修正「建物所有權第 一次登記應登記範圍與項目補充規定（草案）」會議，案附草案建議意見彙整表。
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於這樣的觀點及意識型態，因此開發商之倡議很容易取得主導權，修正相 關法令之方向倘與其利益相悖，自然孤立無援並面臨業界強大反對壓力。
建物產權登記制度雖然為政府施政、開發建設及整體不動產市場交易安全 之重要基礎，但事實上屬於整個政策體系及制度規範之末端邊陲，在過往 一直被視為執行政策之工具，未曾受到應有之重視。即便在今日，這些相關 議題，一般民眾難以瞭解、民意代表們通常只是做做表面功夫，而公民團體 尚未能顧及。73雖然偶有媒體報導或相關單一事件發生，短暫成為關注焦點，
但仍難以成為重要社會議題的討論範圍。
73 例如由 OURs 都市改革組織所發起之青年安居政策論壇，為 2020 總統大選中難得針對 居住議題進行論述之平臺。主辦單位邀請民進黨、時代力量、親民黨、台灣民眾黨，回應 3 個提問「問題一，交易資訊不透明，青年首購權益受損，怎麼辦？問題二，租屋市場不 健全，青年租屋困難，怎麼辦？問題三，青年買不起、租不好，卻有百萬空餘屋，合理嗎？」， 從主辦單位及現場觀眾之提問，議題聚焦於「高房價」、「實價登錄 2.0」、「租屋市場」與
「囤房稅修法」，提問內容未提及建物產權登記制度及虛坪問題。OURs 都市改革組織網 站，「青年安居政策論壇」，2019 年 11 月 24 日，https://tinyurl.com/spmy73x。