第四章 建物產權登記規定之政治經濟分析
第四節 建物產權登記規定變動之觀察與分析
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第四節 建物產權登記規定變動之觀察與分析 一、不斷重演的歷史
「以銅為鑑，可以正衣冠；以人為鑑，可以明得失；以史為鑑，可以知 興替。」過往歷史的發生過的事件，對往後社會的進步和發展有很好的示範 作用。但歷史似乎總是一再重演。
1982 年內政部訂頒的建物測量辦法，曲解「附屬建物」之定義，搭配 建築技術規則建築設計施工編規定的修正，新增陽臺、屋簷、雨遮等產權登 記項目，後續並持續增加，露臺、花臺、花棚、雨庇、裝飾牆、栽植槽等項 目均曾被納入登記。直到 1996 年才開始檢討規定限縮減少，但檢討結果陽 臺、屋簷、雨遮仍維持登記。同年內政部並發布函釋，規定區分所有建物之 共有部分停車位得辦理編號登記，創設停車位專用權，對開發商而言可謂 失之東隅收之桑榆，且在 2001 年又將 1996 限縮之登記項目，放寬為如計 入樓地板面積得辦理登記。而類似的模式，在 30 多年後再次歷史重演，2015 年內政部開始研議刪除屋簷、雨遮得登記之規定，嗣於 2017 年完成修正，
同時開發商早已遊說高雄市政府都市計畫及建築管理單位，修改相關自治 法規新增建物免計入項目，再由地政單位配合將「景觀陽臺」納入登記範 圍，雖目前僅實施於高雄市，但對於原應全國統一之建物登記制度，已產生 負面衝擊。128雨遮登記規定雖已刪除，但向後適用於 2018 年 1 月 1 日以後 申請建築執照建物，目前多數興建中之住宅，多仍適用舊規定，雨遮不登記 仍屬未來式；同時，新增的高雄市景觀陽臺，納入登記早已是現在進行式。
極端的權力結構及扭曲不公的制度，將導致分配不均、貧富懸殊，產生 階級衝突，引發社會的抗爭甚至革命。臺灣歷經 1989 年及 2009 年的高房 價社會問題，民間及社會團體要求改革制度問題之倡議，雖確有部分成效，
但仍未看到就整體制度進行改革。相關規範之鬆綁很容易，要再限縮卻相 對困難，事後的政策圍堵防範總趕不上新問題的產生，加以結構性因素導 致這些社會抗爭運動通常難以長期維持，讓改革進程經常後繼無力無疾而
128 聯合新聞網，「改名『台灣厝』為『高雄厝』爭議解套」， 2018 年 7 月 24 日，
https://tinyurl.com/t5zt48p。高雄市不動產房屋市場委員會主委呂金發建議，何不把高雄厝 主軸的精神，制定全臺灣一體適用的「臺灣厝」，共同為節能減碳努力，這才是全民之福。
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表示是其所有權所及範圍之全部（林旺根，2010：11-12）。因此建物之外牆 以外及共有部分，如果比照國際上各國制度，改為不納入產權登記，理論上https://tinyurl.com/v3r2e54，取用日期 2018 年 8 月 6 日。
130 民法第 758 條：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，
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https://tinyurl.com/spmxoh2。有關報載高雄厝 3 米景觀陽台，有涉及圖利及虛坪疑義，高雄 市政府表示，景觀陽台係可供人活動實質使用空間，依法予以產權登記，無所謂虛坪爭議；
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化設施及陽臺設計形塑不同的城市樣貌，要讓高雄蛻變成生態永續城市。
雖大力提倡追隨國際潮流，惟對於世界各國區分所有建物多以實際可使用 面積為交易基準之情形卻隻字不提。此外，在新竹縣及臺北市，雖未如高雄 市有另增訂相關自治條例及獎勵規範，但均已有成功興建抗暖化垂直森林 建築之實際案例。133
建物之共有部分及陽臺等附屬建物登記不登記，原與建築設計、房屋 交易計價等事項非屬同一件事，不應混為一談，並非有登記才有價值，沒登 記就沒價值，不納入登記房屋價格就會下跌，而鼓勵建築設計之手段也不 應與建物登記關聯掛勾。但現況是登記不登記與計價及建物設計，都被混 淆綁在一起，總價、單價、實坪、虛坪，複雜程度讓一般消費者難以理解。
134而這也是開發商樂見的情形，越是複雜難以瞭解，越有操弄灌水上下其 手的的空間，這也才是登記不登記事關重大的原因。很多新聞報導內容都 誤導民眾，認為如改採實坪制，未來公寓大廈建物，公設不再納入登記，將 沒有大廳、會議室、交誼廳等公共設施可以使用，窗戶外將無雨遮，也沒有 陽臺可供遮陽、曬衣，將只能買到配備陽春的房屋，真的是這樣嗎？倘實施 實坪制，在相同的公平計價基準下，所謂的自由市場機制才有可能真正運 作，開發商不再因與消費者間掌握資訊的落差而賺取利益，良幣將得以驅 逐劣幣，不動產市場中個別房屋之優劣得以被區分，具備不同公共設施項 目規模、設計施工品質的建物，在透明公開交易過程中反映質的差異，應更 能提升不動產市場的公平競爭環境。
三、公民的聲音
2017 年 7 月 3 日「公共政策網路參與平臺」網站上有公民提案「房價 改實坪制計價，公設坪數可登記但不計價」，135並經附議通過，該提案主張
133 例如新竹縣竹北高鐵特區的「若山」系列住宅大樓及臺北市信義區的「陶朱隱園」，後 者並已取得國內黃金級綠建築預認證、台灣低碳聯盟建築碳足跡鑽石級認證、美國綠建築 LEED 黃金級預認證、可持續城市與人居環境獎（SCAHSA 2017）等獎項。
134 聯合晚報，「改實坪制〝恐怕連房仲都說不清楚〞市場交易秩序面臨大挑戰；莊孟翰指 出，交易接軌、稅、都更等 3 大問題難以克服。」，2017 年 10 月 15 日 A3 版。報導內容 提及實坪計價將影響既有房屋價格，如採新舊制度併行，將使房屋買賣交易更加複雜，市 場交易秩序將面臨極大挑戰，並影響房屋稅之徵收，都市更新後之房屋面積將大幅縮水。
135 提議內容或建議事項：「以目前台灣房地產而言，出現跟世界不同步的地方，那就是公 設坪數列入計價坪數的部分先申明。這裡討論的實坪制>權狀一樣要列出公設坪數>因為公 設坪數影響到後續管理費繳交的問題。實坪制（公設不計價）不等於未來建案都無公設（沒
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設坪數可登記但不計價」提案，2017 年 7 月 3 日，https://tinyurl.com/y28k2kun；開放政府 聯絡人第十七次協作會議紀錄，2017 年 9 月 1 日，https://tinyurl.com/t7vxqn2。136 內 政 部 新 聞 稿 ，「 房 屋 單 價 怎 麼 算 ？ 實 價 查 詢 網 新 增 各 種 算 法 可 自 由 選 」，
https://tinyurl.com/yx5pfj8d，取用日期 2019 年 8 月 4 日。在這次功能修正前，實價登錄資 訊所揭露之房屋面積僅有總面積，無主建物、附屬建物之分項明細，未直接使用與產權登 記相同之資料格式，當初是否是刻意模糊相關面積資訊？另外目前對於登錄申報資料之填 載亦欠缺細節規範，除影響資訊正確性也可能影響實價登錄資訊之數據使用分析。因此，
目前的實價登錄制度仍存有諸多問題有待改進。
137 自由時報網站，2019 年 5 月 27 日，「實價網新增『淨坪價』全台房價瞬間『膨風』」，
https://tinyurl.com/tepkbjw。TVBS news 網站，2019 年 5 月 27 日，「扣雨遮、陽台、公設，
屋內淨坪價遭批澎風」，https://tinyurl.com/sj8d657。聯合新聞網，2019 年 5 月 27 日，「不 動產實價網新功能讓房價膨風？內政部：不會啦」，https://tinyurl.com/tjsns3k。另從 2019 年
「實價登錄 2.0」修法推動過程執政黨未戰先降，自行修正妥協的情形觀察，實價資訊揭
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一般民眾平常並不會特別注意，建物產權登記制度或預售屋銷售計價 的問題，因此本案例之公民提案能快速被附議通過，實屬難得。雖然原提案 之重點為推動「公設不列入銷售坪的實坪制計價」，後續議題處理方式改以 實價登錄及銷售廣告資訊揭露的方式處理，行政部門雖迴避介入不動產交 易市場規範計價方式的訴求，但大致上仍符合原提案訴求方向。另外本案 處理過程中除與提議人確認訴求，並由行政院政務委員召開協作會議進行 研商，相關會議及發言記錄並公開於平臺網站，落實政府運作方式透明化，
公民不僅可主動提案參與決策，了解政策內容及問題處理的困難點，對於 政策制定的理由、脈絡及背景都能獲得相關資訊，從而理解。
民眾對於切身之議題之參與、討論及意見表達，這在現行行政體制中 仍然相當缺乏。大眾不能只靠運氣和時機，等待行政首長或政治人物發現 良心。如能嘗試將權力下放，建立制度創造出一個公開公平的公共論述空 間，讓民眾能主動參與，利害關係者也都能表達意見，彼此透過交互主觀的 溝通方式（徐世榮，2001：59），藉由強化公民社會自主性，建立共識的公 共政策決策模式，應可為解決政府施政困境的路徑。此案例對於制度的改 革雖然僅往前推進了一小步，但也讓我們看見改變及突破舊有權力結構的 新契機。
建物產權登記制度於當今政府、市場與立法均失靈的情形下，公民社 會的聲音如何進入決策，反映人民實際需求、拘束政府決策、並產生實質之 效力，凸顯公民社會參與機制之必要性，畢竟如何登記才能符合大眾權益，
已涉及公共利益之認定。依現行行政程序法規定，對於公民參與行政機關 辦理法規命令之訂定、修正、廢止之相關機制，有陳情（第 168 條至 173 條）、提議（第 151 條至 153 條）、公告（第 154 條）139及聽證（第 155 條 至 156 條）。其中聽證因非屬強制性規定，且其執行程序繁雜，增加行政作 業之不可預測性，因此，過往於訂定修正建物產權登記規定之實務執行程
建物所有權登記制度，不宜率爾改變，改變登記制度，將會造成房屋持有者、貸款銀行、
建築開發商全面的反彈。工商時報，2017 年 10 月 18 日，「工商社論─『實坪制』的核心 價值」，https://tinyurl.com/th5hpoy。
139 行政院秘書長 2016 年 9 月 5 日院臺規字第 1050175399 號函釋規定，以為強化與國際 規範接軌、落實開放透明政府，俾利對外洽簽國際投資及經貿協定，將法規命令草案公告
139 行政院秘書長 2016 年 9 月 5 日院臺規字第 1050175399 號函釋規定，以為強化與國際 規範接軌、落實開放透明政府，俾利對外洽簽國際投資及經貿協定，將法規命令草案公告