第四章 建物產權登記規定之政治經濟分析
第二節 建物產權登記規定變動個案
國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
第二節 建物產權登記規定變動個案 一、出入口雨遮
內政部 2006 年 12 月 14 日台內地字第 0950193520 號函釋，規定「入 口雨遮」應依據建物所有權第一次登記法令補充規定第 11 點之 3，87如已 計入樓地板面積，方可辦理建物產權登記。其理由為建築技術規則第 1 條 第 3 款規定之「入口雨遮」與「雨遮」之定義不相同，為不同構造物。該函 釋特別處在於說明二之內容提到 2 個見解，第 1 個是：建物產權登記對象 應為建物主體結構，非於使用執照竣工平面圖有載明者，即可登記。第 2 個 是：陽臺、屋簷或雨遮非屬建物主體結構，得以附屬建物登記，係因過往建 物多為個別所有而非區分所有，且早期建物設計型態少有變化，亦因規定 已行之有年，冒然廢除恐生怨尤，以致尚未通盤檢討。其內容已指出，陽 臺、屋簷或雨遮以附屬建物辦理登記係歷史之錯誤，但囿於已實施多年，無 法馬上予以修正。該函釋規定仍採取折衷之處理方式，依循當時的規定需 計入樓地板面積者方得辦理登記，而未採「入口雨遮」構造等同「雨遮」得 納入附屬建物登記之解釋。
後來 2008 年 5 月內政部曾再就立法委員關心之建物登記個案，針對獨 立產權別墅非屬共用之「入口雨遮」可否登記為附屬建物，召開會議進行研 商，88該次會議決議仍維持並重申內政部 2006 年函釋之見解，且相關之與 會代表多表示不宜再將「入口雨遮」納入登記項目，其中消費者文教基金 會、高雄市政府、內政部國土測繪中心代表，更進一步建議檢討屋簷、雨遮 等得以附屬建物登記之規定，惟建築商同業公會全聯會代表仍表示，1997 年建築技術規則從「雨遮」區分出「入口雨遮」這個新項目，登記規定未配 合修正致錯失其關聯性，倘嚴格認定建物登記項目，將限制建物之彈性設 計及外觀，亦非社會所樂見，建議應釐清「雨遮」與「入口雨遮」是否為相 同構造物，作為得否登記之認定標準。顯示開發商公會藉由立法委員函轉
87 建物所有權第一次登記法令補充規定第 11 點之 3，規定露臺、花臺、雨棚、雨庇、裝飾 牆、栽植槽等項目，如計入樓地板面積者得登記為附屬建物。該條規定已於 2011 年 6 月 15 日刪除，並增訂第 28 點第 2 項：「中華民國 100 年 6 月 15 日前領得建造執照之建物，
使用執照竣工平面圖已將附屬建物計入樓地板面積者，得辦理所有權第一次登記」。
88 內政部 2008 年 5 月 12 日台內地字第 0970078771 號函檢送建物之入口雨遮辦理建物所 有權第一次登記事宜會議紀錄。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
民間公司的陳情案件，間接對行政機關施壓，並欲透過有解釋空間之個案 處理過程，再新增附屬建物得登記之項目。
從本案的處理，可以再次觀察到，建築管理相關規定之變動，與建物產 權登記項目有其關聯，相關問題或疑義都有機會及早預防處理，避免於個 案出現後衍生規定適用疑義。另此個案發生在 2005 年司法院釋字第 600 號 解釋之後、2009 年監察院建物虛坪糾正案之前，從中得以觀察行政機關當 時對於新增附屬建物得登記項目之立場及態度。
二、共有部分停車位持分比例
2012 年 10 月黃正勝國策顧問於世界臺灣商會聯合總會第 18 屆年會，
對當前經濟發展及國內相關政策提出建言，其中提及應就區分所有建物明 確規範地下停車場之登記方式及公共設施比例持分，以維護消費者權益。
其建議著眼於因停車空間（車位、車道及其必要空間）持分比例計算標準未 有明文規範，致有業者將大部分車道及停車位之必要空間，由全體區分所 有權人共同分擔持分，產生持分分配不公之問題，並提出 1 個試算案例，
倘地下層共有部分停車位分別按合理（按停車位及大共面積比例）及極端 方式兩種不同的方式分配應有部分持分，兩者總銷售坪數相差達 10%，總 公設比分別為 34.37%及 27.32%。本案之推動者雖以國策顧問身分提出建 言，但其本業為開發商，期能改變同業有公設不合理灌水、導致劣幣驅逐良 幣之現況，本應為再次推動制度改進之良機，惟行政部門後續之處理仍然 侷限於原有制度框架，未有突破。
區分所有建物共用部分應有部分比例之計算標準問題存在已久，2009 年監察院糾正案內容亦有提及，但行政部門過往認為基於私法自治及契約 自由原則不應介入私權。經研議結果，區分所有建物共有部分之應有部分 應依民法第 799 條第 4 項規範辦理，並於 2014 年 4 月修訂「預售屋買賣定 型化契約應記載及不得記載事項」及「預售屋買賣契約書範本」，規範預售 屋買賣契約應載明停車空間面積計算方式及其占共有部分總面積的比例，
以提供公開及透明的預售屋買賣資訊。後續公平交易委員會及內政部並增 修相關處理或查核參考原則，惟因相關規範內容抽象複雜又未具強制力，
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
且未積極要求地方政府落實個案查核，未有顯著成效。89
三、突出於外牆之支柱
2013 年 11 月 20 日立法委員林岱樺與社團法人台灣消費者保護協會召 開「政府漠視民眾權益 圖利建商虛灌坪數」記者會，並函請內政部就牆壁 外圍之樑與柱，是否可辦理建物產權登記召開檢討會議，內政部於同年 12 月 26 日召開研商會議，決議為各地方政府作法不同應予統一。2014 年 3 月 28 日行政院召開消費者保護會第 23 次會議，台灣消費者保護協會的代表 於會議中提出臨時動議，並經決議通過，要求內政部就現行建物產權登記 實務作法不一之問題，儘速開會研商統一做法。
牆壁外圍之柱的認定問題，係因近年建物設計多變，許多建物採用外 露支柱結構之設計，其支柱雖仍與牆壁相連，但部分範圍突出於牆壁之外 緣，該突出部分可否辦理建物產權測繪登記，相關法規命令並未明文規範，
內政部亦未曾統一解釋，不過臺灣省政府曾針對個案解釋，90部分直轄市及 縣（市）政府亦有相關函釋，其見解均認為突出於牆外緣之支柱，如於使用 執照竣工平面圖記載係屬主要結構體，係屬合法建物，得辦理測繪登記。91 惟依據建築法相關條文規定意旨，92建物之樑、柱、牆應屬不同構造，又依 公寓大廈管理條例第 56 條第 3 項第 1 款及地籍測量實施規則第 273 條第 1 款規定，建物測繪「以牆之外緣為界」，按文義解釋，所規範之測繪範圍並 未涵蓋突出於牆外緣之支柱。內政部於 2014 年 6 月依據上開見解發布補充 規定，明訂獨立建物測繪範圍以牆壁之外緣為界，即以牆壁外緣延伸線內 範圍辦理測繪登記，牆壁之外緣延伸線以外部分應不予計入。93
本個案凸顯建物登記之規範及函釋雖繁多，但仍有不足，而地方政府 各自就建物產權登記規定進行解釋，造成實務作法不一，中央與地方政府
89 同註 68。
90 臺灣省政府地政處 1992 年 11 月 6 日 81 地一字第 91042 號函。
91 臺北市政府地政處 1999 年 6 月 2 日北市地一字第 8821436100 號函、桃園縣政府地政 局 2003 年 1 月 9 日府地測字第 0920005433 號函、臺北縣政府 2005 年 5 月 31 日北府地 測字第 0940382949 號函、高雄市政府地政局 2013 年 9 月 13 日高市地政測字第 10232589500 號函。
92 建築法第 4 條：「本法所稱建築物，為定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁，
供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物。」、第 8 條：「本法所稱建築物之主要構造，
為基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。」
93 內政部 2014 年 6 月 20 日以台內地字第 1030176158 號令。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
法令見解不同的情形，似乎越來越常發生。另外，本案補充規定的訂定，非 由行政部門發動，罕見的由消保團體進行倡議及施壓，從權力第一及第二 面向觀點，似能驗證在此特定情形下，民眾倘有不滿或意見，可以起而行動 直接來表達，台灣消費者保護協會在過程中積極參與，其成員了解行政部 門的運作方式及制度設計，並成功掌握介入議程設定，在權力的運作過程 中取得主導權，成功推動促使行政部門制訂新規定。
四、陽臺（法定空地）
依據內政部 1994 年對建築技術規則實務執行之解釋規定，94建物之地 面層得規劃設置「陽臺」。後來 2009 年因監察院提出建物虛坪糾正案，內 政部對免計入建築面積項目進行檢討，其中設置於地面層之陽臺，因未計 入建築面積屬於法定空地範圍，95但依建物產權登記規定，該範圍得以附屬 建物登記為專有部分，致實務上衍生產權及使用紛爭，法令規定亦生扞格。
內政部因此檢討停止適用該函釋規定96，建物地面層不得再設置陽臺。
後來經由臺北市建築開發商業同業公會的建議和爭取，內政部於 2011 年開會重新研議地面層設置陽臺規定，結論為設置地面層陽臺如已計入建 築面積，非屬法定空地範圍，得於建築圖面標註「陽臺」，97並另增訂新規 定，設置地面層陽臺如未計入建築面積，按其設計形式分別標註為「陽臺」
或「陽臺（法定空地）」98。自此建物地面層又得依該新規定設置陽臺。
此建築設計之新規定，後續衍生建物登記實務執行疑義，新北市政府 於 2012 年函請內政部釋示個案疑義，經內政部再次闡明地面層陽臺設置規 定，惟未就建物登記表示見解；99後來於 2014 年及 2015 年內政部分別函復 建設公司及臺中市政府，表示「陽臺（法定空地）」與地籍測量實施規則第 273 條規定應載有「陽臺」尚屬有間，因此不得以附屬建物辦理建物產權登
94 內政部 1994 年 9 月 22 日台內營字第 8388396 號函。
95 倘為區分所有建物，則地面層之陽臺依據公寓大廈管理條例第 58 條第 2 項規定，屬共 用部分。
96 內政部 2009 年 12 月 18 日台內營字第 0980811949 號函。
96 內政部 2009 年 12 月 18 日台內營字第 0980811949 號函。